3月22日上午，城市觀點論壇第三次走進青島，對當(dāng)前緊迫的局面進行剖析及研判，共同尋找2012年房企全新發(fā)展之策。

　　進入2012年，伴隨宏觀經(jīng)濟從高速發(fā)展到穩(wěn)速前行，中國房地產(chǎn)調(diào)控將持續(xù)進行，而作為一直處于二線城市中領(lǐng)先發(fā)展的青島房地產(chǎn)業(yè)必將受到制約。我們看見不少房企減慢開發(fā)速度、裁員，壓縮成本成為不少企業(yè)首選，更多房企面對2012,有些茫然，不知道未來政策與形勢將如何發(fā)展？企業(yè)究竟該如何應(yīng)對？

　　3月22日上午，城市觀點論壇第三次走進青島，邀請到中國房地產(chǎn)協(xié)會朱中一會長、住建部政策研究室前主任陳淮、海爾地產(chǎn)集團董事長盧鏗、山東省文登市市委常委、文登市人民政府副市長曲波、金融嘉賓與青島及山東房地產(chǎn)精英齊聚一堂，對當(dāng)前緊迫的局面進行剖析及研判，共同尋找2012年房企全新發(fā)展之策。

　　觀點網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對會議進行獨家全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播，敬請關(guān)注！

　　進入專題：2012城市觀點論壇青島行

　　直播實錄：2012城市觀點論壇青島行（二）

　　主持人：親愛的各位來賓，大家早上好！

　　新的一年，新的起點，新的希望。歡迎大家來到2012城市觀點論壇青島行現(xiàn)場。

　　城市觀點論壇依托于觀點新媒體創(chuàng)立并主辦的著名房地產(chǎn)年度盛會--博鰲房地產(chǎn)論壇。自2005年啟動以來，城市觀點論壇遍歷青島、南京、濟南、西安、三亞、大連、深圳、青島、長沙、沈陽、呼和浩特、廣州、武漢、鄭州、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門、無錫、文登等全國眾多著名城市。而今，我們再一次回到青島，開啟2012年全新的城市觀點論壇新征程。

　　青島，作為一個海洋文化名城，正在努力打造藍(lán)色經(jīng)濟。無論是從區(qū)域規(guī)劃還是到城市建設(shè)，房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)成為其推動前行的中堅力量。

　　同時，作為城市觀點論壇創(chuàng)辦八年以來三次走進的城市，青島在城市觀點論壇的發(fā)展歷程上有著特別重要地位，也有著更加充分的基礎(chǔ)，必然會碰撞出更加激揚的思想火花。

　　當(dāng)前而言，房地產(chǎn)市場已是極度深寒，調(diào)控必然會持續(xù)下去的思路已經(jīng)確認(rèn)，2012年房企如何在調(diào)控中突圍？而這也是我們在本屆青島行論壇上想要尋找的答案。

　　八年以來，城市觀點論壇都秉承創(chuàng)立宗旨，一直堅持帶給房地產(chǎn)更多不同的視角和思想。我們相信，只有更新的思維與視角才能找到房地產(chǎn)的未來。

　　最后，請允許我再一次代表本次論壇主辦方觀點新媒體、青島報業(yè)傳媒集團·青島早報，協(xié)辦單位海爾地產(chǎn)集團。年度協(xié)辦單位萊蒙國際集團，年度戰(zhàn)略合作伙伴山東省文登市人民政府，以及華譽景觀、蘭德咨詢、山東中原、深圳世聯(lián)、合富輝煌等歡迎各位朋友的到來！

　　下面請允許我介紹一下今天到場的嘉賓，他們是：

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長 朱中一 先生

　　著名經(jīng)濟學(xué)家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所所長 陳　淮 先生

　　青島日報社黨委副書記、青島報業(yè)傳媒集團總經(jīng)理 王海濤 先生

　　青島市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長 林民慶 先生

　　青島報業(yè)傳媒集團總編輯、青島早報總編輯 閻晉陽 先生

　　山東省文登市市委常委、文登市人民政府副市長 曲　波 先生

　　青島海爾地產(chǎn)集團有限公司董事長兼首席執(zhí)行官 盧　鏗 先生

　　青島市規(guī)劃協(xié)會會長 陶瑞平 先生

　　金科地產(chǎn)集團股份有限公司副總裁 李戰(zhàn)洪 先生

　　青建集團股份有限公司執(zhí)行總裁、青建地產(chǎn)集團董事長兼總裁 宋修義 先生

　　海上嘉年華（青島）置業(yè)有限公司執(zhí)行總裁 黃冠青 先生

　　高和投資董事長 蘇　鑫 先生

　　河山國際資本集團有限公司董事長兼總裁 曹少山 先生

　　蘭德咨詢（中國）有限公司董事長 宋延慶 先生

　　洲聯(lián)集團（WWW5A）·五合智庫總經(jīng)理 鄒　毅 先生

　　易城中國副總裁 尹寶軍 先生

　　青島早報總經(jīng)理 曲　吶 先生

　　觀點新媒體出品人 博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人 陳詩濤 女士

　　本次論壇獲得眾多青島、山東暨全國實力房地產(chǎn)企業(yè)的參與，我代表主辦方再一次感謝所有的嘉賓以及參與、支持2012城市觀點論壇青島行的朋友們。

　　下面有請青島市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長林民慶先生為我們致辭。

　　林民慶：尊敬的各位嘉賓、業(yè)界各位同仁，媒體界的朋友們，大家好！

　　首先，請允許我代表青島市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和到會的島城房地產(chǎn)業(yè)界的同仁，對中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一先生、著名經(jīng)濟學(xué)家、住建部政策研究中心原主任陳淮先生等諸位領(lǐng)導(dǎo)、專家和遠(yuǎn)道而來的嘉賓，表示熱烈的歡迎！

　　同時，我們要感謝青島報業(yè)傳媒集團·青島早報和觀點新媒體為島城精心策劃組織的地產(chǎn)大型論壇大家知道，青島的房地產(chǎn)市場，也和國內(nèi)一二線城市的走勢基本一致。在中央和地方系列的強力調(diào)控下，面臨諸多新的課題，市場的不確定性在這個階段顯得尤為突出。房地產(chǎn)企業(yè)的流動性資金遇到很大的檻。在競爭不斷升級的大背景下，房企的生存之道在哪里？怎樣才能渡過漫長的市場冬季？希望今天的論壇，能給大家?guī)砣碌乃悸?，帶來耳目一新的觀點，帶來破解市場難題的有效辦法。

　　在這里，讓我們再次感謝各位演講的領(lǐng)導(dǎo)、各位專家，各位行業(yè)的精英，將給我們帶來新的思維和新的對策。

　　最后，預(yù)祝大會成功！謝謝。

　　主持人：好的，非常感謝林民慶先生，下面我們有請青島報業(yè)傳媒集團總經(jīng)理王海濤先生致辭。有請。

　　王海濤：尊敬的朱中一先生，尊敬的陳淮先生，尊敬的各位嘉賓、各位朋友，大家上午好！

　　首先請允許我代表2012城市觀點論壇青島行主辦單位，青島報業(yè)傳媒集團對出席今天論壇的各位朋友，表示熱烈的歡迎和衷心的感謝！

　　正如各位所了解的一樣，七年前，城市觀點論壇從青島開始它的第一站航程，七年之后，我們又非常高興的看到了城市觀點論壇再次回到它出發(fā)的地方。據(jù)我們了解，這已經(jīng)是城市觀點論壇第三次在青島召開這樣的大型論壇。

　　今天，讓我們更加高興的是，大家在百忙之中來到展望2012、政策與形勢城市觀點論壇現(xiàn)場，共同探討青島房地產(chǎn)的未來。

　　去年以來，國家出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，2012年的青島房地產(chǎn)市場將面臨怎樣的挑戰(zhàn)？將帶來什么樣的機遇？是我們在座各位都極為關(guān)心的問題。我們相信，在這里各位專家學(xué)者、政商精英，能詳細(xì)解讀最新的行業(yè)政策，解決訴求多樣化的行業(yè)走向，挖掘當(dāng)前背景下，化危機為生機，化悲觀為信心。我們相信，這是我們這次論壇交流的主旨和方向。

　　青島報業(yè)傳媒集團旗下的青島早報，作為青島市區(qū)發(fā)行量最大的主流媒體，16年來，它堅持正確的辦報宗旨，把握輿論導(dǎo)向，與時俱進、不斷創(chuàng)新。在經(jīng)營創(chuàng)新、采編創(chuàng)新及版面創(chuàng)新方面不斷探索，貼近居民生活、貼近市民，深受市民的喜愛?，F(xiàn)在已發(fā)展成為青島地區(qū)發(fā)行量最高、影響力最大的都市媒體。在高學(xué)歷的人群中有強大的吸引力和強大的話語權(quán)。今天青島報業(yè)傳媒集團·青島早報，與觀點新媒體聯(lián)合主辦的展望2012、政策與形勢觀點論壇，是政策與形勢的盛宴，我們希望通過本次論壇把觀點傳播出去，我們更希望通過本次論壇引發(fā)新的思考，為房地產(chǎn)健康發(fā)展提供更多的探索，為什么房地產(chǎn)行業(yè)良好發(fā)展提供更多的建議。

　　最后，再次代表主辦方向蒞臨本次論壇的各位領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓身體健康、萬事如意。謝謝！

　　主持人：非常感謝王海濤先生。接下來，我們有請觀點的產(chǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士為我們致辭。歡迎。

　　陳詩濤：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓：

　　上午好！

　　城市觀點論壇2005年自青島開始舉辦，八年以來走遍中國大江南北，今天是第三次走進青島--一個房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展得比較成熟之城。

　　今天我們論壇的主題是“展望2012 政策與形勢”。其實在座每一位房地產(chǎn)從業(yè)人士都比我有發(fā)言權(quán)，無論是房價的下調(diào)還是銷量的調(diào)整，無論政策是繼續(xù)從嚴(yán)還是有松動的可能。不過，可以明確地感到，2012，房地產(chǎn)企業(yè)決策者較過往年份已經(jīng)非常審慎，非常不樂觀了。我們江蘇的企業(yè)建議我們在4月份舉辦的城市觀點論壇常州行的主題上加上兩個字“極寒”。

　　2012中國房地產(chǎn)究竟怎樣，青島乃至山東的區(qū)域房地產(chǎn)又將如何走向？我相信今天的主講者朱會長，陳主任、盧鏗董事長及更多嘉賓會闡釋得非常精彩，為我們提供更多不一樣的新思路。

　　最后再次感謝一直支持我們的海爾地產(chǎn)、文登市政府、萊蒙國際、華譽景觀、蘭德咨詢，更感謝觀點新媒體十年以來的友好伙伴青島報業(yè)集團青島早報，感謝出席論壇的所有來賓及所有媒體朋友。因為你們的支持，城市觀點論壇將繼續(xù)努力前行！

　　謝謝大家！

　　主持人：好的，非常感謝陳詩濤女士的致辭。下面即將展開的是演講環(huán)節(jié)。我們很榮幸的邀請到：

　　青島海爾地產(chǎn)（集團）有限公司董事長兼首席執(zhí)行官盧鏗（先生）

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一（先生）

　　著名經(jīng)濟學(xué)家、住建部政策研究中心前主任陳淮（先生）

　　山東省文登市市委常委、文登市人民政府副市長曲波（先生）

　　高和投資董事長蘇鑫（先生）

　　等演講嘉賓為我們奉獻(xiàn)精彩的年度演講。

　　首先，我很榮幸地請出我們今天論壇的第一位演講嘉賓，有請：

　　青島海爾地產(chǎn)集團有限公司董事長兼首席執(zhí)行官盧鏗（先生）

　　盧鏗：各位領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓，大家早上好！我今天演講的題目是《后新政時代的地產(chǎn)新思維》。

　　我今天的發(fā)言只代表我個人，不代表任何企業(yè)。

　　我們看到今天我們面臨的時代已經(jīng)發(fā)生了全面的變化，非常深刻的一種時代感官，我們已經(jīng)在不知不覺中進入一個新的時代。當(dāng)前國際、政治、經(jīng)濟環(huán)境可以說空前復(fù)雜，大家都知道，我就不念了。從美國、日本、歐洲經(jīng)濟體，以及到我們自己。

　　可以說2012年是非常艱難的一年。中國從左邊紅色的圖中可以看到，是我們國人非常值得驕傲的一方面，另一方面也是非常憂患的一方面。改革開放30多年來，一個巨人巨跑之后，走到今天，引起大家集中的反思，問題很多，問題很嚴(yán)重。

　　當(dāng)下的行業(yè)形勢，也進入比較嚴(yán)峻的一個狀態(tài)。大家最關(guān)心的還是房價問題，其實我一直覺得有些話要說。房價問題確實高，第一，十來年高了5—10倍，這是不爭的事實。其實，有很多的原因，大家可以看到我展現(xiàn)出PPT的內(nèi)容。從這些內(nèi)容當(dāng)中，大家可以看到，實際由于我們許多客觀、主觀因素的綜合結(jié)果。但是在理論上，開發(fā)區(qū)承受過多的指責(zé)。我這上面也提到，房地產(chǎn)區(qū)域行為，當(dāng)房子能賣6000元的時候，旁邊人賣到了7000元，這時候自然1000元的趨利空間我相信房地產(chǎn)商不會放過的。實際這只是附加上漲的一個局部，但是許許多多的內(nèi)容并不是開發(fā)商造成的。

　　房地產(chǎn)一直到現(xiàn)在，實際上還是支柱產(chǎn)業(yè)，而且是第一位的支柱產(chǎn)業(yè)。在去年，住房的銷售額是8萬億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比汽車等產(chǎn)值要高?，F(xiàn)在的房價我覺得其實下降空間并不大，因為房地產(chǎn)已經(jīng)被成本綁架了，而成本又被稅收等綁架了，所以下降空間并不大。所以我覺得政策最重要的是穩(wěn)住房價，而不是大降房價為目的，實際做不到的。我也提到，用現(xiàn)金量和可轉(zhuǎn)讓，代替限購、限貸，來引起市場的活躍。

　　新的策略應(yīng)該是，高端房應(yīng)該徹底市場化，降到70%以上，一般老百姓還是不能接受的。正好高端房的敞開，可以為政府積累大量的資源，用這些資源來搞地方基本建設(shè)。中端房用減稅的策略，補貼房地產(chǎn)企業(yè)，解決百姓的剛性需求。一般房應(yīng)該是政府出資，而不是把已經(jīng)收了許多稅費之后，還讓開發(fā)商用配建的方式來承擔(dān)。今天我們的房價確實很高，如果單用住房收入比來看，比例是非常高的。但是我們也看到，我們跟其他國家比的話，比如說巴西的首都、印度的孟買，房價比我們高很多，所以現(xiàn)在的問題不是房價太高，而是收入太低。尤其在房價沒有太多的下行空間的時候，更需要這個問題。總體上來講，強壓下去的房價，實際上不具備可持續(xù)性。它反彈的能量積累已經(jīng)非常大。

　　我這里有一個事情需要關(guān)注的，我完全脫離開開發(fā)商來說，作為一個普通的企業(yè)家，一個企業(yè)界的人士，我覺得應(yīng)該關(guān)注一下政策產(chǎn)生的負(fù)面效果，其實很多的。我們?nèi)绻雎赃@些負(fù)面效果，而是一邊倒唱贊歌的話，我覺得對國民經(jīng)濟和人民生活會帶來另外的影響。這些影響應(yīng)該說很廣泛、很深刻。我覺得媒體界的朋友，包括政治界的領(lǐng)導(dǎo)更應(yīng)該認(rèn)真的反思。

　　新政之后，其實帶來各個方面都沒有滿意，也出現(xiàn)了關(guān)于后新政的議論。對未來樓市的判斷我也不講了。

　　我講一下最近思考的觀點。我覺得現(xiàn)在有些觀點是需要大家分享和討論的。一個是房地產(chǎn)確實不是實體經(jīng)濟，但是近百個，我手上有97個，是不可忽略的。不能因為它不是實體經(jīng)濟，就過度的忽略。第二，其實是政府、百姓多方受益。作為開發(fā)商也是投資主體，不應(yīng)該被妖魔化。第三，房地產(chǎn)商的泡沫化。如果泡沫破裂，實際上地方政府和銀行和國企實際都拉下水。大量隱性的高估房地產(chǎn)，這是不爭的事實。我們的輿論基本上忽略了這一點，甚至銀行自己說我們跟房地產(chǎn)商沒有什么關(guān)系。

　　其實對房地產(chǎn)購買，貨幣流通越快，對國民經(jīng)濟和地方發(fā)展越好。另外現(xiàn)在多數(shù)的房企早就沒有了暴富，全行業(yè)如果做深刻分析。房地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)成為了弱勢群體，現(xiàn)在每平米，我們?nèi)マk銷售許可證的時候，主管總局要求我們押一部分資金，而且三年不還給你。這是我們承受了數(shù)種稅費后還要承擔(dān)的。

　　房價高，其中有諸多原因，開發(fā)商是其中一個原因，不是主要原因。還有由于地價和稅費為主的成本降不下來，房價不可能大降。現(xiàn)在不是房價太高，而是收入太低。房價確實很高，但是當(dāng)你的壓力空間不是很高的時候，這時候我們要研究一下收入。另外房地產(chǎn)大洗牌之后，會出現(xiàn)少量的情況。香港在進行若干次洗牌之后，有許多大公司壟斷的結(jié)果。結(jié)果是什么呢？結(jié)果是老百姓受苦。因為當(dāng)幾個大公司壟斷的時候，價格被他們把持。另外，美國征收物業(yè)稅，目的是為了抬高房價。我們查過當(dāng)時的資料，美國很多城市征收房產(chǎn)稅，是為了增加政府的收入，把城市建好，把地方的土地炒熱。如果我們現(xiàn)在用房產(chǎn)稅代替土地財政，我覺得會出現(xiàn)問題。所以現(xiàn)在高端房應(yīng)該放開，中端房補貼。因為現(xiàn)在投資完全被控制了，應(yīng)當(dāng)講本應(yīng)由政府負(fù)責(zé)任。

　　另外長期看，中國樓市還有很好的前景。實際上現(xiàn)實中，樓市的政策正在松動，比如說銀根正在松動。我估計今年可能還有40%左右的成本下調(diào)。然后地價也逐漸回歸理性，地方政府已經(jīng)開始做微調(diào)，普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)也正在做改變，剛性需求政府強調(diào)需要保障等等。所以我覺得，實際上現(xiàn)在沒有剛才陳總說的那么悲觀，我覺得已經(jīng)在做一些必要的松動。

　　未來的前景，我相信會很好。因為實際上支撐中國樓市未來發(fā)展持續(xù)向好的因素還有很多，一個方面是城市化，二是大都市效應(yīng)。今后城市的發(fā)展，大都市群、大都市圈，核心會有很強的聚集效應(yīng)。然后促進大遷徙，城鄉(xiāng)二元的戶籍政策會改變。計劃生育政策也在修訂，政策回歸理性，土地政策在改良，地價、房價都在回歸理性，財富的分配，我相信政府也在做調(diào)節(jié)，趨于合理等等。還有巨大的剛性改善需求等等，長遠(yuǎn)來看，中國還有20年?，F(xiàn)在我們?nèi)丝诔鞘谢蚀蟾攀?1.27%，非常低。照理說，應(yīng)該是70%，所以每年一個點，應(yīng)該還有20年，這是中國的城市化率不可阻擋的狀態(tài)。中國現(xiàn)在在51.27%左右，每年一個點，將近還有20年時間，而且美國一個諾貝爾獎獲得者曾經(jīng)說，未來兩件事，其中一件是中國的城市化革命。

　　這是新政之下堅持冬泳。我今天講的主題，我?guī)н^了，就這十個觀點。這是在絕大部分企業(yè)還是在蓋房子、賣房子的時候，我們就在這個時代都給一些關(guān)注，包括政策關(guān)注等等。

　　這是政策關(guān)注，我們不能整天研究企業(yè)的事和行業(yè)的事，你必須研究世界將要發(fā)生的事，國家將要發(fā)生的事。實際創(chuàng)新機會、發(fā)展機會都在。

　　第二個是社會關(guān)注，這個時代是開發(fā)商掌握許多機會和資源，因此開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)必要的社會責(zé)任。包括住區(qū)的穩(wěn)定，文化傳承等等。所以在我們的項目策劃中應(yīng)該考慮到這些相關(guān)的責(zé)任。

　　第三是創(chuàng)新的關(guān)注。當(dāng)大部分的開發(fā)商甚至一些著名開發(fā)商在嚴(yán)峻的冬天當(dāng)中放棄創(chuàng)新的時候，我覺得有責(zé)任的開發(fā)商，應(yīng)該更加注重創(chuàng)新，在思想、主題、模式等等，有許多值得我們關(guān)注創(chuàng)新的。

　　第四，價值關(guān)注。我們從用戶的價值，到服務(wù)的、社會的、環(huán)境的、文化的等等，其實房地產(chǎn)的價值觀的點是非常多的。

　　第五，科技關(guān)注。非常遺憾，實際我剛才講到的房地產(chǎn)新政所帶來的負(fù)面影響當(dāng)中，有一個我覺得政府需要非常關(guān)注的。由于科研政策滯后，帶來幾乎所有房地產(chǎn)商都放棄了對科技的關(guān)注。幾年前我們都在非常認(rèn)真的研究節(jié)能的問題、環(huán)保的問題，材料問題，現(xiàn)在大家基本都放棄了。

　　第六，藝術(shù)關(guān)注。因為我們進入后工業(yè)時代，跟前工業(yè)時代或者工業(yè)時代的區(qū)別，以前大家都關(guān)注居住功能，現(xiàn)在關(guān)注的是一個藝術(shù)的生活。有一句話叫藝術(shù)點裝生活。尤其是中國教育基本上藝術(shù)思考，應(yīng)該在教育中加以強調(diào)。

　　第七，哲學(xué)關(guān)注。大家都知道馬斯洛的需求原理，那五個層次。其實有七個層面，這是1954年他寫《動機和人格》這本書的時候，最高是自我實現(xiàn)需求。等有修訂版的時候，提出關(guān)于認(rèn)知和成本需求。把原來第五位排到了第七位，把后來補充的這兩個放在了第四和第五。所以從這一點看得出來，馬斯洛已經(jīng)在那個時候關(guān)注到這個時代應(yīng)該發(fā)生的變化。所以開發(fā)商項目策劃時應(yīng)該參照他這個考慮。

　　第八，環(huán)保關(guān)注。中國非常不幸已經(jīng)成為污染國，我們每年不要說別的了，我舉兩個例子，二氧化碳排放量已經(jīng)超過了美國，大概每年中國大地上排放了60億噸二氧化碳到大氣層，是世界第一的。還有一個，中國農(nóng)村污染是世界第一，農(nóng)村通過農(nóng)藥、肥料，還有我們的幾十萬個自然村，基本上沒有排污和環(huán)保設(shè)施，所以在中國的農(nóng)村出現(xiàn)了很大的問題。我最近看到一個資料，這個資料是一個學(xué)者報告，他說在我們的商品，除了農(nóng)民自己小塊地種的糧供自己吃以外，我們商品糧60%是東北黑土地的。但是按照現(xiàn)在的狀態(tài)，黑土地未來50年基本瘦了。

　　第九，服務(wù)關(guān)注。這個我不說了。

　　第十，管理關(guān)注。海爾集團正在研究，對物本性的關(guān)注，改變?yōu)閷θ吮拘缘年P(guān)注。

　　今年必定是必須特殊的年份，房地產(chǎn)企業(yè)都在經(jīng)歷歷練。在危機之前，我們選擇了積極冬泳，創(chuàng)新思維的概念。我們都希望看到，一個通過創(chuàng)新思維而誕生的健康的局面，一個個經(jīng)過洗禮的房地產(chǎn)商將努力改變國民的生活方式。謝謝各位！

　　主持人：謝謝盧鏗先生的精彩演講。接下來進行的將是青島行論壇的主旨演講，我們有請演講嘉賓：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一先生。

　　朱中一（先生）的演講題目是：兩會后的房地產(chǎn)行業(yè)走向

　　朱中一：各位嘉賓大家上午好！很高興來青島參加2012年城市觀點論壇青島行。

　　溫家寶總理在兩會前對房產(chǎn)有一番講話，在新聞發(fā)布會上又有一番講話，應(yīng)該說他的講話是深思熟慮的?？偫韺Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)做了基本的規(guī)劃，我們基本上怎么認(rèn)真學(xué)習(xí)、貫徹和領(lǐng)會講話精神。因為總理的報告是兩會，全國人大全體通過的，所以我想我們怎樣從經(jīng)濟的層面理解好、貫徹好。有一些問題，確實在實施當(dāng)中有理解和消化的問題。

　　我想總理在兩會上的講話包括新聞發(fā)布會的講話，我覺得今年的房地產(chǎn)走勢有兩個問題很清晰，總理的政府工作報告和新聞發(fā)布會上，講的問題有七點基本工作：

　　第一，繼續(xù)搞好房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善投資投機性需求的政策措施，進一步鞏固調(diào)控使房價理性回歸。

　　第二，繼續(xù)推進保障房安居工程建設(shè)，在確保質(zhì)量的前提下，基本建成500萬套、新開工700萬套以上，保障性住房建設(shè)、分配等管理制度。這里的工作，又有四項工作：一是怎么樣確保土地的落實問題，因為今年的量表面上看700萬的開工量少了，實際加上歷年來的項，今年在建的項有1800萬套，資金和土地的落實量很大。二是嚴(yán)把工程驗收關(guān)，確保工程質(zhì)量。三是完善分配制度，加快管理政策。四是逐步完善保障性住房的政策。

　　到具體的地方來說，是很難把握的問題，什么很難把握呢？不少地方的存量房的壓力很大。存量房壓力很大的情況下，怎么樣保證供給，確實是難題。加上現(xiàn)在企業(yè)由于存量比較大，現(xiàn)在的政策在開工、竣工方面，有的在調(diào)整。所以這個工作的落實很難，梳理也很難。

　　第四，加快建設(shè)城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)建設(shè)。這個作為住建部做的，要今年上半年，進行住房信息的聯(lián)網(wǎng)，而且要求各個省市聯(lián)網(wǎng)。如果信息聯(lián)網(wǎng)以后，能夠解決怎樣解決老百姓住房的問題。

　　第五，改革房地產(chǎn)稅收制度。大家最關(guān)心的就是怎么樣普及重慶、上海房地產(chǎn)在一些縣級城市怎么推廣，這有一些難度。在我們協(xié)會來講，一直建議要讓老百姓把多余的房子推向二手房市場和租賃市場，而主要目的是增加地方稅收。

　　第六，促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。這一句話是總理政府報告的最后一句話，我自己理解，也可以作為咱們長期的發(fā)展目標(biāo)。要實現(xiàn)這個長期目標(biāo)，實際也包含三方面的工作：一是怎么樣建立完善符合我們國情的住房政策與制度。二是研究制定促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康長遠(yuǎn)發(fā)展的長期制度問題。三是加快房地產(chǎn)市場的發(fā)展，還是要綜合發(fā)揮市場配置資源的積極作用，同時還要發(fā)揮好政府調(diào)控的作用。處理好市場和政府調(diào)控的關(guān)系問題。

　　第七，家寶總理在召開新聞發(fā)布會的時候，也說得很清楚，對房地產(chǎn)市場發(fā)展他認(rèn)為是好的，因為工業(yè)化、城鎮(zhèn)化在發(fā)展。在他的報告里講，是很重要的事情。對家寶總理的政府工作報告和記者招待會上的講話，以及今年1月份的時候，在總理辦公會上的講話，他提到住房調(diào)控有兩個目標(biāo)，一個是促進房價的合理回歸，一個是促進長期制度?？偟膩碚f，方向已經(jīng)描繪的很清楚，關(guān)鍵是大家怎么樣學(xué)習(xí)、領(lǐng)會和貫徹。

　　我自己感覺到，當(dāng)前要學(xué)習(xí)貫徹好總理的講話，我們有三個問題，可能是大家議論比較多的。我自己也在琢磨這些問題。

　　第一，政策不動搖、不放松。第一個問題就是目前的房價還比較高。

　　第二，調(diào)控的方向是正確的，為什么？第一是為了抑制投機，這肯定是正確的，因為我們蓋房子，主要解決老百姓住的問題，而不是炒的問題。第二，包括限購的政策，我們認(rèn)認(rèn)真真學(xué)習(xí)限購政策，我們覺得在當(dāng)前也是比較好的一種政策。因為在房價過高、上漲過快的地區(qū)，一定是限購的。而且限購并不是有了房子不能買，你有了一套房子的還可以買，但是有了兩套房子的，你暫時不要買。他沒有排斥你改善型的需求。第三，限購是和地方人口、環(huán)境資源相適應(yīng)的，像北京、上海，不可能都到北京去買房，因為資源不能接受。所以方向是正確的，所以是不動搖的。為什么不放松？因為會造成混亂，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

　　將來怎么做？我們客觀的說，如果我們有了中長期制度的政策，我們會用新進的政策來取代。目前社會上也好，我們業(yè)界也好，包括學(xué)術(shù)界也好，也有對房地產(chǎn)與經(jīng)濟之間的議論，就是房地產(chǎn)長期這樣下去，對經(jīng)濟有沒有影響。包括地方的財政、稅收有沒有影響。我們客觀來講，沒有影響是假的，但是關(guān)鍵這種影響是利大于弊還是弊大于利？

　　我想是利大于弊。為什么？第一，現(xiàn)在大量的保障房工程，一定程度上，今年新開工700萬套，加上新建的一共1800萬套，很大程度上會成為房價下降的壓力。第二，房地產(chǎn)調(diào)控，我們抑制的是投機投資性的，我們擠掉的是泡沫。而擠掉這個泡沫，從長遠(yuǎn)來說是有利于實體經(jīng)濟的發(fā)展。第三，一個很重要，我們國家為了促進經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型，為了促進經(jīng)濟效益和老百姓實際的收益率的提高，主動把今年GDP的增長放到7.5%。另一方面考慮是外貿(mào)，還有我自己也感覺到，我看到學(xué)術(shù)界的討論，也看到房地產(chǎn)的下降。即使下降到7.5%，對經(jīng)濟基本面不會帶來太大的影響。所以這一點大家一定要考慮的。

　　我剛才講這是從中央政府層面考慮的。作為地方政府，可能實際問題更多一點。因為地方政府既要承擔(dān)房地產(chǎn)市場的責(zé)任，要承擔(dān)落實保障性住房的責(zé)任，還要承擔(dān)經(jīng)濟平衡發(fā)展的責(zé)任。我想地方政府是有智慧處理好這方面的關(guān)系。我自己覺得，在房地產(chǎn)這個問題上，一定在中央政府統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，讓地方政府做一定的支撐，我相信地方政府有這一方面的智慧。

　　第二，政策的不放松、不動搖，是不是說明政策一點不能動？這也不是的。因為去年第四季度到今年的一季度，我們已經(jīng)看得很清楚了。有些城市微調(diào)，是較輕的，涉及到限購問題，有些涉及到減少稅收的問題。比如說普通住房的價格標(biāo)準(zhǔn)，因為是前幾年制定的，這幾年確實變化很大，肯定要調(diào)整。另外，住房公積金購買的問題，在這些問題放寬的，或者微調(diào)的，實際上今年政府是支持的，甚至是認(rèn)可的，政策實際上也是在微調(diào)的。這是第二條，政府的不放松、不動搖，實際上地也在進行微調(diào)。

　　第三，剛才盧鏗董事長也講了，就是房價的回歸問題，這個問題可能有些難。但是我們應(yīng)該從正面理解，現(xiàn)在房價確實比較高的，包括青島這幾年的房價漲了多少。2008年以前房價四五千塊錢，現(xiàn)在一兩萬塊錢。我自己的觀點，包括我跟咱們的經(jīng)濟學(xué)家陳淮主任講，我自己一個觀點，第一，房價的分配規(guī)律，要因地制宜的。房價漲得很快，房價就是要擠泡沫，就是要合理回歸，這是第一個觀點。第二個觀點，根據(jù)房價穩(wěn)定的需求，為了防止房價漲價的蔓延，這個不能蔓延。第三個問題，像一些中小城市，中西部城市，房價確實比較低?，F(xiàn)在大型的、全國性的企業(yè)進去了，質(zhì)量提高了，成本上升了，確實有合理房價上漲因素的，我認(rèn)為這是合理的。家寶總理也講到了，成本上去的這種房價的上漲我認(rèn)為是可以的。但是最好控制在房價上漲和地方政府制定的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)一致，或者要與老百姓的收入基本適應(yīng)，或者低于老百姓的收入，我想采取這種辦法，是不是就可以認(rèn)可了。當(dāng)然，確實有難題?，F(xiàn)在如果根據(jù)房價收入比，北京、上海的房價可能在五千以內(nèi)是合理的，我說現(xiàn)在供應(yīng)商品房都是前兩年拿的土地，可能地面價格就超過這個價。我昨天來青島已經(jīng)很晚了，我了解了一些樓盤。當(dāng)時樓盤地面價格很高的，所以房價的合理回歸，怎么樣跟地價的合理回歸相一致，怎么樣跟老百姓的收入相一致，我認(rèn)為還有一個過程。這是我對大家當(dāng)前關(guān)心的幾個問題的一些看法。

　　上面是圍繞房地產(chǎn)的，就房地產(chǎn)行業(yè)的走向，還有一個問題，包括怎樣引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的問題，一會兒還有一個論壇，我不講了。還有，現(xiàn)在已經(jīng)進入老齡化社會，如何以機構(gòu)養(yǎng)老為支撐的，養(yǎng)老服務(wù)體系，是我們大家共同的責(zé)任。家家都有老人，人人都要老，而且我們國家的老齡化形勢很嚴(yán)峻。包括商業(yè)地產(chǎn)，我們不要盲目進入。

　　第一個觀點，希望大家一定要跳出行業(yè)看行業(yè)，所以我們自己一定不能老是自己在自己圈子里研究這個問題、那個問題，發(fā)這個牢騷、那個牢騷。在思維上一定要跳出行業(yè)看行業(yè)。而且我們平常的標(biāo)準(zhǔn)，一定不能按前兩年房地產(chǎn)快速發(fā)展、獲得暴利的情況看。因為暴利不可能了。所以評判的標(biāo)準(zhǔn)一定要做好。

　　第二，前兩年市場不正常，這兩年修改新的規(guī)則，而逐步修訂新的規(guī)則是朝著正常房地產(chǎn)行業(yè)的方向走的，所以我們要主動適應(yīng)這個規(guī)則，不要老是爭論。

　　第三，我們的企業(yè)在順應(yīng)政策的前提下，一定要做好區(qū)域的定位和產(chǎn)品定位，根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展。某企業(yè)2011年的時候，500強排到400名，今年進入17名，為什么進入17名？因為在理念上堅持薄利多銷?，F(xiàn)在二三線城市都進入了。它堅持薄利多銷，所以得到很快的發(fā)展。

　　第四，房地產(chǎn)暴利時代已經(jīng)結(jié)束了，所以我們一定要考慮到以合理價格促銷。否則的話，可能很難受。

　　最后，我用一句話結(jié)束，咱們的老人家毛主席說的，風(fēng)宜放長遠(yuǎn)看眼量。所以我們要尋找我們的發(fā)展之路，穩(wěn)步健康發(fā)展。謝謝大家。

　　主持人：謝謝朱中一先生的精彩演講。接下來我們請出的是著名經(jīng)濟學(xué)家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所所長陳淮先生，他的演講題目是：明顯降溫的房地產(chǎn)市場。有請陳先生。

　　陳淮：我第一個聲明，我是個學(xué)者。第二，我今天作為一個學(xué)者，用不著非得和某個部委聯(lián)系起來才有影響。

　　給我出的題目是《明顯降溫的房地產(chǎn)市場》，我倒建議《走向常態(tài)的房地產(chǎn)市場》。我非常同意剛才朱會長所說的，你以為像賣白菜一樣賣房子才叫常態(tài)？那本來就是錯的，你以為發(fā)高燒才是健康，那本來就是錯的。所以明顯降溫可以更好地描述為走向常態(tài)更合適一些。

　　從哪看出來？我們用10分鐘描述。我想第一，我們知道有四個時代過去了。

　　第一，我們依靠超低的利率過度便宜的貨幣供給，過度寬松的貨幣政策，那個時代過去了。從亞洲金融危機以來，我們一直是維持在最低收入。09年金融危機背景下，對買房的刺激需求顯而易見，財務(wù)成本壓力也有很大的優(yōu)惠，這個時代過去了。依靠過度寬松的貨幣環(huán)境才能爭取的那個時代過去了。

　　第二，依靠于恐慌性需求，過度占用資源需求，為賣而買的需求支持市場景氣的那個時代過去了。我非常不贊成我們個別媒體動輒拿成交量說事，那是學(xué)了兩天股市股評家的語言來評價房地產(chǎn)市場。股民今天對前景不看好，大家都少交易，明天看好這個市場多交易，明天多交易的規(guī)模和今天沒有關(guān)系，但是房子不一樣。青島市在8—10年內(nèi)，一共需要多少房子，是一個常數(shù)，所能改變的只是這個總量，在十年的區(qū)間內(nèi)分布結(jié)構(gòu)，今天少買了，明天一定會多買。今天少買了是因為昨天多買了，這和股市不一樣。我們還是研究點客觀規(guī)律，少用一點主觀判斷、主觀愿望甚至是主觀想象來觀察認(rèn)識我們所面對的這種客觀市場。依靠于過度占有資源需求，恐慌性需求，以及為賣而買的需求支持的時代過去了，三到五年前的需求推遲到今年實現(xiàn)很正常。三年后的需求提前到今年也很正常，這和吃飯、穿衣都不一樣的是，吃飯的需求無法把昨天的需求推遲到今天，或者把明天的需求提前到今天實現(xiàn)。合理分布在一個時間范圍內(nèi)，這才是常態(tài)。

　　第三，依靠不斷漲價才能活著，才有錢賺的那個時代過去了。你仔細(xì)想想，哪個產(chǎn)品不斷賣貴才能有錢賺？哪個沒有價格坡度就沒法活？我覺得這個市場本身就站不住，依靠不斷漲價才能活的那個時代過去了，如果有什么理性回歸，這才是理性回歸

　　第四，無風(fēng)險的投資、無風(fēng)險的賺錢，風(fēng)險過度集中在開發(fā)商以外的消費者、政府和銀行等其他市場參與者、利益相關(guān)者的那個時代過去了。開發(fā)商可能要面對一個高風(fēng)險、高透支的時代，這才是常態(tài)。

　　那四個時代過去了，死和活永遠(yuǎn)在這個市場中是一個任何投資者所面對的選擇，這是我說的第一層意思，回歸常態(tài)。

　　回歸常態(tài)第二層意思，究竟什么是常態(tài)？我們再稍微說的具體一點。我贊成剛才盧鏗董事長的提法，房地產(chǎn)還有20年的輝煌期。我這話一說，明天媒體就會說房地產(chǎn)還有20年的連漲期。這能一樣嗎？在未來的5—20年周期內(nèi)，我們自住性需求，滿足自己住這種需求，將成為市場的主體，將成為影響供求關(guān)系和價格變動的主導(dǎo)性因素，這叫常態(tài)。依靠于煤老板、溫州炒房團或者對價格不斷忽悠，一個月一漲，大家提前入市，都想分享短期內(nèi)價格上漲的好處，造成的這種價格異動，可以說這種有沒有限購，都會有的需求，自住性需求是市場常態(tài)。

　　第二，適當(dāng)放松貨幣的政策是市場常態(tài)，合理正常的通脹區(qū)間就應(yīng)當(dāng)是3%—5%，除了這個正常、良性、溫和的通脹區(qū)間之外，當(dāng)前，推動中國通貨膨脹出現(xiàn)一些對我們不利、負(fù)面影響，因國內(nèi)外因素明顯存在。比如說歐債危機，美國政策，政治環(huán)境緊張對油價的影響，都可能成為通脹的因素。因此和這樣一個可以預(yù)期的通脹水平相適應(yīng)的貨幣政策，一定是比現(xiàn)在的貨幣環(huán)境更緊，而不是更松，這叫常態(tài)。

　　第三，有漲有跌，有的地方漲有的地方跌的房價變化將成為市場常態(tài)。別以為房價從長期看是一個上漲的，就在任何一個地方就是只漲不跌的，但也別認(rèn)為房價理性回歸就是只跌不漲的。所以這都有客觀規(guī)律，不以我們主觀意志為轉(zhuǎn)移。我想預(yù)測、判斷青島也好、北京也好，這個市場買得起還是買不起房，不是按照四則運算這樣簡單的算數(shù)就可以判斷的。別以為工資除多少年不吃不喝，那小學(xué)四年級的水平就夠了。還是要以人們住房銷售能力與收入的敏感度彈性分析。比如說青島月工資3000元，收入增長33%，住房消費能力可以增長100%，我們畫成一條直線，需要用多長時間。再進一步說，人們買得起房和買不起房子，并不僅僅是把當(dāng)?shù)乩习傩帐杖?，首先要觀察正常生活支出在家庭比重占多少，當(dāng)支出收入比，每個月抽煙喝酒，太太該上美容院上美容院，如果90%的錢都花掉的話，基本不具備資產(chǎn)累積能力。那房價高低漲落和您沒什么關(guān)系。當(dāng)你的支出收入比降到60%、70%的時候，你具備了資產(chǎn)累積能力，但只是流動性好、變現(xiàn)性強的金融資產(chǎn)，例如存款、國庫券等等。當(dāng)支出收入比降到50%的時候，你具有持有不動產(chǎn)的能力，但是您的抗風(fēng)險能力不強，比如說利率漲一倍能不能維持正常收入。當(dāng)支出收入比降到三成以下的時候，您才具有合理的資產(chǎn)累積能力。中國的問題是，這種群體在社會中所占比重還不夠大。發(fā)達(dá)國家的房價收入比之所以3—6倍，是因為拋戶最富有的比爾蓋茨群體，中間的大部分人群都可以達(dá)到這樣一個支出收入比。房價是有客觀規(guī)律的。但是我們剛才也說，我們也別以為房價的變動就是唯一的單一趨向，有時候漲有時候跌，大城市和二三線城市的變化不一定，我們要適應(yīng)這個常態(tài)。

　　最后，房價跟行業(yè)的競爭、消費者的選擇才是常態(tài)。那些有槍就是草頭王，十來個人七八支槍就能當(dāng)開發(fā)商的時代已經(jīng)過去了。要準(zhǔn)備面對在這個行業(yè)內(nèi)進行殘酷的淘汰，資源重新優(yōu)化配置這樣一個時代。

　　最后我用一個有意思的比喻，來結(jié)束我剛才所說的明顯降溫的房地產(chǎn)市場改為走向常態(tài)的房地產(chǎn)市場。結(jié)婚、談戀愛、度蜜月，這個周期大家很興奮，大家如膠似漆，每天上班發(fā)十條短信。那個時代過了，結(jié)了婚的時代，你就等著老公不斷編瞎話，那叫常態(tài)。你太太說衣服穿得不對，買衣服的時候也不看一眼就說好看，這叫常態(tài)。常態(tài)是面對一個又一個的問題，這叫常態(tài)，別以為總像結(jié)婚度蜜月那樣的是常態(tài)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也是一樣。謝謝。

　　主持人：謝謝陳淮先生的精彩演講。接下來有請第三位奉獻(xiàn)主題演講的嘉賓：山東省文登市市委常委、文登市人民政府副市長曲波先生

　　曲波先生的演講題目是：搶抓藍(lán)色機遇打造濱海新城促動文登房地產(chǎn)市場科學(xué)發(fā)展。有請！

　　曲波：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓，女士們、先生們：

　　大家上午好！今天，十分高興與各位相會在美麗的青島。首先，我代表文登市人民政府，對此次論壇的舉辦表示熱烈的祝賀！對關(guān)心和支持文登發(fā)展的各界人士，表示衷心的感謝！希望通過今天這個平臺，加深我們的感情和友誼，開啟我們更深層次上的交流與合作。

 

　　剛才專家解讀中國地產(chǎn)形勢正在降溫，但我們認(rèn)為降溫并不代表不增長，合理的科學(xué)發(fā)展，反而是降溫的最好方式。我們文登房地產(chǎn)市場就是在政府引導(dǎo)、企業(yè)參與、協(xié)調(diào)發(fā)展的大形勢下穩(wěn)健增長的。2011年，我市共成交商品房套數(shù)、成交面積、成交金額，同比分別增長約10%、6.7%和32%。在保證了本市剛性需求的同時，也擴大了外來購買力，使更多人移民文登、居住文登、創(chuàng)業(yè)文登、養(yǎng)生文登。

　　文登市地處膠東半島東部，總面積1645平方公里，海岸線長156公里，是一座最適合人類居住的海濱城市、生態(tài)城市、旅游城市，是中國著名的長壽之鄉(xiāng)、溫泉之都和道教圣地。

　　文登歷史悠久，人文薈萃。公元前219年，秦始皇東巡至此，召集文人登山，吟詩作賦，文登由此得名。公元568年置縣，已有1400多年建置史，是膠東半島少數(shù)千年古縣之一。悠悠千年的歷史，積淀了深厚的文化底蘊，孕育出了獨具特色的詩學(xué)文化、道教文化、李龍文化、紅色文化，久享"文登學(xué)"的美譽，是山東歷史文化名城。詩學(xué)文化燦爛輝煌，春秋時期就被稱為"文士之鄉(xiāng)"，隋唐以來有100多名進士榮登金榜，僅明清兩朝就有66人，是同期全國各縣平均數(shù)的2.3倍。道教文化源遠(yuǎn)流長，融儒、釋、道于一體的全真教在文登開宗立派，發(fā)展成為中國道教文化中影響最大的兩大教派之一。李龍文化聲名遠(yuǎn)揚，禿尾巴李龍王誕生于文登，其行俠仗義、正直崇信的傳說在山東以及東北三省家喻戶曉，被列為國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。紅色文化影響深遠(yuǎn)，1937年發(fā)動了聞名全國的天福山起義，打響了膠東抗日戰(zhàn)爭第一槍，為共和國締造了四個軍，哺育了120多位文登籍將軍。

　　文登山清水秀，環(huán)境優(yōu)美宜人。山水相依，海河相接，風(fēng)光秀美，四季分明，冬暖夏涼，氣候宜人，是中國優(yōu)秀旅游城市。國家森林公園昆崳山，綿延百里，氣勢磅礴，被譽為"海上仙山之祖"；中國道教全真派發(fā)祥地圣經(jīng)山古跡眾多，天然老子石像栩栩如生，《太上老子道德經(jīng)》摩崖石刻被列為全國重點文物保護單位；省級森林公園天福山，林深谷幽，鳥語花香，是天然綠色氧吧；李龍故里回龍山藏龍聚福，有270多年的廟會史。境內(nèi)156公里海岸線，島礁棋布，岬灣相間；12公里金色沙灘，岸坡舒緩，沙細(xì)水清，是天然海水浴場。地?zé)豳Y源豐富，擁有5處高品質(zhì)溫泉，礦化度高，噴珠流香，是中國"溫泉之都"。植被茂盛，生態(tài)良好，空氣質(zhì)量良好天數(shù)、飲用水源的水質(zhì)、城市地表水的水質(zhì)以及近海岸的水質(zhì)達(dá)標(biāo)率都達(dá)到100%，是國家環(huán)保模范城市、國家園林城市、山東省生態(tài)建設(shè)示范市。

　　文登區(qū)位優(yōu)越，載體功能完備。位于青島、煙臺、威海三市中心區(qū)域，東與韓國隔海相望，乘飛機45分鐘可到達(dá)首爾，是中國大陸離韓國時空距離最近的城市。陸?？战煌ㄔO(shè)施完備，高速公路、濟威鐵路、開放港口、國際機場一應(yīng)俱全，周邊2小時車程內(nèi)有5個國家一類開放港口、3個國際機場，交通非常便捷。產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體完善，啟動了經(jīng)濟開發(fā)區(qū)拓展區(qū)建設(shè)，建成及配套區(qū)面積擴大到40平方公里，進駐企業(yè)總數(shù)達(dá)到500多家，發(fā)展水平躋身山東省144個省級開發(fā)區(qū)前四強，成為全省首批科學(xué)發(fā)展示范園區(qū)，被聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織確定為國際項目示范園區(qū)；啟動了城市文化商務(wù)區(qū)建設(shè)，重點打造文化教育、金融商貿(mào)、綜合服務(wù)、生活居住、生態(tài)休閑五大組團，拉開了34平方公里的發(fā)展框架，開工建設(shè)高層樓宇130多棟，一個服務(wù)功能完善、高層建筑密集、生態(tài)水系環(huán)繞、生活創(chuàng)業(yè)兩宜的現(xiàn)代化新城初具規(guī)模，被確定為全省發(fā)展服務(wù)業(yè)重點城區(qū)；啟動了南海新區(qū)建設(shè)，陸域規(guī)劃控制面積160平方公里，規(guī)劃建設(shè)面積90平方公里，累計完成基礎(chǔ)設(shè)施投入50多億元，路、水、電、暖、燃?xì)?、排污、通訊?quot;十通一平"設(shè)施基本到位，南海新港即將竣工，疏港鐵路啟動建設(shè)，已有15家世界或中國500強企業(yè)及上市公司進駐，90多個投資過億元的藍(lán)色產(chǎn)業(yè)項目落地開工，被批準(zhǔn)設(shè)為省級工業(yè)園和省級高新區(qū)，在國務(wù)院批復(fù)的《山東半島藍(lán)色經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》中被確定為山東省重點建設(shè)的三大海洋經(jīng)濟新區(qū)之一，成為國家戰(zhàn)略的重要組成部分。

　　山東半島藍(lán)色經(jīng)濟區(qū)建設(shè)上升為國家發(fā)展戰(zhàn)略，給文登提供了難得的發(fā)展機遇，也為各界有識之士提供了廣闊的投資平臺和良好的盈利空間。我們愿意與大家共同分享投資商機，以最真摯的感情、最優(yōu)良的環(huán)境、最完善的服務(wù)，讓廣大投資者得到最豐厚的回報。歡迎大家在方便的時候帶著親朋好友到文登考察指導(dǎo)、休閑度假、投資興業(yè)，與我們一道攜手并肩，共享藍(lán)色經(jīng)濟區(qū)建設(shè)的歷史機遇！

　　最后，祝各位來賓身體健康、工作順利、闔家幸福！謝謝大家。

 

　　主持人：謝謝曲波先生，通過您的演講，讓我們對文登有了更深的了解，同時也對文登有了更多的期待和向往。接下來我們有請最后一位演講嘉賓，高和投資董事長蘇鑫先生。蘇鑫先生的演講題目是：房地產(chǎn)2012的市場預(yù)判。有請。

　　蘇鑫：大家上午好！

　　本來我是地產(chǎn)基金，應(yīng)該講房地產(chǎn)金融。但是我還是跟詩濤請求了一下，還是換一個角度，換一個話題。為什么換一個話題呢？有兩個原因：第一，我們經(jīng)常從行業(yè)內(nèi)看這個行業(yè)，我們換一個角度和大家進行交流和分析。第二，投資有兩個角度，兩個緯度，一種投資是投機會，一種投資是投趨勢。以前我們可能投機會能賺到錢，未來我覺得應(yīng)該判斷趨勢，對我們來說是至關(guān)重要的。所以我把話題換了一個對行業(yè)調(diào)控以后，行業(yè)未來變化的猜想。

　　我們看一看市場現(xiàn)狀，我用三句話來概括。購房人是集體觀望，從去年11月份開始，在全國的一線、二線，甚至到三線城市，成交量都大幅度萎縮。去年，一線城市跌破2008年的成交量，二線城市到第四季度也是接近了2008年的成交量。開發(fā)商非常悲觀，去年有兩個行業(yè)重要的聚會，一個是8月份的博鰲論壇，當(dāng)時與會有一半人還認(rèn)為2013年以后有重大機會。到年底的時候，有一個工商聯(lián)的會議，里面?zhèn)鬟_(dá)的信息幾乎100%對房地產(chǎn)非常悲觀。政府堅持調(diào)控，最近總理在次次強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控很重要，這是我看到的市場現(xiàn)狀。

　　我們怎么分析未來的趨勢？從三個緯度來看，一個是經(jīng)濟，主要是貨幣政策可能對行業(yè)的影響。一個是房地產(chǎn)行業(yè)的走勢，最后我們判斷一下市場變化的趨勢。

　　總的一個趨勢，我認(rèn)為2012年房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整不可避免。

　　今年的貨幣大家感到貨幣政策放松，但是很少會流到房地產(chǎn)。我們看到的政策趨勢來說是有傾向性投放的。有一個比較明確的趨勢，即使貨幣放松了，也不會有太多的錢流到房地產(chǎn)行業(yè)里去。這是宏觀經(jīng)濟的判斷。

　　房地產(chǎn)政策，中央的決心不會改變的。調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)界定的非常清晰，就是要把房價調(diào)整到合理的水平。地方政府會怎么樣呢？因為調(diào)控到合理的水平，每人有不同的理解。最關(guān)鍵的就是房地產(chǎn)這個行業(yè)，之所以到今天這個局面，我們都感覺到壓力非常大，就是因為從土地、稅收、金融、都沒有配套的完善的政策，所以才造成今天這種結(jié)果。地方政府稅收壓力非常大，缺錢。在這種情況下，就有可能認(rèn)為它達(dá)到了價格下降空間一定水平以后，進行政策的調(diào)整。實際在“兩會”期間已經(jīng)有這種信息了，未來這種可能性是非常大的。比方說可以學(xué)一下長沙的模式，學(xué)習(xí)一下重慶模式，推行房產(chǎn)稅，不再根據(jù)限購。但是解決不了這個行業(yè)信心的問題。我們現(xiàn)在面臨的行業(yè)劇變，為什么感覺進入寒冬呢？實際是購房者集體觀望，如果想打破，必須有宏觀政策的共識，才有可能發(fā)生變化。所以判斷政策，從全面層面不可能有大的變化。中央層面還是堅持調(diào)控。各個城市，可能會有一些微調(diào)，很快我們可以看得到。但是它不能改變行業(yè)在短期內(nèi)的趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)購房的趨勢。

　　最近我們看首套房的支持，這一點對行業(yè)來說非常重要，因為如果沒有這個政策的出臺，成交量像去年四季度末和今年一季度初這種快速的懸崖式跌幅的話，這種超調(diào)可能是災(zāi)難性的。

　　這種超調(diào)會帶來什么變化？我們從三個緯度來看。先看城市的緯，一線城市核心區(qū)域的房價，抗跌性還是比較強的。周邊地區(qū)像北京已經(jīng)跌20%—30%。二線城市的風(fēng)險在加劇。因為以前二線城市這幾年大家漲得都很快，甚至整個城市都發(fā)展非常好。未來的變化一定是城市之間的競爭，不可能這么多的城市都可以快速的往前走，一定會出現(xiàn)強烈的分化，而這個分化一定在房地產(chǎn)行業(yè)里面體現(xiàn)出來。三線城市，我們相信它的風(fēng)險會小，前提是對剛性需求的金融政策到位的話，它的風(fēng)險會小。

　　第二個緯度，我們從房地產(chǎn)企業(yè)的緯度來分析一下。品牌公司一定要走復(fù)合地產(chǎn)的道路，因為以前我們很大的公司，都是靠囤地來掙錢的，靠囤地來給自己積蓄發(fā)展力量。現(xiàn)在房地產(chǎn)原有的開發(fā)模式，在政策上不可能再得到支持。怎么能支持你呢？必須要給地方提供稅收等等。所以復(fù)合地產(chǎn)，比如旅游地產(chǎn)等等，這樣才能得到資源的支持和匹配。中性企業(yè)一定要走專業(yè)化的戰(zhàn)略。小的企業(yè)，在這次洗牌過程當(dāng)中，絕大部分尤其是2008年以后進入這個行業(yè)，沒有太多積累的，以機會型為主的小企業(yè)，可能要離開這個行業(yè)，但是他們還可以在行業(yè)里分享利潤，變成專業(yè)的投資人。

　　第三個緯度，從物業(yè)類型的緯度分析。商業(yè)地產(chǎn)，目前我們習(xí)慣把地變成房子賺錢，認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)也如此，這大錯特錯。商業(yè)地產(chǎn)實際是三個層面，一個是土地的升值，這和住宅是一樣的，一個是靠產(chǎn)品、品牌的附加價值，這跟住宅也有相似的地方。而第三個，實際最核心的商業(yè)地產(chǎn)是靠運營，靠后期的運營，最終它的價格靠租金來決定的。這一點，實際是傳統(tǒng)的住宅開發(fā)是完全不一樣的。

　　我們會看到，我們即使把很多的項目建起來，好的商業(yè)地段，前三到五年非常多。現(xiàn)在大家都愿意把更多錢、資源、精力放到商業(yè)地產(chǎn)，地方政府也如此，把它變成形象工程。我們看到很多二線城市，出現(xiàn)了100座以上的城市綜合體。會有這么多的城市消化這么多的供應(yīng)量嗎？即使建起來，會有這么多的消費來支撐嗎？如果沒有怎么辦？我舉一個例子，北京大家都知道，租金市場非常好，現(xiàn)在據(jù)說已經(jīng)租金已經(jīng)進到世界前三名。在中關(guān)村大力發(fā)展的時候，在三年推了300萬人民幣，五年內(nèi)才消化。我們想想上千的供應(yīng)量，需要多少年消化？商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險對專業(yè)的要求，跟住宅完全不一樣的。住宅去投資化是一種趨勢，不允許作為投資，把住宅作為消費品來看待。如果是消費品，我們對照美國來看，美國住宅是消費品的，它的100年數(shù)據(jù)統(tǒng)計，去掉通脹因素，每一年的漲幅不超過0.6%，這與朱會長和陳主任講的是一致的。如果去投資化作為一種消費品，常態(tài)就不可能使住宅價格不斷快速永遠(yuǎn)的上漲。

　　我們要分析今年房價的走勢，好像很難判斷。但是我們可以判斷一些趨勢，這個趨勢就是這個行業(yè)發(fā)生重大的變化，行業(yè)的規(guī)則，發(fā)生了重大的變化。以前我們面臨的只有單一的市場，現(xiàn)在出現(xiàn)了雙層市場，保障房和商品房，兩個市場并存。帶來形象的變化，我們可以看一看，相當(dāng)于以前是足球場，允許22個人，未來我們面臨的是籃球場，只允許十個人。以前開發(fā)商只要拿地就可以賺到錢，地方政府只要賣地就可以賺到錢，投資人只要買房就可以賺到錢，所有的游戲參與者都沒有風(fēng)險就賺到很多錢，這種規(guī)則能繼續(xù)下去嗎？未來一定會發(fā)生變化，地產(chǎn)商一定會變成房地產(chǎn)商，靠囤地賺錢的時代不可能持續(xù)，必須靠產(chǎn)品來增加附加價值。地方政府由賣地商變成一個產(chǎn)業(yè)的推動者，因為城市的競爭還得靠經(jīng)濟來引導(dǎo)，經(jīng)濟才有一定的預(yù)期。所以城市的發(fā)展還要靠產(chǎn)業(yè)的推動。購房人炒房時代已經(jīng)變成理性的一種投資時代。

　　以前的房地產(chǎn)對我們來說是一種“超配”，我們更多的資產(chǎn)放在房地產(chǎn)，但是它將回歸到“標(biāo)配”。房地產(chǎn)行業(yè)將進入震蕩加劇的時代，不會永遠(yuǎn)的一根線，是波動的，不會是全國全面的趨勢變化，一定是不同的區(qū)域、不同的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)性的是不同的。開發(fā)商的融資，由完全依賴于這種間接融資銀行為主，變成直接的融資，這是很重要的一方面，這也是基金未來生存大發(fā)展的一個基礎(chǔ)。

　　再一點的變化，可能現(xiàn)在我們討論比較少。就是我們這一輪把大家投資人慣性投的有兩個，在國內(nèi)有兩個市場，一個是股票市場，一個是資本市場。股票市場的慣性已經(jīng)被堵住了，結(jié)果會怎樣？藝術(shù)品、現(xiàn)在是觀望，最后還要出來。未來房地產(chǎn)還是投資的主要渠道。我們怎么來疏導(dǎo)它？否則對整個經(jīng)濟的破壞也是比較大的。因為房地產(chǎn)天生有兩種屬性，我們認(rèn)為普通住宅有投資屬性，這沒有問題，到底什么還有投資屬性？我們怎么把愿意投到房地產(chǎn)的件梳理起來？這是我們行業(yè)人員面臨很大的問題，這是短期內(nèi)的問題。慣性愿意做房地產(chǎn)，這種疏導(dǎo)還是非常重要的。

　　所以這種猜想，到2012年行業(yè)變化的猜想，都是一種假設(shè)，假設(shè)2012年沒有出現(xiàn)，2012年預(yù)言沒有實現(xiàn)，地球大崩潰沒有實現(xiàn)。如果實現(xiàn)的話，我們怎么去做？這是當(dāng)時小電影的票，這實際給我們一個啟發(fā)，就是說現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)面臨一個狀態(tài)，和人類的預(yù)言相似。首先我們要先生存，然后再發(fā)展。最后我總結(jié)我的發(fā)言，兩句話：第一，投資要投趨勢，而不能簡單投機會。第二，房地產(chǎn)公司，現(xiàn)在最關(guān)鍵的是要生存。謝謝各位。

　　主持人：謝謝。我提議大家以熱烈的掌聲感謝以上嘉賓的精彩演講，謝謝你們！