信托融資步步維艱，提高去化才是緩解資金緊張的根本。“錢緊”的嘉凱城使出渾身解數(shù)，尋求自救解渴。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 李雯露 “目前該公司銷售進度與全年70億銷售目標存在差距，如何提高中高端產(chǎn)品去化率是該公司后期戰(zhàn)略關(guān)鍵。”這是海通證券針對嘉凱城“慘淡”的業(yè)績給出的投資建議。

　　10月20日，嘉凱城公布三季報披露，公司前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入41.57億元，較上年同期減少23.74%，實現(xiàn)歸屬母公司凈利潤1.15億元，較上年同期減少82.94%，實現(xiàn)基本每股收益0.06元。

　　業(yè)績慘淡 資金鏈吃緊

　　“房地產(chǎn)項目的結(jié)算進度影響了報告期的經(jīng)營業(yè)績。”對于這份不太好看的成績單，嘉凱城董秘辦相關(guān)工作人員表示，業(yè)績下降主要是由于項目結(jié)算不均衡。

　　嘉凱城另預(yù)計，2011年公司全年實現(xiàn)凈利潤5億元，較2010年減少55.17%，2011年基本每股收益0.28元。

　　嘉凱城認為，凈利潤較上年同期減少，主要是由于公司今年可結(jié)算的地產(chǎn)項目大部分位于長三角地區(qū)，屬于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重點區(qū)域，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控對公司的項目銷售和結(jié)算價格產(chǎn)生了一定的影響。

　　另外，2011年可結(jié)算項目規(guī)模相對上年同期也有所減少，導(dǎo)致可結(jié)算的銷售收入和凈利潤較上年同期減少。“公司項目集中在第4季度結(jié)算。”嘉凱城方面如是說。

　　相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)披露，該公司項目儲備約800萬平米，主要分布在長三角一帶。2010年至今，嘉凱城通過收購、兼并、重組等方式增加權(quán)益建筑面積286萬平米，需支付土地款84億元。

　　與此同時，業(yè)績不佳的嘉凱城還承受著資金緊張的壓力。

　　三季報顯示，嘉凱城截至9月底貨幣資金為16.62億元，較年初減少35.9%，主要是房地產(chǎn)銷售回籠減少、支付土地款增加以及工程款增加所致。短期借款為36.89億元，較年初增加36.72%，長期借款64.76億元，較年初增加72.28%，主要是新項目開發(fā)建設(shè)借款增加所致，使得該公司面對一定的資金壓力。

　　渾身解數(shù) 提高去化

　　為緩解資金緊張，僅今年以來，嘉凱城子公司或控股公司通過信托融資合計約29.7億元。其中，由嘉凱城承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任的達到12億元。嘉凱城項目的資金運轉(zhuǎn)對信托的依賴度極高。

　　“現(xiàn)在資本市場對于房地產(chǎn)上市公司再融資全部凍結(jié)、銀行信貸也非常吃緊，因此通過信托方式解決融資是個比較好的選擇。”嘉凱城董秘辦相關(guān)工作人員表示：“當(dāng)然，信托的利率要比銀行貸款利率要高。”

　　然而事實上，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的謹慎，已使得依靠信托資金運作的嘉凱城處境日益艱難。

　　據(jù)一位信托人士稱，由于今年以來房地產(chǎn)信托的爆發(fā)性增長，房地產(chǎn)信托流動性風(fēng)險逐漸積聚。“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場銷售不佳，部分信托產(chǎn)品不能如期兌付的風(fēng)險加大。我們公司下半年以來，就已經(jīng)不再接房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)了。”

　　信托融資步步維艱，提高去化才是緩解資金緊張的根本。“錢緊”的嘉凱城使出渾身解數(shù)，尋求自救解渴。

　　據(jù)了解，位于杭州市運河橋西板塊的“嘉凱城·名城公館”計劃于10月30日首次開盤，將推出2幢226套房源。針對其中的150套房源，嘉凱城將與購房者簽訂《無理由退房協(xié)議》。

　　嘉凱城表示，凡參加“無理由退房”活動的購房者可在開發(fā)商交房前6個月的10天內(nèi)（2013年6月1日至2013年6月10日）提出“無理由退房”申請，該公司將退還購房款，但不計利息、補償金等其他費用。

　　開發(fā)商續(xù)稱，此次“無理由退房活動”主要是針對購房者看不清后市，擔(dān)憂房價下跌作出的承諾。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，“無理由退房”的出現(xiàn)，是此輪調(diào)控逐漸深入的一個標志性事件，表明杭州市中心的房價開始松動。該開發(fā)商此舉顯然意在年底前銷售沖量，提前準備好過冬的“糧食”。如果活動推出后帶來大量銷售回款，即使2年后出現(xiàn)大量退房現(xiàn)象，開發(fā)商也保證了一段時間內(nèi)充足的現(xiàn)金流。

　　與該業(yè)內(nèi)看法一致，杭州凡奇地產(chǎn)總經(jīng)理顧曉立也表示，這樣做有利于開發(fā)商提高去化率。“通過降價可能銷售了70%-80%，如果現(xiàn)在再加上這個‘無理由退房’，可能就能銷售90%甚至100%。”

　　顧曉立續(xù)稱，現(xiàn)時這些回款能夠幫助開發(fā)商解燃眉之急，對客戶來說也算是吃了一顆定心丸，不必擔(dān)心日后房價下跌的問題。

　　被問及會否有風(fēng)險，顧曉立分析稱：“唯一的風(fēng)險，就是到交房的時候，真的出現(xiàn)資金鏈斷裂，開發(fā)商破產(chǎn)了或者被別家公司收購了，這份承諾就會無法兌現(xiàn)。不過既然開發(fā)商提出了這個方案，就說明這些風(fēng)險可控。”