目前，包括中國(guó)零售物業(yè)基金在內(nèi)，中信資本已經(jīng)設(shè)立了四支房地產(chǎn)基金。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李欣鞠 近日，中信資本控股有限公司旗下的房地產(chǎn)部公布，其第四只房地產(chǎn)基金“中信資本中國(guó)零售物業(yè)基金”已完成首輪募集，募資額達(dá)2.25億美元。

　　據(jù)介紹，中信資本中國(guó)零售物業(yè)基金的目標(biāo)募集金額為6億美元。基金將主要投資具有強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力的國(guó)內(nèi)二三線城市的零售物業(yè)，并將積極尋求項(xiàng)目收購(gòu)及與知名的合作伙伴進(jìn)行共同開(kāi)發(fā)。

　　湖南長(zhǎng)沙悅方·ID MALL是該基金種子期投資的一個(gè)高端商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，處于長(zhǎng)沙商業(yè)區(qū)核心地帶五一商圈，建筑面積12萬(wàn)平米，現(xiàn)已接近竣工，預(yù)計(jì)將在明年上半年開(kāi)業(yè)。

　　中信資本高級(jí)董事總經(jīng)理兼房地產(chǎn)投資部門(mén)主管程驍遠(yuǎn)在接受觀點(diǎn)新媒體專訪時(shí)表示，商業(yè)地產(chǎn)的投資將是非常重要的一個(gè)策略。除了完成基金余下金額的募集外，還將投資其他的項(xiàng)目，目前正在與武漢、大連、重慶等城市的開(kāi)發(fā)商和土地部門(mén)洽談土地機(jī)會(huì)。

　　項(xiàng)目的選擇

　　程驍遠(yuǎn)稱，對(duì)于投資項(xiàng)目的要求，一是要在一個(gè)城市比較核心的位置，二是具備成為一個(gè)現(xiàn)代化購(gòu)物中心的規(guī)模，三是可接受的成本。如果有合作伙伴，則要看他們的背景，或者是曾經(jīng)做過(guò)的一些項(xiàng)目。

　　具體來(lái)說(shuō)，一般會(huì)首選傳統(tǒng)的商業(yè)核心地段，也會(huì)在新的居住小區(qū)、新的CBD、新的商業(yè)區(qū)域中，尋找一些已經(jīng)發(fā)展了一段時(shí)間，但是商業(yè)各方面配套設(shè)施還不完善的地方。

　　而在控制成本方面，程驍遠(yuǎn)表示，每個(gè)項(xiàng)目都沒(méi)有固定的價(jià)格壓力，主要還是看未來(lái)這個(gè)項(xiàng)目能夠做成一個(gè)什么樣的業(yè)態(tài)，能夠形成什么樣的整體收益。

　　程驍遠(yuǎn)說(shuō)：“因?yàn)槭情L(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，所以我們基本上是要從一個(gè)反推的角度來(lái)看。”首先是要預(yù)測(cè)未來(lái)這個(gè)商業(yè)物業(yè)每年產(chǎn)生多少租金，再據(jù)此反推能夠承受的成本。因此，一個(gè)在市中心和稍微偏遠(yuǎn)一點(diǎn)地方的建筑物，或者是同一個(gè)地段上比較好的和稍微差點(diǎn)的建筑物，在價(jià)格上都有非常大的差異。

　　“更重要的是，當(dāng)?shù)卣畬?duì)我們進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)能夠給予一些什么樣的支持。”程驍遠(yuǎn)強(qiáng)調(diào)，政府的支持力度是其進(jìn)入一個(gè)城市非常重要的考慮因素之一。他解釋，從比較長(zhǎng)期的投資眼光來(lái)看，投資回報(bào)會(huì)有一定的壓力，尤其是在投資不是特別活躍的二三線城市，對(duì)基金來(lái)說(shuō)這種困難會(huì)更大，所以希望在政策方面能給予一些比較好的支持。

　　基金的運(yùn)作

　　程驍遠(yuǎn)介紹，零售物業(yè)基金的具體運(yùn)作有兩種模式，一種是收購(gòu)現(xiàn)有的物業(yè)。在現(xiàn)有的物業(yè)中，該基金趨向于收購(gòu)代建的物業(yè)。另外一種，是開(kāi)發(fā)商在一個(gè)總體的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，有一個(gè)量不小的零售商業(yè)項(xiàng)目，想找合作伙伴一起合作，或者共同建造，或者把其中的一部分轉(zhuǎn)讓出去。

　　介入這些項(xiàng)目以后，在定位、設(shè)計(jì)、招商、未來(lái)的運(yùn)營(yíng)方面，將由中信資本的房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)來(lái)負(fù)責(zé)，作為牽頭。

　　“零售物業(yè)基金的年期最長(zhǎng)可接近十年。”程驍遠(yuǎn)說(shuō)，每個(gè)項(xiàng)目都有不同的年限，比如有些已經(jīng)是完成的項(xiàng)目，可能只需做很少部分的整改；有些可能要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始做，那從投資到建完就得三年了。

　　他還表示，如果能夠把項(xiàng)目做好，希望更長(zhǎng)期地持有這些物業(yè)，包括未來(lái)在退出的過(guò)程中都有不同的可能性，如引入新的投資者，引入信托基金等。

　　不過(guò)，程驍遠(yuǎn)稱目前不會(huì)去考慮單個(gè)項(xiàng)目的退出，“我們還是希望未來(lái)的項(xiàng)目能夠做成一個(gè)比較大的資產(chǎn)包。”由于這個(gè)基金都是投資商業(yè)物業(yè)，投資完成后，可能會(huì)在不同的城市形成多個(gè)商業(yè)物業(yè)，這些商業(yè)物業(yè)的組合就是一個(gè)資產(chǎn)包。

　　“當(dāng)然，作為基金還是要保持一定所謂的靈活性，其中一些項(xiàng)目在組這個(gè)資產(chǎn)包的時(shí)候，可能在并不適合，我們可能也會(huì)做一個(gè)處理，比如說(shuō)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，這些都有可能。”他補(bǔ)充。

　　而在回報(bào)率方面，程驍遠(yuǎn)僅表示希望達(dá)到一個(gè)正常的水平。因?yàn)樵摶疳槍?duì)的是一些專業(yè)的投資者，未來(lái)的買(mǎi)家會(huì)通過(guò)計(jì)算項(xiàng)目能產(chǎn)生多少現(xiàn)金流來(lái)倒推出這個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值。

　　獨(dú)立的運(yùn)營(yíng)

　　中信資本與中信地產(chǎn)同為中國(guó)中信集團(tuán)公司旗下企業(yè)，會(huì)不會(huì)因此而考慮投資中信地產(chǎn)的項(xiàng)目呢？

　　對(duì)此，程驍遠(yuǎn)表示，中信資本與中信地產(chǎn)在運(yùn)作各方面都是非常的獨(dú)立的。“我們?cè)敢飧煌拈_(kāi)發(fā)商去進(jìn)行合作。如果中信地產(chǎn)有很好項(xiàng)目的時(shí)候，我們也會(huì)考慮跟他們合作。”

　　但是，他強(qiáng)調(diào)基金參與的項(xiàng)目都必須要得到投資者的同意，得到獨(dú)立的顧問(wèn)委員會(huì)的通過(guò)才能做，要保障基金的獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。

　　程驍遠(yuǎn)說(shuō)，設(shè)立基金完全沒(méi)有給中信地產(chǎn)的擴(kuò)張?zhí)峁┵Y金支持的考慮。“你可以看到，我們過(guò)往的三支基金，沒(méi)有一支是和中信地產(chǎn)合作的。這些基金中，我們第一個(gè)項(xiàng)目不是中信地產(chǎn)的，正在看的項(xiàng)目也沒(méi)有中信地產(chǎn)的。所以，我們純粹是從一個(gè)非常獨(dú)立的角度去看這個(gè)項(xiàng)目是好還是不好，跟這個(gè)項(xiàng)目是不是屬于中信地產(chǎn)是沒(méi)有任何關(guān)系的。”

　　據(jù)介紹，中信資本房地產(chǎn)部迄今已在中國(guó)成功投資18個(gè)項(xiàng)目，管理資產(chǎn)總值超過(guò)30億美元。其投資者比較平均的分布于亞太地區(qū)、歐洲、美國(guó)和中東四個(gè)地區(qū)，基本上各占25%。

　　目前，包括中國(guó)零售物業(yè)基金在內(nèi)，中信資本已經(jīng)設(shè)立了四支房地產(chǎn)基金。前三支基金已經(jīng)募集了6.3億美元，第四支基金的募集完成后，估計(jì)總額將超過(guò)12億美元。

　　程驍遠(yuǎn)介紹，第一支基金于2005年投資，2007年完成全部退出；第二支基金在2007年完成募集，在明年年初會(huì)全部退出；第三支基金在2008年底完成募集，在今年年底將完成全部投資，現(xiàn)在已經(jīng)退出了其中大部分的投資。

　　這三支基金分別是中信資本中國(guó)房地產(chǎn)投資基金、中信資本萬(wàn)科中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金、中信資本中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展基金III，分別投資高度靈活性及較為復(fù)雜的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)為主要銷售目標(biāo)的住宅項(xiàng)目，以及項(xiàng)目發(fā)展、收購(gòu)及對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行股權(quán)投資。

　　中國(guó)的機(jī)會(huì)

　　程驍遠(yuǎn)稱，房地產(chǎn)對(duì)任何一個(gè)機(jī)構(gòu)投資者來(lái)說(shuō)，都是非常重要的投資產(chǎn)品。很多的國(guó)際大型的基金管理公司，都把房地產(chǎn)都作為一個(gè)部門(mén)來(lái)管理，也就是指單項(xiàng)的房地產(chǎn)投資基金。中信資本也是抱著同樣的想法去設(shè)立房地產(chǎn)投資部。

　　他還表示，中國(guó)投資機(jī)會(huì)主要來(lái)源于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，還有增長(zhǎng)模式的轉(zhuǎn)變?；久姘ǔ鞘谢倪M(jìn)展，中產(chǎn)階級(jí)的崛起，整個(gè)經(jīng)濟(jì)更平均的在各個(gè)地區(qū)發(fā)展。從目前來(lái)看，政府在未來(lái)的內(nèi)需的推動(dòng)，包括對(duì)保障房市場(chǎng)的支持，土地供應(yīng)的開(kāi)放，或者是對(duì)一些投機(jī)行為的控制方面，都有一些長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃和打算，因此政策上的風(fēng)險(xiǎn)并不大的。

　　而對(duì)于目前一些開(kāi)發(fā)商相繼設(shè)立地產(chǎn)基金的現(xiàn)象，程驍遠(yuǎn)表示，房地產(chǎn)作為一個(gè)比較大的資產(chǎn)類別，房地產(chǎn)基金的數(shù)目的增加和未來(lái)投資者的增加，是可預(yù)期的。但是，現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商自己去做房地產(chǎn)基金，就不是一個(gè)特別長(zhǎng)遠(yuǎn)的安排。

　　程驍遠(yuǎn)認(rèn)為，基金管理人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該是兩個(gè)獨(dú)立的團(tuán)體，因?yàn)檫@會(huì)涉及到一個(gè)非常關(guān)鍵的一點(diǎn)，即利益沖突問(wèn)題。“如果你既是開(kāi)發(fā)商又是基金管理者，你怎么去處理這個(gè)問(wèn)題，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，可能他們會(huì)有一些這樣的疑慮。”

　　當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商可能在資金比較短缺的情況下希望嘗試不同的融資渠道，房地產(chǎn)基金也是其中的一個(gè)。但是，隨著房地產(chǎn)基金發(fā)展得越來(lái)越成熟，會(huì)有越來(lái)越多的專業(yè)房地產(chǎn)基金管理團(tuán)隊(duì)，而不是開(kāi)發(fā)商參與到基金管理中。

　　“開(kāi)發(fā)商絕對(duì)是房地產(chǎn)基金很好的合作伙伴，但并不一定需要是同一個(gè)管理機(jī)構(gòu)。”程驍遠(yuǎn)稱。