“總體來說，我們的目標(biāo)是維持去年430億的水平，希望通過這種節(jié)奏的調(diào)整能夠有所增加。我們調(diào)整的原則就是進(jìn)可攻，退可守。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳澤佳 武瑾瑩 2月28日，碧桂園在香港召開了2011年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。碧桂園總裁莫斌、首席財(cái)務(wù)官伍綺琴以及投資者關(guān)系部主管劉嘉毅出席了發(fā)布會(huì)。

　　截至2011年12月31日，碧桂園全年共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約432億元，合同銷售建筑面積約687萬平方米，同比分別增長(zhǎng)約31%及15%，并超額完成全年430億元的合同銷售目標(biāo)。

　　另外，公司2011年全年總收入及毛利約為347億元及120億元，分別同比增長(zhǎng)34.7%及43.6%；權(quán)益所有人應(yīng)占利潤(rùn)約為58億元，同比增長(zhǎng)約35.5%。

　　碧桂園總裁莫斌表示，今年碧桂園的銷售目標(biāo)會(huì)與去年持平，保持在430億元人民幣的水平，但如果市場(chǎng)環(huán)境好轉(zhuǎn)，還是希望能有所增長(zhǎng)。

　　他續(xù)稱，碧桂園今年計(jì)劃將新推11個(gè)全新項(xiàng)目，總建筑面積為140萬平方米，這是基于碧桂園對(duì)今年市場(chǎng)的審慎判斷，如果市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn)，去化率又能達(dá)到預(yù)期，將不排除加大新開盤的面積。

　　以下為碧桂園高管層在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上的問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：我們看到碧桂圓2011年的銷售業(yè)績(jī)是很好的，但最近國(guó)際券商對(duì)碧桂園今年業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估是持比較保守的預(yù)期，那么碧桂園預(yù)計(jì)今年的目標(biāo)是多少？

　　去年觀察到碧桂園很多樓盤銷售時(shí)都是以大貨量的銷售方式，那么想問今年碧桂園在市場(chǎng)情況下會(huì)用什么樣的方式來完成銷售？最近有消息說市場(chǎng)已經(jīng)回暖，碧桂園有這樣的感受嗎？

　　在資金方面碧桂園今年是如何安排？具體如碧桂園會(huì)用多少資金來增加土地儲(chǔ)備？有多少會(huì)投入到項(xiàng)目開發(fā)當(dāng)中？有多少會(huì)用來償還一些銀行信貸等？

　　莫斌：我們今年定的目標(biāo)，是基于市場(chǎng)的形勢(shì)和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策的調(diào)控，在維持去年銷售目標(biāo)的情況下，希望通過我們的努力有所增加。

　　同時(shí)，今年的銷售會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的需要來確定我們的銷售方式，去年的確有一些新的樓盤貨量比較大，今年如何銷售，主要還是看市場(chǎng)。

　　至于市場(chǎng)回不回暖，政策會(huì)不會(huì)放松，我認(rèn)為最重要還是立足自身，做好自己的產(chǎn)品定位，做好高性價(jià)、符合市場(chǎng)的產(chǎn)品，只要市場(chǎng)需要，我們?cè)趺礃幼龆际强梢园凑占榷繕?biāo)去實(shí)現(xiàn)。

　　至于資金方面的安排，鑒于今年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策情況我們會(huì)比較審慎，買地會(huì)有專項(xiàng)的資金安排。當(dāng)然，我們需要有優(yōu)質(zhì)、符合碧桂園開發(fā)的土地，能夠快速資金回籠，快速銷售，從而達(dá)到快速開發(fā)。我們選擇土地的基本要求就是要快，同時(shí)也能夠達(dá)到我們預(yù)期的利潤(rùn)目標(biāo)。

　　伍綺琴：在現(xiàn)金方面，碧桂園2011年的現(xiàn)金超過100億，而明年的預(yù)測(cè)是跟著市場(chǎng)走的。最重要的做法是讓現(xiàn)金流的支出和收入達(dá)到平衡點(diǎn)，也就是在日常的運(yùn)作上會(huì)保持平衡。據(jù)個(gè)人估計(jì)，就算不是一個(gè)正數(shù)，也只是一個(gè)很小的負(fù)數(shù)。而據(jù)我們保守估計(jì)，到年尾的現(xiàn)金流和2011年年末的現(xiàn)金流不會(huì)相差太多。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：我們看到今年公司要推出11個(gè)新盤，數(shù)目比去年少了很多。而且，大部分新盤都集中在第二季度賣，那么這是基于什么樣的考量？今年新盤的數(shù)目減少了這么多，在面積上跟去年相比大概減少了多少？是否公司是基于對(duì)市場(chǎng)的不樂觀，怎樣看待今年的市場(chǎng)前景？就市場(chǎng)的情況來安排銷售，預(yù)期是怎樣的？

　　莫斌：對(duì)整個(gè)市場(chǎng)判斷，我們認(rèn)為今年肯定是很嚴(yán)峻的，尤其是中央對(duì)房地產(chǎn)政策的調(diào)控。但是，我們始終認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)，包括中央政府出臺(tái)這么多政策，最終的目的還是想保持房地產(chǎn)行業(yè)健康的發(fā)展水平。所以，基于這一點(diǎn)，我們對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)還是充滿信心。

　　關(guān)于新盤，今年開發(fā)11個(gè)新盤，這是一個(gè)基本的標(biāo)準(zhǔn)要求，比去年的貨量會(huì)有所減少，但是我們有自己進(jìn)可攻退可守的開發(fā)策略，如果市場(chǎng)行情可觀，那么我們可能會(huì)推出更多的新盤，也包括老盤的新推。

　　如果說整個(gè)市場(chǎng)的觀望情緒仍然很濃厚，或者新盤的去化率達(dá)不到預(yù)期要求，那么我們會(huì)調(diào)整開發(fā)節(jié)奏。

　　但總體來說，對(duì)于今年的銷售目標(biāo)我們還是非常有信心的。這個(gè)信心是基于去年定的430億目標(biāo)，最終完成了432億。所以今年仍會(huì)維持去年同比增長(zhǎng)的水平，也希望在市場(chǎng)有機(jī)會(huì)時(shí)，能夠抓住機(jī)有所增長(zhǎng)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：新盤的去化率目標(biāo)是多少？

　　莫斌：新盤的去化率希望短期內(nèi)能夠超過60%，大約是從第一天到第一周，一周以內(nèi)達(dá)到60%，第一天以內(nèi)超過50%。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：目前，市場(chǎng)上很多大的開發(fā)商都采取折扣和優(yōu)惠的措施，對(duì)此，碧桂園今年的定價(jià)策略是怎樣的，整體的銷售均價(jià)與去年相比有什么不同，會(huì)不會(huì)有一些折扣的項(xiàng)目推出？另外，公司去年的現(xiàn)金流情況是非常好的，那么在目前這種情況下是否有發(fā)債融資的計(jì)劃？

　　莫斌：均價(jià)是比2010年要高，達(dá)到6289元/平米，這主要是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化，以及開發(fā)價(jià)值的體現(xiàn)。同時(shí)，開發(fā)成本也在增加，所以銷售均價(jià)的提高也是個(gè)必然。

　　關(guān)于策略，產(chǎn)品推向市場(chǎng)是根據(jù)市場(chǎng)的需求來制定、采取什么樣的銷售策略，或安排也是根據(jù)市場(chǎng)的剛性需求來安排。至于定價(jià)方面，我們有自己的一個(gè)期望值和標(biāo)準(zhǔn)，以及一些銷售策略和計(jì)劃，只要市場(chǎng)有需求，我們都會(huì)去推；如果產(chǎn)品市場(chǎng)不接受，那么也不會(huì)輕易去做樓盤的開發(fā)和推售。

　　所以，今年對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研和產(chǎn)品的定位，以及價(jià)格和銷售的策略會(huì)更加審慎。今年推11個(gè)新盤，也是根據(jù)市場(chǎng)情況與節(jié)奏而定的。

　　伍綺琴：關(guān)于發(fā)債的問題，其實(shí)碧桂園的現(xiàn)金流一向都是很充裕的，即使2011年的銀行放貸比較嚴(yán)峻，但碧桂園新增的貸款有106億，還貸也有60億，即凈增長(zhǎng)的現(xiàn)金流也有差不多40億。所以現(xiàn)金流在日常運(yùn)作上是保持平衡的。我們會(huì)看著資本市場(chǎng)，包括債券股票市場(chǎng)，以及今年的資本預(yù)算是多少去平衡股東和不同的方案對(duì)債券等所有事情的影響而去適當(dāng)?shù)乜紤]。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：去年公司的凈利潤(rùn)還是比較高，是16.7%。最近有很多券商都認(rèn)為，不僅僅是碧桂園，很多地產(chǎn)商都很難保持去年的利潤(rùn)率，您是否同意這個(gè)看法？

　　從2009年到2011年，碧桂園在廣東省的項(xiàng)目占比基本上是60%以上，而今年推出11個(gè)新盤中有8個(gè)都是在廣東省。那么請(qǐng)問這是否是碧桂園重新側(cè)重發(fā)展廣東這樣一個(gè)比較保守的考慮？

　　莫斌：利潤(rùn)水平是一個(gè)企業(yè)發(fā)展的需求和安排，我們會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的情況安排。我剛才說了，定價(jià)策略主要是會(huì)考慮我們期望的利潤(rùn)值、現(xiàn)金流、及最重要的市場(chǎng)需求。我們依然堅(jiān)持現(xiàn)金為王，根據(jù)市場(chǎng)做調(diào)整與安排。

　　當(dāng)然，基本的出發(fā)點(diǎn)是，進(jìn)一步強(qiáng)化成本控制，發(fā)掘內(nèi)部潛力，保證利潤(rùn)水平仍然處于行業(yè)領(lǐng)先水平，能夠給股東和投資者帶來更大的回報(bào)。

　　至于廣東省和省外的比例問題，省外和省內(nèi)都是均衡發(fā)展，五五分。現(xiàn)在看從2008年開始，省外的比例也在上升。

　　而今年11個(gè)新盤推出在廣東省占得比較多也是基于自身優(yōu)勢(shì)，因?yàn)閺V東省是我們的大本營(yíng)，整個(gè)開發(fā)和建設(shè)能夠完全的掌控。也并不是說省外不能掌控，只不過省外的情況會(huì)根據(jù)自己管理的跨度和要求做安排，但長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展還是以均衡發(fā)展為主。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：去年年中會(huì)看到一些買地的安排，這是否意味著碧桂園認(rèn)為現(xiàn)在地價(jià)已經(jīng)到底，現(xiàn)在是到了入場(chǎng)的時(shí)間。那么今年買地的量大概會(huì)是多少？

　　莫斌：我倒沒有認(rèn)為現(xiàn)在是不是到底或是入場(chǎng)掃貨的時(shí)間。買一塊地主要是看該地塊是否符合我們的條件，如果能夠達(dá)到條件，無論什么時(shí)候我們都會(huì)去買。所以，買地與否依舊是會(huì)根據(jù)我們的利潤(rùn)期望值、現(xiàn)金流情況等來做采取措施，不過我們對(duì)買地會(huì)持續(xù)保持審慎的態(tài)度。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：今天看到碧桂園的負(fù)債比例是63.3%，相比去年48%還是有比較大的增加，能否解釋一下原因？

　　伍綺琴：2011年的負(fù)債比率由前一年的48%上升到63.3%，其實(shí)最大的負(fù)債來源是去年買了98億的地。通常買地是先付款一半，而我們想盡快拿到地去開發(fā)，因此付款時(shí)間比約定時(shí)間早，所以到2011年末，整個(gè)集團(tuán)欠的土地款是27億，負(fù)債率就會(huì)有所上升。

　　但我們未來在理財(cái)方面是很謹(jǐn)慎的，從銷售情況看，有一些地是下一年買的，如果建筑貸款占到三成的話，而我們有自己的施工隊(duì)，所以在這方面是可以省下來的。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，負(fù)債比率是下降的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：去年拿地一共用了多少錢？如果今年是比較審慎，金額大概會(huì)比去年少多少？有人說今年中央政府限購(gòu)令不會(huì)取消，對(duì)此有什么樣的看法？這對(duì)于現(xiàn)金流是否有影響？

　　莫斌：去年拿土地花了98億。今年怎么拿，現(xiàn)在并沒有定一個(gè)指標(biāo)，不過拿地的多少要看這個(gè)土地是否符合我們的要求以及根據(jù)市場(chǎng)情況，這是一項(xiàng)非常審慎的工作。

　　至于中央的限購(gòu)令問題，中央政府出臺(tái)限購(gòu)，限價(jià)，限貸，都是為了保持房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。中國(guó)經(jīng)濟(jì)還在高速發(fā)展，去年GDP也達(dá)到9.2%，包括中國(guó)的城鎮(zhèn)化仍然在推進(jìn)，所以市場(chǎng)的剛性需求是很強(qiáng)大的。只不過這個(gè)政策的引導(dǎo)之后，市民的觀望情緒非常濃厚，對(duì)我們的銷售會(huì)產(chǎn)生一定的影響。

　　但是，基于對(duì)市場(chǎng)有信心，只要把產(chǎn)品做得更好，我認(rèn)為完成全年的目標(biāo)還是有信心，當(dāng)然有我們自己的一些計(jì)劃和安排。在整個(gè)限購(gòu)區(qū)域里面的項(xiàng)目只有10%左右，但也有受到影響。不過，最主要是把產(chǎn)品做好，符合市場(chǎng)需求，性價(jià)比高，相信一定能夠在市場(chǎng)在找到機(jī)會(huì)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：今年碧桂園是持比較審慎的態(tài)度，那有沒有計(jì)劃調(diào)整開工的量？基本開支大概是多少？另外，去年公司進(jìn)入了馬來西亞市場(chǎng)，目前進(jìn)展與計(jì)劃是怎樣的？

　　莫斌：今年的開發(fā)量總共有103個(gè)項(xiàng)目，每一個(gè)項(xiàng)目都是根據(jù)市場(chǎng)需求、產(chǎn)品定位等而制定自己的開發(fā)節(jié)奏，有快有慢。

　　總體來說，我們的目標(biāo)是維持去年430億的水平，希望通過這種節(jié)奏的調(diào)整能夠有所增加。我們調(diào)整的原則就是進(jìn)可攻，退可守。一則有市場(chǎng)機(jī)會(huì)來臨時(shí)，會(huì)適時(shí)推出大量項(xiàng)目以滿足市場(chǎng)的需求；二則市場(chǎng)行情不好，觀望情緒濃厚時(shí)，會(huì)適當(dāng)調(diào)整銷售結(jié)構(gòu)，不會(huì)積壓過多資金。

　　伍綺琴：碧桂園在馬來西亞的項(xiàng)目有兩幅地，其中一幅我們占股55%，地價(jià)大概是人民幣2.8億，另一幅大概是4.7億，占55%。兩幅總價(jià)是7.5億元人民幣，我們是占55%。而總的投資上，第一幅可建總面積是44萬平方米，總的投資預(yù)計(jì)是6.7億令吉（馬幣名稱），算起來我們占55%就是7.4億人民幣。而另外一幅總建筑面積是86萬平方米，總投資額就是8.2億令吉，我們占55%就是9億人民幣。所以兩個(gè)項(xiàng)目占大概55%，投資額約16.4億人民幣，這已包含地價(jià)。

　　而今年的資本開支，買地方面主要是看今年的市場(chǎng)有沒有適合的地，若按保守估計(jì)，在建筑的資本開支上，之前有說過，在2011年的預(yù)售樓花中，有360萬和170萬平米的面積會(huì)在2012年及2013年交收，所以今年的資本開支按保守計(jì)算大概是200億左右。這個(gè)只是建筑款開支，還沒算買地的開支。買地則要看市況，主要是好的地，而且這個(gè)200億還沒算上面說的27億土地款。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：對(duì)于海外的進(jìn)軍擴(kuò)張碧桂園還有沒有其它的考慮和下一步計(jì)劃？另外，去年房地產(chǎn)并購(gòu)很激烈，公開掛牌的交易金額已經(jīng)超過了3000億。那么碧桂園會(huì)在國(guó)內(nèi)尋找一些并購(gòu)的機(jī)會(huì)嗎？

　　莫斌：關(guān)于并購(gòu)計(jì)劃，今年我們希望能夠發(fā)現(xiàn)更多的機(jī)會(huì)，但到目前為止還沒有任何實(shí)質(zhì)性的計(jì)劃安排。

　　我們認(rèn)為碧桂園在前期發(fā)展的時(shí)候核心競(jìng)爭(zhēng)力就是低成本，大規(guī)模，高速度。而現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)已經(jīng)改成了低成本，高速度，精品質(zhì)，把房屋的性價(jià)比、成本控制、資金周轉(zhuǎn)做得更好，這樣有利于我們的發(fā)展。

　　這次進(jìn)軍馬來西亞的土地規(guī)模相對(duì)國(guó)內(nèi)是比較大的，價(jià)格也是比較偏低，這也有利于碧桂園的快速開發(fā)、快速建設(shè)，特別是我們目前產(chǎn)品的提升。所以馬來西亞的項(xiàng)目我相信一定會(huì)取得很好的成績(jī)。

　　因?yàn)?，我們現(xiàn)在的產(chǎn)品，包括產(chǎn)品定位、環(huán)境綠化、配套設(shè)施、物業(yè)管理都是我們自己全覆蓋去做的。

　　至于跟Mayland的合作，這個(gè)公司本身就是馬來西亞主要的地產(chǎn)商，他們之所以跟我們合作，也是看到我們這些特殊的優(yōu)勢(shì)，再結(jié)合當(dāng)?shù)氐囊恍﹥?yōu)勢(shì)，兩家的合作我相信一定會(huì)產(chǎn)生一加一大于二的優(yōu)勢(shì)，所以我們就去做這項(xiàng)工作。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：2011年的平均售價(jià)同比2010年是增長(zhǎng)的。但是，業(yè)內(nèi)大部分其實(shí)是同比下降的，為什么有這種反差？

　　莫斌：推出什么樣的產(chǎn)品，是別墅？是洋房？是高層？還是多層？推出是精裝、簡(jiǎn)裝還是毛坯？這都會(huì)對(duì)均價(jià)有所影響，產(chǎn)品的構(gòu)成對(duì)整個(gè)均價(jià)會(huì)有直接的影響。

　　所以，我們均價(jià)是否在今年會(huì)上漲或者下降，這都是根據(jù)我們的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)來決定的，我們不會(huì)做定性的安排，說一定要漲或是要降。而最重要是考慮每一個(gè)項(xiàng)目預(yù)期的利潤(rùn)是多少，預(yù)期的現(xiàn)金流是多少，市場(chǎng)要不要貨量。所以今年的基本目標(biāo)要完成430億銷售額之外，推出的可售面積也不會(huì)低于去年的水平。

　　伍綺琴：在數(shù)字上可以補(bǔ)充的是，在2011年推的新盤里，有三成的均價(jià)是比2011年的均價(jià)還要高出10%的。

　　劉嘉毅：碧桂園追求的是公司整體利潤(rùn)的上升，而不是單純均價(jià)的上升，或者是量的升或降。我們每一個(gè)區(qū)域里面的樓盤的地理位置，包括產(chǎn)品結(jié)構(gòu)每年都是在變化的，每一個(gè)地區(qū)均價(jià)水平也是在變化的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：對(duì)于現(xiàn)在各地政府都提到微調(diào)，您怎么看待這種調(diào)整？現(xiàn)在有開發(fā)商認(rèn)為第三季度政策可能會(huì)有所放松，您覺得什么時(shí)候可能回放松？

　　莫斌：政策方面的東西我是沒辦法預(yù)期，反正我一直認(rèn)為中央政府對(duì)地產(chǎn)的調(diào)控一定是保證這個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。所以，不管調(diào)控是什么樣的結(jié)果，我們都致力于做好自己的事情。當(dāng)然，我們會(huì)對(duì)政策做一個(gè)研究和判斷，我們有三個(gè)部門從不同的角度去判斷政策的變化和市場(chǎng)的變化，然后對(duì)我們整個(gè)貨量的開發(fā)和開發(fā)節(jié)奏做相應(yīng)的調(diào)整和安排。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：從今年年初開始，業(yè)內(nèi)很多人都開始關(guān)注內(nèi)房股之前發(fā)的大批高息債，因?yàn)楹芏嗳毯屯顿Y人認(rèn)為這一批高息債會(huì)對(duì)房企的資金造成一定的壓力，而碧桂園也是此前發(fā)行了大量高息債的企業(yè)之一。那么，對(duì)于未來將會(huì)到期的高息債，碧桂園有什么計(jì)劃或者安排嗎？

　　莫斌：我們整體財(cái)務(wù)一定是穩(wěn)健運(yùn)行的，對(duì)高息債我們肯定會(huì)有一個(gè)安排，這個(gè)請(qǐng)大家放心。

　　另外，我們今年可能會(huì)把現(xiàn)金流放在重要的位置上來做。其中，在現(xiàn)金流方面主要做兩項(xiàng)工作，一個(gè)是開源，一個(gè)是節(jié)流。

　　開源主要是銷售，我們?cè)趺礃影汛尕?、新盤的開發(fā)以及老盤的新推，使得去化率能達(dá)到理想的標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)我們會(huì)制定有影響力的策略。

　　節(jié)流主要是控制好成本，增加自己的競(jìng)爭(zhēng)力，控制相關(guān)的費(fèi)用開支，把利潤(rùn)空間和現(xiàn)金流進(jìn)一步加大。

　　伍綺琴：我們最快會(huì)償還的高息債是在2009年出的，所以還的時(shí)候是在2014年9月，就是說最快還有兩年半到五年后才到期，而這期間公司的開發(fā)用預(yù)售的樓花就可以了，所以是沒有再融資的壓力?？梢钥吹?，碧桂園在理財(cái)和發(fā)債的時(shí)候都會(huì)很慎重考慮，每年的還款期碧桂園都不會(huì)有很重的負(fù)擔(dān)，資金使用是會(huì)很平均的。