縱觀下半年，不少房地產(chǎn)企業(yè)在土地一級開發(fā)方面均有所動作，榮盛只是其中的一個縮影。

　　觀點網(wǎng) 李欣鞠 近期，不少房地產(chǎn)企業(yè)在一級土地市場中有所動作。此前一直專注于二級土地開發(fā)的榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份公司，也開始涉足一級土地開發(fā)。

　　首涉一級開發(fā)

　　近日，榮盛地產(chǎn)與本溪高新技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會簽署了《沈溪新城國際健康城項目合作框架協(xié)議》。

　　根據(jù)協(xié)議，榮盛發(fā)展全資子公司本溪榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，將與本溪開發(fā)區(qū)管委會下屬遼寧藥都投資（集團）公司成立合資公司，各占50%股份，負(fù)責(zé)本溪健康城項目開發(fā)工作。土地上市交易后的土地溢價，將由本溪榮盛與藥都投資按占股比例分配。

　　“榮盛之前都是做二級土地開發(fā)，這次簽到本溪健康城項目，是準(zhǔn)備做一級土地開發(fā)，也是首次涉足這方面。”一名曾到榮盛調(diào)研的證券機構(gòu)分析師對觀點新媒體說。

　　對于此次參與土地一級開發(fā)，榮盛方面表示，健康城項目開發(fā)有利于增加公司的收入渠道，同時合作開發(fā)有利于分散風(fēng)險。簽訂協(xié)議后，榮盛需先支付2000萬元履約保證金。

　　該健康城項目位于沈陽與本溪之間的沈溪新城，屬于沈本一體化經(jīng)濟圈之內(nèi)，總占地面積約6750畝。

　　經(jīng)土地整理后，其中張其寨鄉(xiāng)大翻身村區(qū)域可建設(shè)用地約3000畝，沈溪新城緊鄰未來市政府核心區(qū)北側(cè)沈丹高速公路以西區(qū)域可建設(shè)用地約1500畝，共計整理后可開發(fā)建設(shè)凈用地不低于300萬平方米（4500畝）。

　　項目的總投資為12億元，分三期投資滾動開發(fā)，每期投資約4億元，根據(jù)項目進度投入，一期整理緊鄰未來市政府核心區(qū)北側(cè)1500畝，二、三期整理張其寨鄉(xiāng)大翻身村3000畝。

　　榮盛預(yù)計，健康城項目4500畝開發(fā)整理成本暫定為25萬元每畝（折合375元每平方米），開發(fā)成本包括征地、土地變性相關(guān)費用、財務(wù)費用（利率按12%計算），項目紅線內(nèi)市政管網(wǎng)、道路、綠化建設(shè)，項目地塊內(nèi)山林綜合整治等。

　　海通證券在研究報告中指出，目前鄰近該區(qū)域的本溪高新區(qū)住宅用地價格在700元到2000元每平米不等，商業(yè)土地價格在2600元每平米以上，預(yù)計項目未來土地一級開發(fā)具備較好收益。

　　暗藏可觀利潤

　　縱觀下半年，不少房地產(chǎn)企業(yè)在土地一級開發(fā)方面均有所動作，榮盛只是其中的一個縮影。

　　12月20日，南華置地宣布，全資附屬與天津地方政府簽訂一項投資合作協(xié)議，以參與濱海新區(qū)漢沽中心商業(yè)區(qū)河?xùn)|部分改造建設(shè)項目的一級及二級開發(fā)。該項目土地總面積為102畝，總投資額為人民幣3.5億元。

　　10月8日，億城聯(lián)合北京潤德灝天公司取得的唐山大城山項目，億城此前曾投資6億元資助唐山市政府進行兩宗地的土地一級開發(fā)。業(yè)內(nèi)人士曾表示，億城能順利拿到大城山項目用地，與其前期參與的土地一級開發(fā)不無關(guān)系，在該過程中，億城已與唐山市政府形成了良好的合作關(guān)系，這有利于雙方在項目的后繼開發(fā)過程中進一步合作。

　　8月30日，蘇寧環(huán)球與廣州市荔灣區(qū)人民政府、國家開發(fā)銀行廣東省分行簽署《土地開發(fā)戰(zhàn)略合作協(xié)議》，擬通過三方合作對廣州市白鵝潭地區(qū)28平方公里土地進行一級開發(fā)。根據(jù)協(xié)議，蘇寧環(huán)球按持股比例分享一級土地開發(fā)4.5%的項目財務(wù)顧問費和20%的土地溢價部分。同時，公司或關(guān)聯(lián)方原則上應(yīng)參與儲備項目地塊土地使用權(quán)出讓的競買。

　　以此來看，房地產(chǎn)企業(yè)希望通過一級開發(fā)進入二級土地開發(fā)的意圖十分明顯。

　　海通證券認(rèn)為，榮盛在實體市場下滑時介入一級市場開發(fā)，既有利于降低拆遷成本和難度，又為以后介入土地二級開發(fā)打下良好基礎(chǔ)。

　　前述分析師也指出，一般的房企參與一級土地開發(fā)，更多的是為了拿到二級土地開發(fā)的權(quán)利，因為通常政府會給參與一級開發(fā)的企業(yè)一些優(yōu)惠，他們可拿到優(yōu)先的競拍權(quán)，更容易拿到地塊。

　　該分析師稱，現(xiàn)時的一級土地開發(fā)主要分為兩種，一種是替政府做，收取一定的管理費用，大概占5%的收益率；另一種是把地塊拍下來，做好一級開發(fā)后再在二級市場中轉(zhuǎn)讓，收益要跟地方政府分成。

　　對于地方政府而言，引入企業(yè)參與土地一級開發(fā)，會極大的緩解政府在土地一級開發(fā)過程中的資金壓力。參與一級土地開發(fā)的企業(yè)從地方政府分到的收益，其實遠(yuǎn)比想象中的高。

　　安徽一位地產(chǎn)開發(fā)商向觀點新媒體透露，做完一級土地開發(fā)后，在出讓地塊的收入分成中，與政府的比例是3：7。

　　河山資本創(chuàng)始人曹少山也曾在演講中提及，今后會出現(xiàn)一些較高水平的城鎮(zhèn)土地一級開發(fā)商和政府聯(lián)合進行土地開發(fā)，這里面的利潤非?？捎^。這或許可以作為越來越來的房企參與一級土地開發(fā)的注解之一。