政府試點(diǎn)處理“小產(chǎn)權(quán)房”，既要能夠帶來一定的財(cái)政收入，又可以借“小產(chǎn)權(quán)房”做一些民生工程。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 國(guó)土部針對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)控力度上升至空前。21日，國(guó)土部在“2011年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控等情況”新聞發(fā)布會(huì)上表示，今年起將限期處理土地閑置等違法違規(guī)類案件，包括試點(diǎn)處理“小產(chǎn)權(quán)房”問題。

　　試點(diǎn)處理“小產(chǎn)權(quán)房”大致有兩個(gè)辦法：第一、購(gòu)房者通過支付“轉(zhuǎn)化費(fèi)用”將“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正，從而使“小產(chǎn)權(quán)房”擁有合法的商品住房身份和地位。這樣對(duì)于政府來講，政府還有可能從“小產(chǎn)權(quán)”房轉(zhuǎn)化合法的商品住房過程中獲得部分“轉(zhuǎn)化費(fèi)用”收益。

　　第二、地方政府購(gòu)買大量“小產(chǎn)權(quán)房”，通過內(nèi)部流程轉(zhuǎn)換使“小產(chǎn)權(quán)房”合法化，最終沖抵保障性住房的建設(shè)任務(wù)。但由于購(gòu)買商品需求資金量比較大，有可能進(jìn)一步為當(dāng)前地方政府的債務(wù)雪上加霜，導(dǎo)致政府更加依賴土地財(cái)政解決當(dāng)前地方債務(wù)的問題。

　　但總的來看，無論是以購(gòu)房者繳納“小產(chǎn)權(quán)房”合法化的“轉(zhuǎn)化費(fèi)用”這種方式，還是政府購(gòu)買大量“小產(chǎn)權(quán)房”沖抵保障性住房指標(biāo)，均突顯了當(dāng)前由于常態(tài)化的樓市調(diào)控導(dǎo)致的土地財(cái)政的尷尬。

　　一方面，根據(jù)國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù)，2009年全國(guó)土地出讓成交總價(jià)款約1.59萬億元，相當(dāng)于同期地方財(cái)政本級(jí)收入32580.74億元的48.8%；2010年土地出讓收入約2.7萬億元，相當(dāng)于同期地方財(cái)政本級(jí)收入40613.04億元的66.5%。在地方有些縣市，土地出讓金占預(yù)算外財(cái)政收入比重已超過50%，有些甚至占80%以上。

　　而另一方面，在全國(guó)1.84萬億地方債2012年集中償還期，地方政府必然會(huì)通過適度下調(diào)土地出讓價(jià)格，增加土地供應(yīng)數(shù)量，保證土地不流拍，在此基礎(chǔ)上保證財(cái)政穩(wěn)定。但是，2月21日，在國(guó)土資源部召開的“2011年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控等情況”新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)土部官員表示，由于各種原因，2011年土地供應(yīng)計(jì)劃落實(shí)不足七成，而今年全國(guó)住房土地供應(yīng)量將縮減兩成。全國(guó)住房供地量縮減對(duì)于地方政府債務(wù)來講有可能又是捉襟見肘。

　　因此，政府試點(diǎn)處理“小產(chǎn)權(quán)房”，還是要把握好一個(gè)原則，那就是既要能夠帶來一定的財(cái)政收入，又可以借“小產(chǎn)權(quán)房”做一些民生工程。

　　但是從以上試點(diǎn)處理“小產(chǎn)權(quán)房”的方法來看，地方政府購(gòu)買大量“小產(chǎn)權(quán)房”抵保障房任務(wù)，從完成今年700萬套保障房任務(wù)來說可以節(jié)省保障性住房的開發(fā)時(shí)間周期，作為政治任務(wù)和保障民生住房的一種手段，有可能短期內(nèi)會(huì)為保障性住房帶來更多的市場(chǎng)供應(yīng)量，但是這是一種“急功近利”的做法。

　　從購(gòu)房者通過支付“轉(zhuǎn)化費(fèi)用”將“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正這種方法來說，說的明白一點(diǎn)，如果交錢就可以將“小產(chǎn)權(quán)房”合法化，也就意味著這些“轉(zhuǎn)化費(fèi)用”就是違法成本，如果違法成本不是很高，那么，有可能會(huì)導(dǎo)致在執(zhí)行層面更多的集體土地上建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”。

　　因此，要防止“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象的發(fā)生，還需要制度上和執(zhí)行上根治這種現(xiàn)象的發(fā)生，比如，要集體建設(shè)用地審批標(biāo)準(zhǔn)更加規(guī)范、杜絕審批過程中腐敗現(xiàn)象等。

　　張宏偉 觀點(diǎn)新媒體專欄作者