匯賢房托此次IPO主要依賴國外對民幣計(jì)價投資品不斷增加的需求，投資者押注人民幣升值的潛力。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 首只人民幣計(jì)價房地產(chǎn)信托基金IPO一事終于塵埃落定。

　　由長江實(shí)業(yè)分拆的人民幣計(jì)價房地產(chǎn)信托基金(REITs)匯賢房托，日前已獲香港證監(jiān)會通過上市方案，擬定29日正式上市。

　　根據(jù)最新消息，匯賢房托此次IPO預(yù)計(jì)集資最多15億美元，約合117億港元。保薦人為中銀國際、中信證券及匯豐。

　　匯賢房托

　　外電引述招股說明書顯示，匯賢房托將公開發(fā)行約27億股現(xiàn)有股份，相當(dāng)于公司總股本的40%，預(yù)計(jì)市值約280億元人民幣。

　　保薦人之一中銀國際近日發(fā)表報告指，匯賢合理估值為275億至300億元人民幣，代表今明兩年的每年單位派息回報率為3.7厘至4.1厘及4.2厘至4.6厘。

　　為了讓投資者有更充裕時間消化及了解認(rèn)購詳情，匯賢房托的招股期較一般的新股長3天，達(dá)六天半。據(jù)悉，該REITs將于4月11日至19日面向散客投資者認(rèn)購，IPO定價也將在4月19日進(jìn)行。

　　此外，據(jù)傳長實(shí)擬暫定每手為1000個單位，入場費(fèi)約5000元。

　　與此同時，匯賢房托的資產(chǎn)組成也隨著招股書的公布浮出水面。

　　作為長和系在內(nèi)地的旗艦收租項(xiàng)目之一，北京東方廣場項(xiàng)目毫無疑問地成為匯賢房托資產(chǎn)的核心組成部分。除此之外，匯賢REITs的資產(chǎn)還包括寫字樓、公寓及商場等項(xiàng)目。

　　資料顯示，東方廣場由東方君悅酒店、寫字樓、服務(wù)式公寓及商場等物業(yè)組成，總建筑面積共80萬平方米。長江實(shí)業(yè)持有東方廣場33.4%的股權(quán)，和記黃埔持有18%的股權(quán)。

　　事實(shí)上，東方海外等投資者亦持有東方廣場若干股權(quán)。據(jù)傳此次公開發(fā)行的27億股，正是由東方海外各投資者將按比例出售舊股，合共向外出售的約4成股權(quán)。

　　業(yè)內(nèi)指出，匯賢房托此次IPO主要依賴國外對人民幣計(jì)價投資品不斷增加的需求，投資者押注人民幣升值的潛力。

　　據(jù)了解，目前全港逾220萬個人民幣戶口，當(dāng)中9成為個人客戶，香港的人民幣存款已高達(dá)4077億元。

　　相關(guān)市場人士預(yù)計(jì)，此次匯賢房托的上市，或?qū)⒁齺砀嗳嗣駧庞?jì)價股票的發(fā)行。

　　3月30日，港交所公布了參與人民幣IPO的券商和托管人名單，當(dāng)中306家券商和28家托管行合格，包括國際和本地商業(yè)銀行，投行和本地券商。

　　認(rèn)購熱烈

　　作為首只人民幣新股，市場的認(rèn)購反應(yīng)亦較為熱烈，這或許也早在李嘉誠的設(shè)想之內(nèi)。早前消息曾指，長實(shí)此次將不會引入基礎(chǔ)投資者，反以富戶及散戶為初步銷售目標(biāo)。

　　有市場人士預(yù)計(jì)，此次IPO能吸逾千名新客，當(dāng)中個別大客或會重注以億元申購。為了滿足眾多投資者的投資熱情及需求，匯賢房托所動用的收票行及申請表均相對較多。

　　據(jù)了解，截至目前為止，匯賢房托將有6間銀行擔(dān)任收票行，當(dāng)中包括匯豐、恒生、中銀、渣打、東亞及中信銀行國際等，收票行總數(shù)料多達(dá)80至90間。

　　另外，匯賢房托也會預(yù)先準(zhǔn)備170萬份申請表及24萬本招股書。

　　但亦有業(yè)內(nèi)人士提醒，投資者在投資匯賢房托之前需留意相關(guān)事項(xiàng)。

　　按照相關(guān)規(guī)定，自2008年起，境內(nèi)企業(yè)向非居民股東派股息，需代扣代繳10%的企業(yè)所得稅。

　　由于東方廣場位于北京，匯賢上市后分派股息，將來需否交稅仍屬未知數(shù)，市傳招股書將列出有此可能。

　　而現(xiàn)時散戶若藉銀行或經(jīng)紀(jì)行持有大型國企股票，所收股息會被扣起10%，但實(shí)物持股股東則不受此限。

　　此外，匯賢房托此次IPO的最大賣點(diǎn)就是高息率，據(jù)傳最少90%可分派收入用作派息給股東。

　　業(yè)內(nèi)指出，實(shí)際上，個別慷慨派息的房地產(chǎn)基金，會在上市初期運(yùn)用各種金融財(cái)技手段如以股代管理費(fèi)、大股東暫免收取股息、租務(wù)回報保證等，令基金初期令基金初期可分派的收入驟增，提高息率。

　　投資者需警惕的是，慎防未來所分派的息率可能先高后低。

　　另外，市場預(yù)料美國持續(xù)的低息環(huán)境明年起或結(jié)束，這或會令以高息作餌的房地產(chǎn)基金失去市場吸引力，賺息蝕價也是投資者需要警惕方面之一。