　　但SOHO中國董事長并不擔(dān)心，因?yàn)樗l(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在銀根已經(jīng)出現(xiàn)了松動，在存款準(zhǔn)備金率下調(diào)0.5%后，央行副行長周小川關(guān)于存準(zhǔn)下調(diào)還有較大空間的說法又讓老潘及市場又看到了新的希望。

　　據(jù)SOHO中國披露，這種跡象在銷售上表現(xiàn)得尤為明顯。1月銷售僅7000萬的SOHO中國，在3月這幾天里已經(jīng)達(dá)到4.2億的銷售，且僅上個禮拜周末兩天就有2個億的成交。

　　同樣，趁另外兩家上市公司需要還債之時收購?fù)鉃?-1地塊50%的權(quán)益，亦是SOHO中國2011年年報(bào)中處處可見的驕傲。

　　目前，SOHO中國可售物業(yè)超過300億，而京滬兩地寫字樓的租金分別呈現(xiàn)出50%、17%的增長，鑒于此種情勢，潘石屹迫不及待得宣布，“我們不光要完成這230億的銷售，而且要不斷得把我們的價格提上去。”

　　截至去年底，SOHO中國手持現(xiàn)金157億元，根據(jù)SOHO中國的計(jì)劃，其將繼續(xù)用100億的資金收購京滬兩地的辦公用地。

　　以下是SOHO中國主席潘石屹、財(cái)務(wù)總裁唐正茂及總裁閻巖在會議上的問答實(shí)錄：

　　媒體提問：市場上現(xiàn)在有幾家地產(chǎn)商都在發(fā)高息債，你們會有同樣的打算嗎？

　　唐正茂：一些開發(fā)商從去年到今年年初都在發(fā)一些高息債券，我們公司沒有這方面的考慮。因?yàn)槲覀兊默F(xiàn)金仍然是非常充足的，而且我們也有其他一些獲取現(xiàn)金的渠道。除非說我們現(xiàn)在有非常大的資金需求，一些融資渠道都已經(jīng)斷了，我們才會考慮稍微高成本的高息債市場。

　　媒體提問：現(xiàn)在一些龍頭房企融資成本近13%，您如何看待融資風(fēng)險(xiǎn)及負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)？SOHO能否接受13%的融資成本？

　　潘石屹：不能接受，我們現(xiàn)在的平均融資成本是5%，要非常嚴(yán)格地把負(fù)債率控制得比較低。未來房地產(chǎn)市場會有政策風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)，要度過這些風(fēng)險(xiǎn)，負(fù)債不能太高，如果負(fù)債率達(dá)到70%、80%，甚至200%都是非常危險(xiǎn)的，另外，企業(yè)如果高負(fù)債的話，即使市場有機(jī)會也抓不住，因?yàn)闆]有錢。

　　媒體提問：剛才說2月份的銷售業(yè)績是出現(xiàn)了一個較大幅度的上升，我想問一下你們2月份銷售業(yè)績大概達(dá)到多少？

　　潘石屹：我們的銷售狀況從去年四季度以后變得非常差，原因不是北京、上海的租金降低了，而是這個市場的資金非常緊張，尤其是民間的資金特別緊張，這就影響了我們?nèi)ツ甑匿N售業(yè)績。

　　這是SOHO中國成立17年以來、上市五年來碰到第一次像去年這樣困難的局面，也是我們上市五年來第一次沒有完成銷售目標(biāo)。

　　今年1月份SOHO中國銷售了7000多萬，銷售狀況沒有很好的改善?？墒堑搅?月份，銷售達(dá)到3.8億，3月份我們的銷售已經(jīng)是4.2億了，而且，上周末，我們星期六銷售了一個億，星期天銷售了一個億。

　　其實(shí)，我們這樣的商業(yè)模式取決于兩個因素：第一個，租金是否上漲，如果租金下跌，回報(bào)率低就沒有吸引力。第二個，在租金上漲的情況下，銀根是否寬松。

　　受存款準(zhǔn)備金率下調(diào)的影響，從1月份到今天，我們的銷售是呈直線上升的趨勢，因此，我們對今年完成230億的銷售是非常有信心的。我們不光要完成這230億的銷售，而且要不斷得把我們的價格提上去。

　　媒體提問：您剛才說會逐步提高價格，幅度大概是多少？另外，去年的毛利率比前一年略有回落，是什么原因？今年的毛利率將是什么樣的水平？

　　潘石屹：價格要提高多少我也不知道。我心里面的想法是：3月1號整體提價了2%，我希望3月份的銷售能夠上升，到4月初再提2%左右的價格。是不是要提2%左右的價格最關(guān)鍵是看3月份的銷售額。如果3月份的銷售額還很低，我再提不是把我往死里提嗎？

　　所以，如果銷售額起來了我們就來提價格，我們有足夠往上提價的原因：第一個，辦公樓的租金在不斷上漲；第二個，北京市政府給我們批的最高限價還沒有達(dá)到，只要不達(dá)到這個最高限價就是合法的。而我們目前的售價到政府批的最高限價還有一個比較大的空間。

　　另外，一旦銷售起來后，我們準(zhǔn)備采取像銀河SOHO的銷售方法。銀河SOHO是怎么銷售的呢？因?yàn)檫@個項(xiàng)目跟望京SOHO都是扎哈團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)的。我們在銷售的過程中是不要小客戶，先讓大客戶挑房子，先讓4個億以上的客戶挑，挑完之后讓1億以上的客戶挑，最后一個挑房子的是5000萬以上的客戶。

　　唐正茂：去年我們的毛利率有所下降，是因?yàn)槿ツ暧幸恍╉?xiàng)目是購買的已經(jīng)完工的銷售項(xiàng)目，這種類型的項(xiàng)目比我們買一塊土地來開發(fā)這樣項(xiàng)目的毛利率要低一點(diǎn)。但是，它們的優(yōu)勢是周轉(zhuǎn)非常快。往后我們的毛利率仍將保持在50%。

　　媒體提問：去年業(yè)績下降說是因?yàn)樾刨J緊張所致，現(xiàn)在潘總看好2012年卻沒有提及信貸問題，如果今年宏觀政策沒改變，信貸政策依然緊張，這對SOHO銷售會形成較大壓力，這樣的話，為什么還要提價？

　　潘石屹：商業(yè)地產(chǎn)租金回報(bào)率高，所以有提價空間。去年四季度因?yàn)殂y根緊張所以銷售不好，今年有膽量提價，是看到銀根不可能有去年那么緊。

　　人民銀行已經(jīng)把存款準(zhǔn)備金率下調(diào)0.5%，市場上有4000億資金出來。而且周小川行長說今年存準(zhǔn)還有下調(diào)、空間還很大，銀根不可能像去年那么緊，去年四季度應(yīng)該是銀根最緊的時候。隨著存準(zhǔn)下調(diào)，市場銀根就沒那么緊了。

　　媒體提問：對于與復(fù)星合作的外灘8-1地塊，現(xiàn)在復(fù)星對你們進(jìn)入的態(tài)度有沒有改變？因?yàn)?，之前很多人說復(fù)星不歡迎你們進(jìn)入，現(xiàn)在雙方有沒有一些新的進(jìn)展？

　　潘石屹：8-1項(xiàng)目確實(shí)是皇冠上的明珠，是最好的一個位置。如果是在銀根稍微松動的情況下我們是沒有這個機(jī)會的，正因?yàn)榫G城和證大的資金有問題了，才給我們提供了這樣一個千載難逢的機(jī)會，因此，我們擁有了8-1項(xiàng)目地上地下42萬平方米中50%的權(quán)益。

　　當(dāng)然，我們的合作伙伴、我們的老朋友復(fù)星也想把這50%的股權(quán)拿過去，但我們的動作稍微快了一點(diǎn)，所以出乎他們的意料。不管怎么樣，我認(rèn)為SOHO有SOHO的優(yōu)勢，復(fù)星有復(fù)星的優(yōu)勢。只要我們兩家團(tuán)結(jié)合作一定會給上海外灘天際線和上海外灘城市創(chuàng)造一個地標(biāo)。

　　對我們兩家公司來說，這個項(xiàng)目都是非常偉大的一件事情，我相信我們未來都會合作好。目前所有的合作都在接觸，該辦的手續(xù)都在按部就班地做。

　　媒體提問：潘總之前說今年的網(wǎng)絡(luò)銷售要占全年的三分之一，可是SOHO每次推出的套數(shù)都很少，且前網(wǎng)上售房的企業(yè)不少，你們的信心來自哪里？

　　潘石屹：盡管在網(wǎng)上我們推的套數(shù)不多，但由于網(wǎng)上銷售是委托給拍賣公司，我們?nèi)ツ昃W(wǎng)上銷售了3.9億元，是北京拍賣行業(yè)中的第一名，跟字畫，古玩比較起來，我們這個量還是非常大的。我們今年銷售采取的是三個方式，網(wǎng)絡(luò)銷售這部分不一定是三分之一，只是希望而已。

　　媒體提問：SOHO今年的派息是怎樣考慮的？

　　潘石屹：今天上午開董事會的時候我反復(fù)想，我們每一個項(xiàng)目都非常大。一個項(xiàng)目一完工，我們的利潤率都非常高。但如果這個項(xiàng)目今年沒完工的話利潤率就比較低，不像別的公司有幾百個項(xiàng)目利潤率就比較均衡。

　　在這樣的情況下，為了實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的發(fā)展，我們就把每一年的派息率維持在穩(wěn)定的水平。我們前年和去年的派息率和大前年的派息率，基本上維持在5.6%左右。

　　媒體提問：今天上午溫家寶總理指出宏觀調(diào)控不會放松，房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到合理的水平，要使房價降到與居民收入相適應(yīng)后，才可以考慮放松調(diào)控。潘總怎么看總理這段講話？房價回落到什么水平才是溫總理說的合理水平？

　　潘石屹：其實(shí)，上午我們也注意到溫總理的講話了。溫總理講的房價是住宅房價，跟我們沒有關(guān)系。我們做的是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，是做辦公樓和商鋪的。辦公樓和商鋪的價格跟居民的收入也沒有太大關(guān)系。所以，衡量辦公樓和商鋪的價格高低只有一個指標(biāo)，就是它的租金回報(bào)率。第三方數(shù)據(jù)顯示，去年四季度，北京辦公樓的租金上漲了50%，上海辦公樓租金漲了17%，所以，當(dāng)價格不變的時候，回報(bào)率已經(jīng)非常高了。

　　另外，溫總理的講話我堅(jiān)決支持。在過去兩年里，我不斷說普通住宅的價格太高了，為什么說高了呢？衡量的標(biāo)準(zhǔn)有兩個：第一，住宅房價和我們居民家庭收入相脫離；第二，如果是把住宅作為一個投資產(chǎn)品，它的回報(bào)率在北京、上海都不足1%。但我們商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率在7%-13%。

　　如果把同樣的住宅和商業(yè)放在一起，一個回報(bào)率是百分之十幾，一個回報(bào)率不足1%，這個不足1%的市場肯定是價格高了，有了泡沫。

　　媒體提問：我想問一下潘總，您認(rèn)為溫總的那句話未來對中國房地產(chǎn)市場會有什么影響？您說您堅(jiān)決支持溫總理的說法，SOHO有沒有考慮做一些合理價格的住宅項(xiàng)目？

　　潘石屹：有了限購政策后，住宅開發(fā)商的日子是非常難過的。他們寧肯出臺房產(chǎn)稅，寧肯出臺別的政策也不要限購，這是我接觸到一些開發(fā)商的想法，而這些住宅開發(fā)商的負(fù)債率普遍都比較高。

　　去年四季度，他們試圖用降價的辦法突圍出去，但很快發(fā)現(xiàn)，有限購政策情況下，降價是突圍不出去的。溫總理今天的講話堅(jiān)定了對限購政策的信心。所以，我覺得對這些住宅開發(fā)商，尤其負(fù)債率比較高的開發(fā)商來說可能不是一個好消息。

　　我覺得，住宅限購政策取消之后，住宅房地產(chǎn)市場才能得到真正的恢復(fù)。如果這個政策不取消，談存款準(zhǔn)備金率降低、首付降低、利率調(diào)整都是沒有意義的，因?yàn)樗麤]有資格買。

　　第二個，SOHO中國這些年主要以商業(yè)開發(fā)為主。我們的強(qiáng)項(xiàng)不是去做一些低檔的住宅，我們也做不來。所以，還是把這些艱巨而偉大的任務(wù)交給萬科、碧桂園、恒大去完成，我們做點(diǎn)力所能及的事情--在北京和上海的繁華地段，像8-1的地段做一些標(biāo)志性的建筑。