去年實(shí)際銷售了24萬平米，入賬面積是10萬平米。今年之所以增大推盤量，主要是因?yàn)殚L(zhǎng)沙項(xiàng)目占的比例會(huì)比較大。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)曹萍3月22日，北辰實(shí)業(yè)在香港發(fā)布2011年業(yè)績(jī)。董事長(zhǎng)賀江川稱，盡管來自發(fā)展物業(yè)的銷售有所下降，但由于商業(yè)部分的投入，北辰實(shí)業(yè)2011年的營(yíng)業(yè)收入仍然出現(xiàn)28.67%的增長(zhǎng)。

　　2011年，北辰實(shí)業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入39.69億元，受投資物業(yè)新增項(xiàng)目提前完成經(jīng)營(yíng)爬坡期、房地產(chǎn)結(jié)算項(xiàng)目中普通商品房比例上升，和母公司項(xiàng)目結(jié)算收入所占比例的影響。權(quán)益持有人應(yīng)占利潤(rùn)約11.73億，同比上漲6.61%。

　　2011年，受限購(gòu)、限貸等政策的影響，北辰實(shí)業(yè)北京項(xiàng)目受影響最大，首當(dāng)其中的便是北辰香麓項(xiàng)目。據(jù)賀江川介紹，該項(xiàng)目公司年初預(yù)計(jì)推出190套房源，但最終只成交了25套。

　　而二線城市的受影響程度則相較而言比較小，盡管也有限購(gòu)政策推出，但北辰長(zhǎng)沙三角洲項(xiàng)目的銷售貨量仍是市場(chǎng)前三名。

　　鑒于此，在2012年的計(jì)劃銷售的25萬平米中，長(zhǎng)沙三角洲項(xiàng)目的體量最大，為16萬平方米。

　　董秘郭川介紹，公司2012年的目標(biāo)是：實(shí)現(xiàn)新開工面積59.5萬平方米，竣工面積56.1萬平方米，并將實(shí)現(xiàn)銷售面積25.5萬平方米，銷售金額人民幣40.5億。

　　除了抓緊銷售外，北辰目前也在籌集房地產(chǎn)基金，據(jù)賀江川透露，該基金的第一批資金正在籌措中，公司會(huì)關(guān)注更加多元化的融資渠道。

　　以下是公司董事長(zhǎng)賀江川和公司秘書郭川在業(yè)績(jī)會(huì)上的問答實(shí)錄：

　　媒體提問：公司今年在開工、竣工面積上與去年相比，有怎樣的調(diào)整？

　　賀江川：2011年我們開復(fù)工面積是187萬平方米，今年預(yù)計(jì)開復(fù)工面積是235萬平方米。去年187萬開復(fù)工面積中，包括新開工面積36萬平米，竣工面積才11萬平方米。

　　實(shí)際上，去年可售面積是51萬平方米，合同銷售面積是24萬平方米，這24萬銷售面積對(duì)應(yīng)的合同金額是20多億。在這24萬平米的銷售里入賬面積只有10萬平方米，入賬的收入是17億。

　　今年整個(gè)開復(fù)工面積是235萬平方米，其中新開工面積60萬平方米，竣工面積是56萬平方米，今年的竣工量相對(duì)大一點(diǎn)，可售面積是67萬平方米。

　　今年我們計(jì)劃合同銷售面積25萬平方米，合同銷售目標(biāo)是40億。今年預(yù)計(jì)能夠入賬的面積為25萬平方米。在這25萬入賬面積里，能入賬的營(yíng)業(yè)收入預(yù)計(jì)為29億，比去年入賬收入多出12億。

　　其實(shí)，這些項(xiàng)目進(jìn)展是我們根據(jù)本身的開發(fā)計(jì)劃和市場(chǎng)情況安排的。去年受影響最大的是北辰香麓項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目是低密度，容積率大概在1.3左右。

　　媒體提問：你們對(duì)開復(fù)工面積有所調(diào)整，那你們對(duì)今年市場(chǎng)是怎么看的？

　　賀江川：實(shí)際上開發(fā)商開復(fù)工要考慮幾個(gè)方面的問題：一是現(xiàn)金流問題，這也是最重要的問題，第二是市場(chǎng)的政策，另外，還有考慮的因素是政府的要求。在當(dāng)時(shí)拿地的時(shí)候，一般政府有一些要求，哪年開工、開多久、什么時(shí)候完成，這些因素都要綜合考慮。

　　從目前形勢(shì)來看，中央的宏觀調(diào)控沒有放松的意思，整個(gè)地產(chǎn)形勢(shì)受最大的影響還是政策層面。所以，從一系列的信號(hào)中，包括最近溫總理的答媒體提問問和中央的一些政策都看不出沒有絲毫松動(dòng)的跡象。所以，我們對(duì)2012年地產(chǎn)形勢(shì)也并不是很樂觀，恐怕房?jī)r(jià)還是會(huì)有下行的壓力。我們整個(gè)開復(fù)工和銷售計(jì)劃可能會(huì)受一定的影響，但是會(huì)少一點(diǎn)。

　　媒體提問：公司非?？粗亻L(zhǎng)沙三角洲項(xiàng)目，剛才也提到這個(gè)項(xiàng)目去年下半年受到調(diào)控政策影響，去年最后完成的銷售是多少？今年這個(gè)項(xiàng)目的推盤計(jì)劃是什么？另外，公司去年發(fā)展物業(yè)銷售是16.8億，今年的目標(biāo)是40.5億，幾乎翻了一倍，是不是有點(diǎn)激進(jìn)？這40億的貢獻(xiàn)將由哪些項(xiàng)目來完成？

　　賀江川：去年我們總的可售面積是51萬平方米，實(shí)際銷售了24萬平方米，入賬面積是10萬平方米。今年之所以增大推盤量，主要就是因?yàn)殚L(zhǎng)沙項(xiàng)目占的比例會(huì)比較大。

　　今年長(zhǎng)沙項(xiàng)目可售面積是35萬平方米，今年預(yù)計(jì)銷售面積是16萬平方米。長(zhǎng)沙項(xiàng)目今年主要會(huì)推D3、E5這兩個(gè)組團(tuán)。

　　今年40億的目標(biāo)銷售包括兩部分：今年銷售的并且已經(jīng)入賬的，原來實(shí)現(xiàn)銷售未結(jié)轉(zhuǎn)的、會(huì)在今年交付的部分，這樣兩塊加起來導(dǎo)致今年入賬的面積和入賬金額會(huì)大幅增加，另外，今年整個(gè)平均售價(jià)也比去年有所提高。

　　在具體樓盤的分布上，今年總的25萬平方米銷售面積中，長(zhǎng)沙項(xiàng)目的體量為16萬平方米，其他樓盤加起來大約3萬多平方米，包括綠色家園底商、碧海方舟、北辰香麓項(xiàng)目等。碧海方舟項(xiàng)目雖然銷售面積并不大，但銷售價(jià)格高到10萬元/平米左右，所以這個(gè)項(xiàng)目的銷售金額和利潤(rùn)都比較高。

　　媒體提問：剛才提到北辰香麓受調(diào)控影響比較大，請(qǐng)管理層用一些具體的數(shù)據(jù)來講一下。

　　賀江川：北辰香麓我們?nèi)ツ暧?jì)劃銷售190套，去年實(shí)際銷售25套，所以限購(gòu)政策影響是很大的。去年利潤(rùn)最后會(huì)增長(zhǎng)，是因?yàn)槲覀兺ㄟ^一些商業(yè)面積的銷售彌補(bǔ)了住宅銷售的不足。

　　北辰香麓位于北京海淀山后，依山傍水，樓盤品質(zhì)也比較好。銷售均價(jià)接近2萬元/平米，當(dāng)時(shí)這個(gè)項(xiàng)目的定位是定位大戶型，戶型在兩三百平方米，總價(jià)是400-600萬一套。所以，這個(gè)樓盤的購(gòu)買階層是收入相對(duì)比較高、但又不是富豪的這樣一些人。

　　在目前的情況下，這群人的觀望情緒會(huì)比較高，他們往往是等著降價(jià)，或者低谷之類的。

　　這個(gè)項(xiàng)目基本上沒有降價(jià)，我們認(rèn)為這個(gè)樓盤的性價(jià)比本身很好，加上公司現(xiàn)金流也比較穩(wěn)健，所以并沒有降價(jià)。所以，我們?nèi)ツ赀@個(gè)樓盤采取的策略是"不強(qiáng)推"，在綜合因素的影響下銷售了25套。

　　媒體提問：你們今年計(jì)劃銷售面積是25萬平方米，金額是40億。去年也銷售了24萬平方米，大概是29億元，是不是說今年銷售的這些物業(yè)產(chǎn)品會(huì)比較高檔一點(diǎn)，均價(jià)比去年高？另外，你們?cè)诎l(fā)展物業(yè)方面對(duì)產(chǎn)品定位是比較趨向于高端，還是剛性需求？

　　賀江川：今年合同銷售面積是25萬平方米，銷售金額是40億，去年是24萬平方米，合同金額是29億，這是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的問題。今年這些產(chǎn)品的平均價(jià)格要比去年高，其中一個(gè)比較大的因素就是剛才介紹的碧海方舟別墅項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目每平方米的價(jià)格在10萬左右，所以它也拉高了均價(jià)。

　　我們主要的業(yè)務(wù)方向還是在中低收入、中小戶型的普通住宅為主。但是，我們并不排斥保障房和高端住宅產(chǎn)品。所以，以商品房開發(fā)為主，保障房、高端住宅為輔。

　　從未來的投資策略來看，我們可能會(huì)更加在中小戶型，普通住宅方面會(huì)加大一些力度。因?yàn)檎麄€(gè)政策的導(dǎo)向是抑制高端的消費(fèi)，特別是投資、投機(jī)的需求，鼓勵(lì)普通住宅，普通居民購(gòu)買。

　　媒體提問：北辰去年的合同銷售額中有多少是來自于商業(yè)物業(yè)的？今年40億目標(biāo)怎么達(dá)到？

　　賀江川：商業(yè)部分去年的營(yíng)業(yè)額是40多億，我們的商業(yè)物業(yè)包括北辰購(gòu)物中心、時(shí)代名門、北辰購(gòu)物中心北苑店、綠色家園店等，這些商業(yè)物業(yè)在去年整個(gè)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)里，營(yíng)業(yè)額貢獻(xiàn)占比大概是10%，利潤(rùn)占比5%。

　　我們業(yè)務(wù)目前有三大板塊：房地產(chǎn)開發(fā)、投資物業(yè)和商業(yè)部分，去年的貢獻(xiàn)比例分別為42%、45%和10%。

　　我們目前的商業(yè)項(xiàng)目中，一塊是老的北辰購(gòu)物中心，去年有4000多萬的利潤(rùn)。新開業(yè)的項(xiàng)目中，時(shí)代名門、北辰購(gòu)物中心北苑店目前都在推貨期。

　　北京目前的零售物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)很激烈，出現(xiàn)供過于求的格局，在這樣的大背景下，這兩個(gè)項(xiàng)目壓力都比較大，我們正在一些做努力的工作。

　　媒體提問：剛剛提到公司還在關(guān)注北京的保障房項(xiàng)目，現(xiàn)在北京對(duì)保障房都有比較明顯的政策支持，公司現(xiàn)在有沒有一些意向的項(xiàng)目？

　　賀江川：我們一直很關(guān)注北京區(qū)域的保障性項(xiàng)目。但今年我們?cè)谀玫胤矫姹容^謹(jǐn)慎，包括保障房這塊。

　　我想今年所有的房地產(chǎn)公司最關(guān)注的包括這幾方面，第一，現(xiàn)金流的安全，這也是我們首要考慮的。公司目前手持現(xiàn)金28億，今年還有一些資本開支，現(xiàn)金流還是穩(wěn)定的。但是，在拿地這個(gè)環(huán)節(jié)并不富裕。所以，在今年這個(gè)總格局下首先要關(guān)注現(xiàn)金流。

　　我們總的方針還是主要做商品房，保障房可以適量做一些，盡到一個(gè)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任。方向主要在北京，具體的項(xiàng)目目前還沒有計(jì)劃，要根據(jù)實(shí)際的情況來決定。

　　媒體提問：保障房占公司總資產(chǎn)的比例大概是多少？

　　賀江川：比例我們并沒有確定，我們?cè)瓉碣Y產(chǎn)占比是"五三二"概念，現(xiàn)在大約資產(chǎn)的配置是"六四"，也就是說，60%配置在開發(fā)物業(yè)，40%配置在投資物業(yè)和商業(yè)。

　　去年的收入結(jié)構(gòu)這個(gè)比例大約是5：5，一半是開發(fā)物業(yè)，一半是投資物業(yè)和商業(yè)物業(yè)。利潤(rùn)結(jié)構(gòu)去年大概也是一半對(duì)一半。

　　保障房具體的比例我們沒有像開發(fā)物業(yè)資本配置這樣的比例，但總的來講，我們不能不做，但不能多做。主要做的方向是在北京，在外地不大會(huì)做保障房。因?yàn)?，現(xiàn)在從我們做常營(yíng)項(xiàng)目的經(jīng)歷來看，開發(fā)商主要是追求股東價(jià)值最大化。

　　原來我們保障房這類項(xiàng)目回報(bào)率能夠在5%到10%，后來常營(yíng)這個(gè)保障房項(xiàng)目做下來，部分由于當(dāng)時(shí)趕時(shí)間，人工成材料略有上升，住宅那一塊基本上沒有什么利潤(rùn)。所以，我們常營(yíng)項(xiàng)目利潤(rùn)來源主要是商業(yè)物業(yè)這部分。

　　所以，對(duì)上市公司來講，現(xiàn)在保障房都會(huì)做一點(diǎn)，但不會(huì)說太多。特別是國(guó)有控股公司，集團(tuán)和控股公司大量做，項(xiàng)目公司少做一點(diǎn)。

　　媒體提問：今年的資本開支計(jì)劃大概是怎樣的？

　　賀江川：我們?nèi)ツ暌荒曩Y本開支是40億，今年的資本開支是54億，其中開發(fā)板塊會(huì)投入51億，投資物業(yè)大概投入3億。2013年的資本開支比今年要小一些，計(jì)劃大約30多億，主要是集中在開發(fā)這塊。

　　另外，剛才說的資本開支都是指的現(xiàn)有項(xiàng)目，不包括新拿地。但也不排除如果市場(chǎng)有合適的機(jī)會(huì)，我們會(huì)新增一些土地儲(chǔ)備，但是今年我們?cè)谀玫厣蠒?huì)非常謹(jǐn)慎。第一個(gè)，要看公司的形勢(shì)，這是最主要的；第二，目標(biāo)項(xiàng)目要十分滿意。

　　媒體提問：如果拿地會(huì)在哪些區(qū)域？

　　賀江川：現(xiàn)在一線城市系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)比較大，特別是政策調(diào)控力度最大的時(shí)候。就我們公司來講，

　　受影響大特別體現(xiàn)在銷售方面，影響最大的是兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是北辰香麓，一個(gè)是長(zhǎng)沙三角洲項(xiàng)目。長(zhǎng)沙項(xiàng)目雖然也受影響，但是他賣的量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于北辰香麓，銷量是長(zhǎng)沙市區(qū)前三名，整個(gè)銷售還是針對(duì)剛需、改善性需求比較多。

　　當(dāng)調(diào)控來臨的時(shí)候，二三線城市受的影響相對(duì)較少。所以，我們未來拿地的策略還是會(huì)主要朝二三四線城市考慮，對(duì)北京我們相對(duì)會(huì)比較謹(jǐn)慎，可能北京方面更多的考慮保障房這塊。作為國(guó)企，我們保障房必須做一點(diǎn)。對(duì)于商品房方面我們會(huì)非常謹(jǐn)慎，重點(diǎn)是在二三線城市。

　　媒體提問：今年的資本開支有50多億，已經(jīng)超過目前的現(xiàn)金狀態(tài)，那么會(huì)不會(huì)有回籠現(xiàn)金的壓力，有沒有降價(jià)的壓力？

　　賀江川：我們今年資本開支54億一些投資物業(yè)收入和商業(yè)的現(xiàn)金流進(jìn)來，還有一些貸款和還款的現(xiàn)金流流動(dòng)，經(jīng)過測(cè)算，我們?cè)诂F(xiàn)金流方面是能夠滿足公司的正常資本開支需要。

　　從現(xiàn)在的情況看，政策沒有松動(dòng)，并且從第一季度的情況看，今年在建設(shè)貸款方面非是比較緊。原來我們?cè)陂_發(fā)貸款問題上是沒有遇到什么問題的，拿地之后，四證齊全的話，取得開發(fā)貸相對(duì)比較有保證。但是，在今年一季度期開發(fā)貸就比較緊，所以，我們高度關(guān)注是現(xiàn)金流方面。

　　至于降價(jià)問題，我們目前還沒有考慮，至于以后是不是會(huì)有，我們會(huì)謹(jǐn)慎的根據(jù)當(dāng)時(shí)的情況來做出判斷，到具體形勢(shì)發(fā)生大的變化的時(shí)候我們?cè)倏紤]。

　　媒體提問：公司年報(bào)有提到正在大力探索多元化、多渠道的創(chuàng)新融資模式，目前正在籌集一個(gè)房地產(chǎn)基金，這個(gè)基金的目前具體進(jìn)展如何？

　　賀江川：關(guān)于房地產(chǎn)基金的工作，我們一直在進(jìn)行中，也取得了一些實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。但由于公司最終還并沒有注冊(cè)，目前正在做前期的一些準(zhǔn)備工作，一期資金募集也在進(jìn)行當(dāng)中，具體如何最終還要看最后的結(jié)果。我們對(duì)基金方面非常關(guān)注，以后也會(huì)高度推進(jìn)這方面的工作。