　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 在依靠二三線策略取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績之后，恒大終于將擴(kuò)張的腳步邁向了一線城市。從1月到2月底不足2個(gè)月的時(shí)間里，恒大先后進(jìn)入了深圳、北京和上海三個(gè)一線城市，加上其大本營廣州，恒大悄然之間完成四個(gè)一線城市的布局。

　　在2011年伊始，恒大突然進(jìn)軍高房價(jià)的一線城市，與其以往的定位確實(shí)有些不同。此前，恒大一直宣稱自己是布局二三線的企業(yè)，除了廣州市郊之外，在北京、上?；緵]有業(yè)務(wù)。

　　恒大入城

　　2月底，據(jù)上海媒體消息，恒大地產(chǎn)以及富力地產(chǎn)等多家房企目前正在制定方案，擬競標(biāo)正在招標(biāo)的上海奉賢區(qū)海灣旅游開發(fā)項(xiàng)目。

　　奉賢區(qū)相關(guān)部門表示，該區(qū)的旅游項(xiàng)目未來計(jì)劃打造成包括住宅、旅游娛樂、酒店等在內(nèi)的綜合性物業(yè)。

　　在上海市2月16日舉行的首屆旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展大會(huì)上，上海旅游業(yè)被規(guī)劃培育成上海的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)《上海市旅游業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃(討論稿)》細(xì)化，分成了13個(gè)市級重點(diǎn)項(xiàng)目，總投資額超過400億元，其中就包括了奉賢區(qū)的海灣旅游開發(fā)項(xiàng)目。

　　按照規(guī)劃，上海將重點(diǎn)打造“一圈四區(qū)三帶一島”的旅游新格局：以市中心各區(qū)域?yàn)榉秶?ldquo;都市旅游中心圈”；以迪士尼為核心的東部商務(wù)會(huì)展與主題游樂旅游區(qū)，西部山水游憩與休閑度假旅游區(qū)，南部鄉(xiāng)村度假與濱海娛樂旅游區(qū)，以及北部生態(tài)休閑與產(chǎn)業(yè)體驗(yàn)旅游區(qū)；“三帶”重在構(gòu)建黃浦江、蘇州河、杭州灣北岸；崇明國際生態(tài)旅游島則被稱為“一島”。

　　這塊看上去前途無限好的地塊自然也是惹來了無數(shù)人的關(guān)注和追捧，恒大傳言只是其中一家。

　　不過，雖還未有最終結(jié)果，看恒大有意進(jìn)入上海的意圖或許已經(jīng)顯露無疑。

　　而在上海之外，恒大的目光也投向了北京。

　　2月中旬，恒大地產(chǎn)投資的6家文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)獨(dú)立法人公司成功落戶北京，注冊資本共計(jì)人民幣8.5億元。

　　雖然恒大相關(guān)人士并未透露相關(guān)的創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)計(jì)劃，但其表示此次投資的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)公司與公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)聯(lián)。

　　相對而言，恒大進(jìn)入深圳市場則要更早一些。今年1月15日，恒大在深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所以16.6億元競得深圳建設(shè)(集團(tuán))有限公司71%股權(quán)。

　　此次深圳建設(shè)拍賣的71%的股權(quán)，包括了深圳市建設(shè)(集團(tuán))有限公司工會(huì)委員會(huì)和深圳市建設(shè)家園服務(wù)有限公司工會(huì)委員會(huì)分別所擁有的深圳建設(shè)集團(tuán)有限公司51%和20%的股權(quán)，股權(quán)起拍價(jià)約為11億元。經(jīng)歷二十余輪舉牌，最終，恒大地產(chǎn)以16.64億元競得該部分出讓股權(quán)。

　　看上去，恒大早有一線城市布局的藍(lán)圖。

　　恒大難題

　　事實(shí)上，恒大向來宣稱二三線城市才是恒大未來發(fā)展的根本。

　　在2010年恒大首份全年業(yè)績會(huì)上，其主席許家印曾公開表示：“我們相信，二、三線城市未來是中國房地產(chǎn)增長的核心區(qū)，不盡早的占領(lǐng)這個(gè)區(qū)域，我們將失去未來發(fā)展的先機(jī)。”

　　隨后，恒大還曾表示，要從二三線向三四線轉(zhuǎn)移布局。但誰也未曾料到，恒大會(huì)突然來一個(gè)一線城市的轉(zhuǎn)身。

　　事實(shí)上，在恒大進(jìn)入深圳的時(shí)候，深圳眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華就對其此舉表示有待觀察，林曉華表示，深圳房地產(chǎn)的市場化程度很高，企業(yè)能否在深圳站穩(wěn)不光光是由企業(yè)知名度和實(shí)力決定的，產(chǎn)品本身的因素也占了很大的比例。“合生在深圳最后就失敗了，保利也沒有順利進(jìn)入”，上述人士稱。

　　一直以來，深圳的樓盤慣以設(shè)計(jì)獨(dú)特，產(chǎn)品多樣化而著稱，而恒大一直卻堅(jiān)持的是“精品化、工業(yè)化”之路，這樣的定位讓恒大的產(chǎn)品在很多城市大受歡迎，因?yàn)榧s式的生產(chǎn)使得恒大的樓盤成本節(jié)約較大，價(jià)格也不高，頗受普通老百姓的認(rèn)可。而這招極可能在深圳并不吃香。

　　此外，2010年，恒大拿地超過5000萬平方米，其中大部分的項(xiàng)目都是幾十上百萬平米，開發(fā)周期都是在三五十年，而深圳建設(shè)手中涉及到城市更新的項(xiàng)目大多集中在深圳市區(qū)，且會(huì)涉及到很多拆遷、舊改等方面，這也并非恒大所擅長。

　　相對而言，世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海濱卻對此比較樂觀，其認(rèn)為，“凡是技術(shù)層面的東西都好解決”。

　　王海濱表示，雖然恒大在二三線城市的開發(fā)周期很快，但在一線城市發(fā)展的速度自然會(huì)放緩。就北京而言，現(xiàn)在北京中心城區(qū)的項(xiàng)目也不多，即使進(jìn)入，恒大很可能也是從北京長陽、房山這些比較偏遠(yuǎn)的地方做起，那么這些地方的要求和中心城區(qū)對樓盤的要求也是不一樣的。

　　事實(shí)上，王海濱對恒大選擇于此時(shí)完成一線城市的布局頗為贊同，其認(rèn)為這些中心城市中心地段的市場未來是趨于飽和的，未來好的項(xiàng)目將更加稀缺，而在目前的宏調(diào)之下很多本地企業(yè)容易出現(xiàn)資金鏈危機(jī)，這就為別的大型房企創(chuàng)造了并購的機(jī)會(huì)。

　　“萬科為什么能從前幾年的百億迅速發(fā)展到去年的過千億，就是因?yàn)槿f科這幾年在積極的并購、收購，這一定會(huì)是房企未來發(fā)展的趨勢。”王海濱表示。

　　時(shí)機(jī)選擇

　　但另一個(gè)疑問在于，在目前調(diào)控風(fēng)緊的情況下，恒大何以選擇在此時(shí)機(jī)進(jìn)入受調(diào)控影響更嚴(yán)重的一線城市進(jìn)軍。

　　對此，王海濱認(rèn)為，雖然目前處于調(diào)控的風(fēng)口浪尖之上，但調(diào)控向來都是階段性的，而不是長期持久的。因此，等企業(yè)進(jìn)入之后落地發(fā)展了，就可能恰好是調(diào)控已經(jīng)過去了。如果等調(diào)控結(jié)束了大家都往里面擠的時(shí)候，就很難說還有沒有好的機(jī)會(huì)了。

　　其實(shí)，王海濱對恒大今年的預(yù)期很是看好，其表示今年銷售可能過千億的不只萬科一家，恒大也很有可能。

　　但事實(shí)上，從已經(jīng)公布了2月銷售業(yè)績的富力、雅居樂來看，其2月的銷售紛紛大跌，跌幅全部過半，在對此大環(huán)境下，恒大真能保持去年那樣的增幅是在尚不好判斷。

　　對于企業(yè)和市場在2月表現(xiàn)出來的情況，王海濱對此解釋，一是由于1月剛出臺(tái)新的國八條，2月尚屬于觀望期，二是有春節(jié)等季節(jié)性因素，三是從今年的新開工數(shù)量統(tǒng)計(jì)，全國的供應(yīng)量充足。

　　“因此，我們判斷接下來市場會(huì)逐漸走高。按照我們的預(yù)期，如果今年表現(xiàn)樂觀，全國樓市銷量可以比去年上漲7%，如果悲觀，那么就是下降7%，如果呈中性觀望則上漲約4.7%。”王海濱表示，通過世聯(lián)的研究，對今年全國樓市呈如此判斷。

　　國信證券地產(chǎn)分析師方焱也有類似的看法，其認(rèn)為這兩年房地產(chǎn)的火爆是由于過去兩年信貸過于寬松導(dǎo)致，如果不從這方面來進(jìn)行調(diào)控，即使很多城市實(shí)行了限購，資金也會(huì)尋找別的出路的。

　　方焱認(rèn)為，如果想要使房地產(chǎn)調(diào)控一步到位，中央政府直接宣布按揭貸款取消一年，自然可使寬松的資金不在民間流動(dòng)。

　　此外，方焱還表示，房價(jià)高和賺不賺錢是兩回事。即使北京、上海的房價(jià)被迫下調(diào)，但其依然有足夠的利潤空間，而二三線城市本身的價(jià)格就不高，即使賣的再好，也很難和一線城市的盈利相比。因此對于恒大來講，就算其在一線城市的銷售速度比不上而在二三線城市的水平，但其賺的錢可能更多。