在目前的政策環(huán)境下成交可能會有所下降，因此我們估計今年全國樓盤的銷售大概在7億平米左右。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 兔年元宵節(jié)后的頭一天，中海地產(chǎn)在香港舉行“春茗薈”，向來不常露面的中海高管悉數(shù)出席。

　　根據(jù)之前的公告，2010年1至12月份，中國海外累計實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額671.1億港元，同比增長40.4%，累計實現(xiàn)銷售面積530.2萬平方米，同比增長11.2%。

　　而中海地產(chǎn)主席孔慶平表示，從以往8年來看，中海的增長都保持在了20%以上，2011年的增速也不會低于這個數(shù)字。

　　按此計算，中海今年的銷售額可達800億港元，但孔慶平也表示，中海的銷售增幅向來以面積計算。

　　事實上，作為有著近30年從業(yè)歷史的央企，在香港起家的中海比很多內(nèi)地房企都更早領教過市場周期之中的興衰，因此大多數(shù)人都認為中海對行業(yè)低谷的準備可能是內(nèi)地房企中最萬全的企業(yè)之一。

　　另一方面，中海手中持有的大量資金也為其提供了充足的信心保證。按照孔慶平的介紹，中海不但在內(nèi)地銀行的信貸額度充裕，還會在今年繼續(xù)發(fā)行新的地產(chǎn)基金，規(guī)模3-5億美元左右。

　　以下為中海地產(chǎn)主席孔慶平回答媒體提問的實錄：

　　提問：剛剛落地的北京“新十五條”里面說，外地人都要按照繳稅的限制購房，你認為目前這個環(huán)境及政策對我們今年的房地產(chǎn)市場有什么影響？

　　孔慶平：這恐怕是大家最關心的問題了，但其實去年所有的調(diào)控都已經(jīng)成了常態(tài)。

　　去年5月和10月先后實行了兩次調(diào)控，那個時候是有史以來最嚴厲的一次。大家看到結果是什么呢？去年的全國的銷售面積和銷售額都增長了，是2009年以后一個比較大的增長。

　　也就是說，從背景或者是現(xiàn)象來看，中國的房地產(chǎn)需求確實是太旺盛了，中國的住房需求為什么會這么旺？我相信在座的各位都跟我一樣，都是比較了解的，主要就是因為我們的城市化進程不斷加快，這個勢頭是不可擋的。

　　經(jīng)過改革開放30年，工業(yè)化現(xiàn)在已經(jīng)開始進入到后工業(yè)化了，而中國經(jīng)濟的結構性問題，主要集中在城市很落后。所以城市化的進程的加快，導致了需求的旺盛，這是一個大的環(huán)境，整個形勢所造成的。

　　盡管去年出臺了很多新的政策，但是我們看到需求還是很大的，因此在今年年初，中央又出了一個“新國八條”，接著一些城市也開始出了相關的政策。從這些政策的層面來看，無非集中在三個方面：

　　第一個方面，就是現(xiàn)在的需求。目前需求太旺了，即使在去年的政策環(huán)境下，仍然呈現(xiàn)強勁的銷售和難以壓制的勢頭，所以，只好進一步的去實施更加嚴厲的政策來控制需求。從這一點來講我們應該理解中央的政策。因為現(xiàn)在整個流動性過剩，再加上中國的通脹預期，還有種種的綜合因素，所以現(xiàn)在從需求的角度來控制房價，或者使房地產(chǎn)市場保持一個更加平衡健康的態(tài)勢，顯然是需要的。

　　政策的第二個方面實際上就是跟現(xiàn)在的需求有關，就是與過去銀行貸款政策是一脈相承的。

　　第三個方面，就是它進行了結構性的調(diào)整，推出了從供應的方面來解決供不應求壓力的方式，所以要進一步擴大保障性住房的供應建設，以此來解決低收入家庭的住房問題。

　　從這幾個方面來看，政策的層面別看它出了十幾條、幾十條的，其實就是這么的簡單，就是這三個方面，把這三個方面搞清楚了，對國家的政策就能夠理解了。

　　這樣的政策我們相信可能會對今年的市場產(chǎn)生效果，對行業(yè)會有一定的影響，對需求肯定會有所壓抑。

　　包括前兩天北京剛出臺的“新十五條”，就是為了不讓外地人買房子。這說明什么呢？說明北京的需求太旺。我看見最新的報道稱北京在一月份的銷售，有40%多是外地人購買的，所以在沒有辦法的情況下也只能這樣了，我認為這是一個趨勢。

　　去年全國銷售的面積超過了10億平米，這樣一個數(shù)字今年肯定不可能再突破了。因為在目前的政策環(huán)境下成交可能會有所下降，因此我們估計今年全國樓盤的銷售大概在7億平米左右，不管怎么打壓，這個需求量還是在的。這樣對有品牌的、有實力的開發(fā)商來說會采取比較靈活的銷售策略來應對整個市場環(huán)境，來達到全年的預期銷售額。

　　提問：中海今年的預期銷售額是多少呢？另外我們看到最近有非常多的內(nèi)地房企都在發(fā)人債，或者是有其他的融資方式，2011年中海在融資方面有沒有一些安排計劃？或包括去年中海新發(fā)的房地產(chǎn)基金有新的安排嗎？

　　孔慶平：全年的銷售計劃我們會在年報公布的時候正式下發(fā)文件。從中海過去近10年的情況來看，我們每年的計劃要比上一年增長得快，這是一個基本的計劃考量。但是因為我們還沒有規(guī)劃，所以我不好說具體的數(shù)字，就先把它作為一個懸念吧。

　　大家都知道，對房地產(chǎn)來說最重要的資源首先就是資產(chǎn)融資，這個財富資源決定了房地產(chǎn)公司的實力。但是我們經(jīng)常會講如果不能夠未雨綢繆，等到冬天來的時候你才到處買皮襖、皮衣，可能就買不到了，或者花的代價比較大。也就是說要未雨綢繆，要早一點來解決這個問題。

　　我們?nèi)ツ曜隽艘恍┫嚓P的融資活動，都非常成功，包括年初80億貸款，包括在內(nèi)地300多億銀行信貸額度，大概是380億元。在第二次貨幣政策出臺之前，我們在美國成功發(fā)行了10億元的10年期債券，另外去年我們在內(nèi)地的銷售，有600多億港元。所以集團手頭的現(xiàn)金非常充裕，足以應付任何的市場變化。

　　第三個就是房地產(chǎn)基金，大家也非常的關心，我們?nèi)ツ甑谝粋€基金已經(jīng)投入了使用，對某些項目做了投資，這是我們?yōu)榱四軌蝌炞C從具體的操作當中積累經(jīng)驗，我們就拿了三個項目出來跟基金合作。未來我們還會再進一步組織新的基金，尋找新的投資機會，但不會再對現(xiàn)有的項目進行合作，今年是有這個計劃的。

　　目前我們計劃新的基金規(guī)模是3-5億美金左右，是開放式的，到時候可以根據(jù)情況再來調(diào)整。我們希望今年上半年可以完成這個新基金的籌備。

　　提問：你剛才預期今年的成交會萎縮，那房價方面會不會也一些下降的可能？另外中海是否會考慮降價銷售？

　　孔慶平：我沒有這個想法。因為我們推出的產(chǎn)品，在各個城市基本上都是比較好的，所以從整體上看，售價有很強的彈性。

　　另外，我們的產(chǎn)品因為做得比較好，銷售得不錯，所以在銷售上和態(tài)度上會采取一種靈活的策略。當然，還是要以現(xiàn)金流為王的概念來考慮銷售策略。

　　提問：北京的新政就是為了不讓外來的人買，會不會擔心因銷售需求減少而使產(chǎn)品價格受到影響？中海有沒有評估過外來的資金在中海購房的情況是怎么樣？這個政策對中海今年整個銷售有什么影響？

　　孔慶平：剛剛我一直在強調(diào)，我們的產(chǎn)品具有很強的防守性。

　　比如我們現(xiàn)在在北京有3個項目處于銷售狀態(tài)，而且是持續(xù)性的，其中有1個是今年1月份開盤，就是九號公館。當時拿了80多套出來銷售，當天賣了70多套，一天就賣了10多個億，很不錯。但是這樣的高端產(chǎn)品在項目上占的比例也不是很大，對于我們來說沒有什么影響的。

　　當然，我們確實比較看好整個市場，但是不管是什么樣的市場，我們追求的是都能夠取得比較好的銷售業(yè)績，這個靠什么？靠真功夫！

　　我們的九號公館到了春暖花開的時候，可以安排一次到實地觀看，大家看完了以后就會知道這個房子為什么可以賣這個價錢！可能在北京市就沒有這樣的價格。

　　你說高端貴價，我覺得說高端是可以，但是不貴，買房子實際上和買別的都一樣，要講性價比。什么叫貴，什么叫不貴？物有所值就是不貴。所以我們的產(chǎn)品可以叫高端，但不是貴價。

　　提問：會不會擔心在北京一些高端的項目拿不到預售證？未來10年、20年，中國內(nèi)地尤其是大城市的房價，究竟是會繼續(xù)的往上走，還是會回落？

　　孔慶平：長遠來講的話是要向上的，這是的毫無疑問的，但是不能上漲的太快，漲得太快的話就是跑步了，如果漲得慢的話就是健康。因為我一開始就講需求在中國太旺了，全世界都沒有。

　　我們公司的整體財務狀態(tài)，到目前為止是很健康的。但是我們投資的策略會有所側(cè)重。

　　說有些地方像北京拿不到預售證，確實也有這種政策，但是我認為這是短期的。如果不給樓盤預售證的話，那不等于是供應更少？供應更少的話，供求的矛盾就更加的厲害，這是從市場的角度來看的，所以這個只能是一個臨時的政策，而不是長遠的政策。

　　我們的投資策略會根據(jù)專業(yè)的判斷，給予不同的市場不同的看法?？偟脑瓌t就是希望有新的投資，風險比較低，防守性比較強，成長性比較好，能夠保證公司的業(yè)績落實，保持一個平穩(wěn)快速的發(fā)展。

　　提問：您所說的防守性是指什么？

　　孔慶平：實際上防守能力強就是有靈活性，就是定價的靈活性比較強。

　　我剛才一直在強調(diào)要施行靈活銷售策略，而中海是具有這樣的地位和能力。如果說在北京，2千塊錢買一平米的地是平民價，那么現(xiàn)在賣3萬也好還是賣2萬也好，都是賺錢的，這就叫防守能力強。銷售策略要靈活，大概就是這個意思。

　　提問：今天早上統(tǒng)計局公布了1月各大城市的房價，在推行了“新國八條”后還是有很多的城市同比有差不多1成的增長。您對這個增長幅度有怎么樣的看法？中海是不是預計今年的增長水平也是差不多的？

　　孔慶平：什么叫樓價健康平穩(wěn)發(fā)展？原來我曾經(jīng)講過，平均樓價增幅在5-10%以內(nèi)，這就叫做健康發(fā)展。所以從這一點來看，如果是7%多的話，那就是健康，如果超過了10%，那就是稍微有一點點過熱。

　　但是中國的情況是，每一個城市的價格都不一樣，市場發(fā)展的狀態(tài)也不太一樣，所以說，必須要逐個城市分析，這就是中國的房地產(chǎn)市場所決定的。從這個角度來講，今年的政策應該還是比較會有一個很明顯的效果，使全國的平均價格相對比較健康。

　　20%的增長是中海持續(xù)追求的，中海在10年前就定下了的目標?，F(xiàn)在回過頭來看，從2002年到2010年，我們的凈利潤復合增長超過了40%。也就是說，我們20%的目標是遠遠超過了。

　　到今天雖然市場有了一些很大的變化，但是我相信中海還會繼續(xù)向這個基本目標邁進的。