以投資為目的的購房者比例，目前已經(jīng)降到了13.6%，離2009年的非常的接近，如果按照這個趨勢我們有可能非常樂觀的判斷。

　　觀點網(wǎng) 見習編輯 張媛娜 “市場會好于預期”，3月21日，在廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會舉辦的活動上，世聯(lián)地產(chǎn)市場部總監(jiān)吳志輝如此表示。

　　2月初，吳志輝在參加中信證券客戶投資策略會上，在當時現(xiàn)場所有嘉賓都對中國今年房地產(chǎn)市場持有悲觀態(tài)度的時候，他走上講臺所講的第一句話便是市場會好于預期。

　　今日，他再一次重復了這句話，亦重申了他的看法。

　　樂觀：三四線支撐

　　“未來幾年三四線城市城市還是房地產(chǎn)成交主力，推動市場前進的推力”，在大家的目光都集中在一二線城市的時候，吳志輝表現(xiàn)出了對三四線城市極大的關(guān)注。

　　他認為，去年拉動市場增長主要集中在三四線城市，無論是從銷售面積還是銷售金額來看，包括土地成交也是一些三四線城市排在前二十名。

　　同時他還認為，目前我國主流開發(fā)商，尤其是大開發(fā)上對于市場節(jié)點的掌握非常清楚,因此去年業(yè)績完成率較好房地產(chǎn)企業(yè)基本上是在去年上半年就開始跑量。

　　而對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，庫存量始終扮演著雙面角色。

　　吳志輝指出，2008年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個短暫的去庫存的周期，當時在政府的救助下市場逆轉(zhuǎn)，從而進入再庫存期。在地價和房價在不斷的上漲的時候，這個時候如果企業(yè)要想有更高的利潤必須要有更高的存貨。過去幾年房地產(chǎn)市場事實上是以庫存為驅(qū)動利潤的。

　　“但如果市場線下的時候，事實上高庫存會變成有非常高風險的事情”，吳志輝不無擔憂的表示。

　　針對最近房地產(chǎn)市場有所回暖的現(xiàn)狀吳志輝也發(fā)表了自己的看法，其稱第一是由于歐洲五國收益率下滑，國外避險心理得到緩解；第二是資金方面出現(xiàn)了貨幣流入新興國家的現(xiàn)象，使得資本流出現(xiàn)象有所緩解。

　　同時，通過數(shù)據(jù)分析，他指出，通過中國國債市場的走勢可以明顯預測和判斷房地產(chǎn)的走勢，國債反映出的是對流動性的預期。近兩年國債的收益率不斷擴大，說明市場的流動性在不斷好轉(zhuǎn)。

　　“就目前檢測的數(shù)據(jù)來看，我們認為4月中旬都會好于大家的預期，所以我們最近會看到報道，萬科、保利、恒大他們的銷售都是好于市場預期?！眳侵据x強調(diào)。

　　吳志輝又補充道：“以投資為目的的購房者比例，目前已經(jīng)降到了13.6%，離2009年的非常的接近，如果按照這個趨勢我們有可能非常樂觀的判斷?！?/p>

　　悲觀：需求嚴重萎縮

　　在吳志輝如此篤定地懷著樂觀態(tài)度的同時，有部分業(yè)內(nèi)專家也表現(xiàn)出了較為謹慎的態(tài)度。

　　廣州知名房地產(chǎn)專家韓世同認為，2008年政府有救市，但2008年還不能看成是房地產(chǎn)市場的底部。

　　“我認為你這個判斷偏于樂觀。現(xiàn)在的市場不是三四線城市跑贏一二線城市，在目前限購限貸的條件下，如果沒有政策的調(diào)整和改變，應該是有效的購房需求嚴重不足，結(jié)局必然大跌?！迸c吳志輝樂觀的態(tài)度，韓世同直接表達了不同的意見，且顯然對市場看法悲觀。

　　此外，合富輝煌集團市場研究部首席市場分析師黎文江稱，現(xiàn)在開發(fā)商以價換量的方式是正確的，但是下半年將會以量換價。

　　“因為現(xiàn)在的量是剛需的量，價也必須回到剛需的價，以前是投資者的價，現(xiàn)在是剛需的價，所以要降價，把剛需的量換上來之后，房價就會穩(wěn)定了”，黎文江續(xù)稱。

　　對于2012年房地產(chǎn)市場的走勢情況，他表示，下半年市場將出現(xiàn)大量的改善型需求，而改善型需求是看漲不看跌，所以下半年價格才會上漲。

　　同時他也強調(diào)：“我覺得2個月不行，起碼要等到10月份才是銷售旺季?！?/p>

　　“從風水上來說，上半年是水，下半年是土，土是鞏固的?！碑敱粏柤盀楹问?0月份時，黎文江的回答卻頗顯意外。