我們今年整體如果對應400億元的銷售，那我們今年的資本開支大概是300億元，在建筑費、地價的支出方面大概是200億元。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 3月24日，富力公布了2010年年報。報告稱，富力2010年營業(yè)額上升35%至246億元，主要來自物業(yè)發(fā)展的230億元、物業(yè)投資的3.75億元及酒店營運所得的6.1億元的收入。純利增長53%至44.6億元，物業(yè)發(fā)展利潤增加40%至37.7億元。凈負債與權(quán)益比率下降至94%。

　　截止報告期內(nèi)，富力2010年協(xié)議銷售總額上升33%至320億元，超過預期300億元的目標?？射N售面積則增加了6%至247萬平方米。其中廣州、北京以及天津的銷售表現(xiàn)仍然亮麗，共占總銷售額的71%；相比去年錄得的75%為少，原因是其他城市的份額提升所致；尤其是重慶、太原及海南合共錄得銷售額占整體的18%。集團繼續(xù)專注于發(fā)展住宅物業(yè)，占協(xié)議銷售總額的80%，而其余20%則來自商業(yè)物業(yè)銷售。

　　回顧年內(nèi)，富力取得230億元的物業(yè)銷售營業(yè)額，可銷售面積約為225.6萬平方米，增幅各為35.3%及30.6%。整體平均售價由每平方米9,830元上升至10,180元。廣州占物業(yè)發(fā)展的營業(yè)額31%；北京占26%；天津則占18%，另外，重慶、太原及海南貢獻集團的營業(yè)額有所提升，各占總營業(yè)額約5%。

　　土地儲備方面，富力持續(xù)奉行謹慎的政策。于回顧年度內(nèi)，先后在六個城市包括北京、天津、上海、太原、惠州和南京，合共收購了八幅優(yōu)質(zhì)土地，建筑面積為378萬平方米；其中三項收購是與一名或多名伙伴合作的合營項目。截至2011年3月24日，富力現(xiàn)有的土地儲備總量增加至2,475萬平方米。

　　在昨日舉辦的富力2010年業(yè)績發(fā)布會上，去年很少露面的富力聯(lián)席董事長李思廉出現(xiàn)在了活動現(xiàn)場，并回答了媒體的提問。

　　以下為現(xiàn)場問答整理實錄：

　　現(xiàn)場提問：最近有一個2011年的全球華人富豪榜，我們發(fā)現(xiàn)這兩年你們的個人財富上升幅度是比較穩(wěn)健的，但是又不像很多比如香港富豪做多元化的投資，一個可能是因為內(nèi)地儲備土地大幅增值導致身價曲線上漲，您覺得這個數(shù)字是否反映了公司的情況呢？在中國2010年號稱是史上最嚴厲的限購和房產(chǎn)調(diào)控的措施下，因為富力的商業(yè)占的比例比較多，那么對于富力來說，挑戰(zhàn)和機遇是在哪里？第三個問題從2005年起富力開始進入商業(yè)地產(chǎn)，這幾年也都陸續(xù)做了很多，那么直到現(xiàn)在富力逐漸增持商業(yè)地產(chǎn)的思路還是沒有變化嗎？

　　李思廉：就市場來說，其實我們在國內(nèi)做房地產(chǎn)的公司到了一定規(guī)模的時候好象各種產(chǎn)品都要涉及，包括酒店、寫字樓、商場或者剛才提到的高科技的產(chǎn)業(yè)園。最主要的是中國政府在推出土地的時候，對每塊地都有很多約束，也都是導致企業(yè)會向不同的產(chǎn)品去做的原因。

　　第二是如果你要用地產(chǎn)的領域去影響全世界最大的地產(chǎn)公司，但是事實2009年到2010年之間，市場都傳出萬科也都要打破以前的慣例，也接觸一些商業(yè)地產(chǎn)，為什么呢？因為到了一定規(guī)模的時候，其實他們的產(chǎn)品架構(gòu)是逼著向另外一些轉(zhuǎn)移的，暫時來說我們在國內(nèi)做了10多年經(jīng)驗，都覺得有一定的比例作為長線的投資商業(yè)物業(yè)對保護公司的長遠發(fā)展是必須的。我們公司是暫時向著這個大有發(fā)展的區(qū)間前進的。到現(xiàn)在為止應該我們整個資產(chǎn)負債里邊，商業(yè)物業(yè)的占的比例也都是百分之十幾而已，我們是有規(guī)律的慢慢的增加。

　　物業(yè)的增加當然會引起不同的機遇和挑戰(zhàn)，因為做商業(yè)是有不同的創(chuàng)意，比如做豪華酒店、國內(nèi)的飲食加賓館、寫字樓、高級公寓，包括所謂的科技園的產(chǎn)品，這些都是需要不同的人才。公司就會需要找這些人才，包括我們的設計人才、工程人才對公司來說都是挺大的挑戰(zhàn)，但是由于中國現(xiàn)在對出去的利用都有一些導向，我相信將來會產(chǎn)生一個非常大的機遇。

　　公司的發(fā)展我想都是離不開穩(wěn)健的，剛才那個富豪榜都是一些茶余飯后的數(shù)據(jù)，公司整體都是以穩(wěn)健發(fā)展為主的，其實我們作為創(chuàng)業(yè)者，對公司、對自己都有一些要求，有一些野心，都希望可以學香港創(chuàng)業(yè)者之前的第一代，他們都是以百年基業(yè)為目標，我們同類型的企業(yè)大家熟悉很多的。我們又是競爭者又是朋友，大部分現(xiàn)在的競爭都是一些良性的情況，大家都希望有一個百年基業(yè)作為目標來奮斗。

　　現(xiàn)場提問：近期有媒體稱富力在北京、上海的一些項目有質(zhì)量問題，不知管理層對這割方面有哪些回應呢，今年會不會作出一些具體的措施來提高質(zhì)量監(jiān)管？第二個問題就是去年富力收購了上海新江灣城的項目，之后又首次進入南京，是不是意味富力未來會慢慢增加在華東區(qū)域的市場份額？

　　李思廉：我們買地的策略都是在原有城市的輻射基礎底下慢慢對一些合理價位的項目進行收購，幾乎在富力十多年的歷史上都沒有沖動地去拿過一塊比較高價的地。這次南京是第一個在華東區(qū)的，另外是一次性投標買了這塊南京大約有54萬平方米的土地，足夠我們未來幾年的發(fā)展了，這個對我們公司的比例是有幫助的。目前我們土地總共分成幾個大部分，華南部分的土地都處理得都不錯，華北區(qū)的都不錯，我們在將來有意增強在華東區(qū)的儲備。

　　應該說房地產(chǎn)公司里多少都有質(zhì)量的問題的，特別是當公司的規(guī)?；蛘呓粯敲娣e去到200萬平方米計算的時候。我們歡迎媒體監(jiān)督，如果是事實的報道，我們會很快去跟進的，至于早期的那些問題，我們就比較抱歉了。

　　其實公司的質(zhì)量監(jiān)控一直都有很嚴格的措施。但是我們都要明白，其實樓是工人起的，如果偶然我們遇到一些施工隊中有素質(zhì)差的工人，那是可能會出現(xiàn)小小的質(zhì)量問題的，但是有些報道是比較惡意的，大家要留意了。

　　現(xiàn)場提問：之前說20%的比例是投資物業(yè)，這是多久的目標？另外截至3月的這兩天，富力銷售的合約數(shù)字是多少？那目前均價是怎樣的狀況？去年的成績也比較好的，但還是沒有回到07年的水平，那以你們對市場的觀測今年可以回到當時的那個水平嗎？另外有限購的城市對富力的項目影響比例有多少？

　　李思廉：限購令對我們的影響比例比較多一些，應該是7、8成左右的。但是限購令的本身應該是要大家細心消化，其實政府透過限購令告訴發(fā)展商知道，大家是應該要蓋一些樓扶持首次置業(yè)人士，如果大家滿足到了這個前提的話，應該慢慢的銷量會回升的。因為限購令只是限購多套購買，那些沒有買過的總要買的。那你做多一些產(chǎn)品給首次置業(yè)人士，也都是讓大家不要競爭得那么復雜，第二就是大家都應該蓋一些相對小一點的單位滿足到首次置業(yè)的人士。現(xiàn)在主流的發(fā)展商在產(chǎn)品設計方面也往這條路走。我相信影響會有，但不是一種災難性的影響。

　　自從我們經(jīng)歷了08年的一些低峰，在經(jīng)過了09年的回升再加上今年提升了200萬平方米，我們有信心向著今年的目標進軍。如果大家留意到了，我們的主要競爭對手幾乎都沒有人可以做到，可能這個就是市場了。

　　經(jīng)過大家的調(diào)整之后，應該大家都有這樣的能力是沖這個所謂的20%，那你最后一個問題，我們2011年在2月份大概圈了66%左右了，那我們的均價應該在去年全年的均價基礎上有很明顯的提升，應該我們?nèi)ツ耆昴孓D(zhuǎn)的。暫時我們獲得的數(shù)據(jù)是比去年有一個明顯的增加。

　　我們到2月底是賣了38億，這個月的目標大概20億，大概第一季度我們會達到58億元的幅度。因為我們第一季度的新貨要少一些的。我們原先的第一季的銷售目標都是55億元而已，所以已經(jīng)進行合理的調(diào)整了。

　　現(xiàn)場提問：第一季度調(diào)整了，富力還可以完成50多億嗎？

　　李思廉：因為我們公司也有很多相應的措施，例如調(diào)整產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)，那我們覺得暫時在現(xiàn)階段不用調(diào)整重大銷售的目標，暫時維持住400億的目標。年中的時候看看整體的措施是怎樣的，我們相信中國所謂的銷售的大坡仍然停在那里，在調(diào)控之后整體的成交量會有所下降，但是主流的發(fā)展商應該仍然是經(jīng)過競爭淘汰的市場得益者。

　　現(xiàn)場提問：第一個問題關于利息的開支，可不可以說一下2011年的規(guī)劃是怎樣的？和融資的關系是怎樣？那大概會有哪些融資途徑呢？第二個問題是那些有限購令城市的均價和成交量，你覺得會是多少呢？第三個問題之前質(zhì)量問題媒體也報道得比較多，你們會不會擔心對今年的銷售有影響呢？

　　李思廉：在限購令底下，現(xiàn)在影響即時反映在一些主流城市里，比如北京上海反映比較大一些。至于政府有沒有相應的調(diào)整措施，我們靜觀其變，在我們公司來說，我們相信第一季度可能在10%以內(nèi)對成交量的影響。價格我認為今年就沒有可能大家用"升"來考慮整個市場了，我只是相信全年的下降幅度會都是在10%上下的。不過這個降幅應該都是一些個別的城市，如果一些小一點的城市可能不會有那么明顯的幅度，但是你要特別的上升那當然會難一點，就是很難得到上升。

　　至于我們的利息支出，直到去年12月31號呢，大概我們的借貸成本是5.08，那我相信今年的利息支出會有所增加的，應該會上浮大概5%到10%的。因為今年整體的資金市場都是緊張的。

　　至于資本開支方面，我們今年整體如果對應400億元的銷售，那我們今年的資本開支大概是300億元，在建筑費、地價的支出方面大概是200億元，在零售方面，稅收和外部管理方面大概是80億元，然后其他的一些不可預知的費用大概是20億元左右，大數(shù)加起來大概300億元。

　　關于質(zhì)量問題我剛才也提過了，其實這一個網(wǎng)站的報道是沒有什么憑證的。那我自己做了那么多年的生意，我經(jīng)常也這樣說，就是媒體監(jiān)督企業(yè)我們是歡迎的。如果我們真的有問題，我們?nèi)ジ倪M它。那一些惡性的報道，我們都很難去制止它，暫時我們看不到一些很明顯的傷害。事實上這個世界的新聞很多，不是大家都關注。突然現(xiàn)在我說它是特別惡意，它的文字不知為什么會用那么惡意的文字寫出來。第二就是我們公布第二月的銷售業(yè)績的時候，這是每個公司都習慣性要說的，他突然間要報道的時候都要有一幅這樣的圖，都是沒有關聯(lián)的，那是一些比較惡意的攻擊。大家覺得很奇怪，我們沒有怎么特別的去理它。

　　現(xiàn)場提問：今年富力實際上是賺多少錢？另外我看到你們?nèi)ツ暧幸粋€聯(lián)營公司業(yè)績是虧損的，我想問一下這個是怎樣的公司，因為我看到虧損也有4000多萬。還有我記得酒店的盈利前年都是虧損，今年也是虧損，到底什么時候才可以扭虧為盈呢？今年有沒有希望可以盈利呢？還有土地增值稅富力今年升了有1倍多到17多億元，是什么原因呢？最后請問富力預計今年的收益大概會是多少錢？

　　李思廉：剛才也說到了我們銷售的利潤分布了，我們當年37.7億元是剔除了酒店和評估增值，純粹是銷售額，這個數(shù)字上升了40%。

　　那個聯(lián)營公司的虧就主要基本上是廣州亞運城那個項目，那是我們合作開發(fā)的聯(lián)營公司。為什么虧損呢？因為在2010年里未曾有大概的入帳，也有一些費用包括利息等等支出，那個虧損主要就是算遲了我們應該賺的那一部分。

　　另LET特別高，可能就是比如說今年我們在廣州有一個商業(yè)項目的銷售特別好的。是我們的商業(yè)項目，它都是超過60%。在這些項目中相應的土地增值稅是會相差那么多的，所以這個就是影響了我們的那個PROFLOR或者LET的百分點的。

　　其實整體我們公司管理著的那個LET都不錯的，7%是主流的房地產(chǎn)商都要面對的比例，這個是第一。第二就是酒店在會計的術(shù)語和真正發(fā)生的是不一樣的，因為在會計上酒店是虧本的，但其實我們現(xiàn)在4個酒店的現(xiàn)金流正供應回我們的業(yè)主，特別是麗思卡爾頓酒店是非常成功的，我們開業(yè)去年是第二年，那兩間酒店是分別的錢加起來有8000萬和5000萬，相當厲害的。但是他給回我們的錢不等于是他們賺了錢給我們的，所以在會計帳上面對于我們來說是虧錢的。

　　你這樣想吧，我如果可以讓酒店交少點稅，其實是一種會計的技巧讓我們業(yè)主得益的，就這樣看酒店是不會讓你賺到很多的錢的。這個是基本上不會的，但是酒店經(jīng)營的好，比如說今年不會很難的，那是很容易給回5000萬給業(yè)主的，特別是頭一兩個月的經(jīng)營狀況是非常好的。

　　現(xiàn)場提問：我想問關于富力的負債比率，剛才也說了80%是一個合理的水平，那現(xiàn)在94%就不是合理的水平嗎？

　　李思廉：其實負債合理是80%多的原因要說的比較清楚，因為要說的是酒店，酒店在會計帳上是不會亂增值的，就是你當天拿10億去蓋，無論經(jīng)營到每年賺10億元，那個酒店都是值10億元而已，所以這個東西對于這個物業(yè)和銀行借錢就會出現(xiàn)一個情況，就是你的控方會很高，因為他永遠都是用這個最原始的成本來計算的。但如果是銀行當然會看原始的價值是多少，這是在那個表里沒有反映出來，如果你將這個物業(yè)真的去估值，那其實現(xiàn)在我們是在一個不錯的水平了，這是一個可能大家要了解清楚的事情。

　　由于這樣，那加上要支出的費用，其實很大部分就是土地要給的錢，在我們的規(guī)模買的土地相對比錢算是少的了，由于手頭的現(xiàn)金都算很少的，所以負債比率比其他人多點了。如果說85%和80%和75%有什么分別，可能就是那個幾億的分別了，就是算來算去都是那些數(shù)字。