　　早幾年，我們已經(jīng)開始在深圳獲取項(xiàng)目，在具有經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力的同時(shí)，還需要當(dāng)?shù)氐拇?、業(yè)主建立相當(dāng)?shù)男湃侮P(guān)系，這樣在和業(yè)主談判過程中得到他們的合作及他們同意舊改，我們才可以申報(bào)，舊改的過程法律手續(xù)是比較龐大的。

　　深圳的舊改，我們是走在前面的。目前在深圳已經(jīng)有400多萬平米項(xiàng)目，以后是公司發(fā)展的一個(gè)重中之重。廣州和珠海的舊改項(xiàng)目，我們也在申請。珠海項(xiàng)目已經(jīng)成功拆完，目前已經(jīng)開工，預(yù)計(jì)今年年底可以入市。

　　舊改政策從08年到現(xiàn)在變化比較大，在中國來說主要是適應(yīng)環(huán)境變化。舊城改造項(xiàng)目對公司發(fā)展機(jī)遇是非常有幫助的，我們會繼續(xù)做好舊城改造工作。

　　媒體提問：關(guān)于舊改問題，貸款是比較容易的，其他項(xiàng)目貸款是比以往緊呢？去年業(yè)績很好，為什么不派息，是不是對今年現(xiàn)金流有一些保留？

　　佳兆業(yè)：政策為了改善城市、社區(qū)環(huán)境，特別是現(xiàn)在我們做的舊改項(xiàng)目，很多是住宅和商業(yè)在一起，政府和銀行對這方面的貸款比較支持，相對放得寬一些。其他貸款方面都是比較緊，貸款競爭也比較大。

　　關(guān)于股息，在現(xiàn)在情況下，我們想儲備多一些錢應(yīng)對今年的挑戰(zhàn)。而且如果有優(yōu)質(zhì)土地的話，我們會先走一步，多購入好的土地。所以我們今年決定不派股息就為了這些。

　　媒體提問：融資方面，現(xiàn)在國內(nèi)外環(huán)境比較緊張，佳兆業(yè)是否會有一些舉措？

　　佳兆業(yè)：房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集行業(yè)。對我們來說，國內(nèi)銀行是比較緊張，但我們在海外都有比較好的合作，在香港銀行方面合作也比較好。我們在開拓不同的融資渠道，在一個(gè)渠道困難的時(shí)候，我們還有其他的渠道補(bǔ)足。

　　國內(nèi)宏觀調(diào)控是有影響的，從銀行貸款方面來講，需要做好的；海外方面，我們在資本市場也籌了30多億。不僅為了籌措資金，我們也想拓寬渠道，提升集團(tuán)的國際聲譽(yù)。

　　媒體提問：去年在土地成本方面有所下降，原因是什么？09年的時(shí)候，一年短期債務(wù)達(dá)到57%，到2010年的時(shí)候，中長期出讓金達(dá)到60%，原因是否是因?yàn)榧颜讟I(yè)想在二三線城市擴(kuò)張？

　　佳兆業(yè)：有關(guān)成本下降的問題，我們土地儲備平均成本大概是900元/平方米。一方面是市場環(huán)境好轉(zhuǎn)了，另一方面我們有土地儲備。

　　關(guān)于債務(wù)問題，短期債務(wù)達(dá)到57%的原因是發(fā)了5年期的美元債券，還有12月份發(fā)的5億人民幣債券。

　　土地政策跟發(fā)展戰(zhàn)略有很大關(guān)系，從去年上半年開始，我們改變在一二線發(fā)展為主的戰(zhàn)略。去年下半年我們的發(fā)展戰(zhàn)略就轉(zhuǎn)向三線城市，所以去年買了很多土地，有80%土地都在三線城市。而國家宏觀調(diào)控對三城市影響相對比較小，我們?nèi)钥春萌€城市。

　　媒體提問：剛剛說不派股息原因是預(yù)備多一些資金買優(yōu)質(zhì)土地，主要看好哪一類城市？主要在哪些城市？

　　佳兆業(yè)：今年內(nèi)，我們重點(diǎn)發(fā)展還是二三線城市，特別是看好三線城市的發(fā)展。原因是因?yàn)槭紫葍r(jià)錢不貴，銷售和更換速度相當(dāng)驚人。

　　此外，會加強(qiáng)在珠三角、長三角三線城市發(fā)展，未來還會加強(qiáng)持有物業(yè)、商業(yè)收購及商業(yè)物業(yè)的出租，現(xiàn)在最多是5%，我們希望到明年年底能夠達(dá)到10%。

　　媒體提問：能否預(yù)計(jì)一下國家是否還會有緊縮政策？是否有對策？

　　佳兆業(yè)：對于國家的政策是很難預(yù)計(jì)的?，F(xiàn)在國家對這個(gè)行業(yè)要求很高，對房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控也很厲害。政府是想價(jià)格穩(wěn)定，而不是希望想這個(gè)行業(yè)不行，因此我們對國家政策是很有信心的。去年政策對三線城市影響比較小，所以我們根據(jù)國家政策調(diào)整我們的發(fā)展戰(zhàn)略。

　　媒體提問：去年佳兆業(yè)的供應(yīng)量很大，均價(jià)維持在一萬元以上，今年有很多城市推出限購令，那價(jià)格將維持在什么水平？2011年土地出讓金是多少？

　　佳兆業(yè)：針對國家的調(diào)控和限購令，影響最大是一線城市的高端豪宅。秉承著穩(wěn)健的經(jīng)營理念，我們90%是在二三線城市，按照現(xiàn)在市場來看，一線城市還沒有出現(xiàn)很大的返潮，二三線城市整體價(jià)格水平合理，我們90%定在二三線城市，所以影響非常小。

　　同時(shí)土地儲備價(jià)格也比較低，是通過舊改獲得土地，雖然10%是在一線城市，所以限購令對我們影響不大。

　　對整體價(jià)格水平來說，我們推出的項(xiàng)目在二三線城市比較多，可能會保持現(xiàn)在平均水平，或者略有下降，但不代表我們整體價(jià)格水平有問題。毛利率還是相當(dāng)高，今年已經(jīng)達(dá)到38%，比去年28%高，這說明我們成本控制、財(cái)務(wù)穩(wěn)健和整體管理水平在上市之后邁出一個(gè)新臺階。

　　此外，今年年底我們土地出讓金是36.5億，當(dāng)中有25.9億是2011年推出的。

　　媒體提問：集團(tuán)毛利率不錯(cuò)，如果再發(fā)展二三線城市，毛利率是否有信心保持到？價(jià)格可以做到什么水平？

　　佳兆業(yè)：發(fā)展二三線城市，我們應(yīng)該看長遠(yuǎn)。發(fā)展第一期的時(shí)候，剛到那個(gè)城市打造品牌，要和政府、客戶建立關(guān)系，我們的價(jià)錢會放低點(diǎn)的，但到第二三期的時(shí)候，我們的價(jià)錢會賣得高一些，毛利率會相當(dāng)高。

　　所以不排除其他新的城市，第一期我們的毛利率會低一點(diǎn)?，F(xiàn)在二三線城市價(jià)錢比較低，而且發(fā)展速度很快，不過短期還是會受影響。