　　觀點(diǎn)網(wǎng) 對于已經(jīng)過去的2011年，不少人蓋棺定論說是“黃金十年的終結(jié)”；也有人把已經(jīng)開始的2012年喻為“白銀十年的序幕”。在當(dāng)下的地產(chǎn)迷局中，樓市面臨的問題著實(shí)不少，但各種頑疾中，最為嚴(yán)重的卻當(dāng)數(shù)“資金鏈緊張”問題。

　　受“累”調(diào)控，過去的一年全國樓市不容樂觀，低迷的成交使得多數(shù)位列一二線的開發(fā)商并沒有按期完成銷售目標(biāo)，為了緩解資金鏈緊張，多數(shù)開發(fā)商采取“以價換量”的方式回收資金，部分開發(fā)商則采取“高息融資”等方式獲取現(xiàn)金流；而已經(jīng)來臨的2012年也絲毫不能讓人有多少樂觀。

　　無論人們怎么定義“過去的”還是“未來的”，有一點(diǎn)是始終無法回避的：過去那些曾經(jīng)叱咤風(fēng)云的地產(chǎn)大鱷們，很少有幾家能夠幸免于調(diào)控嚴(yán)厲的炮火，最為引人注目的莫過于總部位于杭州的綠城房產(chǎn)和滬上的證大房產(chǎn)，一個是住房研發(fā)的頂尖高手，一個是五道口游出的資本鯨鯊。

　　回到當(dāng)下，我們也真切地看到這些地產(chǎn)大鱷，在政策的重創(chuàng)下，不得不“割肉療傷”以圖東山再起。其實(shí)，在這些企業(yè)背后，我們不難發(fā)現(xiàn)還有更多的房地產(chǎn)企業(yè)同樣面臨窘境或生死抉擇。

　　僅在杭州一地，我們可知的就有金都、綠都、德信、順發(fā)等本土企業(yè)，還有不少外來“國字號”“中字頭”企業(yè)，深陷杭州調(diào)控旋渦。如果說它們家家都缺錢，不一定完全準(zhǔn)確，但說十家倒有八九家緊，估計錯不了多少。

　　這些企業(yè)普遍存在這樣一些特點(diǎn)：都是過去十幾年大浪淘沙下來，經(jīng)歷過市場風(fēng)浪的；也是以市場為核心，以客戶為至上的較為市場化的企業(yè)。他們的成功很大程度上是追隨、把握中國財富階層的變遷升級，而逐步升級的。

　　在這中間，受資金困擾的企業(yè)很少有定位“中低”的，絕大多數(shù)都是以開發(fā)高端奢華型住宅，如別墅、排屋和高端城市公寓，產(chǎn)品價格均高于同地段、同區(qū)域、同品質(zhì)樓盤。有不少樓盤從起初定位，房產(chǎn)商便知道產(chǎn)品的銷售周期漫長持久，資金回籠線長，然而在巨額的利潤誘惑下，房產(chǎn)商還是不惜在資金鏈緊繃的前提下，肆意擴(kuò)張。這在“政策面”、“經(jīng)濟(jì)面”、“市場面”“三面大旗”向好的時期，房產(chǎn)商還可借助“市場信心”支撐度日，可一旦有一面旗風(fēng)向轉(zhuǎn)變，房產(chǎn)商的騰挪余地就少之又少。

　　我們知道，一般在房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源中，45%是銷售回籠款，20%是銀行貸款，35%左右是滾動使用的自有資金。非自有資金占比越大，風(fēng)險系數(shù)越高。按說能夠位列一方的大鱷，都是些資本雄厚的企業(yè)，殊不知正是因為資本雄厚品牌彰顯，使得這些企業(yè)頭腦發(fā)昏的過分利用資本杠桿，將資本利用到無以復(fù)加的地步，釀成最終苦局。

　　現(xiàn)在，“三限”限購限死了客戶；限貸限死了購買力；限價限死了利潤，定位高端住宅的房產(chǎn)商必?zé)o所遁，政策一天不放手，高端市場一天不回暖，企業(yè)的“大限”也就到了。

　　房產(chǎn)商可以討得唯一“救命丹藥”就是——錢。法子不外三種，一是融資，目前此路已斷，高額信托、民間借貸就像套在房產(chǎn)商脖子上的吊索，不少企業(yè)已經(jīng)栽在此處；二是充分挖掘營銷潛能，但這遠(yuǎn)水不解近渴，尤其是一些貸款結(jié)轉(zhuǎn)到期的或資金用量極大的根本不能把“寶”押在這上面；三是出讓股權(quán)，綠城、證大等公司已經(jīng)這么做了。

　　“洪洞縣里無好人”，老實(shí)人一旦到了“資本市場”里，人們看的也只是“資本的意志”——“誰有錢誰大”。在前者沒有指望的情況下，多數(shù)企業(yè)只能在“割肉”出售房源和“割肉”出讓股權(quán)之間交替跳舞。“政策”從沒有像今天這樣顯得“猙獰可怕”。

　　政策像一把手術(shù)刀，在醫(yī)治病灶的同時也割除了一些健康的機(jī)體。政策讓本就處在高位的高價房銷售回籠款過少，在歸還銀行到期貸款時，企業(yè)只能通過民間短期高息融資。高息融資是沒有辦法的辦法。如果借來的錢超過兩分以上，時間稍長就無利可言。

　　在幾乎走投無路的情況下，房產(chǎn)商降價促銷，勢必能在短期內(nèi)促進(jìn)資金回籠，但更多的促銷對銷售似乎并沒有太多的改善。住宅市場形成“購、銷僵局”，短期很難打破，房產(chǎn)商降價力度不大，難以撬動開購房者的口袋；降價力度過大，勢必會引發(fā)惡性連鎖反應(yīng)，沒有幾家企業(yè)敢于搶先挑頭，只能坐等市場風(fēng)向變化。這對時下的樓市無疑又是一次嚴(yán)苛地考驗。

　　住宅商改變過去簡單地拿地、蓋房、預(yù)售、回錢、贏利的模式，迫在眉睫。做好手中的住宅產(chǎn)品，同時適當(dāng)拓寬開發(fā)方向。住宅走向微利時代，暴利不再，房產(chǎn)商必須創(chuàng)新產(chǎn)品、提高品質(zhì)性價比，才可能獲得市場認(rèn)可。

　　可以預(yù)期今后住宅業(yè)的發(fā)展必將由數(shù)量增長型為主轉(zhuǎn)為性價比提升為主，所有企業(yè)都必須重視這個問題，否則將面臨被淘汰的危險。目前的住宅企業(yè)轉(zhuǎn)型面臨著兩個方面的挑戰(zhàn)。首先，流動性日益收緊，房地產(chǎn)信貸政策導(dǎo)致企業(yè)融資渠道收窄，融資成本不斷升高，這是房產(chǎn)商必須面對的融資挑戰(zhàn)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型還必須面對來自市場的風(fēng)險。一旦無法與市場需求吻合，那么轉(zhuǎn)型必將失敗。最后，政策風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的，也是最重要的因素之一。

　　房產(chǎn)商們尤其是那些定位高端的住宅商們，穿著紫藍(lán)袈裟，托著紫金缽，在生死之間，放下榮辱，在一個輪回里尋找過去成長的影子，以期能夠在2012年的秋天，能有個“菩提樹下以臻化境”的收獲。

　　蘭洪海觀點(diǎn)新媒體專欄作者