上海限售令細(xì)則中最為突出的一點(diǎn)是，購(gòu)房交易前需先過(guò)審核關(guān)，而原來(lái)只是在交易后再實(shí)現(xiàn)復(fù)核，這亦讓限售令看上去更為“嚴(yán)苛”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 “目前的制度解決不了一大批青年人、新上海人的住房難題。如果政策制定者不能感同身受他們的緊迫感和渴求，不去解決‘蝸居’、‘房奴’的問(wèn)題，上海就沒(méi)有未來(lái)。”一個(gè)月前，上海市市長(zhǎng)韓正曾如此表示。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，住房問(wèn)題已提至上海市政府議事日程上的首要位置。然而，在這個(gè)房地產(chǎn)敏感季節(jié)，上海的樓市似乎并未感到調(diào)控的壓力，今年1月的商品房?jī)r(jià)格仍有所上漲。

　　讓房?jī)r(jià)飛，顯然不是上海政府的初衷。也許我們可以從近一個(gè)月日趨嚴(yán)厲的調(diào)控細(xì)則中，看到上海解決高房?jī)r(jià)的決心。

　　繼房產(chǎn)稅、“滬九條”之后，上海調(diào)控政策再度細(xì)化，并從交易環(huán)節(jié)入手進(jìn)行調(diào)控。

　　2月17日，上海市住房保障和房屋管理局發(fā)布了《關(guān)于本市貫徹執(zhí)行住房限售等政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，在此次發(fā)布的上海限售令細(xì)則中，最為突出的一點(diǎn)是，購(gòu)房交易前需先過(guò)審核關(guān)，而原來(lái)只是在交易后再實(shí)現(xiàn)復(fù)核，這亦讓限售令看上去更為“嚴(yán)苛”。

　　嚴(yán)苛的限售

　　根據(jù)限售令規(guī)定，購(gòu)房人在簽訂購(gòu)房合同(包括商品房預(yù)售合同、商品房出售合同、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同)時(shí)，需如實(shí)填寫(xiě)《購(gòu)房人家庭成員及名下住房情況申報(bào)表》，并在申請(qǐng)房地產(chǎn)預(yù)告登記或轉(zhuǎn)移登記時(shí)提交。

　　此外，房企、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)則需要在簽訂售房合同、經(jīng)紀(jì)合同時(shí)，督促購(gòu)房人如實(shí)填寫(xiě)申報(bào)表，核對(duì)購(gòu)房人及其家庭成員的戶(hù)籍、婚姻等證明材料，并在申報(bào)表中簽署意見(jiàn)和蓋章。

　　上海市房管局負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)交易中心在受理預(yù)告登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)申報(bào)表，在受理轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)查詢(xún)結(jié)果及限售的政策口徑，查驗(yàn)購(gòu)房人家庭成員戶(hù)口簿、結(jié)婚證等證明材料，對(duì)非上海戶(hù)籍居民家庭購(gòu)房的，還應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)其納稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明等材料。

　　按照上述規(guī)定，倘若被查出不符合限購(gòu)規(guī)定，購(gòu)房者將無(wú)法實(shí)現(xiàn)購(gòu)房手續(xù)。按照規(guī)定，凡不予受理預(yù)告登記或轉(zhuǎn)移登記的，交易中心出具《不予辦理房地產(chǎn)交易、過(guò)戶(hù)通知》。

　　與此同時(shí)，限售令還對(duì)開(kāi)發(fā)商以及房產(chǎn)中介行為進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定，要求房企對(duì)已簽售房合同（包括預(yù)訂合同）但不符合住房限售規(guī)定、已收到《不予辦理房地產(chǎn)交易、過(guò)戶(hù)通知》的當(dāng)事人，配合辦理解除合同等手續(xù)，并不得以違約為由要求購(gòu)房人（預(yù)訂人）承擔(dān)違約責(zé)任。

　　上海市房管局負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)違反限售規(guī)定從事銷(xiāo)售、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，責(zé)令限期整改，不良記錄記入企業(yè)誠(chéng)信檔案。

　　此次出臺(tái)的限售令還明確規(guī)定，在2月1日以后有網(wǎng)簽的但是不符合限售規(guī)定的買(mǎi)房行為在被認(rèn)定后將不予登記，換言之，2月1日之后的部分違規(guī)操作的購(gòu)房行為將被取消。

　　雙管齊下

　　此次限售令的出臺(tái)，讓限購(gòu)令與房產(chǎn)稅首度“聯(lián)合”，并從限購(gòu)和征稅角度進(jìn)一步細(xì)化了房產(chǎn)稅征免標(biāo)準(zhǔn)。

　　根據(jù)規(guī)定，自1月28日起，凡在上海購(gòu)買(mǎi)住房的，購(gòu)房人在申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，除按照《上海市房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定（試行）》提交相關(guān)文件外，還應(yīng)當(dāng)提交稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的《上海市個(gè)人住房房產(chǎn)稅認(rèn)定通知書(shū)》。

　　基于這一點(diǎn)，業(yè)界普遍認(rèn)為，限售實(shí)際上也是房產(chǎn)稅認(rèn)定細(xì)則的補(bǔ)充方案。

　　據(jù)了解，自上海宣布實(shí)施房產(chǎn)稅以來(lái)，稅務(wù)部門(mén)已對(duì)部分個(gè)人住房進(jìn)行房產(chǎn)稅征免認(rèn)定，目前上海已有部分購(gòu)房者被認(rèn)定需要繳納房產(chǎn)稅。

　　事實(shí)上，在“滬九條”出臺(tái)之時(shí)，上海就有意讓限購(gòu)令與房產(chǎn)稅并行。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，從房產(chǎn)稅進(jìn)行征管的路線來(lái)看，此次的限售令以開(kāi)發(fā)商以及房產(chǎn)中介為源頭，可規(guī)范操作流程，堵政策漏洞。如果先交易后復(fù)核，容易造成房企或中介機(jī)構(gòu)為求讓購(gòu)房者出手盡出奇招。

　　相關(guān)人士補(bǔ)充表示，事實(shí)上，目前在買(mǎi)房前必須先到交易中心做產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認(rèn)家庭成員各自房產(chǎn)狀況，咨詢(xún)是否能買(mǎi)房。

　　其次，即便買(mǎi)房后要辦理登記也必須出具房地產(chǎn)稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的是否免征認(rèn)定書(shū)，該認(rèn)定需15個(gè)工作日。理論上講，目前因違規(guī)操作而已經(jīng)辦理登記的可能性很小。

　　業(yè)界普遍認(rèn)為，隨著限售令實(shí)施細(xì)則的出臺(tái)，房產(chǎn)稅的效應(yīng)將繼續(xù)在樓市中體現(xiàn)。

　　然而，這劑雙管齊下的猛藥能否緩解目前上海樓市居高不下的局面，仍需拭目以待。