不能說(shuō)回報(bào)率高的基金就是好基金，風(fēng)險(xiǎn)與收益永遠(yuǎn)是對(duì)等的。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 李欣鞠 在銀根收緊、信貸緊縮的大環(huán)境當(dāng)下，一種新的趨勢(shì)是通過(guò)設(shè)立房地產(chǎn)基金，或通過(guò)出讓股權(quán)引入基金來(lái)融資。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，9月份房企與基金的合作就有3例。9月23日，萬(wàn)通地產(chǎn)宣布，擬與華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司共同發(fā)起設(shè)立萬(wàn)通核心成長(zhǎng)股權(quán)投資基金，基金規(guī)模為3.726億元人民幣。

　　9月21日，上實(shí)發(fā)展發(fā)布公告稱，擬引進(jìn)天津永嘉股權(quán)投資基金和寶宏（天津）股權(quán)投資基金，分別對(duì)子公司錦繡置業(yè)、上實(shí)青島進(jìn)行增資，額度分別為3億元和10億元。

　　9月初，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣布與KKR成立地產(chǎn)基金，擬作為公司投資若干中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資平臺(tái)。此外，萬(wàn)科、金地、華潤(rùn)置地也已相繼設(shè)立了房地產(chǎn)基金。

　　清科研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示，房地產(chǎn)基金的募集活躍度自2010年起開始回升，共有10只基金募集到位18.59億美元，截至去年年底總量為500億元。今年1-8月，基金募集量已達(dá)12.77億美元，相當(dāng)于去年全年的70%。

　　地產(chǎn)基金正逐漸成為新的熱門，如何看待這種現(xiàn)象？地產(chǎn)基金快速的發(fā)展會(huì)不會(huì)產(chǎn)生新的問(wèn)題？就此，觀點(diǎn)新媒體于近日采訪了金融分析家、中航證券首席研究員杜麗虹，以下為采訪實(shí)錄。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在不少房企成立了基金，或是與基金合作，你怎么看這種現(xiàn)象？

　　杜麗虹：首先，從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)企業(yè)跟基金的合作，本身在國(guó)外也是一個(gè)發(fā)展的趨勢(shì)。從短期來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈比較緊，尋求基金的融資也很正常。

　　觀點(diǎn)新媒體：就是說(shuō)實(shí)質(zhì)上房企與基金的合作是為了融資？

　　杜麗虹：這肯定有融資的需求。

　　觀點(diǎn)新媒體：清科研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示，房地產(chǎn)基金的募集活躍度自去年開始回升，全年共有10只基金募集到位18.59億美元，去年底總量為500億元。今年繼續(xù)突進(jìn)，1-8月12.77億美元（合人民幣82億元）的募集量相當(dāng)于去年全年的70%。你覺(jué)得這個(gè)發(fā)展速度會(huì)不會(huì)太快了一些？

　　杜麗虹：它是從零開始的，所以如果你要算它的同比增速，肯定會(huì)很大。但是你要看到，它的絕對(duì)額其實(shí)并不是不大，12.77億美元也沒(méi)到100億人民幣。

　　觀點(diǎn)新媒體：有觀點(diǎn)認(rèn)為地產(chǎn)基金的快速增長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致一些問(wèn)題的出現(xiàn)，你覺(jué)得呢？

　　杜麗虹：任何一個(gè)事物發(fā)展過(guò)程中都會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，就像地產(chǎn)信托、投資地產(chǎn)公司的股票一樣，地產(chǎn)基金肯定是有風(fēng)險(xiǎn)的。這些風(fēng)險(xiǎn)肯定是有很多因素的，因?yàn)榛鸬耐顿Y有一部分是股權(quán)性質(zhì)的，一部分是債權(quán)性質(zhì)的，債權(quán)性質(zhì)的有可能出現(xiàn)違約的問(wèn)題，股權(quán)性質(zhì)的就有可能出現(xiàn)與投股票一樣的情況，如業(yè)績(jī)、收益不好等，這種風(fēng)險(xiǎn)都是很正常的。

　　高風(fēng)險(xiǎn)跟高收益永遠(yuǎn)是對(duì)等的，如果20%-30%的回報(bào)沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的話，那反倒奇怪了。現(xiàn)在的基準(zhǔn)利率，比如說(shuō)國(guó)債利率，它回報(bào)率最多也是6點(diǎn)多，這是一個(gè)基準(zhǔn)利率，這是真正無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的。如果說(shuō)20%-30%收益率的東西，跟國(guó)債一樣沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，那國(guó)債早就沒(méi)人買了。

　　但如何監(jiān)管是個(gè)問(wèn)題，股票市場(chǎng)基金也出現(xiàn)了50%以上的虧損，所以，監(jiān)管并不是消滅虧損，而是使它的風(fēng)險(xiǎn)收益更加透明化，使投資人更加成熟，不能說(shuō)回報(bào)率高的基金就是好基金，風(fēng)險(xiǎn)與收益永遠(yuǎn)是對(duì)等的。

　　觀點(diǎn)新媒體：剛剛說(shuō)到，基金的投資有一部分是股權(quán)性質(zhì)的，一部分是債權(quán)性質(zhì)的，那目前的房地產(chǎn)基金有哪些分類？

　　杜麗虹：現(xiàn)在還沒(méi)有明確的分類，這個(gè)行業(yè)正處于萌芽的一個(gè)階段。其實(shí)在國(guó)外很少有債權(quán)性的地產(chǎn)基金，在國(guó)內(nèi)可能是因?yàn)楣蓹?quán)性質(zhì)的大家接受度很低，風(fēng)險(xiǎn)大，所以才會(huì)出現(xiàn)一些債權(quán)性的，而且是占主導(dǎo)地位。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在的地產(chǎn)基金會(huì)不會(huì)比較偏向于投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目？

　　杜麗虹：不會(huì)。如果去統(tǒng)計(jì)的話，大部分還是開發(fā)型的項(xiàng)目，現(xiàn)在投向商業(yè)型的項(xiàng)目的占比還是比較少。

　　觀點(diǎn)新媒體：近日，仲量聯(lián)行旗下的領(lǐng)盛投資通過(guò)領(lǐng)盛亞洲機(jī)會(huì)基金Ⅲ，以4.4億元想瑞安建業(yè)收購(gòu)一成都項(xiàng)目49%股份，海外的基金也開始覬覦中國(guó)的市場(chǎng)。

　　杜麗虹：海外基金早就進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)了，要比中國(guó)的基金要早得多，在2007年以前就有海外的基金了，只是由于金融海嘯，他們退出了這個(gè)部分，到09、10年，金融海嘯過(guò)了以后，他們就又開始回來(lái)了。

　　觀點(diǎn)新媒體：與國(guó)內(nèi)的基金相比，海外的基金有什么不同？

　　杜麗虹：原則上講，海外基金的期限更長(zhǎng)，但是具體的操作過(guò)程中，也受國(guó)內(nèi)基金的一些影響，實(shí)際期限可能比它在國(guó)外短。由于對(duì)于境外資金投資國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)項(xiàng)目有很多政策限制，所以實(shí)際中美元的基金想投到地產(chǎn)行業(yè)里來(lái)也并不是那么容易。

　　觀點(diǎn)新媒體：有人說(shuō)國(guó)內(nèi)基金與海外基金必有一戰(zhàn)，你怎么看待？

　　杜麗虹：現(xiàn)在他們至少不存在相爭(zhēng)的關(guān)系，因?yàn)榛鹦袠I(yè)才剛剛發(fā)展起來(lái)，市場(chǎng)空間很大，所以就不存在說(shuō)他們彼此之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

　　觀點(diǎn)新媒體：目前地產(chǎn)基金的規(guī)模都比較小，大概都在幾億元左右，你覺(jué)得地產(chǎn)基金是不是救不了地產(chǎn)行業(yè)面臨的融資困境？

　　杜麗虹：確實(shí)，地產(chǎn)基金的規(guī)模還是很小，今年1-8月總的募集規(guī)模也是不到100個(gè)億，所以現(xiàn)在來(lái)說(shuō)還不能指著它來(lái)救地產(chǎn)行業(yè)的融資困境。只能說(shuō)它是一個(gè)平臺(tái)，一個(gè)通道，地產(chǎn)企業(yè)是為自己長(zhǎng)期發(fā)展做一些打算。以后地產(chǎn)基金的規(guī)?？隙〞?huì)擴(kuò)大，而且應(yīng)該會(huì)比信托的規(guī)模更大。在國(guó)外來(lái)說(shuō)，這種地產(chǎn)基金其實(shí)是占多數(shù)。