我們絕對不是因為現(xiàn)金流問題，主要還是為了以股東利益最大化為目標才選擇這樣做。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 “我們絕對不是因為現(xiàn)金流問題，主要還是為了以股東利益最大化為目標才選擇這樣做。”

　　在3月22日的年度業(yè)績發(fā)布會上，中國奧園首席財務官林錦堂在接受觀點新媒體提問時，如此回應關(guān)于出售長安8號項目一事的原因。

　　就在2011年度全年業(yè)績公布的當天早上，奧園發(fā)布公告宣布，公司正與獨立本公司及其關(guān)連人士的第三方，就出首北京長安8號51%權(quán)益接洽并進行磋商。但公告未透露具體磋商細節(jié)。

　　自2009年7月通過收購方式獲得長安8號的操盤權(quán)，奧園董事長郭梓文對其寄予了厚望，希望能在未來3年內(nèi)可帶來逾120億元銷售回款。

　　但事與愿違，長安8號在2010年一季度正式面市后，回籠資金不足10億元，至今也未啟動第二期銷售。

　　而長安8號此前所欠下的大小不等的債務，亦是一筆不小的負擔。據(jù)悉，早在奧園進入之前，該樓盤就將土地證與在建工程作抵押，向招商銀行北京分行貸得一大筆款項，用以支付前期的拆遷補償和部分施工款。

　　據(jù)知情人士透露，長安8號項目所欠銀行貸款、股東借款、工程欠款以及各路供貨商欠款，總計約30億元。

　　以上等等，均被市場解讀為奧園一直尋求長安8號出售的主要原因。

　　不過，面對媒體對公司當年決策的質(zhì)疑，郭梓文僅表示，是次長安8號的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，完成是基于股東利益最大化進行考慮，并認為，當年公司決策做長安8號是正確的，

　　“因為在當時而言，該項目所處位置相當優(yōu)越，且產(chǎn)品的稀缺性也很明顯。但現(xiàn)時整個北京大環(huán)境大家都很清楚，是受調(diào)控影響比較明顯的區(qū)域之一。”

　　林錦堂另亦指出，出售舉動并非因為現(xiàn)金流出現(xiàn)問題。“2011年公司的凈負債率只有12.7%，相信現(xiàn)在同行里面，找不到超過三間凈負債率可以跟我們相比，因為行業(yè)內(nèi)一般在50%至60%之間。”

　　根據(jù)當天公布的年報顯示，2011年集團實現(xiàn)營業(yè)額30.22億元，同比增23.7%；毛利增長24.7%至8.18億元，而毛利率亦由去年的26.9%升至27.1%。股東應占溢利達人民幣4.49億元，同比上升39.6%。

　　截至2011年末，集團現(xiàn)金余額約38.23億元(包括受限制銀行存款)，凈負債比率約12.7%。

　　郭梓文稱，是次股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，會令奧園的投資布局調(diào)整更加合理，并更加有競爭力，未來將主要布局在一些受政策環(huán)境影響比較小、剛性需求比較大的城市。

　　此外，奧園表示，公司2011年實現(xiàn)總合約銷售額50.16億元，今年銷售目標與去年相若，維持50億元左右。今年計劃新增土儲150萬平方米，主要集中剛性需求，受調(diào)控較小的城市。其中，商業(yè)用途是拿地的主要考慮因素。

　　以下為中國奧園2011年業(yè)績會實錄：

　　現(xiàn)場提問：今年內(nèi)地對房地產(chǎn)市場調(diào)控依舊未見放松，您如何看今年的房地產(chǎn)樓市和營商環(huán)境？奧園的商業(yè)項目比例不少，今年是否會擴大商業(yè)的占比？今年銷售目標是多少？

　　郭梓文：關(guān)于對今年形勢的判斷，我們看到溫總理最近對地產(chǎn)的意見，大家都很清楚，中央繼續(xù)會對房地產(chǎn)實施調(diào)控政策，我們預計在今年內(nèi)調(diào)控政策會有一個連續(xù)性，但再出新政策的機會也不大，可以預測的是，今年的樓價肯定會有輕微的降幅。

　　奧園現(xiàn)在商住項目比例中，商業(yè)占36%，其余都是住宅比例。和去年相比，今年公司商業(yè)項目的占比會有輕微的增長，估計會達到40%。由于國家實施了限購的政策，因此我們在產(chǎn)品開發(fā)策略方面，會堅持開發(fā)剛性需求產(chǎn)品和商業(yè)項目產(chǎn)品，以保持公司的業(yè)績連續(xù)性。

　　今年的銷售目標和2011年的銷售額差不多，主要基于我們對2012年市場的判斷偏緊，所以與去年的目標相若。

　　現(xiàn)場提問：未來商業(yè)項目的比例大概會增加到怎樣的水平？

　　林錦堂：未來我們的商業(yè)比例會逐步提高，今年公司的商業(yè)占比約為36%，明年我們會逐步增加到40%，以后商業(yè)占比的增長幅度會持續(xù)保持這個水平。

　　郭梓文：我們希望公司商業(yè)項目未來會有一定比例的持有物業(yè)和銷售物業(yè)，這兩年銷售物業(yè)的比例會占到45%，但日后商業(yè)項目日后持有物業(yè)的占比會更多些。

　　現(xiàn)場提問：今日早間，奧園公告有獨立第三方就收購長安8號51%股權(quán)一事與公司進行磋商，能否透露更多關(guān)于此次出售的相關(guān)情況？

　　林錦堂：我們確實和獨立第三方正在磋商長安8號的所有權(quán)益，但太多的信息不太方便透露。

　　但可以透露的是，做磋商的安排大前提主要是為了讓股東得到最穩(wěn)健、利益最大化的回報，否則我們也不會做一些任何企業(yè)上的行動。

　　其次，我們出售這個項目并非因為現(xiàn)金流出現(xiàn)問題。2011年公司的凈負債率只有12.7%，相信現(xiàn)在同行里面，找不到超過三間凈負債率可以跟我們相比，因為行業(yè)內(nèi)一般在50%至60%之間。我們絕對不是因為現(xiàn)金流問題，主要還是為了以股東利益最大化為目標才選擇這樣做。

　　現(xiàn)場提問：放手長安8號項目，是否與當年策略出現(xiàn)問題，且項目銷情一般有關(guān)？

　　郭梓文：是次長安8號的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，完成是基于股東利益最大化進行考慮。我們認為，當年公司決策做長安8號是正確的，因為在當時而言，該項目所處位置相當優(yōu)越，且產(chǎn)品的稀缺性也很明顯，但現(xiàn)時整個北京大環(huán)境大家都很清楚，是受調(diào)控影響比較明顯的區(qū)域之一，所以這次股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，會對我們的投資布局調(diào)整得更加合理，更加有競爭力，未來主要布局在一些受政策環(huán)境影響比較小、剛性需求比較大的城市。

　　現(xiàn)場提問：之前公司曾表示，商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展目標是在3-5年內(nèi)完善自己的訂單聯(lián)盟和建立自己的商業(yè)標準，請問怎么理解這句話中的商業(yè)標準的定義？

　　楊忠(營運總裁)：未來三到五年奧園的發(fā)展戰(zhàn)略會更強調(diào)商住雙線發(fā)展戰(zhàn)略，在商業(yè)方面，我們走的是兩種模式，第一種是奧園廣場為代表的，開發(fā)大型商業(yè)部分出售，自持60%左右。這種模式現(xiàn)在取得很好的成績，奧園廣場自持商業(yè)部分出租率達到90%以上，租金也非常理想，這種模式值得我們下一步繼續(xù)推廣。

　　第二種商業(yè)模式則類似養(yǎng)生廣場那樣，我們也會持有一些集中性商業(yè)，但以主題商鋪銷售為主，附帶一些商業(yè)性公寓，目前這種模式的運營也比較成功。未來三年，我們會結(jié)合土地投資及整個產(chǎn)品戰(zhàn)略，堅持這兩點發(fā)展模式，逐步適當提高商業(yè)發(fā)展能力，規(guī)避目前政策中限購、限貸的風險，為企業(yè)的穩(wěn)定快速發(fā)展作出貢獻。

　　現(xiàn)場提問：今年公司在擴充土地方面是否有相應的計劃？除了未付的6億土地款之外，公司今年的資本開支是多少？

　　郭梓寧(副主席兼行政總裁)：土地儲備方面，去年我們增加了約150萬平方米的可建面積，今年的計劃是增加120萬平方米左右?，F(xiàn)在我們拿地的策略就是，選擇有剛性需求且具發(fā)展前景、限購政策影響較小的地區(qū)。在拿地過程中，我們按照商住雙線發(fā)展的戰(zhàn)略目標去尋找土地，包括一些符合商業(yè)標準的商業(yè)用地，及一些具有商住用途的兼容性土地。

　　林錦堂：今年需支付的土地費用有6億3千萬，建筑費用和去年相若，大約是25至28億左右。

　　現(xiàn)場提問：管理層剛才提到，未來主要布局在一些受政策環(huán)境影響比較小、剛性需求比較大的城市，是否意味著未來公司在拿地方面主要關(guān)注二、三線城市，不會選擇北京、上海等這樣的一線城市？

　　郭梓文：我們會以廣東為主，并兼顧現(xiàn)有已開發(fā)項目所在城市，包括廣西、重慶、沈陽、昆山，在這些地方我們會繼續(xù)擴大在當?shù)氐氖袌稣加新?。至于北京和上海，我們認為，如果有適合于有剛性需求的產(chǎn)品、非投資類產(chǎn)品開發(fā)的土地，我們也會審慎考慮是否進行收購。

　　如果北京的商業(yè)物業(yè)，有一定比例可租可賣且回報率較好，并受調(diào)控影響不是很大的話，我們也會審慎考慮。

　　現(xiàn)場提問：能否透露一下廣州南站項目的商業(yè)定位？具體的推出市場時間？

　　楊忠：廣州南站項目屬于第二類開發(fā)商業(yè)模式，自持商業(yè)面積部分不會過大，大部分以銷售為主，但會有一個主題，南站定義為華南企業(yè)展示中心。項目預期推出時間在明年，今年會動工，明年銷售。