開發(fā)商可能覺得目前的成交量無法滿足運營成本和年度銷售業(yè)績，所以開始選擇降價以沖刺年度銷售。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 新一輪的降價潮或許由上海開始。

　　黯然的“金九銀十”，似乎已經(jīng)讓房企失去信心。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，十月前三周上海共成交一手商品住宅30.27萬平方米，同比大幅下滑72%，處于近七年來歷史最低位。

　　為了及早搶收，不少開發(fā)商開始以價換量。就在十一黃金周接近尾聲之際，上海長泰東郊、西郊別墅宣布各自下調(diào)售價達20%-25%。

　　上海樓市降價促銷的消息自此一發(fā)不可收拾，而上海樓市下行的震動，卻是由閔行星河灣部分房源低價促銷開始的。

　　上海“降價了”

　　作為區(qū)域豪宅項目的標桿，閔行星河灣項目早前出現(xiàn)低價促銷房源，價格折讓幅度超出20%。

　　據(jù)了解，閔行星河灣降價促銷的項目房源全部為288平方米的四房戶型，單價在3.5萬至3.6萬元/平方米，而星河灣目前的售價維持在4.5萬元/平左右。

　　星河灣透露，該部分促銷房源為十一期間給VIP客戶的低價促銷優(yōu)惠。而相關(guān)知情人士亦指，該部分房源位置較為偏僻，且之前因為銷情并不如意。

　　事實上，閔行星河灣的舉動確與此前銷售低迷不無關(guān)系。資料顯示，2月以來，閔行星河灣的月銷售記錄基本為個位數(shù)。其中2月僅銷售1套，9月也只銷售3套。

　　然而星河灣的降價卻只能算降價的開端，接下來包括中海、龍湖、綠地等諸多知名房企上海項目價格較大幅度調(diào)整才是“降價潮”的到來。

　　據(jù)了解，就在上周上海浦東中海御景熙岸直降6000元，從2.3萬元/平方米降至1.7萬元/平方米；嘉定新城龍湖酈城亦從1.8萬元/平方米直降到1.4萬元/平方米；綠地秋霞坊也由1.9萬元/平方米降至1.3萬元/平方米。

　　星河灣、中海、龍湖、綠地四大房企上海領(lǐng)降，和如此大的價格折讓，在業(yè)內(nèi)造成一輪相當大的轟動，就連潘石屹也直呼“萬萬沒想到”。

　　“上周有人問我，房價會降嗎？我列出了四個可能先降價的城巿，萬萬沒想到從上海先開始降價了。我列出了幾家可能先降價的公司，萬萬沒想到這幾家上半年銷售不錯公司先降了。為什么？”

　　相關(guān)分析人士表示，出現(xiàn)較大幅度的降價主要與上海區(qū)域市場成交低迷有關(guān)。

　　上海業(yè)內(nèi)人士陸騎麟指出，今年以來十個月里，上海的月平均成交面積約60萬平方米，其中有幾個月成交面積僅10多萬平方米，遠低于2008年月均80萬平方米的成交面積。

　　“開發(fā)商可能覺得目前的成交量無法滿足運營成本和年度銷售業(yè)績，所以開始選擇降價以沖刺年度銷售。”陸騎麟稱。

　　回籠現(xiàn)金流

　　相關(guān)市場人士分析，此次降價的開發(fā)商都是大型知名開發(fā)商，前三季度銷售業(yè)績頗佳，降價并非為了贏取“救命錢”。

　　而部分開發(fā)商是迫于地區(qū)公司銷售任務的壓力，希望選擇在年底之前再快速回籠一筆資金。

　　易居大上海區(qū)域副總經(jīng)理陳廣穎表示，現(xiàn)在離年底還剩3個月，如果還不降的話，加上銀行貸款的門檻提高，晚些日子再做降價也沒用了。

　　據(jù)了解，北京建行目前已將首套房貸最低利率由原來的基準利率上浮到基準利率的1.05倍，這是繼光大銀行之后上調(diào)首套房利率的第二家銀行。

　　分析稱，銀行上浮首套房貸利率對開發(fā)商來說是負面影響。因為首套房貸款的客戶多數(shù)為剛需的客戶，對價格敏感，比較在意貸款的利率水平，上漲利率后，會使這部分購房者的觀望情緒更加重。

　　目前來看，降價的效果顯而易見。以龍湖酈城為例，此次推出的300多套房源，一經(jīng)推出就售出270套左右，回籠資金至少2.5億元。

　　事實上，龍湖于10月15日左右就啟動了代號為“搶收華東”的促銷行動，在上海和杭州三個項目(上海酈城、上海好望山和杭州香醍溪岸)同時展開，以限時團購策略推出近一千套房源，五天內(nèi)認購金額接近20億元。至此，龍湖在華東的銷售任務已基本達成。

　　陸騎麟指出，隨著調(diào)控政策的從嚴，不少投資者被攔住門外，而剛需購房者礙于房價太高，無法買房，而近段時間的調(diào)控實際上是抑制需求，而降價能讓更多的人買到房子，同時也相當于擴大需求，從而達到市場上的供需平衡。

　　但是，在資金快速回籠的同時，房企的促銷卻引發(fā)了業(yè)主的不滿。

　　中海御景熙岸為了促銷進行團購活動，價格從2.2萬元/平方米一下子降至1.6萬元/平米，此舉令之前簽約購房的業(yè)主資產(chǎn)立即縮水50萬元以上，不少業(yè)主紛紛到銷售中心“維權(quán)”。

　　此外，因降價幅度較大出現(xiàn)了業(yè)主糾紛的項目還包括嘉定秋霞坊、龍湖酈城。而大規(guī)模的業(yè)主維權(quán)糾紛亦給開發(fā)商未來的降價帶來相當大的不確定性。

　　“回籠資金生存和為了購房者的利益不降價，你覺得開發(fā)商該如何選擇？”

　　拐點并未至？

　　北京、上海、廣州、深圳，一直是業(yè)界認為樓市抗波動較強的城市，然而這四個城市如今卻頻頻傳出降價消息，種種跡象似乎正在印證樓市“拐點”漸現(xiàn)。

　　然而，深諳上海房地產(chǎn)市場的業(yè)內(nèi)人士卻認為，除了龍湖、中海以外，其實此輪上海樓市降價的幅度并不大。

　　易居大上海區(qū)域副總經(jīng)理陳廣穎分析，此次龍湖酈城項目計劃售價為1.6萬至1.8萬每平米，現(xiàn)售價為1.3至1.5萬元每平米，直降3000元；中海項目的售價為1.7萬至2.2萬每平米，不過1.75萬/平的成交房源非常少。

　　而綠地秋霞坊項目申報預售價為1.9萬元/平米，但實際上開盤價并沒有那么高，均價在1.5萬元左右。

　　“龍湖和中海是真降了，其它樓盤是趁機出貨。綠地秋霞坊項目就在龍湖酈城對面，趁著這輪降價，綠地的銷售情況也不錯。”陳廣穎稱。

　　但上述上海業(yè)內(nèi)人士亦普遍表示，未來樓市出現(xiàn)大幅度降價的可能性并不大，“龍湖中海真降之后也沒出現(xiàn)什么動靜。”

　　“上海這段時間消化確實不如上半年，銷售情況也不是很好，但是大多數(shù)開發(fā)商看著市場不好也并不不急于出貨。因為大多數(shù)開發(fā)商前幾年的銷售還不錯，但像有些早前進行大規(guī)模擴張的房企，壓力會比較大。”陳廣穎指出。

　　他續(xù)稱，目前那些中高端定位，項目集中在北京、上海等一線限購城市，且未大規(guī)模在二三線城市布局的房企，受調(diào)控的影響就會比較大，所以現(xiàn)在需要快速回籠資金。

　　而相對而言，那些早已在二三線城市全面布局的房企，現(xiàn)在基本上并未出現(xiàn)大規(guī)模的降價舉措。