“我相信宏觀調(diào)控顯現(xiàn)出的效果會在未來一段時間內(nèi)反復(fù)，對行業(yè)、對開發(fā)商的品牌及他的操作能力、執(zhí)行能力是一個重大的考驗。”

　　觀點網(wǎng) 曹萍 2010年，龍湖超額完成了全年248億的目標(biāo)，全年合同銷售333.2億元，同比增長81.5%，同時毛利率也上升至33.9%。在昨日龍湖在香港舉行的業(yè)績發(fā)布會上，龍湖提出了今年400億的新目標(biāo)。

　　為此，龍湖將今年計劃竣工的面積提升了20%，達(dá)到281萬平方米，其中上半年計劃竣工面積83萬平方米，下半年計劃竣工198萬平方米，全年的可推售貨量將達(dá)到600到650億元左右。新推16新盤，其中包括去年剛剛拿下的煙臺養(yǎng)馬島和云南玉溪旅游度假項目。

　　"今年我們?nèi)匀幌Ｍ３咒N售規(guī)模的適度增長，大概增長的比例在20%到30%左右”，龍湖管理層在業(yè)績發(fā)布會上透露。

　　昨日，龍湖集團董事長兼首席執(zhí)行官吳亞軍、常務(wù)副總裁邵明曉、首席財務(wù)官韋華寧等龍湖管理層列席了年度業(yè)績發(fā)布會，就媒體提出的銷售策略、融資渠道、參建保障房等問題作出解答。

　　以下為業(yè)績會現(xiàn)場的問答實錄：

　　媒體提問：請問今年在入賬的面積里面，會不會有和去年一樣包括保障性住房。因為去年就是因為這個問題龍湖的ASP(平均售價)低了一點。另外，在公司戰(zhàn)略組合方面，其實明后年是還款的高峰期，現(xiàn)在有沒有融資方面的打算？第三，到現(xiàn)在合約的銷售情況怎么樣？

　　韋華寧：第一個問題，在2010年結(jié)算的項目中，我們的確有一個保障房的項目叫大方居。這個項目絕大部分在2010年已經(jīng)完成竣工交付了，2011年目前在我們的結(jié)算管道中，這個保障性住房是沒有的。但是，我們在未來也會陸續(xù)地伺機參加一些保障房建設(shè)的項目。

　　第二個，講到我們債務(wù)的還款，實際上可以看到我們在整個債務(wù)的結(jié)構(gòu)上，從今年開始，明年、后年陸陸續(xù)續(xù)都會進入一些還款期，但是還款的金額不會太大，我們目前只有15%的總債務(wù)是以外幣結(jié)算的債務(wù)。

　　目前對于境外債務(wù)的還款，我們沒有非常剛性或急迫的壓力和需求，我們完全可以通過正常的內(nèi)部分紅，進行正常的融資活動，這個可以保障我們的資金需求。

　　第三個，截止到2月底我們整個銷售金額是73.2億，與去年相比，同比增長200%，這也是我們集團歷史上銷售非常好的一個開局。

　　媒體提問：在宏觀調(diào)控方面，尤其是北京的限購令，還有重慶的房產(chǎn)稅，從去年看對集團的影響不大，您估計2011年對你們影響大概是怎么樣的？第二，剛才提到ASP或者毛利的提高是集團的目標(biāo)，那ASP和毛利的水平大概在什么位置才是比較滿意的水平呢？

　　吳亞軍：對于宏觀調(diào)控有兩個重要的政策；第一個是重慶和上海的房產(chǎn)稅，第二個是在春節(jié)前后開展的限購活動，這兩個其實都分別產(chǎn)生了一定的影響。

　　重慶的房產(chǎn)稅因為稅率和收稅的程度可能比市場上預(yù)期得要輕一點，所以反響已經(jīng)過去了，已經(jīng)沒有了。但未來深遠(yuǎn)的影響或者以后的效果還有待觀察。

　　第二個是關(guān)于今年的限購政策，這個限購政策確實是對市場造成了很大的沖擊。我們監(jiān)測到的數(shù)據(jù)，全行業(yè)基本上在不同的城市是不一樣的，但是有一些城市下跌了五成，雖然有下跌，但龍湖因為有品牌的優(yōu)勢和產(chǎn)品運營的模式，以及銷售團隊的能力優(yōu)勢，所以目前我們是優(yōu)于行業(yè)的表現(xiàn)。

　　我相信宏觀調(diào)控顯現(xiàn)出的效果會在未來一段時間內(nèi)反復(fù)，對行業(yè)、對開發(fā)商的品牌及他的操作能力、執(zhí)行能力是一個重大的考驗，還有財務(wù)安全的預(yù)料，可能會看到行業(yè)會產(chǎn)生比較大的變化。

　　有品牌的或者實力強的開發(fā)商，會籌到更多的錢去順利度過這個波動和難關(guān)。但是，有一些品牌不夠強大，產(chǎn)品也不夠出色的開發(fā)商可能會遭遇一些困境，這是我們預(yù)測的現(xiàn)象。

　　韋華寧：毛利率方面我們在一到兩年會保持平均每年一到兩個點的增長，這個是能夠確保的。因為，相對于西部來講，東部的這個回報資金會更加厚實一些。

　　另外，對于這個平均ASP的預(yù)期，我們預(yù)計可能未來的一段時間里整個集團的平均銷售單價大概在12000到13000左右。實際上這個數(shù)字在每一年隨著銷售產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不同都會有一些波動和變化。

　　媒體提問：今年以來中駿置業(yè)、恒大、碧桂園等相繼在海外發(fā)債。與此同時，今年的貨幣政策也是逐漸趨緊，下公司今年有沒有發(fā)債計劃？如果有的話，規(guī)模大概是多少？如果沒有的話。有沒有其他的融資方式考慮？

　　韋華寧：實際上我們都在留意和關(guān)注市場上我們的同業(yè)在發(fā)行高息債券。到去年年底，龍湖的現(xiàn)金是很充沛的，不缺錢，我們的負(fù)債率也很低。所以，我們其實并沒有任何很剛性的發(fā)債壓力。

　　但是，我們也在持續(xù)關(guān)注這個渠道，因為我們也留意到美聯(lián)儲的月息目前仍然是處在十多年來的低位，而且這個PBR所帶來的流動性充沛的影響目前還是存在的，所以我們也關(guān)注這些變化。

　　龍湖去年也做了一個“體檢”，標(biāo)普和穆迪核對公司目前的財務(wù)狀況和信用進行了評價，目前標(biāo)普公司的評比是BB+，穆迪公司的評比是Ba2，這是目前在整個行業(yè)內(nèi)除了國企之外最高的信用評級。

　　媒體提問：北京這段時間的限購政策，包括一些調(diào)控政策應(yīng)該說比其他城市更嚴(yán)厲。在公司財報中看到，龍湖在北京的銷售份額中占了非常大的比例，北京龍湖的銷售額或者是銷售策略是怎么樣的？

　　邵明曉：簡單回顧一下去年，其實去年4月份北京出臺了非常嚴(yán)厲的限購政策。我們當(dāng)時2010年設(shè)定的目標(biāo)是70多億，但是因為我們抓住3月15號到4月10號的這個寬松期，以及在10月份以后加推了一些房源，所以我們?nèi)陮崿F(xiàn)了100億的銷售額。

　　在今年來講，限購令對整個市場的影響還是較大的。但截止到2月份，不算長楹天街，我們北京也完成了25億的銷售。所以，我們現(xiàn)在預(yù)計，北京應(yīng)該是在80億這樣一個目標(biāo)。

　　在整體策略上，北京這個城市有一個特點，寬松期一旦到來的時候非常短暫。所以，對一線城市市場的把握、節(jié)奏的把握，實際上是很考驗管理團隊的能力的。但是，龍湖公司經(jīng)過這么多年的摔打，也有成功，也經(jīng)歷過一些挫折，在這方面也練就了一些能力，所以在市場上會有不錯的表現(xiàn)。

　　媒體提問：2011年龍湖北京銷售還是比較大的一部分，但諸如遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等企業(yè)已經(jīng)開始進入到受調(diào)控較弱的三四線城市發(fā)展。龍湖未來有沒有這樣一個方向？抑或未來幾年繼續(xù)以北京、重慶一些城市為主？

　　吳亞軍：北京今年的目標(biāo)是80億，去年北京的目標(biāo)是70億，但是北京實際多完成了30億。就是因為我們預(yù)測到今年的市場會有一些波動，所以要求北京在去年超賣30億，那就是說，北京的貨值在去年就已經(jīng)大賣。

　　而且，在1、2月份北京也是賣了25億，所以這個計劃速度我們認(rèn)為是可行的。北京沒有什么太多的存量，所以這也是北京公司奠定了一個比較好的狀態(tài)。

　　在實際布局上，龍湖從西部到東部這是一個方面，同時我們在東部的中心城市之外也向東部的其他二三線城市拓展，這是龍湖區(qū)域聚焦的一個重要部分。也就是說我們圍繞北京以及環(huán)渤海地區(qū)，圍繞上海以及長三角地區(qū)的布局已經(jīng)實現(xiàn)了。

　　今年我們還會在13個城市有銷售，項目數(shù)量也會大規(guī)模增長，業(yè)態(tài)也更加鞏固。過去大家知道我們以中端、高端的住宅為主，現(xiàn)在我們還增加了一些商業(yè)的銷售，增加了一些旅游地產(chǎn)，甚至養(yǎng)老地產(chǎn)的銷售。比如說我們煙臺的項目。

　　邵明曉：其實，一線城市永遠(yuǎn)是我們堅守的重地。但是，像北京我們總的存量每年的波動都比較大，比較高端的時期會在2千多一點，可能有一些年份會下降到20%~30%這樣的調(diào)整。

　　但是，在北京這樣的城市，我們的目標(biāo)是保持前三這樣一個相對領(lǐng)先的地位。另外，可以看到我們還在不斷去延展我們整個業(yè)務(wù)層面，比如說煙臺項目。

　　為什么到煙臺做呢？因為我們發(fā)現(xiàn)，這個城市的GDP在去年也達(dá)到了4300個億，人均GDP達(dá)到9千多美元，總?cè)丝?00多萬，市區(qū)人口180多萬。但是，從它的房價各方面的估值來講，相對于周邊的比如說青島來講，應(yīng)該還有比較大的空間，所以，我們在煙臺的投資規(guī)模比較大。

　　而我們煙臺的項目是在傳統(tǒng)的一個非常著名的養(yǎng)馬島對面的一線海景。煙臺這個城市盛產(chǎn)紅酒、黃金，還有蘋果，是一個非常美麗的城市。它又處于寒溫帶，所以適合多種客戶的需求。加上龍湖的產(chǎn)品現(xiàn)在非常強，在那個項目當(dāng)中會匹配一些我們傳統(tǒng)的必備的產(chǎn)品，還有一些度假類的產(chǎn)品，還有一些部分投資類的產(chǎn)品，甚至還有一些持有的物業(yè)。

　　這個項目在今年下半年我們就會推向市場，所以從現(xiàn)在來看，這個項目我們基本完成了產(chǎn)品的定位和規(guī)劃，一切進展都比較順利，相信將來也會成為一個亮點。

　　媒體提問：龍湖今年買地的計劃怎么樣？因為去年好像買得不是太多，今年有沒有一些新的城市會進入？

　　吳亞軍：關(guān)于我們未來拿地的策略，我們現(xiàn)在的土地儲備是3100萬平方米，而且業(yè)態(tài)也比較完整，所以結(jié)構(gòu)我們比較滿意，地域?qū)挾纫脖容^滿意。那么，從未來看到我們沒有增加土地儲備的壓力。

　　但是，大家也可以看到，除了一些現(xiàn)金，我們的銷售在行業(yè)大幅下滑的時候還是穩(wěn)坐的，下滑的比別人小一些?，F(xiàn)金充沛時，我們會去尋找一些好的投資機會，去增持項目，但是我們不一定要去買什么或者一定要在哪里買，一定要買什么地，一定要以一個什么價格買，都沒有這樣一個強制的壓力。

　　媒體提問：龍湖的貸款利率是5.6%，比你們同行較低。那么，在今年這個調(diào)控之下，現(xiàn)在開發(fā)貸款是不是變得從緊了？而且，利率的成本有增加，會增加多少？

　　張艷：在銀行貸款方面，因為龍湖一直跟國內(nèi)銀行保持一個非常良好的合作伙伴關(guān)系，即使在2008年市場最壞的時候，我們也沒有一筆貸款是逾期的，所以我們在銀行獲得了很好的信用基礎(chǔ)。

　　確實，去年我們很多貸款從國內(nèi)銀行借到公司基本的利率是下滑的，這也是為什么我們?nèi)ツ曩Y金特別充沛的一個原因。而且，我們也是農(nóng)行、建行和工行的重要客戶。在市場即使是最嚴(yán)酷的時候，對龍湖來講，反倒是行業(yè)里的一個優(yōu)勢，因為我們在融資成本上是有一定的優(yōu)勢基礎(chǔ)的。

　　但是，我們確實感覺到今年是比去年要嚴(yán)格，主要的原因也是目前人民銀行和銀監(jiān)會都在同時管商業(yè)銀行，而且存款準(zhǔn)備金率是提到歷史新高，所以國內(nèi)銀行本身的壓力非常大。

　　在這種情況下，龍湖要繼續(xù)保持合理的融資成本，積極拓展海外融資渠道。實際上，去年我們已經(jīng)成功地拓展了一筆香港的銀行貸款，當(dāng)時這個利率也只有2.85%，我們做了四年的利率調(diào)齊以后實際成本是4.33。

　　上周我們剛剛籌到一筆類似的這種貸款，價格也非常合理，仍然是四年期，沒有任何的抵押或者是質(zhì)押，也是有四間銀行參與，總額差不多是2.5億美元。這可以合理地拉低我們整個集團的平均融資成本，所以我們今年還是有信心繼續(xù)保持非常具有競爭力的融資成本。

　　媒體提問：利率上升，融資成本會不會上升？會上升多少？

　　張艷：毫無疑問會上升。上升多少這就要看央行基準(zhǔn)利率的水平了，因為實際上去年三年期的基準(zhǔn)利率差不多是5.5%，就是上半年的時候，目前已經(jīng)上升到了6.1%了。所以，國內(nèi)銀行的貸款可能會隨之有所波動。

　　但是，比較好的就是一方面我們跟銀行簽的貸款合同調(diào)息的大部分是在一年，所以滿一年之后他才可以調(diào)息，不是說可以互動的，所以從一定程度上可以減緩利息上調(diào)的比例。我們估計今年平均的基準(zhǔn)利率會上升會到6.5%左右。

　　媒體提問：關(guān)于兩限房你們?nèi)ツ曜隽?000套，在業(yè)績報告里面好像寫在公共事業(yè)這一塊，你們這個開發(fā)的模式是怎么樣的？你們的利潤、毛利、凈利，或者是虧損究竟是什么數(shù)字？

　　吳亞軍：在歷史上，可能到現(xiàn)在為止，除了大方居這個大家已經(jīng)看到的項目外，龍湖其實現(xiàn)在在建和建城的保障性住房已經(jīng)大概有8千套左右。所以，除了交的6千套以外，我們還有大概2千套在建，這是就是剛才邵總強調(diào)的政府要求配建這一塊。

　　那么，大方居我們?yōu)槭裁窗阉f成是公益，是因為這個項目我們是不賺錢的，而且是虧本的，2008年的時候把這一塊記在了虧損作廢的，所以在上市之前我們就把它寫成虧損作廢。

　　從未來來講，我們還是會持續(xù)關(guān)注保障房，我們也在關(guān)注它的政策，但是我們不想再去損害股東的利益，因為我們是上市公司，我們也期待它的政策確保這一部分有一些微利。