隨著第四季度更多的項(xiàng)目竣工并轉(zhuǎn)入結(jié)算，預(yù)計(jì)全年結(jié)算量及凈利潤的同比增幅相比前9個(gè)月將有較為明顯的提升。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 相較于其它房企“慘淡”的業(yè)績，萬科交出了一份相對好看的成績單。

　　10月24日，萬科公布三季報(bào)披露，第三季度公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入93.2億元，同比增長66%，實(shí)現(xiàn)凈利潤6.1億元，同比增長31.9%。

　　前三季度，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入293.1億元，同比增長31%；實(shí)現(xiàn)凈利潤35.8億元，同比增長9.5%。

　　結(jié)算放緩 加大促銷

　　萬科指出，由于前三季度結(jié)算量持續(xù)低于銷售量，而期間費(fèi)用主要與經(jīng)營規(guī)模、銷售規(guī)模相關(guān)，前三季度凈利潤增速低于結(jié)算收入增速。

　　三季報(bào)顯示，萬科第三季度實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積98.6萬平方米，結(jié)算收入89.3億元，同比去年分別增長50.5%和56.9%。前三季度，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積236.9萬平方米，比去年同期增長9.7%，結(jié)算收入281億元，比去年同期增長26.9%。

　　萬科董秘譚華杰指出，由于萬科今年的結(jié)算資源集中在第四季度，前三季度結(jié)算量相對有限。隨著第四季度更多的項(xiàng)目竣工并轉(zhuǎn)入結(jié)算，預(yù)計(jì)全年結(jié)算量及凈利潤的同比增幅相比前9個(gè)月將有較為明顯的提升。

　　報(bào)告披露，截至三季度末，萬科合并報(bào)表范圍內(nèi)已銷售未結(jié)算資源達(dá)1208萬平方米，合同金額約1380億元，相比中期時(shí)分別提升18.2%和16.3%，超過萬科去年結(jié)算量的兩倍，基本奠定未來兩年萬科業(yè)績的持續(xù)增長。

　　與此同時(shí)，一直強(qiáng)調(diào)存貨壓力上升的萬科，其存貨結(jié)構(gòu)也保持良好。截止9月底，公司各類存貨中，已完工開發(fā)產(chǎn)品（現(xiàn)房）55.3億元，占比僅2.87%。

　　當(dāng)然，這與萬科積極推盤分不開。譚華杰指出，在上半年市場整體推盤量相對較少的情況下，萬科就有意加大了推盤力度。而下半年各種促銷行為明顯給萬科帶來不錯(cuò)的銷售業(yè)績。

　　數(shù)據(jù)顯示，第三季度萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積282.2萬平方米，銷售金額320.7億元，分別同比增長0.5%和減少7.4%。今年1-9月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積841.2萬平方米，銷售金額970.8億元，分別同比增長39.9%和35.9%。

　　相關(guān)分析機(jī)構(gòu)指出，銷售額同比增速小于銷售面積同比增速，表明萬科在以價(jià)格換銷量。由于未來三個(gè)月房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷可能性非常大，預(yù)計(jì)萬科全年的銷售額可能在1300億左右，全年銷售增速將低于30%。

　　由于銷售及存貨壓力較小，萬科表示并未有下調(diào)開工計(jì)劃的需要。據(jù)透露，前9月，萬科共實(shí)現(xiàn)開工面積1139萬平方米，完成全年計(jì)劃數(shù)的85.7%。預(yù)計(jì)公司全年實(shí)際開工量可能略高于年初的計(jì)劃數(shù)。

　　不過萬科亦稱，由于少部分項(xiàng)目的施工進(jìn)程受到偶然性因素影響，預(yù)計(jì)全年竣工面積可能略低于年初計(jì)劃，但差異應(yīng)不會太大。

　　拿地積極 負(fù)債上升

　　從相關(guān)數(shù)據(jù)來看，萬科的財(cái)務(wù)狀況依然處于穩(wěn)健狀態(tài)。截至報(bào)告期末，公司持有貨幣資金339億元，明顯高于短期有息負(fù)債的總和237.8億元。

　　此外，萬科凈負(fù)債率為30.29%，受預(yù)收賬款增長的影響，公司的資產(chǎn)負(fù)債率較中期時(shí)有所上升，至78.97%，剔除預(yù)收帳款后，公司其它負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為35.61%，且有息負(fù)債中54.23%均為長期負(fù)債。

　　實(shí)際上，負(fù)債上升除了預(yù)收賬款增長以外，難免也受到擴(kuò)張加快的影響。而從下半年以來，萬科在土地市場上的表現(xiàn)尤為積極。

　　萬科不止一次表示，下半年會是拿地的好機(jī)會，因?yàn)槭苌唐贩渴袌稣{(diào)整的影響，企業(yè)在拿地上日趨謹(jǐn)慎，土地市場的溢價(jià)幅度持續(xù)縮小，流拍率進(jìn)一步上升，底價(jià)成交的情況日益普遍。

　　報(bào)告顯示，第三季度萬科累計(jì)新增項(xiàng)目18個(gè)，按公司權(quán)益計(jì)算的占地面積約114.9萬平方米，對應(yīng)規(guī)劃建筑面積約322.7萬平方米；還參與了1個(gè)城市更新改造類項(xiàng)目，根據(jù)當(dāng)前規(guī)劃條件，該項(xiàng)目按公司權(quán)益計(jì)算的規(guī)劃建筑面積約9.2萬平方米。

　　從萬科近期新增土地儲備布局看，東部地區(qū)占比較大，尤其是北京、廣州等一線城市占比加大。

　　根據(jù)相關(guān)資料所示，1至9月萬科新增權(quán)益建面約970萬平方米，累計(jì)拿地金額約263億元，占總銷售金額僅27%左右；平均樓面地價(jià)約2711元/平方米，比去年2700元/平方米的均價(jià)基本持平。

　　截至9月底，萬科規(guī)劃中項(xiàng)目按萬科權(quán)益計(jì)算的建筑面積共計(jì)3581萬平方米，保持在未來兩到三年開發(fā)需要的合理水平。

　　譚華杰稱，鑒于土地市場的調(diào)整仍可能持續(xù)，公司將繼續(xù)堅(jiān)持謹(jǐn)慎投資的原則，在確保經(jīng)營安全性的情況下，關(guān)注合理的投資機(jī)會，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。