隨著收成期的到來，瑞房的第一個三年計(jì)劃亦宣布即將結(jié)束，并開始著手研究下一個新三年計(jì)劃。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣2011年，瑞房的銷售額從50多億躍居至100億，這令瑞房在調(diào)控依舊嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場下仍充滿信心。

　　3月21日，瑞安房地產(chǎn)公布2011年業(yè)績報告披露，截至2011年12月31日，公司營業(yè)額為84.84億元，同比上升74%；凈利潤為34.28億元，同比增加22%。

　　其中物業(yè)銷售額為75.81億元，占營業(yè)額89%，余下11%為租金及其他相關(guān)收入。

　　2011年，瑞安房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售額為106.67億，同比大增114%，銷售面積52.75萬平方米，其中55%來自物業(yè)銷售，平均售價增長64%至28500元/平方米，其余45%則來自四項(xiàng)商業(yè)物業(yè)的整體銷售，平均售價15600元/平方米。

　　瑞房董事總經(jīng)理兼行政總裁李進(jìn)港于同日召開的新聞發(fā)布會上表示，2012年合約銷售目標(biāo)為120億元，今年可交付總樓面面積100萬平方米，可售項(xiàng)目金額估值150億元，當(dāng)中住宅項(xiàng)目占120億元，較具彈性的非核心項(xiàng)目約30億元。

　　李進(jìn)港透露，今年去化率與去年相若，大概約70%，并有信心可達(dá)全年銷售目標(biāo)。

　　資金安排

　　瑞房表示，2012年公司的資本開支較去年的131億降至110億，當(dāng)中已確定土地款項(xiàng)15億元，估計(jì)建筑費(fèi)55億元，搬遷費(fèi)40億元。

　　瑞房董事總經(jīng)理兼財務(wù)總裁尹焰強(qiáng)表示，資本開支減少主要因?yàn)槿ツ甏蟛糠值耐恋亻_支都是用于虹橋項(xiàng)目的購買，如果今年不買地，需支付的土地款非常有限。

　　瑞安集團(tuán)主席羅康瑞則表示，今年公司在購地方面采取審慎態(tài)度，“房地產(chǎn)土地的價格已經(jīng)回落了，我們會集中在現(xiàn)有投資的城市，研究是否有適合的項(xiàng)目，但我們不會激進(jìn)，而會小心地去處理。”

　　羅續(xù)稱，暫時不會考慮從未涉足的城市，主要因?yàn)槿バ鲁鞘行柚匦略O(shè)立寫字樓，還需龐大的團(tuán)隊(duì)支持，加上也是長期的投資，所以一定會小心處理。

　　年報顯示，截至2011年末，瑞房共擁有8個項(xiàng)目，土地儲備為1300萬平方米，當(dāng)中1110萬平方米為可供出租及可供銷售面積，190萬平方米為會所、停位和其他設(shè)施。所有土地儲備均位于五個城市的中心地段，包括上海、武漢、重慶、佛山及大連。

　　與此同時，羅康瑞稱，集團(tuán)去年負(fù)債比率約60%，料今年將不超過80%。其表示，今年以來公司已經(jīng)發(fā)行了兩次債券，故此今年公司的凈資產(chǎn)負(fù)債率會增加，但還要看最終銷售目標(biāo)的完成度，若今年年內(nèi)沒有任何其它特別項(xiàng)目出現(xiàn)，負(fù)債率基本上約是79%。

　　今年1月至2月，瑞房成功發(fā)行2.5億新幣及4.75億美元債券為業(yè)務(wù)發(fā)展籌集充沛資金。截至2011年末，瑞房現(xiàn)金及銀行存款為63.7億，凈資產(chǎn)負(fù)債比率為65%。

　　“當(dāng)然，今年我們可能會考慮采取一些特別的措施將負(fù)債降低，但現(xiàn)在暫時不方便透露。”

　　羅康瑞坦言，其實(shí)今年的市場應(yīng)當(dāng)較去年更為困難，但瑞房部署得比較早，發(fā)債之后，目前手持現(xiàn)金超過100億，“所以我們還算輕松，另外也還有銀行信貸額度，并已經(jīng)安排了全年要用的資金。”

　　談及近期關(guān)注度頗高的瑞房擬分拆商業(yè)物業(yè)一事，羅康瑞僅表示集團(tuán)目前正在積極研究分拆商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性。

　　事實(shí)上，瑞房計(jì)劃將分拆內(nèi)地收租物業(yè)上市的想法已經(jīng)由來已久。羅康瑞曾于多年前表示，未來會考慮將已建成的商業(yè)物業(yè)，如新天地、企業(yè)天地等分拆出來成為獨(dú)立的上市公司。此舉可令瑞安業(yè)務(wù)更清晰，并可令分拆出的業(yè)務(wù)在資本市場上自籌資金。

　　但瑞房分拆計(jì)劃一直未見有突破性的進(jìn)展。直到今年2月中旬，有消息透露，瑞房正考慮將新天地等內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)分拆，或采用房地產(chǎn)投資信托(REITs)的形式在香港上市。擬定的資產(chǎn)包內(nèi)容主要包括位于中國內(nèi)地的新天地購物、餐飲和娛樂中心。

　　尹焰強(qiáng)隨后亦回應(yīng)稱，分拆一事僅在研究階段，還沒做出決定，若最終成事，仍需要幾個月的時間。同時，打包資產(chǎn)是否包括各地的所有新天地品牌，及是否采用REITs形式上市，仍正在研究，尚未有定論。

　　不過當(dāng)天羅康瑞亦表示，如果分拆一事能行，瑞房的資金也會變得更為充裕些。

　　新三年計(jì)劃

　　雖然目前內(nèi)地樓市仍處于嚴(yán)厲調(diào)控的階段，但瑞房仍并無回港發(fā)展地產(chǎn)項(xiàng)目的意向。

　　“至于有沒有興趣回香港做房地產(chǎn)，我可以說暫時完全沒有這樣的計(jì)劃，且也是比較艱難的。香港市場現(xiàn)在被幾個大公司霸占了，我們回來做一些小項(xiàng)目也沒意思，做大項(xiàng)目也沒有這樣的土地規(guī)模可以參與”，羅康瑞明確表示。

　　雖然內(nèi)地兩次下調(diào)存款金率，并支持首次購房，但羅康瑞預(yù)計(jì)，內(nèi)地短期內(nèi)不會放寬房地產(chǎn)調(diào)控措施，中小型地產(chǎn)商由于融資渠道有限，銷售不佳時會有壓力，但對瑞房的影響卻不大，畢竟剛性需求還是存在。

　　“去年末收緊的政策使效果已有所顯現(xiàn)，成交量大幅下跌，房貸也有所下調(diào)，但今年一季度的成交量又有所增長，這可能是因?yàn)橛行﹦傂孕枨蟮拇嬖?，現(xiàn)時樓市應(yīng)該不會再大跌。”

　　不過羅康瑞亦指，今年樓市較去年更嚴(yán)峻，但隨著城市化推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)保持增長，及市民儲蓄率處於較高水平，集團(tuán)對樓市長期仍然有信心，希望政府可加大推出保障房力度，令樓市發(fā)展更趨平衡。

　　“在去年惡劣的環(huán)境下，我們的業(yè)績還算不錯，主要因?yàn)檎w規(guī)劃的運(yùn)作模式現(xiàn)在已開始步入收成期”，羅康瑞稱。

　　其表示，瑞房去年開始將非核心商業(yè)項(xiàng)目出售，令公司有很大的靈活性，“因該些項(xiàng)目都在城市市中心，且多是地標(biāo)式的建設(shè)，所以很多要收購這些物業(yè)做投資用途的保險公司等很樂意和我們購買。租金收入也繼續(xù)穩(wěn)步上升，同時我們選擇投資的城市經(jīng)濟(jì)前景非常吸引，經(jīng)濟(jì)增長令人很滿意，也對項(xiàng)目有很大的支持。”

　　羅康瑞更透露，目前在售的項(xiàng)目大部分都是2007年前收購的項(xiàng)目，土地成本低廉，因此即使在困難的環(huán)境下仍充滿信心。

　　隨著收成期的到來，瑞房的第一個三年計(jì)劃亦宣布即將結(jié)束，并開始著手研究下一個新三年計(jì)劃。

　　自2009年年中開始，瑞房著力推行三年發(fā)展計(jì)劃，目標(biāo)是至2012年時每年項(xiàng)目落成面積最少100萬平方米，并期其后每年逐步增加落成量，同時把管理決策及職能交付予各個項(xiàng)目，提升各項(xiàng)目的管理小組在項(xiàng)目開發(fā)及管理、成本控制和實(shí)現(xiàn)財務(wù)自給自足等各方面的決策權(quán)力及效率，以加快項(xiàng)目發(fā)展及現(xiàn)金流轉(zhuǎn)。

　　李進(jìn)港當(dāng)天表示，三年計(jì)劃很重要的一點(diǎn)策略就是加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)的周期，公司會繼續(xù)對優(yōu)質(zhì)的核心商場等物業(yè)繼續(xù)出租，如果價格和時間適合還會出售非核心商業(yè)項(xiàng)目。

　　另外，改善組織結(jié)構(gòu)并進(jìn)行項(xiàng)目制，“這也使我們更接近客戶，也很快地反映在我們的定價和銷售策略上，使業(yè)績?nèi)〉貌诲e成績。”同時，公司還會維持審慎理財，注意資金流。

　　“今年有比較好的成績，其實(shí)主要依賴我們第一個三年計(jì)劃，所以我們目前也在準(zhǔn)備第二個三年計(jì)劃”，李進(jìn)港稱。

　　不過，李進(jìn)港并未透露相關(guān)具體內(nèi)容，僅表示會先總結(jié)第一個三年計(jì)劃的經(jīng)驗(yàn)，及對市場包括中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展各方面的預(yù)測，之后才會將與之業(yè)務(wù)配合。