王曉雯表示，開發(fā)商就是建設(shè)和出售，運(yùn)營商是指華僑城亞洲會持有一部分物業(yè)來保持穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)，這就叫雙元。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 彭飛 陳澤佳 自從今年初以22.3億元注資上海蘇河灣地王項(xiàng)目后，華僑城亞洲就引起了各方注意。

　　2月28日，華僑城亞洲舉行了2011年度業(yè)績發(fā)布會，其行政總裁兼執(zhí)行董事謝梅女士公布了華僑城亞洲2011年的業(yè)績情況。

　　她稱，2011年全年華僑城亞洲共實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入約25.59億元人民幣，較2010年同期增長約34.3%，股東應(yīng)占溢利約為人民幣1.59億元，較去年同期上升約138.7%；期內(nèi)，公司毛利率約為30.2%，其中綜合開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率約為38.5%，相比去年同期均有增長。

　　在地產(chǎn)項(xiàng)目銷售情況方面，2011年成都華僑城住宅項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)合約銷售面積為13.2萬平方米，合約銷售金額約人民幣16.52億元；西安華僑城合約銷售面積約4.18萬平方米，合約銷售金額約人民幣8.1億元。

　　而在主營業(yè)務(wù)方面，期內(nèi)華僑城亞洲紙包裝業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入約人民幣8.15億元，較2010年同期增加約4.9%。

　　同時(shí)，在備受關(guān)注的上海蘇河灣地王項(xiàng)目的發(fā)展上，謝梅表示，在未來完成注資以后，華僑城亞洲會按照50.5%的持股比例在董事會中扮演主導(dǎo)角色，會控制整個(gè)項(xiàng)目未來的戰(zhàn)略、預(yù)算、開發(fā)進(jìn)度和成本支出，以及它的資產(chǎn)和重要的人事安排。

　　據(jù)華僑城亞洲主席兼執(zhí)行董事王曉雯女士透露，今年蘇河灣項(xiàng)目將先期推出部分公寓產(chǎn)品，而項(xiàng)目整體將在2016年完工，同時(shí)成都華僑城也將于2016年整體完工。

　　對于外界關(guān)注的華僑城亞洲今后是否將重點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，王曉雯表示，目前華僑城亞洲還不是一個(gè)典型的、純粹的房地產(chǎn)公司，今后公司的業(yè)務(wù)定位是雙元業(yè)務(wù)。即在堅(jiān)持傳統(tǒng)的紙包裝和印刷業(yè)務(wù)的同時(shí)，未來會用更大的精力和資源致力于發(fā)展成為商業(yè)綜合開發(fā)的開發(fā)商和運(yùn)營商。

　　她具體指出，開發(fā)商就是建設(shè)和出售，運(yùn)營商是指華僑城亞洲會持有一部分物業(yè)來保持穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)，這就叫雙元。

　　另外，華僑城亞洲的相關(guān)高層還對目前的市場環(huán)境、成都和西安項(xiàng)目的具體發(fā)展情況、以及華僑城亞洲的資金情況和未來發(fā)展方向作了詳盡解答。

　　以下為業(yè)績發(fā)布會媒體提問環(huán)節(jié)的實(shí)錄整理：

　　現(xiàn)場提問：上海蘇河灣項(xiàng)目今年是否可以開始預(yù)售？今年能入市的產(chǎn)品是什么？可貢獻(xiàn)的金額是多少？

　　王曉雯：上海蘇河灣項(xiàng)目今年暫時(shí)還沒有安排住宅銷售。今年將先期推售公寓項(xiàng)目。至于金額，我們還是會針對市場的接受狀態(tài)選擇合適的品種，其實(shí)無論在成都和上海，我們產(chǎn)品的類型還是比較豐富的。所以，我們會選擇合適的時(shí)機(jī)，在不同的時(shí)間段推出合適的產(chǎn)品。

　　現(xiàn)場提問：關(guān)于上海蘇河灣項(xiàng)目，現(xiàn)在華僑城亞洲的持股比例是50.5%，在今后這個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)展上，是不是由華僑城亞洲來全權(quán)主導(dǎo)？華僑城亞洲和A股的華僑城控股會不會存在同業(yè)競爭的問題？

　　王曉雯：我先來回答一下同業(yè)競爭的問題，蘇河彎項(xiàng)目的問題由謝梅女士回答。

　　關(guān)于同業(yè)競爭問題，我的回答是不會，不應(yīng)該也不可能。因?yàn)閮蓚€(gè)公司都希望長期發(fā)展，堅(jiān)決不朝這個(gè)方向做，否則是自取滅亡。所以，我想聰明的管理者應(yīng)該盡量在發(fā)展中能夠越來越清晰的區(qū)別這兩個(gè)公司。

　　華僑城亞洲是華僑城股份公司控股的，應(yīng)該說華僑城亞洲的發(fā)展戰(zhàn)略，就是我剛才說的雙元業(yè)務(wù)，其實(shí)就是華僑城股份發(fā)展戰(zhàn)略中一個(gè)獨(dú)立的子戰(zhàn)略。所以，這個(gè)戰(zhàn)略發(fā)展得好，華僑城股份一部分的業(yè)務(wù)就會發(fā)展好，這是一個(gè)從屬關(guān)系。從這個(gè)角度講，無論是華僑城股份公司，管理層還是市場，這個(gè)價(jià)值取向是一樣的，我們會把它描述得清晰，互不干擾，這樣更有利于發(fā)展。

　　謝梅：關(guān)于蘇河灣項(xiàng)目的問題。我們1月5日和華僑城上海置地股份公司簽訂了注資蘇河灣項(xiàng)目的協(xié)議。目前我們這個(gè)注資手續(xù)正在辦理過程中，完成以后我們會持有該項(xiàng)目50.5%的股權(quán)，到完成所有的增資法律手續(xù)以后，我們也會及時(shí)向市場披露情況。

　　根據(jù)我們簽署的這個(gè)合資經(jīng)營的協(xié)議，未來在完成注資以后，我們會按照中外合資經(jīng)營企業(yè)法，按照我們現(xiàn)在持有的50.5%的股權(quán)進(jìn)行控股。我們會按照股權(quán)比例在董事會中扮演主導(dǎo)角色，我們會控制整個(gè)項(xiàng)目未來的戰(zhàn)略、預(yù)算、開發(fā)進(jìn)度和成本支出，以及它的資產(chǎn)和重要的人事安排。

　　現(xiàn)場提問：請問上海蘇河灣項(xiàng)目今后開發(fā)的公寓是銷售還是租賃？如果是出售，你們的售價(jià)會不會受到拿地成本高的影響？今年西安和成都項(xiàng)目20多萬平方米的銷售面積有沒有一個(gè)銷售目標(biāo)？

　　謝梅：上海蘇河灣項(xiàng)目的情況，我們很快會發(fā)詳細(xì)的通告出來。所以，詳細(xì)的情況我們會在通函里做具體的披露。其實(shí)現(xiàn)在我們也正研究一些產(chǎn)品問題的籌劃和一些重要的經(jīng)營方式，我想可能晚些時(shí)候我們會以公開的方式披露出來。

　　關(guān)于西安和成都項(xiàng)目，我們今年確實(shí)是有明確的銷售目標(biāo)，實(shí)際上我們每年都有一個(gè)明確的銷售目標(biāo)。西安項(xiàng)目入市的面積是3.7萬平方米，成都項(xiàng)目大概是16萬平方米。

　　現(xiàn)場提問：這兩個(gè)項(xiàng)目每平方米的售價(jià)是多少？

　　謝梅：這個(gè)是不方便對外做預(yù)測的。但是，我可以說的是我們每年都有目標(biāo)，而且我們西安和成都的項(xiàng)目在去年市場環(huán)境發(fā)生重大變化的情況下，都非常好的完成了我們2011年度的計(jì)劃和目標(biāo)。

　　現(xiàn)場提問：成都項(xiàng)目去年的具體銷售情況是怎樣的？

　　方福偉：關(guān)于去年成都項(xiàng)目的售價(jià)，因?yàn)閯偛胖飨舱f到了，我們?nèi)ツ暧龅搅藝鴥?nèi)關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控，所以我們采取了一定的措施，主要是開發(fā)符合市場剛需的產(chǎn)品。同時(shí)，把握好產(chǎn)品推售的節(jié)奏，做好營銷策略的調(diào)整和跟進(jìn)。

　　由于我們工程開展進(jìn)度比較順利，所以我們在去年上半年一季度以后又搶先推出了另外幾期的產(chǎn)品，這樣使成都華僑城住宅產(chǎn)品線變得比較豐富，能夠滿足市場上不同人士的需求，增加了我們銷售的機(jī)會。

　　整體上來說，成都項(xiàng)目2011年取得了比較好的成績，全年實(shí)際完成結(jié)轉(zhuǎn)的銷售面積達(dá)到了約40萬平方米，金額約16億元，完成了華僑城亞洲給我們下達(dá)的指標(biāo)。

　　同時(shí)，根據(jù)成都地區(qū)房管部門所提供的備案認(rèn)購數(shù)據(jù)顯示，我們在高層，低密度住宅，洋房住宅都排到了2011年成都市的單盤銷售的前三名。

　　現(xiàn)場提問：你們今年的基本開支大概是多少？將如何籌集這些資金？

　　方福偉：公司今年主要的開支在上海蘇河灣項(xiàng)目上，我們預(yù)計(jì)大概是82.3億元人民幣。其中會通過股東貸款，其它融資渠道，比如說融資和各種基金貸款來滿足這個(gè)開支需求。

　　現(xiàn)場提問：將會采取什么方式進(jìn)行貸款？

　　王曉雯：貸款方式應(yīng)該是多元化的。由于我們不是一個(gè)典型的房地產(chǎn)公司，因此在債券界，以及在銀行借貸圈子里都有很多可行的辦法，因而我們在過往的2005年到2011年里，我們都有非常良好的融貸環(huán)境。

　　另外，由于香港有多元化的融資和金融渠道，如果最終能實(shí)現(xiàn)在香港資本市場的融資，將是一件非常好的事情。而這也是我們要完成戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)必須要得到的幫助，這就是為什么我們從現(xiàn)在開始希望不斷跟媒體和投資人機(jī)構(gòu)能夠反復(fù)交往和見面的原因。我們也希望在這個(gè)融資市場上充分利用好各種融資手段，得到資本市場的回應(yīng)和投資人的認(rèn)可。

　　謝梅：我們貸款的用途也不是僅僅用于房地產(chǎn)項(xiàng)目，因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)品是非常豐富的。

　　現(xiàn)場提問：華僑城亞洲怎么看今年住宅市場的銷售環(huán)境？面對調(diào)控政策，你們會不會在發(fā)展方向上有所改變，能不能和大家分享一下你們的經(jīng)驗(yàn)？

　　王曉雯：實(shí)際上從2005年到2011年期間，整個(gè)市場環(huán)境大家是有目共睹的。我們不認(rèn)為市場環(huán)境會抑制住良好的品牌和運(yùn)營開發(fā)商管理的價(jià)值和水平，市場仍然有我們在合理的策略下穩(wěn)步推進(jìn)的可能。所以，2012年無論市場是保持過往的狀態(tài)，還是有一些政策松動或者向趨緊方向的調(diào)整，這都不會影響我們年初的預(yù)期安排和信心。因?yàn)?，?jīng)過這么多年，我們有足夠的信心應(yīng)對各種市場環(huán)境。

　　其實(shí)，大家也特別希望從第二季度就能判斷出今年的政策是緊還是松。但是，以我們的經(jīng)驗(yàn)來看，我們覺得即使是像去年的市場，我們還是很成功的和市場發(fā)生了很默契的安排，我們有自己的角度和策略能夠順應(yīng)市場，也能完成自己的經(jīng)營預(yù)期，這是我們的經(jīng)驗(yàn)。

　　同時(shí)，華僑城亞洲雖然還是有一些地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)經(jīng)營，但我們不是一個(gè)典型的、純粹的房地產(chǎn)公司，我們還有一些其他的業(yè)務(wù)。而過往的信息顯示，政府可能在住宅方面采取從緊的政策。所以，從這個(gè)角度講，無論在成都還是在上海，我們產(chǎn)品的多元化和豐富程度，都將使我們不會受限于現(xiàn)在階段性的政策調(diào)整或者階段性的不利因素。

　　現(xiàn)場提問：請問王主席，您剛才提到希望五年以后公司市值達(dá)到100億，那么現(xiàn)在你們公司的市值是多少，這個(gè)增長幅度有多大？你們是不是主要依靠母公司的收入來保持公司的增長，這個(gè)目標(biāo)怎么達(dá)到？

　　王曉雯：我們現(xiàn)在公司有多大，是不是依靠母公司持續(xù)的資產(chǎn)注入促進(jìn)公司的發(fā)展，我想這樣來回答。我們從凈資產(chǎn)、股東的盈利、利率以及我們一些派息的消息，都說明我們發(fā)展的很好。所以股市給了我們一個(gè)很好的調(diào)整。

　　實(shí)際上我們的股價(jià)從去年到現(xiàn)在，一直在2.5元到5元之間徘徊。所以，如果我們是5億的股本金，我們就是一個(gè)十到二十億的公司。如果我們想把他變成100億，那么現(xiàn)在我們的股價(jià)是低于每股凈資產(chǎn)的，我們每股凈資產(chǎn)在年報(bào)披露出來以后應(yīng)該是每股3元多。

　　我們還是希望：第一，市場能夠正確的認(rèn)知公司的價(jià)值。其次，我們通過持續(xù)的發(fā)展和確定性的成長能夠贏得市場對我們的關(guān)注和股價(jià)的恢復(fù)。所以，100億應(yīng)該是這樣一個(gè)比較方式。

　　關(guān)于母公司是否會持續(xù)有資產(chǎn)注入，我們這樣看，目前我們有三大主力項(xiàng)目，成都華僑城、西安華僑城，以及上海正在交易進(jìn)行中的蘇河灣項(xiàng)目。這三個(gè)項(xiàng)目的來源確實(shí)都和母公司有關(guān)，但是未來我們要完成自己的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，以及完成我們公司成長的規(guī)劃。

　　我想一方面是需要有股東的注入，但這些項(xiàng)目的篩選標(biāo)準(zhǔn)是以我們?nèi)A僑城亞洲發(fā)展的水平，承擔(dān)的能力，以及我們業(yè)績成長需求來選擇的。

　　另一方面，我們?nèi)匀粫粩嚓P(guān)注市場，選擇符合我們需要的項(xiàng)目，以多元的注資手段單獨(dú)完成，或者是開放式的合作完成。所以，從項(xiàng)目的方向上來講，不僅僅只是母公司的資產(chǎn)注入。

　　現(xiàn)場提問：華僑城亞洲在公告中提到，去年的貸款額度跟2010年是相近的。但是貸款利率的支出卻有一個(gè)明顯的增長，那么利率方面的變化是根據(jù)什么安排的，是不是和母公司的貸款有關(guān)？

　　王曉雯：2010年的利率支出確實(shí)比較大，其實(shí)我們2010年、2011年預(yù)期的貸款金額區(qū)別是不太大的，而實(shí)際的具體支出超過一倍，從2900萬上升到了6200萬，其主要原因并不是因?yàn)槔屎蛦挝焕⒊杀咎岣吡耍菑?010年開始，我們才正式合并了成都華僑城的報(bào)表。

　　2010年我們只合并了三個(gè)月的財(cái)務(wù)報(bào)表，而2011年則是合并了全年的報(bào)表，這里面無論是在借貸方面，還是在利息方面都源于成都華僑城。所以，貸款利率增長既不是利率的變化，也不是其它原因。2011年，我們的貸款有90%是來源于成都華僑城的。

　　現(xiàn)場提問：華僑城亞洲今后是否會加大在地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的投入？公司今后的定位又是什么？

　　王曉雯：其實(shí)，剛才謝梅女士提到今后我們公司的業(yè)務(wù)定位是雙元業(yè)務(wù)。雙元業(yè)務(wù)就是2005年公司上市的時(shí)候，主營業(yè)務(wù)是比較傳統(tǒng)的紙包裝和印刷。現(xiàn)在這方面的業(yè)務(wù)會堅(jiān)持下去，這是第一。

　　另外，我們希望未來五年和在將來的發(fā)展方向上，會用更大的精力和資源致力于發(fā)展成為商業(yè)綜合開發(fā)的開發(fā)商和運(yùn)營商。開發(fā)商就是建設(shè)和出售；運(yùn)營商是我們會持有一部分物業(yè)來保持穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)，這就叫雙元。

　　那么，我們在2011年過去這一年里，我們的收入是兩元業(yè)務(wù)三七開的，2011年已經(jīng)呈現(xiàn)出這樣的輕重了。那么，股東的益率比例是二八開。我們的凈利潤，就是股東益率里有八成是來自于商業(yè)綜合開發(fā)的。而商業(yè)綜合開發(fā)不是傳統(tǒng)意義的住宅，買地，蓋房子，出售，不僅僅是這樣。

　　所以，無論我們面對怎樣復(fù)雜的市場環(huán)境，政策環(huán)境，以及我們的定價(jià)策略，以及我們毛利率方面都會比一般傳統(tǒng)的單純地產(chǎn)公司有更優(yōu)越和更靈活的地方，當(dāng)然包括我們的融資環(huán)境，我們在融貸方面具有很好的后備資源和能力。

　　現(xiàn)場提問：你們的商業(yè)綜合開發(fā)具體將怎樣運(yùn)行？

　　謝梅：比如說在成都，我們實(shí)際上是三個(gè)業(yè)務(wù)板塊，除了住宅以外我們還有商業(yè)的租賃，這個(gè)是我們長期持有的，我們未來還會有一個(gè)辦公產(chǎn)品；同時(shí)，我們還有相當(dāng)一部分的旅游產(chǎn)品，除了華僑城主題公園以外我們還有一些新的產(chǎn)品項(xiàng)目，比如說我們的兒童公園。

　　另外，我想解釋一下我們的商業(yè)模式。我們這個(gè)綜合開發(fā)的模式一個(gè)是產(chǎn)品非常豐富，多種業(yè)態(tài)，還有長期和短期的回報(bào)組合。里面的住宅產(chǎn)品是短期回報(bào)，但是我們其他的產(chǎn)品，比如說公園和租賃服務(wù)業(yè)，甚至包括我們的旅游產(chǎn)品和酒店，都是長期的回報(bào)。

　　實(shí)際上我們的綜合開發(fā)業(yè)務(wù)，是從可持續(xù)發(fā)展和抗風(fēng)險(xiǎn)的角度做了一個(gè)產(chǎn)品的組合。所以，從某一年看可能我們的單純住宅銷售的比重會高，但是可能幾年之后這個(gè)比重就會減少，甚至有可能完全倒過來。