事實(shí)上，今年130億銷售目標(biāo)中，30億的一級(jí)開發(fā)收入并不完全來自長(zhǎng)沙梅溪湖項(xiàng)目。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 與近期其他房企對(duì)今年市場(chǎng)的“謹(jǐn)慎”態(tài)度不同，方興地產(chǎn)主席羅東江于3月21在香港舉行的業(yè)績(jī)會(huì)上則比較樂觀，“我們不覺得苦，銷售目標(biāo)會(huì)比2011年增加”。

　　而主席臺(tái)上首次出現(xiàn)的兩位成員也詮釋了方興發(fā)展的重點(diǎn)。羅東江介紹，副總裁李從瑞直接負(fù)責(zé)金茂府項(xiàng)目，而張志超則是長(zhǎng)沙梅溪湖項(xiàng)目的操作者。據(jù)年報(bào)介紹，金茂府和梅溪湖是方興2011年業(yè)績(jī)中的亮點(diǎn)，也是其2012業(yè)績(jī)的主力。

　　目標(biāo)130億

　　對(duì)于去年方興的業(yè)績(jī)，羅東江頗為滿意。他透露，去年的會(huì)場(chǎng)上，頗多人對(duì)方興100億的銷售目標(biāo)表示懷疑，但如今100銷售已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了，因此2012年要繼續(xù)兌現(xiàn)新的諾言。羅東江稱，新的諾言就是還要賣得再多一點(diǎn)，盈利總的絕對(duì)量還要再增長(zhǎng)。

　　方興財(cái)務(wù)總監(jiān)江南介紹，今年公司的銷售目標(biāo)是130億元，比去年略有增長(zhǎng)。

　　為了實(shí)現(xiàn)130億的銷售目標(biāo)，方興將在今年推出上海國(guó)航中心、上海金茂逸墅、青島藍(lán)海新港城、北京金茂府、麗江金茂雪山語(yǔ)等項(xiàng)目。

　　根據(jù)方興的計(jì)劃，上海國(guó)航項(xiàng)目將貢獻(xiàn)40-50億的銷售額，而金茂府今年也將實(shí)現(xiàn)30-40億的銷售，青島項(xiàng)目或?qū)崿F(xiàn)10億元的銷售額。

　　“而從產(chǎn)品業(yè)態(tài)來劃分，130億的銷售額里，30億來自一級(jí)土地開發(fā)業(yè)務(wù)，40億會(huì)來自商業(yè)，剩下的貢獻(xiàn)全部由住宅產(chǎn)品完成。”江南如是稱。

　　盡管目標(biāo)略高于去年，但方興仍對(duì)全年目標(biāo)充滿信心。羅東江表示，這是因?yàn)?ldquo;方興地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了持有與銷售的平衡，銷售與開發(fā)的平衡”。

　　方興旗下的住宅項(xiàng)目由于都是地理位置比較好的高端產(chǎn)品，“所以在最困難的時(shí)候，我們的房子都能賣得動(dòng)，每周天都在成交”，羅東江表示。

　　2011年，方興住宅銷售的主力是北京金茂府項(xiàng)目，該項(xiàng)目去年共錄得46億元的銷售。

　　金茂府負(fù)責(zé)人李從瑞介紹，項(xiàng)目在去年4月開盤后，上半年實(shí)現(xiàn)銷售20多億，下半年是10多億的銷售，主要是因?yàn)橄掳肽甑耐曝浟績(jī)H有上半年的一半。

　　“不是賣不出去，是沒貨賣”，羅東江補(bǔ)充道。

　　他介紹，在成為去年北京單盤銷售冠軍之后，今年金茂府已經(jīng)連續(xù)2個(gè)月是北京樓市單盤冠軍，截至目前的銷售業(yè)績(jī)不菲。

　　此外，羅東江還表示在持有業(yè)務(wù)方面，中國(guó)寫字樓市場(chǎng)和酒店市場(chǎng)非常好，而這兩部分也是方興的長(zhǎng)項(xiàng)，預(yù)計(jì)今年也能像去年一樣繼續(xù)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，方興中化大廈的出租率為100%，凱晨世貿(mào)中心的出租率為99%、上海金茂大廈出租率最低，僅為92%。因此，“后期的增長(zhǎng)主要是在提高租金上”，羅東江對(duì)商業(yè)物業(yè)充滿信心。

　　高毛利率水平

　　除了金茂府這個(gè)單盤銷售冠軍外，超過50%的毛利也是方興高層屢屢提及的一個(gè)話題。

　　對(duì)此，江南分析稱，方興毛利率高有兩個(gè)原因：第一個(gè)，方興有一塊業(yè)務(wù)是持有的寫字樓業(yè)務(wù)，而且業(yè)務(wù)占比相當(dāng)高，這部分毛利率則是91%，而酒店經(jīng)營(yíng)的毛利率也非常高，去年達(dá)到54%，由于這兩部分的毛利水平比較高，所以整體毛利率也會(huì)得到提升。

　　另外，方興的物業(yè)銷售部分毛利率去年達(dá)到48%，在行業(yè)中也是比較高的。江南城，這是因?yàn)楣鹃_發(fā)的產(chǎn)品采取一種高品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，目標(biāo)客戶也找得比較準(zhǔn)，因此，在最困難的時(shí)候我們也賣得不錯(cuò)。

　　“在這種情況下，即使可售面積不多，但方興仍能在過去三年里，保持平均每年27%的增長(zhǎng)速度，希望今年也會(huì)保持這樣一個(gè)勢(shì)頭”，羅東江對(duì)此表示。

　　與此同時(shí)，截至去年底，方興的凈負(fù)債率為41%，手持現(xiàn)金約122億港元。

　　在這種現(xiàn)金情況下，方興今年將拿出50億元買地。方興主席羅東江指出，“我們的目的是拿好地，貴一點(diǎn)不要緊”。

　　因此，在大家都認(rèn)為今年市場(chǎng)困難的時(shí)候，就看企業(yè)是否把事情做對(duì)了，他認(rèn)為：“從總的來講，我們這些事情做對(duì)了。”

　　“所以，我們不覺得困難。只要我們平時(shí)都認(rèn)認(rèn)真真、如履薄冰，當(dāng)遇到風(fēng)雨的時(shí)候我們覺得很正常，在這種情況下我們沒有必要刻意的去渲染”，羅東江如此分析今年的市場(chǎng)。

　　加力一級(jí)開發(fā)

　　事實(shí)上，今年130億銷售目標(biāo)中，30億的一級(jí)開發(fā)收入并不完全來自長(zhǎng)沙梅溪湖項(xiàng)目，據(jù)江南透露，公司還在談其他的一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，并稱“很快就會(huì)有公告”。

　　數(shù)據(jù)顯示，2011年方興長(zhǎng)沙梅溪湖一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售面積56.8萬(wàn)平米，實(shí)現(xiàn)收入16.73億港元。

　　方興副總裁張志超介紹，長(zhǎng)沙梅溪湖一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目今年大概會(huì)推出800畝左右的土地。一級(jí)土地拍賣將于今年第三季度進(jìn)行。而在去年引入中建股份后，在去年10月梅溪湖項(xiàng)目首批成交的地塊中，中建拿了2幅地塊，而方興則拿了3塊。目前都已經(jīng)進(jìn)入開工狀態(tài)，大概今年四季度會(huì)開盤。

　　方興地產(chǎn)在2011年1月26日中標(biāo)梅溪湖項(xiàng)目，這是方興首次涉入長(zhǎng)沙，也是其首次涉及土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)。

　　據(jù)招募公告統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目前期工程建設(shè)預(yù)計(jì)需投入128億元。作為梅溪湖項(xiàng)目的投資人，方興需成立項(xiàng)目公司來負(fù)責(zé)籌集并承擔(dān)該項(xiàng)目開發(fā)范圍內(nèi)的征地拆遷、補(bǔ)償安置的所需全部資金，合計(jì)85.2億元。整個(gè)一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目中，方興預(yù)計(jì)投入600多億，2011年的投入就多達(dá)100多億元。

　　之后，為了加速梅溪湖項(xiàng)目的開發(fā)，方興地產(chǎn)于去年9月以7.5億元引入中建股份，據(jù)此，中建股份擁有方興長(zhǎng)沙公司金茂投資(長(zhǎng)沙)有限公司20%股權(quán)。

　　張志超指出，引入戰(zhàn)略伙伴中建，從各個(gè)方面都有利于整個(gè)項(xiàng)目的推進(jìn)。最初我們向政府承諾的開發(fā)周期是8-10年，現(xiàn)在梅溪湖的土地開發(fā)周期預(yù)計(jì)縮短為6-8年。

　　與此同時(shí)，作為一級(jí)土地的整理開發(fā)者，方興擬通過土地市場(chǎng)購(gòu)回一半土地做二級(jí)開發(fā)，另一半則賣給其他開發(fā)商。

　　去年9月，梅溪湖地塊公告表示出讓5宗臨湖地塊。最終，中建地產(chǎn)以15.9億元的價(jià)格拿下網(wǎng)掛023號(hào)和網(wǎng)掛019號(hào)兩宗地，而另外3宗則被長(zhǎng)沙金佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以近10億元的總價(jià)拍得。而據(jù)方興的年報(bào)顯示，長(zhǎng)沙金佳房地產(chǎn)就是其下屬公司。