目前，保利進入冼村舊改項目之后，將以何種模式參與改造，盈利模式將是如何，都尚未有相關信息披露。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 就在2011年即將結束的時候，保利獲得其在廣州的第二個舊改項目。而此次獲得的冼村舊改項目位于廣州中心城區(qū)，一直頗受業(yè)內及各家房企的關注。

　　不過，較為特別的是，與此前廣州舊改大部分通過招拍掛獲取不同，冼村本次與保利合作直接由冼村村委投票，現(xiàn)場表決。

　　冼村花落保利

　　12月9日下午冼村集體經(jīng)濟組織，廣州市冼村實業(yè)有限公司召開股東大會，對引入合作參與冼村城中村改造的企業(yè)進行集體表決。最后，保利房地產股份有限公司中標。

　　據(jù)了解，為確保此次冼村改造的順利進行。在12月1日到8日，冼村實業(yè)有限公司已發(fā)布招商公告，面向全國尋找合作企業(yè)參與冼村城中村改造。

　　據(jù)悉，至8日下午，共有4家公司報名，分別為保利房地產房地產公司、廣州富力地產股份有限公司、廣州市君源置業(yè)有限公司和廣州市鴻澤實業(yè)發(fā)展公司。經(jīng)監(jiān)事會審議，后兩者由于多項條件不達要求，且未按事先約定在規(guī)定時間內將保證金注入改造的資金監(jiān)管賬戶，被認為自動放棄。

　　9日下午，冼村集體經(jīng)濟組織廣州市冼村實業(yè)有限公司召開股東大會，對通過初選的保利、富力兩家房地產企業(yè)進行集體表決。

　　根據(jù)目前披露的信息，在第一輪表決中，57名股東代表有56人投票選擇保利房地產股份有限公司，1人請假。而廣州富力主要是因為注冊資本沒有達到冼村在《招商公告》中開出的條件--注冊資本金不低于15億元而落選。

　　按事先約定，自10日起，投票結果將公示5天，如無異議則由保利接手冼村改造。

　　而保利簽約后須在5個工作日內將10.24億元注入資金監(jiān)管賬戶，以確保復建房不爛尾，村民能在三年半的時間按時回遷。

　　這也意味著，自2008年冼村舊改正式納入廣州舊改計劃過去了三年時間后，冼村的舊改終于進入實質啟動的階段。

　　資料顯示，早在2008年，廣州市政府在召開全市城建工作會議時已宣布，冼村、譚村將于2008年進行整體改造。

　　而在2009年7月，天河區(qū)就抽調工作人員，協(xié)調開展冼村整體改造工作，村公司班子也成立舊村改造領導小組。

　　2010年2月，廣州市三舊辦正式批復冼村改造方案。2010年4月1日，與村民簽訂拆遷補償安置協(xié)議啟動。

　　2011年3月31日，冼村進入全面拆遷階段。

　　保利舊改前例

　　對于冼村村民來說，這是關系到自身切身利益的舊改項目，而對于保利來說，這已是其第二個在廣州的舊改項目。

　　2009年10月20日，保利底價拿到了琶洲村捆綁出賣的40萬平方米巨無霸地塊，成交價為底價1.42億元。

　　盡管4幅地塊地價底價僅1.42億元，但保利需要承擔約47.7億元的“城中村”改造成本和配套綜合費，還要支付3億元用于琶洲地區(qū)綜合整治，實際樓面地價達到4714元/m2。

　　根據(jù)相關要求，保利要在2010年6月底前完成琶洲村全面改造拆遷工作。復建安置住宅房屋應當于2011年12月底前完成主體施工，2012年6月底前完成住宅房屋回遷安置。

　　而此次琶洲的舊改，保利被業(yè)內認為是最合適的企業(yè)。因為其除了其總部就設在琶洲的保利國際廣場，自身對當?shù)丨h(huán)境比較熟悉，處理相關事宜也較為方便之外等因素外。

　　保利當時在琶洲已有保利國際廣場和保利世貿中心兩大項目，無論是賣樓還是自己持有經(jīng)營都非常有經(jīng)驗，而琶洲村改造首期出讓的四塊地大部分又是金融商業(yè)用途，這使得保利更有連片開發(fā)的規(guī)模優(yōu)勢。

　　其實，據(jù)了解，在琶洲舊改之前，保利在廣州已經(jīng)完成農林村的安置房建設，也曾部分參與楊箕等其他城中村的改造項目之中。

　　但與保利在琶洲舊改項目擁有諸多先天優(yōu)勢不同，此次冼村舊改此前并未聽聞任何有關保利有意的消息。

　　自主改造模式

　　不過，與保利獲得琶洲項目不同，此次保利參與冼村舊改卻并不需通過土地招拍掛。

　　事實上，直到目前，保利進入冼村舊改項目之后，將以何種模式參與改造，盈利模式將是如何，都尚未有相關信息披露。

　　而據(jù)廣東國土規(guī)劃科技公司總工程師黃鵬的推測，如果冼村項目尚未經(jīng)過招拍掛出讓的話，極有可能這些土地性質還是屬于村集體建設用地。

　　黃鵬稱，按照目前的相關規(guī)定，村集體建設用地雖然不能隨意出售轉讓，但可以興建商業(yè)項目，然后由冼村村集體經(jīng)營。

　　其猜測，如果真是如此，那么保利將不能獲得冼村項目的所有權，而保利以后的盈利可能來自商業(yè)項目的經(jīng)營分紅。

　　對于這種由改造主體城中村自主選擇改造開發(fā)商的方式，黃鵬認為與此前模式相比有利有弊。

　　最大的特點是開發(fā)商是由村民自己選擇，但同時不確定因素也會比較多。比如因并未經(jīng)過招拍掛，那么只要有一戶村民不同意，或對村委不滿意，就可能導致整個項目停滯。

　　“畢竟，這是由少數(shù)人決定大多數(shù)人的事情，處理不好會很麻煩。”上述人士稱。

　　但廣州地產專家韓世同卻對此有不同意見，其認為雖然沒有走招拍掛流程，但不代表是沒有經(jīng)過國土局土地審批。

　　韓世同認為，冼村涉及的土地應該已經(jīng)經(jīng)過國土局轉換為住宅或商業(yè)用地了。

　　在韓世同看來，諸如冼村這種位置重要的舊改項目，其一舉一動，任何進展應該都是在國土局的指引和主導之下才能進行。

　　韓世同稱，其實本次冼村的出讓過程與此前新鴻基獲取林和村項目如出一轍，都是并未經(jīng)過招拍掛流程，但卻是在政府主導之下，由開發(fā)商和村委接洽協(xié)調，談妥之后直接簽訂合約。

　　其續(xù)稱，從之前與政府相關人士交談中得知，廣州國土局目前其實頗為傾向以此方式進行以后的舊改項目，最大的好處就是可以協(xié)調多方面的利益。

　　值得注意的是，冼村項目雖是去年楊箕村出讓一年之后廣州首個正式啟動完成的舊改項目，但在此之前，廣州另有幾個舊改項目也開始運作，其中包括黃浦區(qū)沙步村。

　　在11月底通過的沙步村改造方案中，比較特別的是沙步村復建安置區(qū)總建筑面積144.32萬平方米，改造所需資金為68.81億元，全部通過地塊融資籌集。

　　和冼村一樣，這又是一例自主改造的項目工程，但與冼村不同的是，沙步村的資金將以賣地獲取。

　　黃鵬稱，這或許將與獵德村的改造模式更為接近。主要為，出讓部分土地以換取足夠的改造資金，而獲取土地的開發(fā)商將在所得用地上進行商業(yè)開發(fā)。