現(xiàn)在水比較淺，那大家就都乖乖地慢慢游吧，不要搞那么多水花，弄得到處都是。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 就在業(yè)績(jī)公布的同一天，市場(chǎng)消息傳出，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)張力旗下的力量礦業(yè)能源有限公司計(jì)劃于23日在聯(lián)交所掛牌上市，初步擬籌資金額達(dá)14億港元。

　　雖然富力表示自身并不持有力量礦業(yè)能源股份，只是老板的自身的投資行為，但張力這一"涉礦"的舉動(dòng)，還是被業(yè)內(nèi)解讀為富力曲線緩解地產(chǎn)業(yè)務(wù)高負(fù)債壓力的方式。

　　根據(jù)富力3月20日公布的2011年度業(yè)績(jī)報(bào)告數(shù)據(jù)披露，2011年公司營(yíng)業(yè)額增加11%至274億元，全年純利亦增加8.5%至48.3億元，物業(yè)發(fā)展利潤(rùn)增加19.8%至45.1億元，而凈負(fù)債與權(quán)益比率則下降至86%。

　　凈負(fù)債率的下滑，確實(shí)值得富力和市場(chǎng)欣喜，然而，從另一組數(shù)字來(lái)看，富力依然存在著不可忽視的資金壓力。

　　年報(bào)披露，負(fù)債方面，富力地產(chǎn)短期借款雖然從2010年14.9億減至3.5億，但長(zhǎng)期借款當(dāng)期部分同比增長(zhǎng)71.4%至97.4億元，手持現(xiàn)金亦從去年56.5億減少至48.2億元。此外，發(fā)展中物業(yè)和已落成待售物業(yè)規(guī)模達(dá)391億元，同比增長(zhǎng)15.6%。

　　不過(guò)，富力并不認(rèn)為這對(duì)公司造成太大的威脅。

　　"經(jīng)過(guò)第三方估價(jià)師評(píng)估，我們今年的負(fù)債率有望從86%下降到71%左右，我們覺(jué)得60、70%的負(fù)債率范圍還是可以接受的?，F(xiàn)在我們手上的現(xiàn)金也有90億左右，其實(shí)企業(yè)如果手持現(xiàn)金接近100億，就不會(huì)有危機(jī)，當(dāng)然還要視乎你是否進(jìn)攻，不過(guò)現(xiàn)在主流做法還是以防守為主。"富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉于當(dāng)天發(fā)布會(huì)上如斯表示。

　　與此同時(shí)，雖然2011年未能完成年度銷售目標(biāo)，但李思廉對(duì)于富力今年320億銷售目標(biāo)的達(dá)成顯得相當(dāng)有信心。

　　其透露，今年前兩月富力錄得總銷售額約36億，截至3月18號(hào)，三月共銷售了20億左右，希望上半年的銷售可以做到目標(biāo)的40%，大概是120億左右。

　　至于業(yè)務(wù)拓展方面，李思廉稱，會(huì)優(yōu)先考慮廣州、北京、天津這些有較大團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐的城市，但今年還是要"看菜吃飯"，銷售好的話就積極一點(diǎn)，反之則放緩速度。

　　以下為業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：之前溫總理有提到房?jī)r(jià)要回歸合理價(jià)位的說(shuō)法，而近期亦出現(xiàn)首套房貸利率放松的跡象，您們是怎樣看待今年的樓市？公司旗下項(xiàng)目的均價(jià)走勢(shì)如何？是否有降價(jià)的計(jì)劃？

　　李思廉：我相信今年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)向著一個(gè)平穩(wěn)的方向發(fā)展?？偫韴?bào)告指出今年中國(guó)的GDP增長(zhǎng)速度為7.5%，我們將之解讀為下限數(shù)據(jù)，并相信在中國(guó)強(qiáng)大的政策體系及金融體系之下，GDP的增長(zhǎng)速度將達(dá)到7.5%以上。

　　如果看全球形勢(shì)及中國(guó)今年的進(jìn)出口貿(mào)易情況，和目前中小企業(yè)面對(duì)的環(huán)境，我們也相信房地產(chǎn)會(huì)是以一個(gè)平穩(wěn)的方式發(fā)展，要不然國(guó)家整體要達(dá)到一些數(shù)據(jù)也是不容易的。

　　在這些前提下，政府傳達(dá)了一個(gè)信息，希望發(fā)展商多蓋一些符合剛性需求的產(chǎn)品，來(lái)滿足部分首次置業(yè)人群的需求。現(xiàn)在市場(chǎng)也不斷地釋放信號(hào)，如首次置業(yè)的首套房按揭可以相對(duì)便宜一些。

　　但在大部分城市，對(duì)外來(lái)資金的限購(gòu)限貸態(tài)度也很清楚，各大發(fā)展商都是往這個(gè)方向調(diào)整。我相信產(chǎn)品調(diào)整了以后，如降低一下裝修標(biāo)準(zhǔn)，也可以符合市場(chǎng)的需要，大家也可以穩(wěn)步地達(dá)到公司制定的目標(biāo)。

　　現(xiàn)在內(nèi)房公司的主流應(yīng)對(duì)樓市策略都是以打特價(jià)、輕微降價(jià)為主，除了部分相對(duì)優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)價(jià)格會(huì)上升，暫時(shí)看不到大幅加價(jià)的情況。而且企業(yè)在舊盤出售方面都是采取維持現(xiàn)有價(jià)格來(lái)買，而不會(huì)想著加價(jià)之類的。

　　降價(jià)方面，今年富力會(huì)配合國(guó)家的政策慢慢作出調(diào)整，銷售均價(jià)方面的調(diào)整幅度在5-10%左右。由于當(dāng)中也涉及一些裝標(biāo)的調(diào)整，開(kāi)發(fā)商有責(zé)任維護(hù)股東的利益，也會(huì)適當(dāng)做一些合理的微調(diào)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年富力的資本開(kāi)支是怎樣的情況？

　　李思廉：今年我們?nèi)甑馁Y本開(kāi)支約在230至240億之間，其中在地價(jià)和建筑費(fèi)方面的支出為130至140億左右，余下的100億左右支出則包括了稅和利息、管理費(fèi)用等等。做著300來(lái)億的生意，支出200多億，收回200多億的現(xiàn)金流，也算是"穩(wěn)打穩(wěn)扎"。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：目前富力的去化率情況如何？今年預(yù)計(jì)的目標(biāo)去化率達(dá)到多少？

　　李思廉：去年我們的去化率大約在六成左右。因?yàn)槲覀児竞芏喈a(chǎn)品都是精裝修，而且很多商業(yè)的項(xiàng)目裝修期比較長(zhǎng)，所以導(dǎo)致項(xiàng)目剛開(kāi)售的時(shí)候去化不會(huì)太快。不像有些公司的產(chǎn)品以幾千塊錢為主打的，加上不是精裝修，去化率就會(huì)高些，一下子就賣完了，然后去做別的。但我們公司的產(chǎn)品都是精裝修為主，去年的均價(jià)都達(dá)到1.3萬(wàn)元/平方米，這種價(jià)格也不可能去化得太快。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：之前證交會(huì)公布了一批IPO名單，當(dāng)中涉及的三家房企中就包括富力，能否透露一下富力在回A方面的情況？

　　李思廉：回A方面，其實(shí)大家沒(méi)有什么舉措的，只不過(guò)證監(jiān)會(huì)來(lái)了新主席，可能會(huì)對(duì)舊有資料進(jìn)行清理，實(shí)際上我們?nèi)曳康禺a(chǎn)公司都是排了很久的隊(duì)。

　　其實(shí)大家都符合回A的條件，但由于現(xiàn)在行業(yè)管制，如果它按鍵開(kāi)門我們就進(jìn)去，但如果鎖了門就不能進(jìn)去。但我們相信它最后還是會(huì)開(kāi)下門的，但時(shí)間方面預(yù)測(cè)不了。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：你們?cè)谀陥?bào)中提及，今年仍將會(huì)活躍在一線城市，那么是否有考慮在廣州等城市繼續(xù)拿地？

　　李思廉：其實(shí)我們?cè)趶V州還有很多土地，而且我想今年也不會(huì)有太多的公司積極地去擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，如果付款方面能優(yōu)惠一點(diǎn)，大家會(huì)考慮，但如果付款較急的話，應(yīng)該大家都會(huì)放慢拿地的速度。

　　而在土地儲(chǔ)備方面，我們會(huì)優(yōu)先考慮廣州、北京、天津這些我們有較大團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐的城市。此外，配合目前政策的傾向性，一些二三線城市的土地我們也會(huì)適當(dāng)購(gòu)入，但還是"看菜吃飯"吧。如果樓賣得好一點(diǎn)的話，就多些現(xiàn)金流可以買地，如果樓賣得慢的話，就會(huì)放慢一點(diǎn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年公司的合約銷售目標(biāo)為320億，那么是否有信心今年能超額完成該目標(biāo)？

　　李思廉：我們今年前兩月總銷售36億多，3月份到18號(hào)為止，共銷售了20億左右，我覺(jué)得這個(gè)銷售成績(jī)還算不錯(cuò)，所以我們希望上半年的銷售可以做到目標(biāo)的40%，大概是120億左右，從目前的走勢(shì)來(lái)看，應(yīng)該還是可以完成的。

　　住建部部長(zhǎng)也說(shuō)了，今年應(yīng)該不會(huì)有新的調(diào)控政策出臺(tái)，而且大家"凍"了十幾個(gè)月也都習(xí)慣了，現(xiàn)在水比較淺，那大家就都乖乖地慢慢游吧，不要搞那么多水花，弄得到處都是。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：您剛才提到預(yù)計(jì)今年的價(jià)格會(huì)有5%-10%的調(diào)整，這是否會(huì)對(duì)毛利率和凈利率產(chǎn)生影響？另外是否會(huì)有發(fā)債融資的計(jì)劃？今年是否也希望繼續(xù)降低負(fù)債比率？

　　李思廉：其實(shí)內(nèi)房股公司每年都是賺錢的，按照現(xiàn)在的趨勢(shì)，負(fù)債率肯定會(huì)下降，但也不會(huì)降得太快，不過(guò)長(zhǎng)期都是以下降為主要趨勢(shì)。

　　今時(shí)今日我們說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)升也沒(méi)有人相信，就希望它慢慢地跌，當(dāng)然5%-10%的降價(jià)幅度大家感覺(jué)也不會(huì)很明顯，但其實(shí)每個(gè)月減1%，公司全年都也少了10%的銷售額，不過(guò)可能買家會(huì)覺(jué)得這個(gè)降幅不夠，反正現(xiàn)在的市場(chǎng)處于博弈當(dāng)中。

　　其實(shí)房地產(chǎn)也有很多開(kāi)銷，特別現(xiàn)在國(guó)內(nèi)金融政策把資金成本逼高，加上現(xiàn)在全世界主要金融區(qū)包括美國(guó)、歐洲、中國(guó)在內(nèi)，都是一種印錢的趨勢(shì)，期望這種通貨膨脹可以一下子大幅下降也不實(shí)際，畢竟始終市場(chǎng)印多了很多錢。

　　隨著價(jià)格慢慢下降，那么公司在裝修標(biāo)準(zhǔn)、固定的行政開(kāi)支方面就會(huì)相應(yīng)地管得嚴(yán)格一些，希望可以保持現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)力，包括售價(jià)和毛利潤(rùn)可以與2011年相持平。

　　所謂的價(jià)格微調(diào)，發(fā)展商的應(yīng)對(duì)都是把裝修成本微調(diào)，當(dāng)然每一個(gè)地方的裝標(biāo)不一樣，像北京、上海的豪宅很容易就降幾千塊錢，這種調(diào)整幅度就比較大。但如果是在廣州一些不是市區(qū)盤，你賣7千塊，原來(lái)的裝標(biāo)可能是1200、1300元，你調(diào)也是200塊錢左右而已，樓價(jià)的200塊就等于是6、7千的3%，所以就是1%、2%慢慢地減。

　　而亞運(yùn)城我們從推出到現(xiàn)在，價(jià)格是下調(diào)的，我相信是下調(diào)了10%左右。

　　資本方面的融資計(jì)劃暫時(shí)沒(méi)有，發(fā)債也是隨緣吧，現(xiàn)在的成本稍微有點(diǎn)貴，今天暫時(shí)就沒(méi)有發(fā)債的計(jì)劃，但再過(guò)1、2天或者一個(gè)星期之后，成本相對(duì)便宜一些，我們也會(huì)有另外的想法，因?yàn)檫@些浮動(dòng)比較大。

　　經(jīng)過(guò)第三方估價(jià)師評(píng)估，我們今年的負(fù)債率有望從86%下降到71%左右，我們覺(jué)得60、70%的負(fù)債率范圍還是可以接受的?，F(xiàn)在我們手上的現(xiàn)金也有90億左右，其實(shí)企業(yè)如果手持現(xiàn)金接近100億，就不會(huì)有危機(jī)，當(dāng)然還要視乎你是否進(jìn)攻，不過(guò)現(xiàn)在主流做法還是以防守為主。

　　我們覺(jué)得，十八大以后中國(guó)很多政策層面的內(nèi)容都穩(wěn)定下來(lái)，我個(gè)人也相信今年年尾會(huì)有小陽(yáng)春的，大家還是堅(jiān)持一下吧！做生意也要有自己的目標(biāo)，所以我們就有這么個(gè)預(yù)期，到時(shí)候如果資金和市場(chǎng)都容許的話，我們可能會(huì)積極一點(diǎn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：能否透露一下您們與平安合作的房地產(chǎn)基金目前的最新進(jìn)展情況？

　　李思廉：房地產(chǎn)基金方面，我們跟平安集團(tuán)也談了相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，這支基金總規(guī)模是45億，我們分兩期面市。今年1月份，基金第一期推出市場(chǎng)，3月1日，第二期也入市，現(xiàn)在這支基金已經(jīng)全部賣完了。

　　其中75%優(yōu)先部分投資了富力四個(gè)項(xiàng)目，分別位于天津、龍門、哈爾濱、重慶，因?yàn)槲覀冇袀€(gè)種子包的結(jié)構(gòu)。如果雙方合作愉快，我們不排除還有擴(kuò)大合作的機(jī)會(huì)，因?yàn)槲覀円呀?jīng)建立了一個(gè)平臺(tái)，也談了相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間。

　　未來(lái)再做基金合作對(duì)象也是以平安為主，因?yàn)檫€是有一些排他性，大家都不能隨便亂跟別人談的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：您預(yù)計(jì)今年的投資物業(yè)的收益達(dá)到10億，對(duì)應(yīng)去年是多少？能否透露今年投資性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)情況？

　　李思廉：由于今年投資物業(yè)的收益貢獻(xiàn)第一次有機(jī)會(huì)達(dá)到雙位數(shù)，所以我們特別提出來(lái)。而該些投資物業(yè)大致分布在廣州、北京。在廣州，拋開(kāi)兩家酒店以外，包括富力中心、兒童世界為主的收租物業(yè)，今年大概會(huì)錄得收益3億7千萬(wàn)。而在廣州的兩家酒店的收益也預(yù)計(jì)能達(dá)到2億左右，但廣州投資性物業(yè)的收益就搭5億7千萬(wàn)左右。

　　北京方面，富力廣場(chǎng)和其他出租物業(yè)如富力城，及其他散租物業(yè)，預(yù)計(jì)總收益達(dá)2億2千萬(wàn)。我們?cè)诒本┑膬杉揖频杲衲觐A(yù)計(jì)的收益也有7千萬(wàn)，這就有3億2千萬(wàn)了。兩地加起來(lái)就有接近9億的收益。當(dāng)然，我們成都地區(qū)也有一定的貢獻(xiàn)，而在其它省市也有一些管理費(fèi)的收入。而去年公司酒店物業(yè)收益總額也有7億左右。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：近期有消息傳出國(guó)內(nèi)計(jì)劃在全國(guó)推行房產(chǎn)稅，您對(duì)此有何看法？

　　李思廉：我個(gè)人不相信房產(chǎn)稅會(huì)在中國(guó)大幅推行，當(dāng)然每個(gè)人都會(huì)自己的看法，但我個(gè)人不相信，房產(chǎn)稅面對(duì)的是廣大的百姓，一推出來(lái)引起的震動(dòng)性太大了。應(yīng)該中國(guó)不會(huì)把它作為主流的政策，當(dāng)然討論是會(huì)不停的討論的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：亞運(yùn)城項(xiàng)目的拿地價(jià)就達(dá)到250多億，但去年全年僅銷售20來(lái)億，是否會(huì)覺(jué)得不好賣？包括亞運(yùn)城、天津項(xiàng)目是否會(huì)因?yàn)樘嚅_(kāi)發(fā)商參與而需要協(xié)調(diào)，導(dǎo)致銷售相對(duì)慢些？

　　李思廉：基本上絕對(duì)不會(huì)，每家公司在合營(yíng)之初就決定誰(shuí)負(fù)責(zé)哪一部分的內(nèi)容，不過(guò)按照目前這種商業(yè)模式，一些太大型的地塊推出的時(shí)候，如果銷售得不夠大量，不夠快，實(shí)際上大家也沒(méi)有什么好處。

　　試想一下，像亞運(yùn)城這樣的超巨型項(xiàng)目，如果銷售僅20多億就太慢了，不過(guò)也沒(méi)有什么辦法，因?yàn)樗拶?gòu)，限這個(gè)又限那個(gè)?？梢赃@么說(shuō)，如果這個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期限購(gòu)、限價(jià)、限外什么的，沒(méi)有人會(huì)受得了的，好生意也不容易。

　　但是我們相信中國(guó)政府也會(huì)慢慢地讓房?jī)r(jià)穩(wěn)定，包括在居民的收入升高了等各種條件下，差別化的政策就會(huì)出臺(tái)。差別化就是在一些比較窮的地方不再限購(gòu)，有人去投資都不知道有多高興了，還限什么？

　　但一些大的城市如北京、上海，在限購(gòu)方面也可以有些差別。但要是完全長(zhǎng)期地限制，像上海一方面要打造成金融中心，另一方面又不讓外來(lái)人買樓，這是不行的，始終都要調(diào)整一下。

　　另一方面，我們看到這次總理報(bào)告也提到了所謂異地高考的問(wèn)題，如果異地高考解決了的話，也帶動(dòng)了很多的家庭對(duì)客戶指標(biāo)、人口指標(biāo)有調(diào)整去一些主要的城市，主要城市的需求量始終都是有的。

　　我相信全國(guó)的政策會(huì)慢慢調(diào)整，但2009、2010年房?jī)r(jià)飆升得太猛，揪動(dòng)了物價(jià)指數(shù)升得很厲害，所以中國(guó)必須要大力壓制下去，但我相信最終還是會(huì)慢慢地滿足政府需要的。