到上海后，我們就開始定策略，希望把15%-20%左右的資產(chǎn)比例放在一線城市，目的在于擴(kuò)大市場(chǎng)的影響力和品牌的影響力。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 3月25日，寶龍地產(chǎn)在香港召開業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。在2010年的成績(jī)里，寶龍首席執(zhí)行官許華芳特別強(qiáng)調(diào)了租金收入部分，“去年的租金是比前年增長(zhǎng)了85.9%，達(dá)到23700萬(wàn)，這個(gè)數(shù)據(jù)在未來(lái)的時(shí)間里也會(huì)保持高速地增長(zhǎng)。”

　　目前，寶龍地產(chǎn)共有25個(gè)項(xiàng)目，其中8個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)完工，剩余的17個(gè)項(xiàng)目處于動(dòng)工狀態(tài)。而商業(yè)地產(chǎn)勢(shì)必成為其2011年的亮點(diǎn)。

　　寶龍已有5個(gè)購(gòu)物中心開業(yè)，分別位于福州、鄭州、青島，無(wú)錫，整體出租率超過(guò)85%。

　　而在2011年9-12月，寶龍將有7個(gè)項(xiàng)目開業(yè)，分布在鹽城、宿遷、青島、洛陽(yáng)、新鄉(xiāng)、福建安溪。用許華芳的話來(lái)說(shuō)，就是“今年是寶龍商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)物中心的收成年”。

　　這些項(xiàng)目不論大小將全部持有，并在其中4個(gè)大的購(gòu)物中心中引進(jìn)自有百貨品牌“寶萊百貨”。

　　據(jù)寶龍高層透露，目前，這7個(gè)項(xiàng)目大的主力店已經(jīng)完成招商，4月份會(huì)開始把所有的小店集中簽約。

　　截至去年底，寶龍擁有土地儲(chǔ)備760多萬(wàn)平米，這些土儲(chǔ)也主要集中在中國(guó)零售業(yè)比較蓬勃的幾個(gè)省份，包括江蘇省、山東省、河南省跟福建省，這也是其目前項(xiàng)目最多的省份。

　　寶龍地產(chǎn)首席執(zhí)行官許華芳、首席財(cái)務(wù)官歐陽(yáng)寶豐、投資者關(guān)系總監(jiān)梁旭明列席當(dāng)日業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

　　以下為現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年能夠入賬的金額有多少，公司的物業(yè)預(yù)售已經(jīng)到多少了？寶龍之前發(fā)了兩筆債，債息都挺高，今年的融資成本較去年會(huì)不會(huì)有所上升，升幅大概是多少？公司為什么會(huì)在這時(shí)發(fā)債？為什么集中在下半年推盤，是不是預(yù)期下半年的調(diào)控會(huì)放松一些？

　　歐陽(yáng)寶豐：我們現(xiàn)在手頭已經(jīng)賣了的、還沒(méi)交房的物業(yè)大概是40億左右。但從最近出來(lái)的幾份年度報(bào)告來(lái)看市場(chǎng)的預(yù)期，40個(gè)億大概是等于60%-70%的完成率。

　　許華芳：公司選擇在香港資本市場(chǎng)上市，投資融資渠道是很重要的，我們要讓很多的投資人關(guān)注。作為公司來(lái)講，我們現(xiàn)在最關(guān)心的就是怎樣讓投資人更關(guān)注我們。這一點(diǎn)是很重要的，所以擴(kuò)大關(guān)注度是一件事。

　　第二件事是從整個(gè)地產(chǎn)來(lái)講，資金是很重要的。我們希望通過(guò)發(fā)債這個(gè)窗口開了以后，以后如果公司有比較好的項(xiàng)目，可以由一個(gè)窗口直接出去。

　　至于說(shuō)債的利息這么高為什么我們還做。其實(shí)我這樣看，寶龍一直是一個(gè)很保守很穩(wěn)健的公司，雖然國(guó)內(nèi)的環(huán)境確實(shí)在變化，但我們資金應(yīng)該說(shuō)是比較寬松的，更大程度上希望手頭上有更多的資金，就是存一點(diǎn)錢在家里，應(yīng)該是這樣一個(gè)邏輯。

　　雖然這個(gè)成本偏高，但是如果以同等規(guī)模來(lái)講，現(xiàn)在發(fā)也不是很容易，所以發(fā)債做得還是比較成功的。

　　至于國(guó)內(nèi)基本情況，因?yàn)閲?guó)家最近的調(diào)控，特別是金融方面收得特別緊，整個(gè)市場(chǎng)上的資金肯定變少了。各地的銀行對(duì)我們這種好的房地產(chǎn)公司批還是沒(méi)問(wèn)題，放的額度比計(jì)劃卻少了很多，但不會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。

　　為什么我們大部分在下半年在銷售，這個(gè)我們確實(shí)沒(méi)有刻意地去做。從寶龍的策略來(lái)講，“提前規(guī)劃、快速動(dòng)工、迅速銷售”，這個(gè)是基本調(diào)子。只是正好我們很多項(xiàng)目一期賣完了，再做第二、第三期項(xiàng)目的開盤。

　　第一季度主要是我們?nèi)ツ昴甑啄玫搅说?，要到第二、第三季度才開盤，沒(méi)有刻意地調(diào)整。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛才提到今年有7個(gè)購(gòu)物中心要開業(yè)，今年3月公司又為自己的百貨品牌“寶萊百貨”召開了一個(gè)招商發(fā)布會(huì)，說(shuō)要正式發(fā)展百貨業(yè)，土儲(chǔ)方面也介紹說(shuō)是在零售業(yè)蓬勃發(fā)展的省份，公司為什么會(huì)考慮發(fā)展百貨業(yè)，在這個(gè)方面我們有怎樣的考慮或打算？

　　許華芳：首先，今年是公司的收成年，我們是“保六爭(zhēng)七”，希望7個(gè)購(gòu)物中心都能開，在今年會(huì)有一個(gè)比較大的收成。

　　其實(shí)介入零售業(yè)是我們很多年以前就有的想法，集團(tuán)公司本身也有做奧特萊斯這種業(yè)態(tài)。我們非常支持這個(gè)板塊，中國(guó)的中產(chǎn)和內(nèi)需的發(fā)展非常迅速，零售商開店的欲望也非常強(qiáng)，這個(gè)商機(jī)非常大。

　　為什么百貨業(yè)我們選擇自己做呢？因?yàn)橹袊?guó)的百貨業(yè)是一個(gè)區(qū)域型很強(qiáng)的行業(yè)，保護(hù)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)非常強(qiáng)，沒(méi)有一個(gè)百貨公司能跟著我們?nèi)ト珖?guó)發(fā)展。

　　所以，我們發(fā)現(xiàn)跟百貨商家的合作就變得很累，需要很多人，而且各地的零售商都是地方的龍頭，議價(jià)能力很強(qiáng)，如果合作，變成資產(chǎn)要做得非常久，而且資產(chǎn)收益率是非常低的。

　　站在全國(guó)性連鎖的購(gòu)物中心的公司角度來(lái)講，我們有理由相信自己發(fā)展這個(gè)行業(yè)對(duì)于公司來(lái)講收益更大，可能培養(yǎng)百貨需要2年、3年，但是未來(lái)的資產(chǎn)價(jià)值是不一樣的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛才說(shuō)公司負(fù)債率20%，在融資方面有很大可能，我想問(wèn)一下目前還有哪些融資方面在考慮，許總剛才也說(shuō)現(xiàn)在發(fā)債已經(jīng)是很困難了？

　　許華芳：融資的空間是有的，但是基本上還是以傳統(tǒng)的融資為主。公司資產(chǎn)的情況非常好，所以未來(lái)還是以開發(fā)貸、經(jīng)營(yíng)性貸款跟境外的一些融資為主。境外的一些新的融資渠道暫時(shí)沒(méi)有計(jì)劃。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：寶龍自從把總部搬到上海以后，在上海、杭州、重慶、天津、長(zhǎng)春等城市都獲得一些土地，這與公司以往深耕二三線的策略似乎有點(diǎn)不相宜，公司為什么要實(shí)現(xiàn)策略上的轉(zhuǎn)變？另外，您怎么看目前一二線城市的這種競(jìng)爭(zhēng)？

　　許華芳：關(guān)于土地策略問(wèn)題要解釋一下，其實(shí)我們進(jìn)入上海的時(shí)候就有一些想法。寶龍現(xiàn)在處于提高公司的影響力、知名度和規(guī)模的階段。這是非常重要的，就像資本市場(chǎng)，我們也希望進(jìn)入第一梯隊(duì)，交易量和關(guān)注度才會(huì)提高。

　　到上海后，我們就開始定策略，希望把15%-20%左右的資產(chǎn)比例放在一線城市，目的在于擴(kuò)大市場(chǎng)的影響力和品牌的影響力，包括高檔零售商的關(guān)系。

　　因?yàn)槲覀兡壳斑€是在傳統(tǒng)的二三線，中小零售商我們都很熟了，高端的零售商資源卻有限。我們也希望通過(guò)一線城市的資源整合來(lái)進(jìn)一步提高跟他們的互動(dòng)關(guān)系和合作關(guān)系。

　　土地策略其實(shí)沒(méi)有什么大的變化。雖然說(shuō)進(jìn)到天津、重慶、長(zhǎng)春、杭州、上海，但是我們還是主打二三線，而且主要還是控制在低成本下。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：就是說(shuō)進(jìn)入一線城市的話，主要還是以商業(yè)、百貨業(yè)為主？

　　許華芳：以此為主流。百貨業(yè)是服務(wù)綜合體的想法，我們不會(huì)因?yàn)榘儇洏I(yè)去考慮到哪一個(gè)點(diǎn)去做購(gòu)物中心，會(huì)因?yàn)橐粋€(gè)購(gòu)物中心去考慮做百貨業(yè)。但是作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，我們肯定要把它做好，這是無(wú)可厚非的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年新開的7個(gè)購(gòu)物中心都是寶龍自己做？是都用公司自有的品牌寶萊百貨嗎？

　　許華芳：我們這7個(gè)購(gòu)物中心中4個(gè)有百貨，百貨都是我們自己的寶萊百貨，其他3個(gè)我們沒(méi)有做百貨的，都是做小型購(gòu)物中心的形式。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：去年集團(tuán)投資物業(yè)的收入比重是多少，今年的投資物業(yè)的比重將會(huì)是多少？剛才提到，百貨大樓里大的商店你們自己持有，小的商店出售，基本上你們持有的物業(yè)的百貨大樓的比重有多少？而且一棟百貨大樓可能真正收租的面積只占整個(gè)建筑面積的6~7成。就是說(shuō)那些不能收租的面積是持有嗎？

　　許華芳：我們?nèi)ツ晖顿Y物業(yè)的收入是2.6億多，占比大概5%左右。今年在面積里面有分割，大概是二次投資性的商業(yè)物業(yè)，另外大概3%是用于酒店的開發(fā)。這個(gè)是整個(gè)公司土地儲(chǔ)備的分割，公司目前有760萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：關(guān)于商場(chǎng)部分你們是怎么安排的？

　　許華芳：我們以前開了5個(gè)購(gòu)物中心，大概是70%的大店自己持有，30%的小店賣掉。但今年所有的7個(gè)項(xiàng)目開業(yè)，我們一平米都沒(méi)賣。

　　我們希望把購(gòu)物中心的品質(zhì)、把我們商業(yè)業(yè)態(tài)做得更完善、更好。而且里面的比重大概是主力店占50%，次主力店占15%-20%，其他30%是小店，都是用來(lái)出租的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：去年的融資成本平均是多少？以及今年的融資成本預(yù)計(jì)是多少？另外，今年關(guān)于資本開支的是怎樣的？

　　歐陽(yáng)寶豐：我們?cè)?010年的融資成本是5.21%，比2009年的4.41%有所增長(zhǎng)，整體的利潤(rùn)肯定會(huì)有增長(zhǎng)，因?yàn)槟壳叭谫Y的市場(chǎng)成本一直在漲。2010年我們以13.75%發(fā)了一個(gè)債。

　　5.21%是我們總的平均利潤(rùn)成本，2011年整體上可能會(huì)有一個(gè)拉動(dòng)性的增長(zhǎng)。因?yàn)槿ツ?月份發(fā)債后，2011年我們?nèi)陚?xiàng)會(huì)有一個(gè)拉動(dòng)。因?yàn)橘J款時(shí)間點(diǎn)會(huì)影響整體評(píng)估，所以差別很大。

　　我們的資本性開支除了土地收購(gòu)這塊，如果只是營(yíng)運(yùn)開發(fā)，大概2011年的目標(biāo)是60億。另外，今年已經(jīng)收購(gòu)的土地還有23億人民幣需要支付，當(dāng)然今年還有別的收購(gòu)項(xiàng)目，這個(gè)金額可能會(huì)隨著現(xiàn)金流的情況有一個(gè)整體的變化。

　　許華芳：我們拿地的策略會(huì)根據(jù)銷售和融資的情況來(lái)確定。因?yàn)橘Y金是沒(méi)有壓力的，只是說(shuō)在于想拿多少地。但具體說(shuō)，想要拿多少地我們沒(méi)有定下來(lái)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：資本開支這一塊土地加起來(lái)83億，那你們現(xiàn)在已經(jīng)有40億，我不知道你們?yōu)槭裁磿?huì)那么有信心？你們具體安排怎樣？

　　許華芳：我們是一個(gè)中型的公司，包括土地款，作為資本性開支，我們速度是非常厲害的。銷售100億是我們的保底目標(biāo)，正常的項(xiàng)目融資負(fù)債率很低，還是百分之十幾，所以，單從資本性開支和土地款來(lái)說(shuō)，肯定是沒(méi)有任何壓力和挑戰(zhàn)的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：去年公司平均銷售單價(jià)是8000多，漲了35%。今年的銷售單價(jià)預(yù)計(jì)是怎樣的情況？

　　歐陽(yáng)寶豐：我們內(nèi)部財(cái)務(wù)模型用的售價(jià)跟去年大概是同一個(gè)水平。當(dāng)然均價(jià)會(huì)受幾個(gè)因素的影響：第一是產(chǎn)品的分類，包括商業(yè)跟住宅的比例；第二是物業(yè)的位置，今年我們有幾個(gè)單價(jià)比較高的商務(wù)地產(chǎn)推出，我們?cè)趶B門、杭州、天津的幾個(gè)項(xiàng)目單價(jià)會(huì)比較高。

　　在這幾個(gè)因素的考慮下，我估計(jì)均價(jià)大概會(huì)平穩(wěn)或者是市場(chǎng)樂(lè)觀一點(diǎn)的時(shí)候可能會(huì)達(dá)到一個(gè)稍微更高的水平，應(yīng)該不會(huì)低于去年。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：廈門和杭州的項(xiàng)目有沒(méi)有一個(gè)預(yù)計(jì)，市場(chǎng)上的均價(jià)是多少？

　　歐陽(yáng)寶豐：我們天津項(xiàng)目周邊的物業(yè)賣到2萬(wàn)，杭州周邊接近2萬(wàn)、達(dá)到2萬(wàn)的都有，廈門項(xiàng)目周邊的有2萬(wàn)以上的。這些都是周邊目前可比的一些項(xiàng)目。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：你們?cè)诤贾莸群炗喠艘恍┧闶潜容^高級(jí)的城市，一線城市都會(huì)有一些地，這些項(xiàng)目都在什么時(shí)候開盤，是在今年嗎？這些城市有沒(méi)有限購(gòu)令？會(huì)不會(huì)擔(dān)心這個(gè)問(wèn)題？

　　許華芳：是在今年，我們預(yù)計(jì)會(huì)在今年三四季度賣掉。我們的判斷是，企業(yè)所在的地方政府財(cái)務(wù)的調(diào)控壓力，到了第三季度、第四季度肯定是比較難受的，所以很有可能這時(shí)候在政策執(zhí)行的力度上會(huì)有所改變。從我們的概念來(lái)講，做好一切的工作，等待市場(chǎng)的變化。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：你們目前的項(xiàng)目里面有沒(méi)有保障性住房？有沒(méi)有這個(gè)想法？

　　歐陽(yáng)寶豐：沒(méi)有，暫時(shí)沒(méi)有這個(gè)規(guī)劃，也不會(huì)刻意去考慮這個(gè)問(wèn)題，除非政府有特別要求。

　　作為企業(yè)來(lái)講，不是說(shuō)一味地占據(jù)規(guī)模，高收益才是我們最主要的調(diào)子。經(jīng)濟(jì)適用房和保障性住房不可能給企業(yè)一個(gè)高收入，是不現(xiàn)實(shí)的，對(duì)老百姓、對(duì)國(guó)家都是不現(xiàn)實(shí)的，所以這一塊不是寶龍的選擇理念。