對(duì)于杭州濱江75號(hào)、76號(hào)地塊項(xiàng)目，中海和世茂合作模式是雙方同等占有項(xiàng)目50%的相同股份。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯周茉 三年前，中海與世茂在杭州低調(diào)拿下的濱江75號(hào)與76號(hào)地王項(xiàng)目，今年終于即將揭開(kāi)神秘面紗。

　　這是曾經(jīng)被稱為最大冷門的一次拿地，拍出的兩幅地塊均位于杭州濱江區(qū)一線江景位置，但是成交樓面價(jià)卻僅僅為5000多元/平米，開(kāi)發(fā)規(guī)模逾達(dá)90萬(wàn)平米，成為杭州土地市場(chǎng)的經(jīng)典抄底案例。

　　三年地王

　　3月16日，中海杭州有限公司董事兼設(shè)計(jì)總監(jiān)李劍在網(wǎng)上發(fā)布會(huì)中表示，中海與世茂合作的杭州濱江75、76號(hào)地塊，目前正在做前期工作。

　　“目前，這兩個(gè)項(xiàng)目的周圍已經(jīng)有圍墻建起，圍墻內(nèi)雜草叢生，但是據(jù)說(shuō)該塊地已經(jīng)拿到動(dòng)工許可證，今年內(nèi)一定會(huì)開(kāi)始動(dòng)工”杭州業(yè)內(nèi)人士透露。

　　實(shí)際上，對(duì)于中海而言，在三年前剛進(jìn)入杭州市場(chǎng)初期，其最先看好的地塊并非為濱江區(qū)75、76號(hào)地塊，而是城西三墩的大宗土地，只是在后來(lái)的公開(kāi)競(jìng)買市場(chǎng)上，中天集團(tuán)的突然出現(xiàn)，使得中海僅僅拿下中海·金溪園與中海·紫藤苑這兩宗規(guī)模相對(duì)較小的土地。

　　而由于中海沒(méi)有拿下原先預(yù)計(jì)規(guī)模的土地，原本計(jì)劃投資在杭州市場(chǎng)的資金，也因此獲得了更多的發(fā)揮空間。

　　“在07年底和08年初，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一片低迷,杭州的土地市場(chǎng)亦是日漸趨冷；這個(gè)階段可以說(shuō)是杭州地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的分水嶺，房產(chǎn)交易量大幅下滑；而07年底萬(wàn)科杭州的大幅降價(jià)更是給了杭州樓市不小的震撼”，杭州業(yè)內(nèi)人士表示。

　　在這樣的市況下，2008年1月，濱江區(qū)75號(hào)、76號(hào)地塊進(jìn)入公開(kāi)市場(chǎng)掛牌，而據(jù)當(dāng)時(shí)媒體報(bào)道，參與競(jìng)拍的開(kāi)發(fā)商少之又少，最終中海與世茂在沒(méi)有任何競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況下，一起拿下了濱江區(qū)75號(hào)與76號(hào)地塊。其樓面價(jià)分別是5046元/平方米和5630元/平方米，總成交價(jià)格為307015萬(wàn)元。

　　其中，濱江區(qū)76號(hào)地塊，總土地面積92615平方米，位于錢塘江大橋與復(fù)興大橋之間，東至信誠(chéng)路，南至濱盛路，西至規(guī)劃道路，北至聞濤路綠化帶。共由兩塊地組成，其中A地塊土地面積24760平方米；B地塊土地面積67855平方米，其中包括4700平方米的12班幼兒園用地和63155平方米的住宅用地。

　　按照規(guī)劃要求，A地塊土地性質(zhì)為商業(yè)用地，建1幢40層商務(wù)樓和5層裙房；B地塊土地性質(zhì)為住宅用地及幼兒園用地，建3幢48層高層住宅、4幢45層高層住宅及56幢3層低層住宅和一所配套幼兒園。

　　而濱江區(qū)75號(hào)地塊，總建筑面積約60萬(wàn)平方米，位于西興大橋與復(fù)興大橋之間的錢塘江南岸，四至為東至西興路，南至新開(kāi)建設(shè)河，西至江陵路，北至聞濤路，其中，住宅建設(shè)用地為14.73萬(wàn)平米，商業(yè)辦公用地為4.6萬(wàn)平米。

　　中海杭州總經(jīng)理韓春麟去年10月曾向媒體介紹稱，76號(hào)地塊現(xiàn)在由世茂來(lái)操盤，75號(hào)地塊將由中海來(lái)操盤。

　　對(duì)于75號(hào)地塊，韓春麟表示，希望75號(hào)項(xiàng)目建成一個(gè)”沒(méi)有缺憾的精裝江景大宅“，在建筑的建設(shè)上基本都將采用點(diǎn)式布局，使該項(xiàng)目在一線江景下更加通透。

　　“據(jù)說(shuō)這一江景大盤即將建設(shè)40多層占地約30萬(wàn)方的地標(biāo)性江景住宅，目前在濱江周邊這樣大體量的一線江景住宅還是比較少，預(yù)計(jì)其均價(jià)將沖出4萬(wàn)每平米”杭州業(yè)內(nèi)人士分析稱。

　　囤地質(zhì)疑

　　但是，中海與世茂合作拿下該兩幅土地長(zhǎng)達(dá)三年之后才宣布動(dòng)工還是引來(lái)了不少質(zhì)疑。

　　從項(xiàng)目周邊的配套觀察，75號(hào)地塊附近有濱江最大的樓盤彩虹城，還有現(xiàn)代印象廣場(chǎng)、海威國(guó)際、水印城等樓盤。區(qū)域內(nèi)教育資源豐富，有浙江中醫(yī)大、浙工大國(guó)際學(xué)院、杭二中、長(zhǎng)河中學(xué)等，此外，周邊還有阿里巴巴總部中心和網(wǎng)易研發(fā)中心。

　　76號(hào)地塊對(duì)岸就是綠城·藍(lán)色錢江與濱江·陽(yáng)光海岸，東面是奧體中心，南面是大型購(gòu)物中心，西面是濱江區(qū)行政中心，離地鐵站約四五百米。杭州業(yè)內(nèi)人士皆表示，在杭州市中心，這樣的土地幾乎已經(jīng)無(wú)從尋覓了。

　　照理，這兩幅處于如此優(yōu)越地理位置的地塊，沒(méi)有理由在拿地之后時(shí)隔近三年之久開(kāi)始動(dòng)工。

　　對(duì)于該疑問(wèn)，世茂集團(tuán)公共事務(wù)部相關(guān)發(fā)言人解釋:“該地塊從拿地至今受到多方關(guān)注,正因?yàn)槠涮厥庑?方案上報(bào)審批的流程較為繁復(fù),且因?yàn)槭呛推渌镜暮献黜?xiàng)目,所以在前期的準(zhǔn)備過(guò)程中雙方需要更多的時(shí)間進(jìn)行溝通交流。”

　　杭州業(yè)內(nèi)人士也向觀點(diǎn)新媒體透露稱，“事實(shí)上，這兩個(gè)地塊項(xiàng)目屬于被動(dòng)開(kāi)發(fā)延期，地塊開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)將規(guī)劃方案投交給政府相關(guān)部門，只是沒(méi)有經(jīng)過(guò)政府的審批通過(guò)，而后有經(jīng)過(guò)多番的修改和商議因此，項(xiàng)目的開(kāi)工建設(shè)期限一推再推。但今年終于準(zhǔn)備開(kāi)工也或許是因?yàn)?，若再不?dòng)工將受到杭州有關(guān)行政部門的處罰。”

　　正如中海副主席兼行政總裁郝建民在3月17日集團(tuán)2010年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)中所述：“中海和世茂合作的杭州濱江項(xiàng)目，其實(shí)都是綜合體項(xiàng)目，有酒店、寫(xiě)字樓、有高端住宅，所以前期的策劃和統(tǒng)籌是花費(fèi)了較長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)做策劃的，雖然表面上看比中海其他項(xiàng)目慢了一點(diǎn)，但綜合來(lái)看不是。”

　　此外，郝建民同時(shí)還首次公開(kāi)表示，對(duì)于杭州濱江項(xiàng)目，中海和世茂合作模式是雙方各占有項(xiàng)目50%相同的股份。

　　而對(duì)于當(dāng)年中海和世茂的合作拿地，杭州業(yè)內(nèi)則普遍分析認(rèn)為：“更多的是因?yàn)楫?dāng)時(shí)杭州房產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條，濱江75號(hào)和76號(hào)合計(jì)90萬(wàn)平米是大體量地塊，不論是對(duì)于中海或者世茂，當(dāng)時(shí)都有不小的挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)，兩者的合作開(kāi)發(fā)考慮的應(yīng)該是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)”。