370億的銷售目標(biāo)已經(jīng)是通過多方面的測(cè)算，按我們項(xiàng)目計(jì)算是可以做到的。我們項(xiàng)目的價(jià)錢很有競(jìng)爭(zhēng)力，品牌也很有競(jìng)爭(zhēng)力。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 2011年3月17日，雅居樂發(fā)布了2010年全年業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，雅居樂營(yíng)業(yè)額為205.2億元，同比增加53.9%；毛利約為93.89億元，同比增加89.5%；股東應(yīng)占利潤(rùn)及每股基本盈利分別上升220.4%及229.5%至約59.76億元及1.707元。

　　截至2010年12月31日止，雅居樂總確認(rèn)銷售面積為2,143,120平方米，相應(yīng)的確認(rèn)銷售金額則為201.97億元，同比分別增加8.9%及54.7%；合約銷售建筑面積為283萬平方米，合約銷售金額再創(chuàng)歷史新高，約為323億元，大幅上升60.7%。

　　據(jù)雅居樂披露，2010年海南清水灣項(xiàng)目合約銷售金額約為99億元；廣州雅居樂劍橋郡合約銷售金額約為26億元；廣州雅居樂花園合約銷售金額約為26億元；中山凱茵新城合約銷售金額約為19億元；南京雅居樂花園合約銷售金額約為19億元；成都雅居樂花園的合約銷售金額約為15億元；順德雅居樂花園的合約銷售金額約為15億元；中山世紀(jì)新城的合約銷售金額約為12億元；中山雅居樂御龍山亦取得逾10億元的合約銷售。

　　此外，雅居樂持有20%權(quán)益的廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目亦于2010年9月正式推售，于短短3個(gè)多月已錄得合約銷售約50億元。

　　截至2011年2月底，雅居樂累計(jì)合約銷售金額及合約銷售面積分別約為人民幣67億元及51萬平方米，同比分別大幅增長(zhǎng)約76%及43%，完成全年銷售目標(biāo)330萬平方米約15.4%。

　　土地方面，雅居樂表示2010年通過拍賣及協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式分別在廣州、佛山、中山、南京、沈陽(yáng)、上海、天津和海南等地成功購(gòu)得總建筑面積約404萬平方米的優(yōu)質(zhì)土地。于2011年3月16日，雅居樂分別在26個(gè)城市及地區(qū)擁有70個(gè)處于不同發(fā)展階段的項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備總建筑面積約3351萬平方米，平均成本僅為約每平方米1132元。

　　截至2010年12月31日，雅居樂持有的現(xiàn)金及銀行結(jié)余總額約為106.81億元，凈借貸對(duì)總權(quán)益比率僅為49.6%。

　　在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，雅居樂主席陳卓林表示，截至到3月15日，雅居樂已經(jīng)完成約80億元的銷售目標(biāo)，占2011年全年370億元任務(wù)的22%。

　　雅居樂副總裁劉華錫、總經(jīng)理黃澤軍、首席財(cái)務(wù)官崔永年、副總經(jīng)理兼公司秘書衛(wèi)靜心也出席了活動(dòng)，并與陳卓林一起就雅居樂的發(fā)展問題做出了回答。

　　以下為雅居樂2010年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)問答實(shí)錄：

　　媒體提問：今年銷售目標(biāo)是370億元，與2010年相比增幅比較保守，為什么會(huì)制定這么保守的銷售目標(biāo)呢？另外2010年雅居樂的均價(jià)超過11000元/平方米，預(yù)計(jì)今年的均價(jià)可以達(dá)到什么位置？

　　陳卓林：今年受政策影響，而且政府也很留意地價(jià)和樓價(jià)，所以370億的銷售目標(biāo)已經(jīng)是通過多方面的測(cè)算，現(xiàn)在按我們項(xiàng)目計(jì)算是可以做到的。我們項(xiàng)目的價(jià)錢很有競(jìng)爭(zhēng)力，品牌也很有競(jìng)爭(zhēng)力。

　　還有產(chǎn)品方面，我們有一些洋房相當(dāng)一部分是多層低密度住宅，有一部分是別墅，有很大部分有錢人是一次付款，有一些是按揭的，因此我們對(duì)銷售是審慎樂觀，我們相信能做到370億。

　　還有限購(gòu)并不是在每一個(gè)城市都限購(gòu)，雅居樂所在的城市70%都沒有受限制，而且第一、二套住宅的需求始終還是存在的。我們現(xiàn)在的均價(jià)是11000元/平方米，廣州現(xiàn)在有一些好的產(chǎn)品，南京也有一些好產(chǎn)品，我們認(rèn)為價(jià)錢能保持的，也是比較合理的。

　　媒體提問：海南清水灣銷售是99億，是去年的數(shù)字還是今年的合約銷售？今年買地的政策是否會(huì)放慢，因?yàn)楝F(xiàn)在已經(jīng)有很多土地儲(chǔ)備？最近內(nèi)地也傳個(gè)別城市樓盤推出更多優(yōu)惠，很多在暗中減價(jià)，貴公司是否有相對(duì)策略？

　　陳卓林：99億是2010年的業(yè)績(jī)，我們今年計(jì)劃是100億。2010年清水灣項(xiàng)目的業(yè)績(jī)而占全年銷售比例是30%，2011年大概是26%左右。

　　土地方面，我們現(xiàn)在有3300多萬平方米土地儲(chǔ)備，位置也不錯(cuò)，足夠8年發(fā)展，如果沒有好的條件，我們不會(huì)盲目再拍地。

　　至于是否會(huì)減價(jià)銷售，其實(shí)大家看到一線城市的北京、上海、深圳等高樓價(jià)地區(qū)限購(gòu)得比較死，但現(xiàn)在觀察價(jià)錢都未有明顯的降低，可能大家都在觀察當(dāng)中。

　　廣州等地區(qū)的樓價(jià)相對(duì)是比較合理的，因?yàn)檎⒉皇窍霕莾r(jià)馬上跌，而是不要升。目前地價(jià)貴我們也沒有辦法，所以我認(rèn)為，如果政府能夠保持合理的價(jià)格的話，我認(rèn)為不會(huì)下跌很多，因?yàn)槭紫仁怯行枨罅俊６覐V州、中山的價(jià)格跟蘇州、杭州這些二線城市相比也是有差別的。

　　大家都知道海南島是受最大沖擊的，現(xiàn)在我們賣1萬多元/平方米的洋房。我們不僅不會(huì)降價(jià)，今年再升10%的話還是有市場(chǎng)的，所以我們需要看城市和項(xiàng)目的因素。

　　媒體提問：我們看見財(cái)務(wù)報(bào)表中寫2010年虧損1億多，為什么會(huì)有這個(gè)虧損？另外陳先生去年曾說看政策之后再?zèng)Q定買地，而第四季度雅居樂買了挺多地，也就是說政策對(duì)你們公司的發(fā)展影響不大是嗎？還有在負(fù)債比率方面，去年凈負(fù)債比率上升10%，雅居樂可以承受怎樣的負(fù)債比率？

　　陳卓林：先講負(fù)債率，現(xiàn)在負(fù)債是49億，達(dá)到50%，負(fù)債率在50%-55%是我們一貫的政策。開發(fā)房地產(chǎn)不借錢是不可能的，借太多也辛苦，所以這個(gè)負(fù)債率區(qū)間比較合理的，我們未來會(huì)根據(jù)這樣的策略去做。

　　雅居樂買地是很審慎的，但去年還是買了很多地，有三方面原因，第一就是這些地是之前一直有關(guān)注的；第二是我們有80%都是補(bǔ)充土地，譬如說佛山、三水、西安等地已經(jīng)賣完，已經(jīng)差不多了，這都是補(bǔ)充項(xiàng)目的；第三就是南京的地，現(xiàn)在樓面地價(jià)已經(jīng)達(dá)到7000元/平方米，是物超所值的，我們的品牌舊項(xiàng)目都可以賣到20000多元/平方米。

　　媒體提問：今年準(zhǔn)備用多少錢新增土地儲(chǔ)備呢？另外因?yàn)榻衲暾布哟蟊Ｕ戏拷ㄔO(shè)，雅居樂也會(huì)考慮參與嗎？在銷售不太明朗的時(shí)候，是否有融資的可能？還有海南清水灣項(xiàng)目是不是已經(jīng)不考慮分拆上市了？

　　陳卓林：買地方面，海南有地塊在談，云南也在談，還有北京、天津在看。

　　資金方面，我們有100多億現(xiàn)金，按今年銷售來計(jì)算，我們也有300多億資金回籠，目前我們有70多個(gè)項(xiàng)目，慢慢做好。

　　保障房方面，按照公司策略和品牌來說，我們是不會(huì)做的。因?yàn)楝F(xiàn)在我們公司主要是開發(fā)高中端產(chǎn)品，所以保障房是不會(huì)計(jì)劃參與了。

　　融資方面，目前還沒有計(jì)劃，海南島項(xiàng)目分拆上市大家已經(jīng)收到消息了，但需要看形勢(shì)發(fā)展，但目前公司暫時(shí)沒有計(jì)劃。

　　2011年我們到期債務(wù)有50多個(gè)億，里面有20億是財(cái)務(wù)安排的。其實(shí)我們國(guó)內(nèi)有存款，國(guó)外也有貸款，至于受限現(xiàn)金是40多億，有20億是存款，剩下十幾億也是可以拿來用，但用途規(guī)定是用在賣樓花，樓盤的建筑費(fèi)里面。按照目前統(tǒng)計(jì)我們今年工程款方面大概170億左右。

　　媒體提問：今年雅居樂加快了推盤速度，是否受宏觀調(diào)控政策影響？雅居樂沒有發(fā)債，但很多地產(chǎn)商進(jìn)行發(fā)債，這是否說明雅居樂現(xiàn)在并不缺錢？國(guó)內(nèi)現(xiàn)在批給國(guó)內(nèi)開發(fā)商貸款比較少？你們情況如何？還有你們對(duì)宏觀政策怎么樣看，具體有什么策略應(yīng)對(duì)調(diào)控？

　　陳卓林：我們今年也有開盤計(jì)劃，但考慮到宏觀調(diào)控政策，所以我們刻意加快速度開發(fā)，因?yàn)橘Y金回籠很重要。清水灣我們今年的目標(biāo)是100億元，在1、2月份非常好，對(duì)實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)很有信心。

　　劉華錫：目前現(xiàn)階段我們資金比較充裕，還有即將回收的55億，所以暫時(shí)沒有發(fā)債的計(jì)劃。

　　還有如何看待政策問題，這一次宏觀政策是比較嚴(yán)厲的，但出發(fā)點(diǎn)是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，如果房?jī)r(jià)不增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)在增長(zhǎng)，事實(shí)上房?jī)r(jià)已經(jīng)是下降了，我們希望房?jī)r(jià)推向穩(wěn)定，但剛剛問會(huì)不會(huì)降價(jià)，可能每個(gè)發(fā)展商有自己的做法，有可能他們選擇降價(jià)，但我們的項(xiàng)目在二線我城市比較多，我們會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

　　銀行貸款方面，我們目前還沒有用的額度超過200億，比較充裕的，今年人民銀行利率是比去年同期高的。

　　媒體提問：除了清水灣之外，你們?nèi)ツ暝诔芜~也買了地，是否會(huì)繼續(xù)在海南補(bǔ)充拿地？雅居樂負(fù)責(zé)亞運(yùn)城的銷售，現(xiàn)在亞運(yùn)城第一期還有多少貨量是要沒有推出的呢？第二期有沒有計(jì)劃什么時(shí)候推出？發(fā)改委提到有計(jì)劃在商品房做到明碼標(biāo)價(jià)，并且不允許未經(jīng)公示上漲商品房?jī)r(jià)格，雅居樂有這么多商品房，有什么影響？

　　陳卓林：1、2月份我們?cè)诤Ｄ箱N售了26億。澄邁這塊地不錯(cuò)，是在江邊的，非常近?？冢覀兿Ｍ?012年能夠推出市場(chǎng)。我們看好海南的市場(chǎng)，而且事實(shí)上我們能做到?，F(xiàn)在除了清水灣，海南其他地方也在看，因?yàn)槭袌?chǎng)上全部是有錢人的，大家70%都拿現(xiàn)錢來的?，F(xiàn)在我們?cè)谌珖?guó)20多個(gè)城市有銷售清水灣項(xiàng)目。

　　亞運(yùn)城第一期現(xiàn)有8000多個(gè)單位，賣了4000多套，現(xiàn)在還有4000套左右，陸續(xù)在賣。亞運(yùn)城項(xiàng)目，我們是以銷售為主的，現(xiàn)在定價(jià)都是在12000元多，不到13000元/平方米，非常好賣，我們計(jì)劃今年銷售目標(biāo)是80億左右。亞運(yùn)城第二期開發(fā)已經(jīng)開工，估計(jì)今年就可以銷售了。

　　黃澤軍：明碼標(biāo)價(jià)方面，我相信是有一些人說一些城市房?jī)r(jià)上漲得非常厲害，在一線城市之外還沒有這樣的規(guī)定。我想在政府認(rèn)為適當(dāng)?shù)臅r(shí)候推出宏觀政策的目的是比較有效的。

　　在應(yīng)對(duì)政策上，我們有靈活的政策，譬如在廣東，雖然說7000-8000元/平方米有相當(dāng)利潤(rùn)的話，我們也不會(huì)加得很厲害，我們的價(jià)格是最適當(dāng)?shù)模膊粨?dān)心對(duì)我們有標(biāo)價(jià)方面的規(guī)定。

　　劉華錫：南京一直實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的，在這樣的市場(chǎng)里面，我們同樣兩年半拿到當(dāng)?shù)毓谲?，我們也知道怎樣去適應(yīng)政策。

　　媒體提問：海南清水灣現(xiàn)在還有多少可以推出來銷售？海南土地儲(chǔ)備超過所有儲(chǔ)備的30%，你們沒有考慮分拆，是不是考慮這些項(xiàng)目之后再開發(fā)。在土地儲(chǔ)備方面達(dá)到8年，比較其他開發(fā)商來說是不是太多呢？

　　陳卓林：清水灣現(xiàn)在是第三年的銷售額，土地價(jià)格是900元/平方米，如果是20000元/平方米的樓面價(jià)，對(duì)雅居樂貢獻(xiàn)很大，100億銷售目標(biāo)全部在清水灣。

　　土地儲(chǔ)備方面，我們算是比較多的，有3300萬平方米，大家都知道我們前期拿了比較便宜的地。我們公司有最大的優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)在我們每一年都增加開發(fā)量和提高市場(chǎng)品牌，土地儲(chǔ)備能滿足8年的發(fā)展，這非常有優(yōu)勢(shì)的。

　　現(xiàn)在一些公司是兩到三年的開發(fā)儲(chǔ)備，而我們比較多，所以我們會(huì)開發(fā)快一點(diǎn)，去年36個(gè)項(xiàng)目，今年會(huì)增加10個(gè)項(xiàng)目銷售。

　　媒體提問：現(xiàn)在集團(tuán)項(xiàng)目在二三線城市的比例是多少？是否會(huì)選擇加大開發(fā)二三線城市以避開政策風(fēng)險(xiǎn)？公司今年是否有更多措施應(yīng)對(duì)調(diào)控？是否會(huì)影響雅居樂的樓價(jià)呢？毛利率今年有45.8%，是否有能力再超越這個(gè)水平？

　　陳卓林：如果計(jì)算海南也是二三線就非常多了，大概有2700多萬平方米，占了80%左右。

　　二三線是很成功的，包括成本和市場(chǎng)份額，包括抗政策方面，現(xiàn)在很多開發(fā)商走進(jìn)入二三線城市，我們也會(huì)堅(jiān)持那樣走，因?yàn)槭袌?chǎng)很大，風(fēng)險(xiǎn)比較小；現(xiàn)在海南是二三線，但銷售均價(jià)比一線城市，毛利率是比一線城市高的。

　　2010年調(diào)控已經(jīng)最嚴(yán)峻了，是否有更嚴(yán)峻的呢？我想政府應(yīng)該認(rèn)為是有效的，而且大家都關(guān)注這個(gè)行業(yè)，也不希望這個(gè)行業(yè)大起大落，現(xiàn)在不僅是控制樓價(jià)，包括地價(jià)也控制了，對(duì)開發(fā)商和買家都有好處，我們希望政府出一些有效控制樓價(jià)和地價(jià)的政策，開發(fā)商是歡迎的。

　　至于毛利率的問題我認(rèn)為2011年是有機(jī)會(huì)的往上走的，因?yàn)槌杀疽呀?jīng)確定了，但銷售價(jià)錢有變動(dòng)的，現(xiàn)在達(dá)到45%我們已經(jīng)很滿意了。