到底目前樓市現(xiàn)狀如何？房地產(chǎn)限購限貸的政策是否見效？年底樓市的走勢又會如何？

　　觀點網(wǎng) 日前，媒體報道廣州樓市9月成交量大跌五成，“金九”變成了“銅九”，“銀十”會是怎樣的狀況？廣州樓市剛性需求依然旺盛，市民普遍反映樓價還是偏高，但從銷售情況來看，一些合乎買家預(yù)期價格的新盤仍受到追捧。

　　到底目前樓市現(xiàn)狀如何？房地產(chǎn)限購限貸的政策是否見效？年底樓市的走勢又會如何？這些問題都是民眾十分關(guān)心的問題。確實，目前樓市的走勢并沒有出現(xiàn)明顯一面倒的情況，因此要準確地判斷其走向并不容易。

　　一方面是因為影響房地產(chǎn)市場變化的因素很多，另一方面也因為限購政策沒有“一刀切”，而僅是限于一二線城市和部分二三線城市。因此，全國樓市變化是多元化的，不可一概而論。

　　從全國來看，房價的確還未出現(xiàn)全面回落的跡象。這是因為限購的一二線城市只有40多個，而全國未限購的大中小城市卻達600多個。因此，即使一二線限購的城市已經(jīng)形成和出現(xiàn)房價回落跡象，但從全國來看則并不一定存在同樣的跡象，有些未限購的三四線城市可能房價仍然還在上漲。

　　從廣州來看，應(yīng)該說目前房價已經(jīng)是處在震蕩下行的態(tài)勢。因為廣州今年初就開始實行嚴厲的限購限貸政策，投資性購房受到限制和打擊，尤其是大規(guī)模、批量性的購房基本受控。

　　但廣州樓市同樣也并沒有形成一面倒的狀況：既沒有大幅下跌，也沒有大幅上揚，而是形成拉鋸般上下波動的情形，不過整體的態(tài)勢是趨降的。原因是開發(fā)商采取了階段性促銷的策略。

　　我們可以對上半年樓市的表現(xiàn)做一個簡單的回顧：1月底出臺新國八條；2月廣州開始實行更為嚴厲的限購政策；3成交比較低迷；4月開發(fā)商開始進行第一輪促銷，一度樓市出現(xiàn)日光盤；5月郊區(qū)盤加大降價促銷力度，成交有所回升。

　　但好景不長，6、7月開發(fā)商放緩住宅促銷，將精力主要放在商業(yè)物業(yè)如車位、商鋪和寫字樓以及公寓等產(chǎn)品的促銷上，住宅成交再度明顯下降；8月國務(wù)院明確一二線城市限購政策不放松、并且將擴大至部分二三線城市，開發(fā)商又再度加強住宅促銷的強度和力度，出現(xiàn)萬科萬團大戰(zhàn)和碧桂園十里銀灘七五折促銷。

　　9月開發(fā)商促銷力度空前加大，但實質(zhì)性降價促銷的樓盤不多，而是采取暗降的形式，如送寶馬、送車位、送迪拜游等優(yōu)惠或者虛張聲勢的折扣噱頭，有一定效果但并不太明顯。業(yè)界認為金九不再，但我覺得其實九月成交已算不錯，成交量估計與8月相比差不多，都算是今年比較好的成交記錄。

　　10月和接下來的兩個月可以說是今年樓市最后的沖刺階段，開發(fā)商將會全力以赴促銷推盤。據(jù)稱國慶期間有77個樓盤推盤、5萬多套新貨上市，這種情形幾乎是近年來少見的。

　　開發(fā)商如果不把握好這個時機“以價換量”，一旦樓市進入競相降價的局面，可能會因為購房者“買漲不買跌”的原因而導(dǎo)致樓市出現(xiàn)“越跌越?jīng)]人買”的現(xiàn)象，反倒不利于房企走貨。

　　整體來看，房地產(chǎn)調(diào)控的效果是在逐步顯現(xiàn)的。因為，即使從全國來看房價上漲的態(tài)勢也已經(jīng)基本遏制，而經(jīng)濟卻沒有受到過大影響。如果房價可以繼續(xù)保持這樣逐步震蕩下行的態(tài)勢，可以說房地產(chǎn)調(diào)控的目的和效果就初步達到了，而且經(jīng)濟也不會因此而硬著陸。

　　韓世同 觀點新媒體專欄作者