保障房對開發(fā)商來講，最痛苦的是回報率太低。因?yàn)檫@個政策是限房價然后去競拍這個地價，倒拍地價，加上建設(shè)成本后會使利潤率很低。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 3月24日，北辰實(shí)業(yè)在香港召開業(yè)績發(fā)布會。董事長賀江川與董秘郭川在業(yè)績會現(xiàn)場介紹了北辰去年的經(jīng)營情況。2010年，北辰實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入55.64億元，同比上升14.76%，但凈利潤下降了65%至2.03億元。

　　賀江川稱，去年公司總體毛利率比前年低了不少，這主要是由于北辰福第這個保障房項(xiàng)目的毛利率只有5%，同時，它的銷售面積又在去年占到集團(tuán)的66%，所以，將毛利率從09年的46.7%拉到去年的27.6%。

　　但賀江川認(rèn)為，這個項(xiàng)目還有7萬平米的商業(yè)地產(chǎn)，這或?qū)⒔o這個項(xiàng)目的銷售帶來新的銷售亮點(diǎn)。

　　雖然獲利不多，但北辰仍表示，以后如果有合適的機(jī)會、合適的項(xiàng)目，還是會做保障房的。

　　二去年北辰三角洲項(xiàng)目的熱銷則堅(jiān)定了北辰的信念，北辰實(shí)業(yè)相信這個項(xiàng)目會給其帶來滿意的收入。

　　北辰還表示，限購令出臺后，為了尋求新的利益增長點(diǎn)，公司也將伺機(jī)進(jìn)入那些房價收入比和增長潛力大的二三線甚至是三四線城市。

　　以下為現(xiàn)場問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：限購令和房產(chǎn)稅推出來之后，國內(nèi)樓市成交和銷售價格有沒有一個變動的數(shù)字跟我們說一下？另外，北京方面在推出限購令之后，市場受到的影響有多大？

　　賀江川：關(guān)于限購，應(yīng)該說去年是國家整個宏觀調(diào)控出的政策最全、最嚴(yán)、最多的一年。比較有特點(diǎn)的是限購令的執(zhí)行，以及部分城市實(shí)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)。其中，限購對開發(fā)商、對房地產(chǎn)市場來講都帶來相當(dāng)?shù)挠绊憽?/p>

　　當(dāng)然，限購令的執(zhí)行，各個城市出的限購政策不完全一樣。北京的限購令在所有的限購城市當(dāng)中是最嚴(yán)的。對本地區(qū)居民、外地居民、境外居民都做了嚴(yán)格的限制。去年，北京的市場走了一個V字型，限購一開始，銷量下降，到下半年銷量有一定的上升。那么，整個北京市的銷售量去年比前年下跌了36%，銷售價格比前年下降了30%。

　　但是，這個價格下跌當(dāng)中可能還有產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的因素、區(qū)域結(jié)構(gòu)的因素。也就是說，這個價格的數(shù)字是保障性住房、政策房加上商品房的平均數(shù)，隨著保障性住房、政策性房的加大，平均價也會有所降低，這是受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的影響。再一個受區(qū)域結(jié)構(gòu)的影響，隨著開發(fā)的推進(jìn)，城區(qū)內(nèi)的住房越來越少，大部分的供應(yīng)集中在郊區(qū)了，所以郊區(qū)的平均房價要比市區(qū)低，所以他的價格也會往下。

　　對全國各個城市的影響是，全國去年的銷售量上升了9%，價格上升了6%，所以去年全國市場量價都有所上升。而一線城市是銷售量下降得比較多的，如上海、深圳、廈門、杭州、北京等，北京下降了36%。

　　全國銷量平均增長5.1%，長沙增長了19.5%。從這個價格線上看，全國的均價上升了6%，北京的均價增長了30%，長沙的均價是增長了22%。所以，整個政策出臺以后對全國各地都有所影響，但對這個一線城市的影響是最大的。

　　因?yàn)橄拶徚钪饕驌舻膶ο笫峭稒C(jī)和投資需求，針對一線城市高端產(chǎn)品為主的。限購令對我們的幾個樓盤影響不同，從北京的幾個樓盤看，對高端的別墅樓盤影響會比較大，我們的高端別墅項(xiàng)目碧海方舟、長河玉墅都不同程度受到了影響。

　　受這些影響最小的就是長沙項(xiàng)目，原因在于長沙市的限購令具體政策和北京不一樣，只針對90平方米以下的房子進(jìn)行限購，并且只針對市內(nèi)的區(qū)域這些買家進(jìn)行限購，而我們這個樓盤沒有受到90和70那個政策的影響。第二個，我們這個90平方米以下的房占比非常低，首期盤占比大概26%。所以，我們從這個銷售上受這個限購令的影響比較小。

　　另外，從長沙的消費(fèi)需求來看，它也是房價收入比最低的一個城市，去年全國的房價收入比接近8%，北京的房價收入比是17.7%，長沙是5.7%。也就是說一戶普通家庭買一套普通房長沙市需要不到六年的時間，所以他是在正常的一個以自住和改善型需求為主體需求的一個城市，所以他受這個調(diào)控的影響會比較小。

　　至于房產(chǎn)稅，只是少數(shù)幾個城市試點(diǎn)，對市場也有影響，但是我個人認(rèn)為房產(chǎn)稅真正對于這個房地產(chǎn)市場的影響并沒有想象的那么大。因?yàn)閺默F(xiàn)在的試點(diǎn)城市來看，房產(chǎn)稅的稅率還是比較低的。而真正要調(diào)控的是漲價預(yù)期，就是針對增值那部分去調(diào)控，就是房產(chǎn)稅是就總量來征收。

　　就北京而言，房產(chǎn)稅從我們的估計來看，在短期內(nèi)出臺的可能性不大，但是北京在限購政策方面是下得很嚴(yán)，執(zhí)行得也很嚴(yán)。

　　現(xiàn)場提問：你們3月份的銷售，或者銷售價格有沒有受到限購令的影響，是否認(rèn)為今年中央會推出更嚴(yán)格的調(diào)控手段？

　　賀江川：對我們影響已經(jīng)在產(chǎn)生，最典型的就是溫泉鎮(zhèn)的北辰香麓項(xiàng)目。限購令出來以后，它的銷量還是有所下跌。而我們那兩個別墅二期還沒有開盤，所以沒有什么影響，長沙項(xiàng)目沒有影響。

　　現(xiàn)場提問：剛才提到你們會積極參與保障性住房建設(shè)，2011年全國要建1500套保障房。但是保障性住房的投資回報率是非常低的，大概只有一年存款率的3%左右。很多公司都不想虧損去投這一塊。公司為什么會積極參與這一塊？目前，政府在這方面會不會有補(bǔ)貼，或者說授予優(yōu)惠方面有怎么樣的幫助？

　　賀江川：保障房我們應(yīng)該理解為國家的一個長期政策，而且會加大力度進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。我們公司已經(jīng)做了一個保障房項(xiàng)目，就是常營的北辰福第。去年銷售額很大一塊也是來自這個項(xiàng)目。

　　保障房對開發(fā)商來講，最痛苦的是回報率太低。因?yàn)檫@個政策是限房價然后去競拍這個地價，倒拍地價，加上建設(shè)成本后會使利潤率很低。我們這個樓盤的毛利率是5%，再交掉有關(guān)稅費(fèi)后，住宅這一部分基本上不賺錢。我們這個樓盤還好，在西南角還有7萬平方米的商業(yè)，這部分在開盤以后還能取得一些銷售利潤。

　　大部分做保障房的開發(fā)商都是微利，弄得不好還要虧錢。所以，我們做保障房更多的是盡一些企業(yè)、特別是國有控股的上市公司的一些社會責(zé)任。

　　從這個未來的策略來看，公司可能還會有一定的比例去做保障房的開發(fā)，但是不會太多，因?yàn)樘嗟脑挓o法向股東提供足夠的回報。所以，簡單的說，就是不能不做，也不能多做。我們的主流產(chǎn)品還是商品房。

　　現(xiàn)場提問：你們今年對保障性住房預(yù)計的建設(shè)面積有多少？

　　賀江川：今年如果有的比較合適的、小塊的保障房項(xiàng)目，我們可能會考慮。但是從目前情況來看，更大的可能我們是針對二三線的商品房項(xiàng)目去擇機(jī)去拿地，保障房的項(xiàng)目就推動一些。

　　現(xiàn)場提問：2011年北辰的資本開支大概是多少？然后拿地部分又會占多少？第二，截止到現(xiàn)在，北辰手頭上的現(xiàn)金有多少？另外，今年的銷售額中有多少是在2011年結(jié)算？

　　賀江川：資本開支我們2010年是41個億，今年預(yù)計是47個億。去年這41個億，其中投資物業(yè)和商業(yè)物業(yè)占了4.7億，發(fā)展物業(yè)占了36.7億。今年預(yù)計這47億資本開支中，投資物業(yè)預(yù)計2.7億，發(fā)展物業(yè)是44.6億，這個是不算我們新拿地的情況。2012年大約還是46億左右的一個開支。我們公司在2010年底現(xiàn)金是20億。2010年已銷售還沒有入賬的面積就22萬平方米。

　　現(xiàn)場提問：公司報告里面說，"我們要積極調(diào)整三大業(yè)務(wù)的配置"，我想是不是我們對目前的發(fā)展物業(yè)、投資物業(yè)、商業(yè)物業(yè)的比例不是很滿意，那么目前我們這三個大概占到什么比例？我們理想的比例水平大概是什么樣的？

　　賀江川：我們?nèi)髽I(yè)務(wù)板塊的資本配置，原來曾經(jīng)有個說法叫"532"，現(xiàn)在實(shí)際情況的大概"是631"，也就是說，發(fā)展物業(yè)占60%，投資物業(yè)占30%，商業(yè)物業(yè)是占10%。未來我們大約也是維持在這樣一個比例。也就是開發(fā)占的還是大的，投資物業(yè)占的是中，商業(yè)是比較小的一塊。

　　現(xiàn)場提問：北辰作為內(nèi)地唯一一家A+H股的上市公司，應(yīng)該說在融資上比較優(yōu)勢，今年以來有很多公司已經(jīng)相繼在海外發(fā)債，我們有沒有這方面的考慮？

　　賀江川：關(guān)于融資的方面，應(yīng)該說我們作為A+H股，融資通道比較暢通的。但是，從現(xiàn)實(shí)的情況看，現(xiàn)在在資本市場融資的條件不是很具備。簡單地說，就是證監(jiān)會目前已經(jīng)停止了所有地產(chǎn)商的一個資本市場融資，現(xiàn)在已經(jīng)不批這樣的，無論是發(fā)股還是發(fā)債，都已經(jīng)暫時停止了，什么時候開得看國家宏觀經(jīng)濟(jì)的計劃。

　　另外，發(fā)債方面，我們已經(jīng)接近凈資產(chǎn)40%，目前也沒有這方面的想法。所以，公司目前在資本市場的融資沒有新的計劃。

　　那么，將來在開發(fā)業(yè)務(wù)和經(jīng)營業(yè)務(wù)的需要的資金我們主要是靠這個。在開發(fā)建設(shè)方面靠開發(fā)貸款，拿地上靠我們自有資金。然后，我們其他幾個項(xiàng)目通過銷售的現(xiàn)金回款，能夠保證我們這個現(xiàn)金流。

　　同時，我們也在積極研究一些新的融資途徑，比如說地產(chǎn)基金這一類，以及新的一些合作方式，爭取做一些聯(lián)合或者是合作，增加拿地的機(jī)會。

　　現(xiàn)場提問：除了北辰三角洲項(xiàng)目以外，公司項(xiàng)目都在北京，有沒有走到其他城市的想法？

　　賀江川：關(guān)于公司的區(qū)域問題，目前公司土地儲備為主要在長沙、北京兩地，我們其實(shí)是有計劃在其他二三線，甚至是三四線城市拓展，公司也組成了當(dāng)?shù)氐陌嘧迂?fù)責(zé)這一塊的工作。

　　從我們的戰(zhàn)略策略來講，根據(jù)現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)政策的走勢，在地域上，可能我們在二三線或三四線城市的關(guān)注會更大。但是，北京的根據(jù)地我們也不會放棄。

　　現(xiàn)場提問：去年毛利率下降了不少，在2011年市場還有調(diào)控，還要發(fā)展保障房，你怎么看去年的毛利率呢？還有就是您有說準(zhǔn)備在二三線城市拓展，有沒有什么具體的計劃？現(xiàn)在有沒有時間表，多長時間開始發(fā)展？

　　賀江川：去年的總體毛利率比前年低不少，但不是所有的樓盤都低。去年低主要是由于北辰福第這個保障房項(xiàng)目，這個保障房毛利率是5%。所以，它整個從面積上占去年的銷售面積的66%，從這個收入上來看，占到去年整個收入的40%。

　　由于去年保障房這個比例比較大，所以拉低了毛利率。去年總的毛利率是27.6%，前年是46.7%。但是其他的項(xiàng)目我們的毛利率是不低的，我們其他項(xiàng)目都是在40%、50%這樣一個水平。

　　但是，在未來的發(fā)展當(dāng)中，我們應(yīng)該會在這個比例上控制好，并且在這個開發(fā)周期上有一些更好的控制，使整個公司的發(fā)展實(shí)現(xiàn)比較穩(wěn)定的增長，整個保障房的比例會控制在比較低的一個范圍。

　　至于在其他二三線城市的發(fā)展，具體的城市目前可能還沒有定，因?yàn)殛P(guān)注的城市相對比較多，主要關(guān)注的一個指標(biāo)就是，它的房價收入比和未來的增長潛力如何，就是是不是像我們當(dāng)時拿長沙這塊地一樣，屬于一個價值洼地。

　　整個公司的資本是46億到47億，在這之外可以用于拿地的現(xiàn)金是有限的，所以我們會慎重地來選擇一些目標(biāo)城市和目標(biāo)項(xiàng)目。

　　現(xiàn)場提問：剛才提到那個保障性住房雖然毛利率是5%，但旁邊還有其他的商業(yè)用地。我想知道中央叫你做這個保障性住房的同時是不是給你一點(diǎn)點(diǎn)的好處，或者說給你一點(diǎn)點(diǎn)的補(bǔ)貼？

　　賀江川：保障房項(xiàng)目我們這個樓盤有7萬平方米的商業(yè)，但不是所有的保障房項(xiàng)目都有。當(dāng)時在常營那個地方大約有五、六家公司在集中的一個地區(qū)各自拿了一個項(xiàng)目。不是說都給他一些商業(yè)來優(yōu)惠，而是我們盯的這個項(xiàng)目恰好有一個商業(yè)，其他的那幾個公司都沒有。

　　也就是說政府給保障性地塊的時候并不是配套給優(yōu)惠政策，或者給一些其他的商業(yè)面積等。當(dāng)時每家公司可能覺得毛利率能做到10%左右，但是做下來大部分公司沒有做到這個份，基本上就是打平。

　　因?yàn)橹虚g的這個建設(shè)時期，材料、人工都在漲價，這些成本的因素加在一起以后就基本上把預(yù)期吃掉了。所以，其他項(xiàng)目如果沒有商業(yè)的那些保障房項(xiàng)目基本上就不虧不賺了，我們這個項(xiàng)目由于有7萬平方米商業(yè)，所以我們還有一個能再賺一點(diǎn)錢的機(jī)會，所以這是偶然，不是補(bǔ)貼政策。

　　現(xiàn)場提問：剛才說在融資方面會考慮一些地產(chǎn)基金，中國海外現(xiàn)在與一些投資公司，或者跟一些類似的房地產(chǎn)公司一起搞一個地產(chǎn)基金，然后再去投資項(xiàng)目，不知道你所稱的地產(chǎn)基金是不是用類似的這種方式，還是用其他的什么方式？

　　賀江川：關(guān)于地產(chǎn)基金方面，我們目前跟一些同行在做一些研究、接觸和設(shè)計，具體的方式還沒有定。就是我們努力通過一些研究和工作，然后在這個多渠道融資方面再拿到一些好的一個方式，然后通過這個方式增加我們在拿地中間的實(shí)力。

　　現(xiàn)場提問：剛才賀總也說了，這個限購令會給新的樓市有影響，那你預(yù)期今年北京的價格，還有你們在北京樓盤的平均售價會不會受影響？第二個問題是，你們發(fā)展二三線城市的計劃，現(xiàn)在還在研究的階段，那今年會不會有一些具體的項(xiàng)目可以公開？

　　賀江川：限購令在北京出臺后，對市場影響確實(shí)還是很大的，特別是高端項(xiàng)目。對我們銷售壓力就體現(xiàn)在我剛才說的那幾個樓盤，別墅項(xiàng)目、2棟二期的別墅項(xiàng)目，還有溫泉鎮(zhèn)的北辰香麓。

　　但是，對開發(fā)商來講，降價的壓力沒有那么大，就是說限購令出來以后會不會為了快速回攏資金去盡快的降價銷售，在限購這個事上不大可能。

　　我們研究了一下，2010年的時候，各開發(fā)商銷售還不錯，開發(fā)商的現(xiàn)金相對還是可以的。所以，2011年降價的這種壓力在目前不是很大，但是整個資金鏈趨緊確實(shí)是今年的一個很大趨勢，具體來講就是對中小企業(yè)的影響會大一些。

　　關(guān)于二三線城市，我們實(shí)際上盯著若干的城市作為比較重點(diǎn)，我說有若干個小組分別的去看。當(dāng)然希望能夠拿到比較好的一個目標(biāo)項(xiàng)目，不排除跟別人合作的方式，也不排除我們自己獨(dú)立的方式。現(xiàn)在說具體城市和項(xiàng)目可能不太好說，但是我們是在進(jìn)行當(dāng)中。