　　根據(jù)3月21日招商公布的2010年銷售業(yè)績，2010年招商地產(chǎn)實現(xiàn)房地產(chǎn)簽約銷售金額146.25億元。而同期，萬科已躍身為千億房企，保利也踏入五百億俱樂部，就連過去與招商十分接近的金地，2010年也實現(xiàn)283億元的銷售，相當于兩個招商。

　　“集團嫌(招商地產(chǎn))發(fā)展太慢了。”招商高管指出。招商局的理想是，把地產(chǎn)、金融、港口做成集團三足鼎立的產(chǎn)品。為了讓招商地產(chǎn)迅速發(fā)展起來，做大商業(yè)地產(chǎn)就是其中一步。

　　招商地產(chǎn)總經(jīng)理賀建亞指出，未來中國將迎來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的黃金時期，這是由世界經(jīng)濟規(guī)律決定的，并非因為現(xiàn)階段住宅業(yè)受到嚴格控制才去做商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在那么多開發(fā)商選擇在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面進行一些嘗試和突破，其實也是英雄所見略同，也是大勢所趨、規(guī)律使然。

　　商業(yè)加持

　　林少斌表示，招商未來會更加關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，而近期分拆商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，希望未來能加大商業(yè)地產(chǎn)的投資比重。

　　“現(xiàn)在拿地其實大量的項目是住宅跟商業(yè)捆綁在一起，只做住宅不做商業(yè)是不可能的，所以我們應(yīng)該具備商業(yè)方面的能力，拿地時也會兩者并動，我相信，商業(yè)的分量會隨著發(fā)展可能會越來越大。”

　　據(jù)了解，目前招商地產(chǎn)在深圳持有的商業(yè)地產(chǎn)項目大約在100萬平方米左右，外地項目已經(jīng)獲得的土地正在建設(shè)的大致100萬平方米，加起來的建面約200萬平方米。

　　而早前招商局透露，將投資600億元打造深圳新蛇口，這為招商商業(yè)地產(chǎn)的擴大發(fā)展增加了無限的想象空間。

　　林少斌透露，大股東招商局在海上世界擁有約80萬平米的土地面積，地價加上造價成本大約是1萬多到2萬每平米，由于商業(yè)比較多按2萬平米的成本計算，80萬平米的投資就160個億。

　　此外，招商局在太子灣有130萬平米的建筑面積，此外，在前海也有350萬平米的占地面積，按容積率2來計算，是700萬的投資，所以整個體量非常大。

　　“其他幾塊分給誰、分多少，我這里不敢亂講，地產(chǎn)的600億里面，我們認為自己作為集團的三大核心產(chǎn)業(yè)，我們占1/3是沒有問題的。”

　　賀建亞指出，分拆商業(yè)地產(chǎn)，很大程度上是為了實現(xiàn)專業(yè)化的運作和管理，對旗下商業(yè)地產(chǎn)的各類產(chǎn)品包括購物中心、寫字樓、酒店等建立產(chǎn)品線，而每一個細分的領(lǐng)域里面，設(shè)計團隊和將來的投資是不一樣的。

　　但招商亦承認，商業(yè)地產(chǎn)不好做，因為無論是對土地的選址、資金的投放、設(shè)計的水準要求都很高，合作與創(chuàng)新成為招商做商業(yè)地產(chǎn)的出路。

　　賀建亞指出，在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的初級階段或中級階段都需要有合適的發(fā)展模式，招商在這方面雖然已有一定的基礎(chǔ)，但還會更多地借助外部力量，把商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)一起做起來，而不是自己獨立打江山，在未來兩年，這在招商現(xiàn)有的土地項目資源上將有所體現(xiàn)。

　　林少斌指出，今年的土地市場存在很多的機會，因為從目前整個宏觀調(diào)控的形勢來看，實際上是給大家留出一些尋找機會的余地，但由于各個公司的取向不同，所以做法也不同。對招商地產(chǎn)而言，公司會更加關(guān)注二三線城市的發(fā)展。

　　首先，公司會在北京、上海、廣州三個核心城市建立管理總部，以管理總部為核心，周邊的二三線城市是首選進入的城市，目前招商也有多個項目正在洽談。當然，其他區(qū)域的二三線城市，招商也會非常重視。

　　資金渠道

　　然而，缺錢是做商業(yè)地產(chǎn)的最大禁忌。董事財務(wù)總監(jiān)黃培坤坦承，招商的錢很緊，因為很多流動性都在收緊。但緊的日子不會維持太久，流動性會慢慢地松下來。而招商的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)健，現(xiàn)在擺在面前的最新問題就是，招商到底能夠做多大的規(guī)模？

　　目前招商的大量投資來源當中，住宅銷售所占比重較大。而在2011年，招商更希望該部分的銷售比重有相當數(shù)值的增長。據(jù)了解，招商為2011年的住宅銷售定下200億的銷售目標，與2010年相比，幾乎將有30%~40%的增長。

　　但在目前的調(diào)控形勢下，要達到該水平的增長，并非易事。林少斌表示，招商的銷售策略是以市場作為導(dǎo)向，“市場上能夠接受你什么價格，你就要搞清楚市場是怎么認同你的價格的，不能說你自己不調(diào)整在那邊在那邊守住你的價位，這個實際上沒有必要，應(yīng)該隨行就市。”

　　而銷售策略和產(chǎn)品一直是根據(jù)市場的需求而定，招商的產(chǎn)品更多地是在一些中心的城市做高端和高端以上的一些物業(yè)。此外，招商也積極地參與保障性住房的建設(shè)，目前招商在北京、深圳兩個地方都已經(jīng)有建成的保障性住房提交給政府，未來也要加大這方面的力度。

　　盡管招商2011年銷售的不確定性仍在，但從目前來看，招商的資金仍相對充裕。根據(jù)年報所示，招商地產(chǎn)2010年營業(yè)收入為137.8億元，同比增長35.95%；實現(xiàn)凈利潤20.1億元，同比增長22.34%；實現(xiàn)利潤總額為32.7億元，同比增長43.91%。截止2010年末，公司總資產(chǎn)為598.18億元，同比上漲近25%。

　　此外，黃培坤透露，招商局的融資資源、管道較多，因此當招商需要的時候，大股東也會給予一些資源上的支持。“但錢怎么給，我想整個的資源傾斜是多方面的，我們的資源比較大，配置的資金可能某一段時間要擔保，我們這種公司去貸款其實可以不擔保，只是擔保了更便宜。因為大家知道招商局擔保投自己，目前在市場上市的沒有一個公司投資自己，很多信用都是垃圾級，利潤是13%，所以我們擔保自己是沒有問題的。”

　　這就是招商局的作用，但黃培坤表示，招商還是想靠自己。他指出，除了因為招商自身良好的資產(chǎn)運營能力，目前市面上融資的品種很多，且很專業(yè)，市場融資途徑也很多，只要招商有好的項目，還是可以通過不同的金融工具去融資。

　　“招商不會因為錢去影響自己的發(fā)展的，更不會影響我們的定位。”黃培坤強調(diào)。