房地產(chǎn)市場(chǎng)非常大，任何一家房地產(chǎn)公司的市場(chǎng)占有率都不超過(guò)2%，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)股東或者是投資者的影響微乎其微。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 3月30日，保利香港召開(kāi)2010年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，主席兼董事總經(jīng)理雪明、董事副總經(jīng)理葉黎聞、董事副總經(jīng)理韓清濤、財(cái)務(wù)總監(jiān)潘治平、融資關(guān)系總監(jiān)蔡偉生出席了活動(dòng)。

　　2010年度，保利香港實(shí)現(xiàn)銷售額共114億元，較去年80億上升43%，超出年初100億銷售目標(biāo)；銷售面積為143萬(wàn)平方米，按年上升19%；銷售規(guī)模超過(guò)10億的城市增至5個(gè)，分別是上海、武漢、南寧、貴陽(yáng)和哈爾濱。年內(nèi)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)金額達(dá)69.3億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積89萬(wàn)平方米，平均單價(jià)約7800元/平方米，普通住宅占76%。

　　保利香港于報(bào)告期內(nèi)新開(kāi)工建筑面積約325萬(wàn)平方米，持續(xù)銷售項(xiàng)目15個(gè)，新開(kāi)盤項(xiàng)目7個(gè)，預(yù)售面積約143萬(wàn)平方米，竣工并交付項(xiàng)目建筑面積約171萬(wàn)平方米。

　　截至2010年底，保利香港共持有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)44個(gè)，分布在全國(guó)17個(gè)城市，其中31個(gè)已開(kāi)工建設(shè)，在建總建筑面積約457.3萬(wàn)平方米，待建規(guī)劃建筑面積約1256.8萬(wàn)平方米。

　　以下為業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：保利香港的總貸款大概是300億左右，而在一兩年內(nèi)要還的大概是180億，今年在還債方面會(huì)有什么方法？有沒(méi)有下降的空間？還是覺(jué)得這個(gè)水平可以接受？保利香港還沒(méi)有發(fā)債券，會(huì)有這樣的計(jì)劃嗎？

　　保利香港：2010年的現(xiàn)金流里面，預(yù)計(jì)有180億元的銷售回籠，還有新增銀行貸款60億元，也就是說(shuō)還有240億元的現(xiàn)金。支出方面就是基本210億，包括土地款是120億，工程款大概90億，還有其他的管理費(fèi)、銷售費(fèi)4、5億。預(yù)計(jì)到年底的結(jié)余還有210億元人民幣，按照現(xiàn)在的現(xiàn)金流預(yù)算應(yīng)該沒(méi)有太多的資金壓力。

　　負(fù)債方面，我們的負(fù)債率達(dá)到了63%，比2010年有比較大的上升，原因是去年土地儲(chǔ)備的資金花得比較多。管理層覺(jué)得控制負(fù)債率在70%的水平是比較合理的，今年銷售增加的情況下，能夠降低負(fù)債率，不會(huì)有太大波動(dòng)。

　　手頭現(xiàn)金從預(yù)算來(lái)看還是比較充裕的，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，沒(méi)有發(fā)行債券的需要。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：保利地產(chǎn)3月23號(hào)的股東會(huì)上回應(yīng)與保利香港的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題，雙方的原則是不再增加新的重疊城市，除了這個(gè)原則以外，雙方還有沒(méi)有其他的一些協(xié)調(diào)方式？如果按照這個(gè)原則，比如說(shuō)像南京、成都這些城市保利香港是不是就不會(huì)進(jìn)入了？

　　還有剛才管理層介紹，今年在獲取土地方面包括了母公司注資，那么可以具體透露一下今年母公司注資的計(jì)劃？大概是哪些項(xiàng)目或涉及多少金額？

　　保利香港：我們反復(fù)說(shuō)明過(guò)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)這個(gè)問(wèn)題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)非常大，任何一家房地產(chǎn)公司的市場(chǎng)占有率都不超過(guò)2%，所以說(shuō)在一個(gè)區(qū)域的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)股東或者是投資者的影響微乎其微，最重要的是專業(yè)化管理和團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)能力，這才會(huì)對(duì)收益產(chǎn)生影響。

　　我們和保利地產(chǎn)重疊的城市目前是4個(gè)，有重慶、廣州、上海、武漢，但即使在同一個(gè)城市，也不在一個(gè)區(qū)域。我們進(jìn)入同一個(gè)區(qū)域的時(shí)候會(huì)互相協(xié)調(diào)，不會(huì)在同一個(gè)項(xiàng)目上產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)。

　　因?yàn)槭袌?chǎng)足夠大，離開(kāi)了這個(gè)區(qū)域還可以到其他區(qū)域去發(fā)展，所以同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)可以比較好的得到解決、協(xié)調(diào)和處理。從這幾年兩個(gè)公司發(fā)展沒(méi)有因?yàn)橥瑯I(yè)競(jìng)爭(zhēng)而產(chǎn)生很大的影響來(lái)看，這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該是解決得比較好的。

　　關(guān)于區(qū)域發(fā)展，珠三角、長(zhǎng)三角可以進(jìn)入的城市是我們區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略。主要是因?yàn)樯鲜泄究偛吭谙愀?，一部分管理人員在珠三角，管理起來(lái)方便，所以珠三角是我們的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。

　　長(zhǎng)三角是因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)管理中心在上海，在上海這個(gè)區(qū)域里面，我們大概有200-300人的管理團(tuán)隊(duì)，所以長(zhǎng)三角是重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。

　　而且這兩個(gè)地區(qū)又是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，在這兩個(gè)區(qū)域，我們會(huì)更多地進(jìn)入二、三線的城市，比如去年進(jìn)入了寧波，今年上半年還有余姚等等。

　　關(guān)于注資的問(wèn)題，首先母公司對(duì)上市公司繼續(xù)給予大力的支持，而且母公司具有一定的土地儲(chǔ)備，注資主要是時(shí)機(jī)和效果的問(wèn)題，如果在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，能夠取得比較好的效果，注資才能達(dá)到條件。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：如果注資會(huì)涉及到哪些具體的項(xiàng)目呢？

　　保利香港：我們?cè)谥槿?、長(zhǎng)三角都有項(xiàng)目，注資的項(xiàng)目一定是在發(fā)展的區(qū)域當(dāng)中。

　　同時(shí)，上市公司也有能力獲取低成本的項(xiàng)目，去年我們新增的土地儲(chǔ)備面積將近800平方米，通過(guò)注資得來(lái)的是270萬(wàn)平方米，剩下的都是上市公司拓展的新項(xiàng)目。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：之前保利地產(chǎn)曾經(jīng)有意圖要收購(gòu)保利香港，但是后來(lái)沒(méi)有繼續(xù)下去，這樣的收購(gòu)會(huì)不會(huì)再出現(xiàn)？保利香港有什么意見(jiàn)？

　　保利香港：其實(shí)你問(wèn)的問(wèn)題是為什么保利集團(tuán)采取兩個(gè)上市公司的架構(gòu)來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。從集團(tuán)的層面來(lái)看，是想利用兩個(gè)資本市場(chǎng)來(lái)發(fā)展主要業(yè)務(wù)。

　　香港資本市場(chǎng)具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，這個(gè)大家都知道；國(guó)內(nèi)的資本市場(chǎng)也有優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，所以我們現(xiàn)在是兩個(gè)上市公司共同發(fā)展的結(jié)構(gòu)，兩個(gè)公司集中起來(lái)更有利于同業(yè)發(fā)展。

　　同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)兩個(gè)上市公司并不能產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，所以這種結(jié)構(gòu)是一個(gè)優(yōu)勢(shì)結(jié)構(gòu)，并不是誰(shuí)收購(gòu)誰(shuí)的問(wèn)題，目前我們是這樣的狀態(tài)，也是這樣的策略。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：集團(tuán)今年是要積極主動(dòng)的應(yīng)對(duì)政策調(diào)控，那是不是說(shuō)在定價(jià)上會(huì)比較靈活？如果有的話，調(diào)整的幅度會(huì)是多少？

　　保利香港：新盤價(jià)格普遍要比舊盤高，這是房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，我們也一樣。在國(guó)家宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不同區(qū)域受到不同程度的影響，我們的原則就是隨行就市。

　　目前并沒(méi)有刻意調(diào)整價(jià)格的策略，從同期開(kāi)發(fā)的樓盤來(lái)講，都是不同程度略高于舊盤的價(jià)格。下一步會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況來(lái)進(jìn)行調(diào)整，但是目前沒(méi)有大的調(diào)整策略。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：北京限購(gòu)的措施對(duì)北京的項(xiàng)目有沒(méi)有影響？如果限購(gòu)在其他的地方都很強(qiáng)烈的話，對(duì)今年的銷售會(huì)不會(huì)有影響？最壞的影響是什么樣的？

　　保利香港：限購(gòu)令只是影響之一，其實(shí)有八條調(diào)控的措施。當(dāng)然這八條調(diào)控措施里面，限購(gòu)令在短期的影響會(huì)比較大一些。

　　實(shí)際上八條的措施里面第一條就是要明確一個(gè)城市一個(gè)區(qū)域的具體價(jià)格，強(qiáng)化地方政府的責(zé)任。這主要是對(duì)今年房地產(chǎn)價(jià)格或者是房地產(chǎn)形勢(shì)的判斷，也不僅僅是限購(gòu)的問(wèn)題。

　　今年的走勢(shì)還具有不確定性，但是不確定性從一方面也說(shuō)明有確定性。目前數(shù)十個(gè)城市已經(jīng)通過(guò)了價(jià)格控制的指標(biāo)，就是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)低于GDP增長(zhǎng)，同時(shí)低于居民可支配收入的增長(zhǎng)，上海市還加了一條商品房開(kāi)發(fā)量要低于保障性住房的量。

　　這幾十個(gè)城市大體一樣，總的來(lái)說(shuō)是要控制在10%左右，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)不高于10%，出臺(tái)的政策已經(jīng)說(shuō)明了未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)情況，通過(guò)這幾十個(gè)已經(jīng)出臺(tái)的政策來(lái)判斷，基本上趨勢(shì)是可以看出來(lái)了。

　　第二個(gè)就是在市場(chǎng)有些不明朗的情況下，或者是不確定的情況下，也是一種機(jī)會(huì)，或者也是一種機(jī)遇。價(jià)格或者走勢(shì)如果看得很清楚的話，那機(jī)會(huì)就少了，機(jī)會(huì)就在于有的人看清楚，有的人沒(méi)有看清楚，在這之間把握機(jī)會(huì)。我想在這樣的情況下，應(yīng)該是可以把握住的，心里是有底的。

　　對(duì)宏觀走勢(shì)、形勢(shì)的判斷和研究是我們確定180億銷售指標(biāo)的原因之一，同時(shí)從去年的項(xiàng)目來(lái)看，我們加大了二、三線城市的開(kāi)發(fā)。公司處于發(fā)展的時(shí)期，今年開(kāi)工面積也比去年增加，仔細(xì)分析今年開(kāi)盤的18個(gè)項(xiàng)目，我們覺(jué)得180億的指標(biāo)是能實(shí)現(xiàn)的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛才提到母公司注資可能會(huì)在原有發(fā)展的地方，有沒(méi)有具體的數(shù)據(jù)？大概有多少可以注進(jìn)香港上市公司？去年到現(xiàn)在保利香港銷售但是沒(méi)有入賬的金額大概是多少？

　　保利香港：首先注資的規(guī)模，因?yàn)榧瘓F(tuán)有很多不同區(qū)域的土地儲(chǔ)備，儲(chǔ)量是挺大的，但注資額有多少要根據(jù)當(dāng)時(shí)情況而定，現(xiàn)在我們沒(méi)有一個(gè)很詳細(xì)的計(jì)劃。

　　去年銷售還沒(méi)有入帳的大概有92億人民幣左右。