上海樓市限購延期對(duì)高端市場影響最大，這種影響不在于限購政策層面本身，而在于開發(fā)商對(duì)未來市場預(yù)期的判斷。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 日前消息顯示，2012年上海樓市限購政策也將繼續(xù)延期執(zhí)行。

　　上海樓市限購延期對(duì)高端市場影響最大，這種影響不在于限購政策層面本身，而在于開發(fā)商對(duì)未來市場預(yù)期的判斷。限購延期有可能導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)尤其是高端產(chǎn)品開發(fā)企業(yè)對(duì)于未來市場預(yù)期更加悲觀，從而可能會(huì)導(dǎo)致高端樓盤加入到降價(jià)陣營。

　　然而，高端樓盤降價(jià)有可能引起老業(yè)主討說法，降價(jià)也不一定引起市場成交量的反彈，從降價(jià)幅度來講，從以自住為主的剛需樓盤只要有一定幅度的讓利，或相對(duì)于周邊樓盤能夠體現(xiàn)出性價(jià)比較高就可以激活成交量。

　　而中高端項(xiàng)目尤其是豪宅項(xiàng)目降價(jià)不一定會(huì)帶來這樣的市場效果。這主要和中高端樓盤本身的產(chǎn)品附加值和品牌附加值往往讓其定價(jià)有一定的虛高有關(guān)系。降價(jià)也不一定引起市場成交量的反彈，這樣的尷尬局面有可能導(dǎo)致高端產(chǎn)品線定位的房企2012年生存狀況更加悲觀。

　　同時(shí)，上海樓市限購延期對(duì)于以自住需求為主的市場影響也不容忽視。

　　一方面，以自住需求為主的樓市需求確實(shí)存在，只不過是調(diào)控政策壓抑許久。其實(shí)，在當(dāng)前許多投資者正在持幣待購，只要政策稍有松動(dòng)，房地產(chǎn)市場就會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。各大房企大幅降價(jià)導(dǎo)致購房需求短期內(nèi)向降價(jià)樓盤井噴，導(dǎo)致個(gè)案樓盤成交量猛漲的現(xiàn)象就暗示樓市真正的需求所在。

　　另一方面，當(dāng)前及2012年調(diào)控重點(diǎn)仍將控制“價(jià)格”過快上漲作為主要目標(biāo)。筆者看來，對(duì)于商品住宅市場而言，只要“價(jià)格”控制得住，其他比如市場交易量方面政策有可能會(huì)有定向定量放松或出臺(tái)一些必要的“保量”的措施，而當(dāng)前各地的成交量未盡人意。

　　因此，2012年樓市限購延期執(zhí)行的市場背景下，開發(fā)企業(yè)資金面的狀況難以改觀，多數(shù)開發(fā)企業(yè)仍將采取“現(xiàn)金為王”的市場策略，以自住需求為主的市場將呈現(xiàn)出“限價(jià)保量”的特征。

　　2012年年初開發(fā)商的資金鏈就不可能有大幅松動(dòng)，以自住需求為主的市場需求如何盡快釋放出來，這需要政策層面與開發(fā)企業(yè)雙方積極配合共同應(yīng)對(duì)明年“限購”延期的市場狀況。

　　從政策層面來講，2012年上海限購政策延期執(zhí)行的市場背景下，當(dāng)前信貸政策對(duì)于首套房置業(yè)者過于緊張，以自住需求為主的首套房貸政策2012年應(yīng)定向放寬，保護(hù)以自住剛性需求為主的購房者，為這些購房群體爭取更多的購房時(shí)間。

　　對(duì)于首套房貸政策2012年定向放寬的方向，當(dāng)前信貸政策對(duì)于首套房置業(yè)者過于緊張，2012年更應(yīng)該傾向于保護(hù)以自住剛性需求為主的購房者，強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)的居住功能，弱化房產(chǎn)的投資功能。

　　此外，企業(yè)在推盤時(shí)序及策略上應(yīng)優(yōu)先考慮較為容易回籠資金的高速周轉(zhuǎn)的產(chǎn)品，以“現(xiàn)金為王”為主導(dǎo)，其他產(chǎn)品尤其是“地王”樓盤可以作為中長期“防守類”產(chǎn)品。

　　這些“防守類”產(chǎn)品需要博弈調(diào)控的周期及調(diào)控政策的時(shí)效性，要適度拉長項(xiàng)目的開發(fā)周期，伴隨著項(xiàng)目開發(fā)周期的拉長，以項(xiàng)目本身土地的升值及房價(jià)的上漲來對(duì)沖項(xiàng)目當(dāng)前銷售相對(duì)虧損的狀態(tài)。如果把控的好，這些產(chǎn)品反而可以為企業(yè)贏得一些溢價(jià)的收益，也為企業(yè)發(fā)展帶來峰回路轉(zhuǎn)的效應(yīng)。

　　張宏偉　觀點(diǎn)新媒體專欄作者