未來五年我們爭取商業(yè)項目達(dá)到25%的比例。我們目標(biāo)主要就是說能夠增加租金收入，能夠抵御市場的風(fēng)險，市場的波動。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯李寧 3月24日，中駿置業(yè)在香港舉辦2010年度業(yè)績發(fā)布會，中駿置業(yè)董事局主席兼總裁黃朝陽、常務(wù)副總裁李維、董事會秘書李少波等高管出席了發(fā)布會。

　　據(jù)中駿置業(yè)高層在發(fā)布會上表示，2011年公司的可售面積是120萬平方米，按照去年公司項目均價8000~9000元來算，公司可實現(xiàn)銷售的有100億，公司今年的銷售目標(biāo)最低是50億元。

　　中駿置業(yè)高層指出，今年公司1~2月已實現(xiàn)10.24億的銷售，截至昨日，公司又完成4個多億的銷售。

　　中駿置業(yè)董事胡主席兼總裁黃朝陽發(fā)布會上表示，公司今后將加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)的力度，公司在北京的世界城項目出租率已經(jīng)超過90%，此外，公司還在泉州、遼寧鞍山有3個商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　中駿置業(yè)的計劃是，未來三到五年，商業(yè)地產(chǎn)對公司利潤貢獻(xiàn)率為25%。其中，不僅包括租金收入，也包括商業(yè)出售。目前，租金收入的利潤貢獻(xiàn)率尚不足5%。

　　黃朝陽表示，中駿置業(yè)將繼續(xù)堅持實施立足海西、拓展環(huán)渤海、關(guān)注珠三角的全國性發(fā)展戰(zhàn)略，走高品質(zhì)路線以及充?，F(xiàn)金流的支持，來進(jìn)一步提升效率。

　　以下是業(yè)績發(fā)布會問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：聽到公司說收購了2個項目，能不能透露一下在哪個地方，打算是做住宅還是商業(yè)地產(chǎn)？公布土地儲備已經(jīng)很多了，今年有沒有收購其他物業(yè)？總共收購多少？住宅和商業(yè)大概在什么比例才達(dá)到公司的要求？公司在海西經(jīng)濟(jì)圈有沒有大的規(guī)劃？

　　李維：我們擬協(xié)議收購的2個項目，實際上是我們跟政府已經(jīng)簽訂的協(xié)議。其中一個是在泉州，另外一個在深圳，我們還沒有最終和政府簽訂土地出讓合同。

　　目前我們的土地儲備是840萬平方米，足夠公司未來4到5年的發(fā)展。所以，我們現(xiàn)在沒有立刻增加土地儲備的沖動。

　　我們現(xiàn)在手上有非常充裕的現(xiàn)金流，目前的資產(chǎn)凈負(fù)債率只有25%多一點(diǎn)點(diǎn)。所以，我們會在合適的時間，在合適的地點(diǎn)去拿一些對我們未來發(fā)展很好的合適的地塊，這個是我們今年整個土地儲備的一個大的思路，是這樣的。

　　剛才講到商業(yè)地產(chǎn)的比重，其實我們對商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展應(yīng)該來說是下了很多的工夫。剛才我們介紹我們已經(jīng)有3個城市綜合體項目，像我們在北京世界城底下的這個商業(yè)招租情況也非常良好，我們現(xiàn)在世界城底下的商場算是我們第一個城市綜合體，底下的商業(yè)招租已經(jīng)超過90%，也給公司帶來一個很好的收益。

　　然后，我們在泉州的財富中心，然后泉州的黃金海岸，還有這個鞍山的項目都是我們現(xiàn)在城市綜合體項目。至于說這個比重，我們做了一些研究，我們希望在未來的三到五年比重能夠逐漸增加，未來利潤貢獻(xiàn)度，爭取五年能夠達(dá)到25%，這是我們的一個目標(biāo)，我們會按照這個目標(biāo)去邁進(jìn)。

　　另外一個就是公司黃總親自掛帥，我們把公司的一些優(yōu)秀的人才都給挑選出來組成我們的商業(yè)地產(chǎn)的管理團(tuán)隊，目前也在緊鑼密鼓的對我們的商業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展進(jìn)行一個推動。最后一個問題就是海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)了，我想我們是在這個地方生根然后發(fā)展，未來也會長期立足這個地方。

　　我們在海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)是精耕細(xì)做的操作，我們在泉州市我們就有一個大型的一級土地開發(fā)項目，就是海峽科技生態(tài)城，或者叫海峽生態(tài)城，這個項目也在推進(jìn)中，未來也會成為吸引臺灣高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中國大陸的一個橋頭堡，也會成為一個非常高尚的生態(tài)型新的一個城區(qū)，我想大概就是這樣。

　　黃朝陽：這個項目總的面積是10平方公里，約942萬平方米。

　　現(xiàn)場提問：你們今年的凈利潤是多少？還有就是看到你們負(fù)債率已經(jīng)下降了很多，可是你們現(xiàn)在手頭上的現(xiàn)金才15億左右，有沒有再融資的考慮？

　　如果融資的話，你們的負(fù)債率會維持到什么水平，因為25%其實比你們同行都比較低的水平，有沒有把那個負(fù)債率提高一點(diǎn)點(diǎn)的計劃呢？

　　還有一個就是你們剛才說今年銷售的主要也是在泉州，廈門，都是一些中高端的項目。那調(diào)控會不會對你們今年的銷售有影響？

　　李維：我們今年的目標(biāo)銷售是這樣子，包括去年已經(jīng)開盤還沒有售完的一小部分的面積，加上今年可以開盤的面積總共有120萬平方米左右。

　　我們目前的銷售均價，就平均下來的均價大概在8千到9千之間，我們這樣算一下大概就是100億，我可銷的是100億的金額。我想賣掉50%肯定是沒有問題，所以我們今年最低的銷售目標(biāo)我們是定在50億。

　　我們也會根據(jù)宏觀調(diào)控的變化適度的去調(diào)整我們的目標(biāo)，如果市場較好的話我肯定就賣得多一些，但是如果市場不好的話就會進(jìn)行適時的調(diào)整。我們的策略就是這樣，我們一定是用品質(zhì)來立足，就是我的品質(zhì)一定要比別人好。

　　我們?nèi)莸捻椖勘戎苓叺臉潜P有20%到30%的溢價，市場不好的時候我們賣得要比別人快一些，其實我們3月份開了兩個盤，截止到昨天，我們的銷售昨天大概15個億左右，就我們1、2月份我們有10.24個億的銷售收入，到昨天，因為3月份還沒有完，我們到昨天大概也將近4個億。

　　跟去年同期來比的話應(yīng)該都有200%的增長，速度是非常好的。就是說在市場不好的時候，因為我的品質(zhì)，我的性價比高，再加上限購令他買房子更要斟酌了，他一定要買好一點(diǎn)的房子，我就會賣得比別人更快一些，這個是我們的一個目標(biāo)銷售額，還有我們的策略。

　　在負(fù)債率和未來再融資方面的考慮，上市以后我們負(fù)債率一直保持在比較健康的狀況。今年發(fā)債以后，我的整個凈負(fù)債率還是相比同業(yè)比較低的。

　　下一步我們有什么樣的一個融資的考慮，我想我們對這個未來的整個市場，我們還是保持一種謹(jǐn)慎和積極的一種態(tài)度。我們目前一個是國內(nèi)正常的項目開發(fā)貸款，這個我們肯定是會去做，另外一個我們也在尋求境外的銀行，銀團(tuán)的融資，我們也會積極的去推進(jìn)。

　　而且我們可能未來會找一些合作伙伴，比如說地產(chǎn)基金，信托融資等等，我想這些都是可以選擇的選項，我們都打好這方面的一些基礎(chǔ)。因為，現(xiàn)在手頭上的錢還比較多，我并不是那么著急，但是我想這些布局我們都會去先做好。

　　現(xiàn)場提問：可是現(xiàn)金并不是太好？

　　李維：我現(xiàn)在手上有40個億，因為我剛剛發(fā)債20個億，其實我手上還有40個億，我還有銷售收入不斷增加。

　　其實，這個金額是這樣的，一個是要看你手上有多少錢，另外一個看你還有多少未付的地價款。有的公司他說手上有多少錢，但是他未付的地價款可能比手上的現(xiàn)金還多，這才是困難。我手上有40億，但是我沒有一分錢未付的地價款，這個是跟其他公司完全不一樣的地方。

　　第三，剛才講到這個租金收入，我想我們未來商業(yè)地產(chǎn)的部分租金收入，我們希望達(dá)到25%，是希望說他的利潤貢獻(xiàn)度能夠達(dá)到25%，就是我商業(yè)地產(chǎn)的租金收入，我希望在未來的利潤貢獻(xiàn)中。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在是多少？

　　李維：現(xiàn)在大概不到5%，但是它的增長會很快。因為，比如說你一個項目幾十萬平方米的商業(yè)一出來它就會很快出來，我們會盡快的把這一塊提升去。

　　第一步，我想未來五年我們爭取達(dá)到25%的比例。我們目標(biāo)主要就是說能夠增加租金收入，能夠抵御市場的風(fēng)險，市場的波動。我想發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，一個就是說我們在住宅這方面的發(fā)展已經(jīng)比較成熟了，我未來的發(fā)展可以快速的復(fù)制，快速的擴(kuò)張。

　　另外一個住宅地產(chǎn)這一塊，在未來的兩三年給我們公司帶來的會是凈現(xiàn)金流入，我這部分就會去持有一些優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，是這樣的一個考慮。

　　第四個問題是關(guān)于調(diào)控對這個銷售的影響，我想大家也看到從去年10月份到今年1月份，不斷的一些新的調(diào)控政策出來，包括房產(chǎn)稅，包括限購令等等，我想影響肯定是有的。特別是，我個人認(rèn)為，這個限購令目前來講對于中國房地產(chǎn)市場的影響還是比較大的。

　　但是，我們要清醒的看到這個限購令出臺是有它的特殊的一個背景，我個人是覺得這個限購令是中國中央政府階段性大制度安排，就是在目前的情況下，應(yīng)該來說可以比較有效的控制房價的過快上漲。

　　但是，這個限購令出臺的同時，它控制了房價的同時也控制了地價，也起到了抑制地價的作用。對于像我們這種做高品質(zhì)的物業(yè)的開發(fā)商來講，其實是一個好事情。

　　第二個就是說我們目前的土地儲備當(dāng)中，只有大概3%是處于限購的區(qū)域，也就是說我們這些城市里面只有廈門和北京是限購，泉州，漳州沒有限購，然后臨汾，鞍山，盤山也沒有限購。

　　在2011年，我們可售的120萬平方米的面積里面，受到限購令直接影響的大概有15%左右，也就是我們廈門的兩個項目。

　　但是，從目前的銷售情況來看，這兩個項目我們的推行還是比較順利的。就是說有15%受到影響，但是受到影響比同業(yè)我覺得要少一些，因為我們的品質(zhì)比別人好，我們整個推盤節(jié)奏，推盤策略也都比較好。

　　所以，我相信接下去的3到6個月可能會有一些中小開發(fā)商壓力會很大。但是，我覺得我們目前是以一個很健康的體魄在應(yīng)對這個調(diào)控，我覺得我們會做得比同業(yè)更好一些。

　　現(xiàn)場提問：今年的預(yù)算買地資金是多少？

　　李少波：今年預(yù)算的資金大概是25個億，我們未付的土地款是零，所以這25億都會全部用在這個新購的土地。

　　現(xiàn)場提問：那今年要還的一些貸款呢？

　　李少波：我們整個27億的貸款，里面有8成是兩到五年，只有6億2千多萬是在一年以內(nèi)，而且這一年以內(nèi)也大概有一半左右是可以延期的。

　　所以，其實整個我們要還的資金是很少的。我再補(bǔ)充一下你剛才所說的這個商業(yè)和住宅這個比例，其實我們所說的這個凈利潤的貢獻(xiàn)是包括租金收入和出售商業(yè)物業(yè)所帶來的利潤。

　　現(xiàn)場提問：公司在北京方面的發(fā)展會不會有什么改變？北京調(diào)控的力度比較大，有沒有其他城市你們是有一個目標(biāo)去拓展的？

　　黃朝陽：以北京為中心的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈是我們未來發(fā)展的一個重要區(qū)域。從現(xiàn)在來看，我們整個戰(zhàn)略類型大部分在海邊，因為我們在北京現(xiàn)在有一個在建的項目，下一步可能在北京我們更多推動一些商業(yè)地產(chǎn)。

　　我們現(xiàn)在在山西，在河北，包括在未來的天津，包括遼寧，就遼東半島、山東我們還是會繼續(xù)拓展一些項目。因為，在這個區(qū)域里面，我們也做過一些項目，像北京世界城，我們有良好的一個團(tuán)隊基礎(chǔ)，包括有一些品牌的影響力，所以這個區(qū)域我們的發(fā)展戰(zhàn)略還是沒有改變。

　　媒體提問：李總剛才說的那個基金現(xiàn)在進(jìn)度是怎么樣，？

　　李維：房地產(chǎn)基金是這樣的，一個是有一些知名地產(chǎn)基金，我現(xiàn)在不方便透露。從基金的層面上。我想我們公司是這樣考慮。一個就是說跟知名的地產(chǎn)基金合作，因為他們也來找我們，我們也希望能夠有機(jī)會跟他們合作，因為互相可以在業(yè)內(nèi)交流等等會共同提升，我覺得是一個很好的方式。

　　這是一個方面，就是可能我們共同去拿一個項目，然后我們一起來合作，然后把它做好，比如說境外的一些知名的地產(chǎn)基金。

　　另外一個，我們也考慮，比如說我們在境內(nèi)自己籌措一些項目的私募基金這樣的模式。我想這兩個方面，一個是跟外面的基金合作，一個是可能我們在境內(nèi)自己籌措一個基金，我想這兩個方面我們都會去探討，都會去嘗試。

　　跟境外的基金合作，我想有好幾家基金我們已經(jīng)都建立了比較好的合作關(guān)系，下一步應(yīng)該來說就是落實這個項目，這個要具體看大家一起看好哪個項目，一起去拿。

　　現(xiàn)場提問：今年有打算去做保障房建設(shè)的計劃嗎？

　　李維：保障房從公司目前的規(guī)劃來講，我們沒有去參與保障房建設(shè)的規(guī)劃，也就沒有這個計劃。保障房應(yīng)該是要一些建筑公司會進(jìn)入這個保障房會比較多一點(diǎn)，比如說中建一些公司，他本來就是搞建筑的，他肯定能夠做保障性住房比城區(qū)做建筑的力量還要高。我相信一般房地產(chǎn)商是比較少進(jìn)入這個領(lǐng)域。

　　現(xiàn)場提問：你們現(xiàn)在買的那些地有沒有這種地，有一個比例一定要建這個？

　　黃朝陽：目前沒有。其實這種做法短期內(nèi)是有一定效果，長期還是應(yīng)該要，就是保障性住房要集中建設(shè)，不應(yīng)該是搭在一起的。但是，因為像這個供需的問題，政府可能在短期內(nèi)趕快解決一些問題，長遠(yuǎn)的還是要集中建設(shè)，像香港這種公租屋這種模式可能會更合適一些。