房地產(chǎn)是一個(gè)選擇，雖然風(fēng)險(xiǎn)很大。但這不失為一個(gè)能讓企業(yè)成為變異基因的“巨人”的機(jī)會(huì)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 高負(fù)債運(yùn)營(yíng)對(duì)實(shí)體企業(yè)來(lái)說(shuō)，似乎可以比作是人體的“命門(mén)要穴”，閃失不得。但是不是所有的企業(yè)都不能高負(fù)債運(yùn)行呢？房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債一般情況下在多少比較合理？這些其實(shí)都是很難回答的問(wèn)題。每個(gè)企業(yè)都像一片相似的樹(shù)葉，表面相似，實(shí)質(zhì)不同。我們不能一概而論。

　　看過(guò)萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債表的人一定會(huì)覺(jué)得，萬(wàn)科是比較安全的模式。而綠城的高負(fù)債多少讓人揪心。毫無(wú)疑問(wèn)高負(fù)債在某種程度就像人超越了自身?xiàng)l件的限制，超限運(yùn)行，長(zhǎng)時(shí)間的情況下必將出現(xiàn)異常后果。

　　摘要部分綠城2010年度報(bào)表內(nèi)容：

　　2010年，綠城集團(tuán)通過(guò)招拍掛以及股權(quán)收購(gòu)等方式，在浙江省內(nèi)的杭州、舟山、德清、臨安、寧波、溫州，以及上海、北京、江蘇省、河北省、山東省等地區(qū)，共新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目18個(gè)，占地面積約243萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約491萬(wàn)平方米，其中310萬(wàn)平方米歸屬於本集團(tuán)，總土地價(jià)款為人民幣223億元，其中歸屬於本集團(tuán)承擔(dān)的土地款為人民幣128億元，平均樓面地價(jià)（以規(guī)劃建筑面積計(jì)算）為每平方米人民幣4,538元。於2010年底，綠城集團(tuán)累計(jì)土地儲(chǔ)備的總建筑面積超過(guò)3,742萬(wàn)平方米，其提供了堅(jiān)實(shí)的保障。

　　2011年，綠城集團(tuán)預(yù)期持續(xù)和新開(kāi)盤(pán)銷售的項(xiàng)目將達(dá)98個(gè)，合共可售房源金額約人民幣1,200億元，集團(tuán)將繼續(xù)實(shí)行「早銷、快銷、多銷」的快速周轉(zhuǎn)策略，順應(yīng)市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)的需求，積極促銷，加快資金回籠，創(chuàng)造比上年更好的銷售業(yè)績(jī)。

　　2011年，綠城集團(tuán)預(yù)計(jì)新開(kāi)工建筑面積約為900萬(wàn)平方米，同時(shí)，集團(tuán)將視市場(chǎng)情況，適度對(duì)工程進(jìn)度作出合理調(diào)整。另外，綠城集團(tuán)預(yù)計(jì)共有31個(gè)項(xiàng)目（或項(xiàng)目分期）於2011年竣工，竣工總建筑面積為257萬(wàn)平方米。其中可售面積為186萬(wàn)平方米，歸屬於本集團(tuán)的可售面積為109萬(wàn)平方米。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，綜合綠城占所冠名的所有項(xiàng)目的所有者權(quán)益約為57%，即作為主體企業(yè)對(duì)外投資額未超出50%，項(xiàng)目仍在可以控制的范圍內(nèi)。

　　對(duì)比萬(wàn)科與綠城，首先從時(shí)間上說(shuō)，作為較早上市的萬(wàn)科入行的切入點(diǎn)比綠城好，萬(wàn)科的入市資本起點(diǎn)高，而起家伊始僅有500萬(wàn)元的綠城要想“后來(lái)者居上”，同過(guò)資本合作、資本聯(lián)姻以及后續(xù)的品牌輸出、專業(yè)輸出等，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，從偏居一隅的“江南霸主”，搖身變?yōu)榘烈暯?ldquo;東邪西毒”，快速發(fā)展的企業(yè)由不得綠城負(fù)債前行。

　　試想，1988年即已面向房地產(chǎn)的萬(wàn)科和1995年才初出茅廬的綠城，且不說(shuō)資本準(zhǔn)備的起點(diǎn)不同，假定基礎(chǔ)條件相同，后起的綠城想追趕萬(wàn)科并在一定的時(shí)間追趕上萬(wàn)科。在規(guī)模不相當(dāng)?shù)那闆r下，綠城必須單位盈利水平高于萬(wàn)科，以逐漸擴(kuò)大規(guī)模使之形成兩條腿走路的格局。更重要的是在資本通脹嚴(yán)重的當(dāng)下，如何跑的比通脹還快？有經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)過(guò)，只有把資產(chǎn)在泡沫中快速放大。房地產(chǎn)是一個(gè)選擇，雖然風(fēng)險(xiǎn)很大。但這不失為一個(gè)能讓企業(yè)成為變異基因的“巨人”的機(jī)會(huì)。

　　綠城做到了，綠城走的是一條以“高端奢侈品”為追求的道路。這是接下來(lái)以“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)特色的政策市”為主導(dǎo)的中國(guó)樓市所不容的。

　　蘭洪海 觀點(diǎn)新媒體專欄作者