3月22日上午，城市觀點(diǎn)論壇第三次走進(jìn)青島，對(duì)當(dāng)前緊迫的局面進(jìn)行剖析及研判，共同尋找2012年房企全新發(fā)展之策。

　　進(jìn)入2012年，伴隨宏觀經(jīng)濟(jì)從高速發(fā)展到穩(wěn)速前行，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控將持續(xù)進(jìn)行，而作為一直處于二線城市中領(lǐng)先發(fā)展的青島房地產(chǎn)業(yè)必將受到制約。我們看見(jiàn)不少房企減慢開(kāi)發(fā)速度、裁員，壓縮成本成為不少企業(yè)首選，更多房企面對(duì)2012,有些茫然，不知道未來(lái)政策與形勢(shì)將如何發(fā)展？企業(yè)究竟該如何應(yīng)對(duì)？

　　3月22日上午，城市觀點(diǎn)論壇第三次走進(jìn)青島，邀請(qǐng)到中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)朱中一會(huì)長(zhǎng)、住建部政策研究室前主任陳淮、海爾地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)盧鏗、山東省文登市市委常委、文登市人民政府副市長(zhǎng)曲波、金融嘉賓與青島及山東房地產(chǎn)精英齊聚一堂，對(duì)當(dāng)前緊迫的局面進(jìn)行剖析及研判，共同尋找2012年房企全新發(fā)展之策。

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　　進(jìn)入專題：2012城市觀點(diǎn)論壇青島行

　　直播實(shí)錄：2012城市觀點(diǎn)論壇青島行（一）

　　主持人：朋友們，接下來(lái)，我們將進(jìn)入城市觀點(diǎn)論壇青島行的保留節(jié)目——城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行青島圓桌。

　　城市的發(fā)展需要全局的眼光，房地產(chǎn)仍然是舉足輕重的力量。作為一個(gè)城市的概念，住宅產(chǎn)業(yè)是城市底蘊(yùn)和規(guī)模的基石，而城市的壯大與騰飛，離不開(kāi)商業(yè)的擴(kuò)張和投入。如何在城市規(guī)劃與區(qū)域發(fā)展的思考中，平衡從住宅到商業(yè)的轉(zhuǎn)型與布局？這就是我們今天城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行青島圓桌的主題：城市化中國(guó)，從住宅到商業(yè)綜合體

　　首先，我們有請(qǐng)本次圓桌的主持嘉賓：蘭德咨詢(中國(guó))有限公司董事長(zhǎng)宋延慶先生，有請(qǐng)宋先生。

　　好，接下來(lái)請(qǐng)本次圓桌的對(duì)話嘉賓上臺(tái)，他們是：

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一(先生)

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮(先生)

　　金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪(先生)

　　海上嘉年華(青島)置業(yè)有限公司執(zhí)行總裁黃冠青(先生)

　　河山資本創(chuàng)始人曹少山(先生)

　　洲聯(lián)集團(tuán)(WWW5A)·五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅(先生)

　　易城中國(guó)副總裁尹寶軍(先生)

　　有請(qǐng)各位來(lái)賓到臺(tái)上就座。

　　好的，朋友們，接下來(lái)讓我們用熱烈掌聲有請(qǐng)各位給我們帶來(lái)這場(chǎng)思想與觀點(diǎn)的碰撞，掌聲歡迎！

城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行青島圓桌

　　宋延慶：感謝城市論壇委托我來(lái)主持。今天的主題是城市化中國(guó)，從住宅到商業(yè)綜合體。我想有請(qǐng)各位專家、學(xué)者講一下各自的觀點(diǎn)。從年齡開(kāi)始吧。我請(qǐng)問(wèn)您一個(gè)問(wèn)題，進(jìn)入商業(yè)綜合體的情況，我的理解是根據(jù)企業(yè)的資源、能力狀況和市場(chǎng)狀況，決定是否進(jìn)入，怎么進(jìn)入。就這個(gè)觀點(diǎn)，我想請(qǐng)您再進(jìn)一步解釋一下。謝謝。

　　朱中一：我首先對(duì)這個(gè)題目有一個(gè)保留意見(jiàn)，從住宅到商業(yè)綜合體，地產(chǎn)是一個(gè)板塊，千萬(wàn)千萬(wàn)不要忽略。大量講住宅，住宅這個(gè)不能丟的。我們根據(jù)前幾十年的統(tǒng)計(jì)也好，今后的也好，我們的住宅投資始終是75%左右。千萬(wàn)不能因?yàn)樽≌恼{(diào)控，就放掉大頭。

　　第二，企業(yè)根據(jù)自己的實(shí)際，來(lái)考慮將來(lái)做商業(yè)也好，或者做其他的也好，這是可以考慮的。

　　第三，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)這一塊確確實(shí)實(shí)是重要的領(lǐng)域，但是它里面也有風(fēng)險(xiǎn)的。商業(yè)地產(chǎn)看似美好，實(shí)際里面有不少的風(fēng)險(xiǎn)。所以我們要引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)。尤其一些地方，商業(yè)綜合體過(guò)多的問(wèn)題，就是要引起重視。

　　宋延慶：朱會(huì)長(zhǎng)提醒的非常好。陳所長(zhǎng)，我今天注意到您的氣場(chǎng)最足，剛才您說(shuō)的常態(tài)，昨天我得到一個(gè)數(shù)字，70個(gè)大中城市，有45個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯下降，有21個(gè)持平，其中有4個(gè)微漲，僅僅漲了0.1%。這種狀態(tài)，您理解是短暫還是常態(tài)？請(qǐng)給解釋一下。第二個(gè)問(wèn)題，您剛才講的房?jī)r(jià)收益比，如何看待商業(yè)地產(chǎn)？

　　陳淮：學(xué)者是有自己的學(xué)術(shù)素養(yǎng)，學(xué)術(shù)界和社會(huì)認(rèn)可的。某頂帽子是組織部給的，一個(gè)是內(nèi)在決定，一個(gè)是外在決定。你剛才說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)，我倒不覺(jué)得中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)過(guò)多，但是大家一哄而上把它變成賺錢的投資對(duì)象，則可能有忽略它的風(fēng)險(xiǎn)的地方。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)有的兩年之內(nèi)有成果，有的可能要培育10—15年。北京當(dāng)初一個(gè)亞運(yùn)村的地方，也是十年之后才成了黃金寶地。當(dāng)初人稱鬼城，8—10年沒(méi)有賣出去?，F(xiàn)在看城市很需要，但是有風(fēng)險(xiǎn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)與房子之間的關(guān)系，既有拉動(dòng)房?jī)r(jià)，也有抑制房?jī)r(jià)的雙重作用。如果先建或者與城市綜合體同時(shí)配建，那房?jī)r(jià)不會(huì)便宜。像北京新建住宅，后配商業(yè)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)里面有相當(dāng)一部分是窗戶以外的投入進(jìn)去的，而不是給你建這所房子的開(kāi)發(fā)商實(shí)際投入決定的。對(duì)房?jī)r(jià)有抑制作用，因?yàn)樗兄谇鄭u在內(nèi)的各大城市形成分散的商業(yè)組團(tuán)式的商業(yè)中心，大家不必聚集在二環(huán)以內(nèi)的中心，有助于分散。我們統(tǒng)計(jì)一下這個(gè)月的飯量，吃多了，比上月同比上漲了15克，有意義嗎？代表青島吃得更多嗎？短期內(nèi)沒(méi)有什么意義。我提醒大家，也同樣是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的常識(shí)，觀察房?jī)r(jià)不是某一個(gè)始點(diǎn)的成交價(jià)，是一個(gè)不算太短，比如3—5年周期內(nèi)的平均成交價(jià)，才能說(shuō)明青島的房?jī)r(jià)或者城市化過(guò)程中的房?jī)r(jià)水平。平均成交價(jià)，一個(gè)中長(zhǎng)期始點(diǎn)下的，某一個(gè)始點(diǎn)說(shuō)明不了問(wèn)題。

　　比如說(shuō)剛才我們一位專家講到，核心社區(qū)沒(méi)怎么降，遠(yuǎn)郊區(qū)縣降得多。這種情況其實(shí)很正常，我也沒(méi)辦法用一兩句話說(shuō)清楚，就簡(jiǎn)單說(shuō)吧。因?yàn)樽罱鼉赡?，各大城市，北京、上海等大盤，遠(yuǎn)郊區(qū)房非常明顯，這些樓盤的出現(xiàn)，就使平均房?jī)r(jià)很容易下降的趨勢(shì)，這個(gè)道理大家都懂。一個(gè)姚明加一個(gè)潘長(zhǎng)江，兩個(gè)人的平均身高是1.78米，一個(gè)姚明加兩個(gè)潘長(zhǎng)江，平均身高是1.68米。所以我從來(lái)不用這樣的數(shù)據(jù)來(lái)支持自己的觀點(diǎn)。

　　但是我們一個(gè)很重要的趨勢(shì)，二三線城市未來(lái)10—20年的建設(shè)，是我們住宅建設(shè)的重心所在。在各大城市，不管你是在城鄉(xiāng)結(jié)合部，還是遠(yuǎn)郊區(qū)縣建房子，都根本解決不了這些城市的承載力問(wèn)題和人口容納問(wèn)題。

　　第三，你說(shuō)效益和公平，公平首先要取決于一個(gè)社會(huì)發(fā)展程度，比如說(shuō)我們?cè)?980年—2000年這20年中，重點(diǎn)解決吃飽、穿暖和有余的問(wèn)題，這是不是公平？那時(shí)候活下去就是公平。再比如說(shuō)以后，在提高國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量和產(chǎn)業(yè)能力的時(shí)候，讓更多老百姓分享城市化、工業(yè)化、國(guó)際化的好處。而事實(shí)上大家也分享了，剛才有領(lǐng)導(dǎo)講，買了房就掙錢，這實(shí)際是讓更多人民群眾分享社會(huì)發(fā)展好處的一種公平。再下一步，房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)漲這樣一個(gè)敏感問(wèn)題，我可以明確無(wú)誤的說(shuō)，還會(huì)漲。但是和你這個(gè)問(wèn)題結(jié)合起來(lái)，我們盡可能的把這個(gè)房?jī)r(jià)上漲，隨著我們青島城市地位的提高，經(jīng)濟(jì)總量的擴(kuò)大，競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，基礎(chǔ)設(shè)施的完善，帶來(lái)的好處，讓更多的自住型的老百姓，在持有自有的房子中分享。不要讓少數(shù)人分享，讓那些中低端老百姓來(lái)分享這個(gè)資產(chǎn)收益的好處，而不是僅僅讓少數(shù)囤房，等著五年再高價(jià)賣出去的人分享這個(gè)好處，這就是公平。

　　再比如說(shuō)，我們每年只能夠蓋若干套房子，不可能滿足整個(gè)青島市老百姓對(duì)住房的全部需求的時(shí)候，我們讓那些中低端住房困難的群體優(yōu)先得到滿足，讓那些結(jié)婚買房子的年輕人優(yōu)先得到滿足，這就是公平。不是說(shuō)人人都在某一個(gè)始點(diǎn)上買到房子叫公平，那恐怕是永遠(yuǎn)活在《新聞聯(lián)播》中才有的事。謝謝。

　　宋延慶：我突然想到明天一個(gè)報(bào)道的題目《陳淮：房?jī)r(jià)還會(huì)漲》。

　　陳淮：你說(shuō)“陳淮：”可以，但是后面是“陳淮不會(huì)進(jìn)步的”，房?jī)r(jià)會(huì)漲是一種嘩眾取寵的說(shuō)法，青島房?jī)r(jià)漲，可能是即墨的漲，可能是某一個(gè)地方的，我們斬釘截鐵的說(shuō)，未來(lái)20年會(huì)漲，但是是不是合理投資，是不是百姓就感興趣呢？不一定的。告訴你幾個(gè)房?jī)r(jià)的秘密，100萬(wàn)買一個(gè)房子，20年后房子值400萬(wàn)，投資不一定劃算。你房?jī)r(jià)銀行的利息，你還要防止通貨膨脹，還要支付持有過(guò)程中的成本，所以大家不要受標(biāo)題黨的忽悠。會(huì)有一些主流媒體的記者問(wèn)我，獨(dú)生子女，干嘛買房子？雙方都有六套，自己再買一套，這就是七套，會(huì)有這個(gè)事嗎？這都屬于趙本山忽悠范偉智商的腦筋急轉(zhuǎn)彎的問(wèn)題。青島未來(lái)的需求，不取決于爺爺奶奶、姥姥姥爺?shù)姆孔??？偧彝?times;1.1或1.2的系數(shù)，那時(shí)候有多少住房。所以不要聽(tīng)忽悠，這回兒不說(shuō)，下回兒再說(shuō)。謝謝。

　　宋延慶：剛才那個(gè)問(wèn)題，我還擔(dān)心明天的媒體給您報(bào)道，斷章取義，惹上麻煩。

　　陳淮：我們今天來(lái)的都是善良的媒體，惡意的跟天都沒(méi)來(lái)。謝謝。

　　宋延慶：如果李總，如果方便，請(qǐng)談一下金科2012年的情況。第二，住宅到多久？

　　李戰(zhàn)洪：第一個(gè)問(wèn)題，因?yàn)槲沂羌瘓F(tuán)的新聞發(fā)言人，我跟證券公司簽了保密協(xié)議的。不能在要求的情況下在年報(bào)前披露任何信息，不然要嚴(yán)懲。所以第一個(gè)任務(wù)沒(méi)辦法完成，股票在A股市場(chǎng)每天在交易，一句話會(huì)引發(fā)股票的升或跌。

　　第二個(gè)問(wèn)題，住宅到多久？我覺(jué)得第一個(gè)反應(yīng)是主動(dòng)，一個(gè)是被動(dòng)，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有準(zhǔn)備好，有可能帶來(lái)的問(wèn)題，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅市場(chǎng)。我看到死亡的住宅地產(chǎn)比商業(yè)地產(chǎn)更多，所以很恐怖。比如說(shuō)我們?nèi)曛畠?nèi)，到現(xiàn)在才五個(gè)，因?yàn)槲覀兾逍羌?jí)大酒店連續(xù)五年在重慶排名第一，自己管理的。所有的外來(lái)品牌都做不過(guò)我們，我們遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)他們。所以這種情況之下，我們拿地的模式，拿商業(yè)地塊的模式，未來(lái)兩三年之后，現(xiàn)在在建的酒店就有將近五個(gè)星級(jí)大酒店。在這種情況下，我是用我的長(zhǎng)處，用我的連續(xù)五年打敗了外來(lái)的酒店集團(tuán)，所以這時(shí)候才開(kāi)始進(jìn)入，做酒店式管家。所以如果沒(méi)有做好準(zhǔn)備，就盲目進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，進(jìn)入城市綜合體，將讓你付出代價(jià)。謝謝。

　　宋延慶：下面的四位，拿著話筒，主要是兩個(gè)問(wèn)題，第一，用一句話簡(jiǎn)單介紹一下自己的名字和公司，第二，是否看好從住宅到商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型?？春没虿豢春?，一個(gè)理由。謝謝。

　　曹少山：簡(jiǎn)單說(shuō)，住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型到綜合體這種開(kāi)發(fā)，我的一個(gè)基本觀點(diǎn)，不是特別看好。綜合體凡是涉及到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，只有在商業(yè)地產(chǎn)上有一些沉淀的才會(huì)賺錢，不然會(huì)死得更快。

　　黃冠青：我叫黃冠青，海上嘉年華的。剛才前面聽(tīng)了朱老師包括陳老師的一些話，還有剛才盧總的，很客觀，也很理性。從住宅到商業(yè)綜合體這個(gè)話題有點(diǎn)大，都是講房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，只不過(guò)是種類的分類而已。當(dāng)城市化建設(shè)，從農(nóng)村走向城市也好，隨著人的變動(dòng)，資源的遷移、需求的遷移，實(shí)際商業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)越來(lái)越強(qiáng)。過(guò)去幾年，純做商業(yè)綜合體的也有，而且做得很大。

但是商業(yè)綜合體，我認(rèn)為是滿足需求的商業(yè)性綜合體，這個(gè)和一個(gè)區(qū)域內(nèi)的需求有關(guān)，不會(huì)說(shuō)我去北京的天街，是因?yàn)槲蚁矚g那兒，是有目的性，滿足區(qū)域內(nèi)需求的。包括在國(guó)外新加坡的話，每一個(gè)城鎮(zhèn)會(huì)有30萬(wàn)或40萬(wàn)人口，會(huì)有一個(gè)中心，一個(gè)小的商業(yè)綜合體，里面包含了超市、影院，汽車總站、地鐵總站、學(xué)校、醫(yī)院等等。這其實(shí)是滿足一定的需求。這個(gè)商業(yè)綜合體牽扯到定位，不是說(shuō)所有的商業(yè)綜合體都搞LV，搞阿瑪尼。不是滿足中產(chǎn)階級(jí)的，也不是滿足大眾的，是一種搭配，一種良性組合，來(lái)滿足這個(gè)區(qū)域生活質(zhì)量的真實(shí)提升。所以不是純粹從住宅到綜合體是好還是不好，如果某一個(gè)區(qū)域過(guò)度集中，同質(zhì)化開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就很大。現(xiàn)在很多二線城市，越是霓虹閃亮的地方，反而是風(fēng)險(xiǎn)最高的地方。謝謝。

　　宋延慶：我追問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，最近美國(guó)一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)，中國(guó)如果有房地產(chǎn)泡沫的合，這個(gè)泡沫的破裂有可能是在商業(yè)地產(chǎn)上，您是否同意這個(gè)觀點(diǎn)？

　　黃冠青：所有城市的發(fā)展也好，區(qū)域的規(guī)劃也好，包括人口的遷移，您也知道我們有計(jì)劃生育，人口到一定時(shí)候會(huì)有一個(gè)穩(wěn)定的數(shù)字。如果有區(qū)域規(guī)劃，就有人口的流動(dòng)。這些人口是屬于在這里支持本地結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)扎根的群體，是這種剛性，不是在這里上班，晚上回去，那是一種過(guò)客。所以這種需求會(huì)停留在那邊，所以需要商業(yè)綜合體維持的，需要周邊成熟起來(lái)才行的。這里面包括政府規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)定位，包括稅收等等，這是整套的布局。

　　另外其實(shí)還有周邊的區(qū)域，比如說(shuō)50公里以內(nèi)，相似規(guī)模的體量有多少，這個(gè)同比，不是具體一個(gè)項(xiàng)目，或者具體一個(gè)城市的問(wèn)題了。

　　宋延慶：相對(duì)的。好，下一位。

　　鄒毅：各位好，我是來(lái)自洲聯(lián)集團(tuán)的鄒毅。我們集團(tuán)是做前期規(guī)劃、定位、宣傳策劃的專業(yè)機(jī)構(gòu)。今天主持人提到的問(wèn)題，從住宅到商業(yè)綜合體，對(duì)這樣一個(gè)判斷，我們現(xiàn)在在全國(guó)一二線城市都在接這樣的項(xiàng)目。從目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的具體項(xiàng)目土地開(kāi)發(fā)情況來(lái)看，我認(rèn)為短期來(lái)看，不是很看好。但是從中長(zhǎng)期來(lái)看，我們堅(jiān)決看好，有一個(gè)數(shù)據(jù)?，F(xiàn)在發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)地產(chǎn)的比重達(dá)到60%—70%，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的存量，占整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)比重不到20%。所以從這個(gè)大的成長(zhǎng)空間來(lái)看，我們認(rèn)為有比較好的發(fā)展空間。但是短期來(lái)看，由于住宅的限購(gòu)，以及投資趨向的不明確，所以大部分人城市綜合體這樣的商業(yè)地產(chǎn)，我們發(fā)現(xiàn)在成都、南京等其他城市，調(diào)查過(guò)相關(guān)數(shù)據(jù)，短期來(lái)看已經(jīng)達(dá)到了4、5平米的面積，至少在兩到三年之內(nèi)，所以進(jìn)入優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)過(guò)程。所以城市綜合體，我們認(rèn)為存在泡沫。因?yàn)槲覀冏鲞^(guò)某些城市的相關(guān)分析。

　　同時(shí)，我們認(rèn)為現(xiàn)在整個(gè)中國(guó)的商業(yè)市場(chǎng)，下一步存在渠道分化的趨勢(shì)，什么叫渠道分化呢？過(guò)往的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，老百姓購(gòu)物來(lái)自百貨商店。因?yàn)橛?jì)劃時(shí)代，國(guó)家控制，百貨店是主要的市場(chǎng)消費(fèi)渠道。大家下一步，隨著市場(chǎng)進(jìn)一步分化之后，購(gòu)物中心、城市綜合體，特色餐飲街區(qū)，以及各類品牌專賣店鋪，以及大型的店，會(huì)逐步分化功能需求?，F(xiàn)在從國(guó)家政策調(diào)控也好，下一步住宅市場(chǎng)進(jìn)一步嚴(yán)控，可能會(huì)使一部分投資或者消費(fèi)需求釋放到城市商業(yè)中去。從這方面來(lái)看，貨幣的投資轉(zhuǎn)移，會(huì)帶來(lái)消費(fèi)的同樣增長(zhǎng)。但是我們看到渠道分化情況非常嚴(yán)重，所以城市綜合體是正在蓬勃發(fā)展的一類，并不是全部的業(yè)態(tài)。所以如果都是這種業(yè)態(tài)的話，下一步會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　宋延慶：尹總我比較熟了，是業(yè)內(nèi)比較著名的商業(yè)地產(chǎn)專家。尹總講一下您的觀點(diǎn)。

　　尹寶軍：謝謝，今天有學(xué)者、有開(kāi)發(fā)商、有機(jī)構(gòu)代表，也有服務(wù)商。我們主要為商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)者，我們是一個(gè)第三方的服務(wù)者。首先我想對(duì)中國(guó)的商業(yè)綜合體，有一些基礎(chǔ)研究。我們對(duì)商業(yè)綜合體體量10萬(wàn)平米以上，三種業(yè)態(tài)，寫字樓、商業(yè)、酒店、復(fù)式公寓等10萬(wàn)平米以上的我們叫做城市綜合體。

　　我們的一個(gè)數(shù)據(jù)，過(guò)去三年，現(xiàn)在累計(jì)到全國(guó)一二三線城市，已經(jīng)有了綜合體建筑面積是5500平米，未來(lái)三年還有6000萬(wàn)，就是說(shuō)達(dá)到1100億10萬(wàn)平米以上的城市綜合體。

　　所以我覺(jué)得現(xiàn)在面臨三個(gè)缺乏的問(wèn)題，第一是缺資金，不是住宅，不是這么快滿足資金規(guī)模的。所以商業(yè)部分一定有資金支持的。第二，缺人才，住宅的一些銷售人員、設(shè)計(jì)人員很難轉(zhuǎn)到做商業(yè)綜合體的方面來(lái)。第三，缺經(jīng)驗(yàn)。很多國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，做商業(yè)沒(méi)有三年五年的運(yùn)營(yíng)，前期設(shè)計(jì)，后面三到五年的運(yùn)營(yíng)、培育期，肯定是不可能的。所以整個(gè)市場(chǎng)是在經(jīng)歷一輪痛苦過(guò)程。2010年年初的時(shí)候，租金達(dá)到最低點(diǎn)，但是從2010年第三季度開(kāi)始到現(xiàn)在，整個(gè)市場(chǎng)，CBD的寫字樓租金翻三倍。所以我們看到這是很痛苦的過(guò)程，沒(méi)有資金去支持，后面很難得到應(yīng)得的利益。所以商業(yè)綜合體，我們覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)非常大。

　　宋延慶：總結(jié)兩句話，開(kāi)發(fā)商要謹(jǐn)慎進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。第二，如果進(jìn)入的話，要具有相當(dāng)?shù)馁Y源和能力來(lái)操作。好，第一輪的問(wèn)題我們問(wèn)完了，商業(yè)綜合體，這個(gè)問(wèn)題很沉重，我們拋到一邊。剛才說(shuō)一個(gè)多億的潛在供應(yīng)量，還是蠻大的。第二個(gè)問(wèn)題，我不說(shuō)題目了，跟大家講講想說(shuō)的。

　　朱中一：對(duì)商業(yè)地產(chǎn)這塊，我們主要的一句話是積極引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)肯定要發(fā)展的，因?yàn)閲?guó)家的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的支持，肯定是要發(fā)展的，但是作為我們行業(yè)協(xié)會(huì)，要積極引導(dǎo)它的發(fā)展。這是我最基本的觀點(diǎn)。

　　宋延慶：昨天咱們行業(yè)發(fā)布了500強(qiáng)，這500強(qiáng)的座次、排名、業(yè)績(jī)大多數(shù)快報(bào)、年報(bào)都出來(lái)了，這釋放了一種信號(hào)，就是我們整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局發(fā)生了一種新的變化。您怎么看今年和未來(lái)幾年時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局？

　　朱中一：在政策的調(diào)控下，毫無(wú)疑問(wèn)的，正常情況下，排名的變化也是正常的。比如像綠城，原來(lái)在前三名，后來(lái)到二十幾名，因?yàn)樗郧稗D(zhuǎn)搞高端的，現(xiàn)在企業(yè)的策略問(wèn)題，是不是跟政府政策相匹配的問(wèn)題，另外經(jīng)營(yíng)理念也轉(zhuǎn)變了。另外，原來(lái)40現(xiàn)在到17的那家企業(yè)，它順應(yīng)政策，到了三四線城市，甚至到縣城，短平快的發(fā)展。還有，我們始終認(rèn)為像萬(wàn)科、恒大這種高周轉(zhuǎn)的理念，是能夠適應(yīng)咱們目前的市場(chǎng)變化。

　　我覺(jué)得我還是這句話，作為我們的企業(yè)，始終是要順應(yīng)，不要跟政策鬧別扭，這樣很難發(fā)展。只有順應(yīng)政策，做好區(qū)域定位、業(yè)態(tài)、產(chǎn)品，才能穩(wěn)定發(fā)展，否則是很難健康發(fā)展的。

　　宋延慶：這使我想起華潤(rùn)置地發(fā)布的年報(bào)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整一定程度上取決于華潤(rùn)去年有百分之五六十的增長(zhǎng)。我就這個(gè)話題，問(wèn)一下，春節(jié)以后房地產(chǎn)企業(yè)是多事之秋，比如說(shuō)萬(wàn)科的“地板門”事件，這兩天曝出星河灣裝修質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，陳所長(zhǎng)，您就這個(gè)問(wèn)題，適當(dāng)說(shuō)一下，企業(yè)產(chǎn)品導(dǎo)向、市場(chǎng)導(dǎo)向，為消費(fèi)者負(fù)責(zé)的精神，向開(kāi)發(fā)商提一些建議。謝謝。

　　陳淮：您說(shuō)這些問(wèn)題，不是開(kāi)發(fā)商造的，地板是萬(wàn)科造的嗎？

　　宋延慶：供應(yīng)者是屬于開(kāi)發(fā)商，地板是制造商做的。

　　陳淮：我聽(tīng)著別扭，現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)最大的，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商多事之秋并不是非常確切，最多事的是政治家。今年以來(lái)多事之秋是政治家，哪里輪到開(kāi)發(fā)商呢？我們?cè)诔鞘谢l(fā)展過(guò)程當(dāng)中，面對(duì)這樣那樣的事后才能發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，一點(diǎn)都不奇怪。我剛才幾次提到北京的著名小區(qū)，50萬(wàn)人口的聚集區(qū)，沒(méi)修停車場(chǎng)，沒(méi)修高速公路口，我們?cè)诔鞘谢^(guò)程中，還存在著太多太多的問(wèn)題，包括商業(yè)地產(chǎn)、包括基礎(chǔ)設(shè)施。這兩年，我們的城市以2011年，媒體告訴我一個(gè)新詞，叫“到城里去看海”。我們城市化過(guò)程中，敢情想起水是往低處流的，如果把城市淹了，我們要?jiǎng)澊Ｈ绻@樣的話，我們的城市是多事之秋。

　　你剛才說(shuō)的，這不是偶然事件，發(fā)展過(guò)程中逐漸有缺陷，我們不斷完善，不斷積累經(jīng)驗(yàn)，這是作為新興的，從農(nóng)村到城市，不斷發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題的一個(gè)常態(tài)。我更想說(shuō)明的，我們真正建筑質(zhì)量最低的時(shí)候是90年代中后期。進(jìn)入21世紀(jì)以后，我們規(guī)劃的功能性、居住性，都比那個(gè)時(shí)候有大量的提高，而不是相反。但并不是說(shuō)就沒(méi)有問(wèn)題了，還仍然有很多的問(wèn)題需要逐步的克服，你說(shuō)多事之秋怎么看？我覺(jué)得開(kāi)發(fā)商必須要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。從這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)講，我認(rèn)為我們?cè)谶@里討論，做不做商業(yè)地產(chǎn)，還是做住宅更好？這個(gè)話題，其實(shí)也有短見(jiàn)。短見(jiàn)在哪里呢？開(kāi)發(fā)商不應(yīng)當(dāng)過(guò)多承擔(dān)這個(gè)房子賣得出去還是賣不出去的風(fēng)險(xiǎn)，在一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有專業(yè)的銷售公司來(lái)承擔(dān)流通、銷售過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)的。我們?cè)陂_(kāi)工之前就有一個(gè)合理的銷售價(jià)格，把這個(gè)房子賣給代理的專業(yè)銷售公司了，商業(yè)地產(chǎn)持有過(guò)程中，這個(gè)城市發(fā)育的程度快慢，這樣的投資機(jī)構(gòu)他們依靠長(zhǎng)期持有物業(yè)獲得穩(wěn)定回報(bào)，而這些風(fēng)險(xiǎn)的合理，不是開(kāi)發(fā)商想租金是多少，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商去賣商鋪的。

　　第二，天下的有情人終成眷屬，不一定漂亮的姑娘娶過(guò)來(lái)就幸福，你瞧見(jiàn)別人合適的，不一定對(duì)你合適。第二，女大十八變，商業(yè)地產(chǎn)最大的特點(diǎn)就是你的獨(dú)到眼光，把丑小鴨開(kāi)發(fā)成光彩炫目的明星，那是你的本事。請(qǐng)注意，股票一定是高拋低吸的。因?yàn)闆](méi)有一個(gè)股票是不停的漲，所以你在高位賣，低處買，這是最基本的。房子一定沒(méi)有機(jī)會(huì)高拋低吸，你一定有機(jī)會(huì)高拋，但是沒(méi)有機(jī)會(huì)低吸。不可能把房子高位買，便宜價(jià)再買回來(lái)。誰(shuí)有過(guò)這樣的經(jīng)歷？你只能再買回新開(kāi)發(fā)，升值空間沒(méi)有被發(fā)現(xiàn)，你買回來(lái)了。地鐵修到這兒，它就升值了，隨著人民生活水平提高，對(duì)商業(yè)的需求增加了，你就升值了。但是也可能以后女士不逛商店了，都在網(wǎng)上購(gòu)物了，你就慘了，這得看你的機(jī)會(huì)。謝謝。

　　宋延慶：謝謝，由于時(shí)間的關(guān)系，第二輪的問(wèn)題問(wèn)不完了。我選一個(gè)代表，就是金科的李總，問(wèn)您一個(gè)問(wèn)題，您如何看今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)？有一種聲音說(shuō)年中入低，年終房?jī)r(jià)上來(lái)了。您發(fā)表一下您的觀點(diǎn)。謝謝。

　　李戰(zhàn)洪：我的觀點(diǎn)是，房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)2009年、2010年兩個(gè)大年之后，2011年和2012年注定是小年，今年注定是小年，不要抱任何希望我拋開(kāi)政治因素，十八大以前政策不會(huì)變。這個(gè)不管，我們以前的觀點(diǎn)，大年之后跟著小年，所以兩個(gè)大年跟著兩個(gè)小年，所以2011年和2012年是兩個(gè)小年。

　　第二個(gè)觀點(diǎn)，2012年或2013年，我不說(shuō)時(shí)間長(zhǎng)了，今年開(kāi)發(fā)商是活下去，明年?duì)幦』畹煤谩?/p>

　　第三個(gè)觀點(diǎn)，房?jī)r(jià)調(diào)控到底是怎么走，我有一個(gè)自己的觀點(diǎn)，就是我覺(jué)得下一次政策的發(fā)力點(diǎn)究竟在哪一塊？我分了五個(gè)方面：一個(gè)是中央政府、地方政府、銀行、開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者、購(gòu)買者，這塊來(lái)說(shuō)，所有政策的發(fā)力點(diǎn)，都沒(méi)有用在自家的。中央政府、地方政府和銀行是自家人，別的人是開(kāi)發(fā)商和所有者，所以都是在別人家的人壯大了，所以在打壓過(guò)程中，我們來(lái)看，鬧得最兇的是購(gòu)房者說(shuō)房?jī)r(jià)過(guò)高了，其實(shí)這過(guò)程中代價(jià)更大。開(kāi)發(fā)商也是做出態(tài)度出來(lái)了，現(xiàn)在基本上常態(tài)、非常態(tài)，一下進(jìn)入負(fù)利時(shí)代，暴利時(shí)代和負(fù)利時(shí)代其實(shí)都是非常態(tài)的，開(kāi)發(fā)商也做出了積極態(tài)度。所以應(yīng)該說(shuō)微利時(shí)代，正常的貨幣利潤(rùn)才是常態(tài)。所以過(guò)去不是常態(tài)，現(xiàn)在的負(fù)利時(shí)代也不是常態(tài)。所以我認(rèn)為這里面應(yīng)該有所調(diào)整。第二，政策發(fā)力點(diǎn)一定在銀行，銀行要為房?jī)r(jià)降價(jià)做出貢獻(xiàn)。地方政府用地政策這塊，一般都有政策，中央政府要收房產(chǎn)稅，把稅費(fèi)抬高，實(shí)際這自家人的三方都獲得了一定的好處，所以希望他們放低一下姿態(tài)，在2012年小年的過(guò)程中，政策發(fā)力點(diǎn)應(yīng)該在自家人，中央政府、地方政府和銀行。謝謝。

　　宋延慶：還有4分鐘時(shí)間，我們嚴(yán)格遵守時(shí)間的安排。再選一個(gè)代表，河山資本的創(chuàng)始人，曹總您對(duì)今年年中和下半年的看法。謝謝。

　　曹少山：又是判斷市場(chǎng)。我比較贊同剛才談的，下半年我給大家一個(gè)建議，自古以來(lái)我覺(jué)得就是賣，不要抱太大的夢(mèng)想。明年會(huì)不會(huì)降，大家都有所期待。從專業(yè)投資者的角度來(lái)看，我們對(duì)2013年以后的市場(chǎng)，最多也只是一個(gè)常態(tài)市場(chǎng)，而這個(gè)是歷史高位市場(chǎng)的70%—80%，所以希望大家做好這方面的準(zhǔn)備。

　　宋延慶：既然陳所長(zhǎng)引起來(lái)的，我們把最后一個(gè)問(wèn)題交給陳所長(zhǎng)。

　　陳淮：其實(shí)小年，我覺(jué)得我也贊同。但是事情還有另一面。人家都不結(jié)婚那年你娶媳婦兒，將來(lái)你生下兒子，該上小學(xué)和高考的時(shí)候，都是競(jìng)爭(zhēng)最小的那一年。也許你今年拿了地，正好是供給最稀缺的那一年。謝謝。

　　宋延慶：這一輪對(duì)話結(jié)束，謝謝各位！

　　主持人：我們?cè)俅沃x謝各位嘉賓為我們奉獻(xiàn)的城市觀點(diǎn)論壇青島行，這一場(chǎng)精彩思想與觀點(diǎn)的碰撞。隨著這一場(chǎng)討論的結(jié)束，我們今天的青島行論壇也要暫時(shí)告一段落。接下來(lái)有請(qǐng)參加演講以及對(duì)話的嘉賓上臺(tái)合影留念。我們?cè)俅握坡暩兄x各位領(lǐng)導(dǎo)嘉賓的到來(lái)！

　　親愛(ài)的各位來(lái)賓、朋友們，2012年對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)而言，是極為艱難的一年，而我們有幸在青島相聚，共同研判形勢(shì)、尋找企業(yè)與行業(yè)全新發(fā)展之策，我們?nèi)匀黄谕康禺a(chǎn)有一個(gè)美好的未來(lái)。

　　再一次感謝今天參加我們論壇的各位來(lái)賓和各位朋友，感謝各位在論壇當(dāng)中對(duì)我們的支持。

　　我們下午的活動(dòng)環(huán)節(jié)是"城市觀點(diǎn)論壇帶您走進(jìn)海爾云社區(qū)全球體驗(yàn)中心及海爾山海灣"，一起去看海爾地產(chǎn)的全新作品，歡迎您的積極參與。

　　謝謝大家，我們3月27日天津再見(jiàn)。