中海地產(chǎn)元月銷售業(yè)績(jī)?yōu)?7.7億港元，而過去曾經(jīng)表示要向中海學(xué)習(xí)的萬(wàn)科卻達(dá)到了200億元。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 并不止是2011年1月——在整個(gè)2010年，萬(wàn)科達(dá)到了千億級(jí)的銷售額，保利地產(chǎn)以662億元的成績(jī)排名第二，中海的銷售則為671億港元，折合約人民幣568億元。

　　“落伍者”

　　2月10日下午，中海地產(chǎn)公布了2011年首月的銷售數(shù)據(jù)。中海于2011年1月份實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額77.7億港元及銷售面積53.7萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)89.3%和62.3%。

　　2010年12月，中海實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額83.9億港元及銷售面積59.5萬(wàn)平方米；而2010年1月，中海的銷售額為41億港元，銷售面積32.5萬(wàn)平方米。

　　就在同日，萬(wàn)科也公布了2011年1月簡(jiǎn)報(bào)。據(jù)其公布，萬(wàn)科1月份的銷售超過200億元。

　　這樣的情況似乎延續(xù)了2010年的全年之勢(shì)：中海在2010年發(fā)力不足，被萬(wàn)科、保利狠狠得甩在了身后。

　　有輝立證券的地產(chǎn)分析師對(duì)此也表示認(rèn)同，他認(rèn)為，中海的擴(kuò)張沒有保利快，復(fù)合增長(zhǎng)也相對(duì)較慢。

　　該分析師認(rèn)為，中海的銷售可能會(huì)一直保持在500億左右，其增長(zhǎng)速度雖然也符合一般房企的平均速度，但在房企業(yè)績(jī)第一梯隊(duì)中，中海已經(jīng)處于中下水平。

　　他進(jìn)一步表示，中海和保利已經(jīng)開始走在兩條路上——保利追求的是銷售業(yè)績(jī)的更高增長(zhǎng)，而中海則是在財(cái)務(wù)方面更加突出，在股東回報(bào)、毛利率和單位產(chǎn)出方面更具優(yōu)勢(shì)。

　　實(shí)際上，中海去年的表現(xiàn)和其管理層的風(fēng)格不無(wú)關(guān)系。

　　穩(wěn)健or保守

　　一直以來(lái)，中海的風(fēng)格可以說(shuō)是穩(wěn)健，同時(shí)也可以換成另一個(gè)詞“保守”，這種風(fēng)格的形成與中海以往的發(fā)展有著極為密切的關(guān)系。

　　自上世紀(jì)80年代中期開始進(jìn)軍香港房地產(chǎn)以后，中海在香港的地產(chǎn)業(yè)務(wù)做得順風(fēng)順?biāo)?996年，中國(guó)海外作為唯一的中資公司，躋身香港二十大市值地產(chǎn)上市公司，與和黃、新鴻基、恒基等比肩，列第14位。

　　1997年香港回歸前，中?？春没貧w后的香港房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大投資力度，以當(dāng)時(shí)的高價(jià)拿下了三塊土地，但之后遭遇亞洲金融風(fēng)暴，香港樓市暴跌。

　　按照現(xiàn)任中海主席孔慶平的話來(lái)說(shuō)，那就是“10年辛苦掙的錢，一夜工夫打回原形。”

　　與此同時(shí)，與中海有合作關(guān)系的日資銀行因?yàn)樯钍芙鹑谖C(jī)影響，要從香港撤資，要求中海提前還貸，使得中海一度瀕臨破產(chǎn)的邊緣。

　　在熬過1997年的難關(guān)之后，中海一改以往的作風(fēng)，變得小心謹(jǐn)慎了起來(lái)。

　　孔慶平對(duì)此曾總結(jié)：“我們用了三四年時(shí)間撫平了那次金融風(fēng)暴的創(chuàng)傷。但市場(chǎng)一有風(fēng)吹草動(dòng)，‘傷口’就會(huì)隱隱作痛。從此，我們對(duì)危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)的敏感度大大提高，也總結(jié)了兩條經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)：其一，穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模必須與現(xiàn)有資源相匹配；其二，企業(yè)發(fā)展應(yīng)有戰(zhàn)略性思維，對(duì)市場(chǎng)有正確判斷。”

　　即使中海將業(yè)務(wù)的重心從此移至內(nèi)地，其謹(jǐn)慎穩(wěn)健的作風(fēng)仍然保持了下來(lái)。

　　在面臨困境的時(shí)候，中海這種穩(wěn)健的作風(fēng)當(dāng)然可以帶領(lǐng)集團(tuán)安然度過危機(jī)，但在市場(chǎng)狀況較好，充滿機(jī)遇的時(shí)候，中海穩(wěn)健的做派又可能顯得過于保守，可能散失了擴(kuò)張的較好時(shí)機(jī)。

　　上述分析師也承認(rèn)，中海的穩(wěn)健作風(fēng)的確顯得靈活性不足，尤其在年景較好的時(shí)候。

　　但他同時(shí)也表示，雖然中海的靈活性稍遜，但觀察一家企業(yè)也不能僅從銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，短期內(nèi)中海的表現(xiàn)的確不如萬(wàn)科保利，可是如果未來(lái)幾年中國(guó)的房地產(chǎn)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的話，中海的表現(xiàn)會(huì)優(yōu)于另外兩家企業(yè)。

　　他認(rèn)為，中海還是各大分析師最看好的內(nèi)地房企之一。

　　布局不均？

　　中海在2010年銷售略遜的另一個(gè)原因或許是其區(qū)域布局不均衡。

　　中海公布的1月簡(jiǎn)報(bào)中顯示，1月份，珠三角地區(qū)(深圳、中山、廣州、佛山、珠海)為中海累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額最多及累計(jì)銷售額增長(zhǎng)幅度最快的地區(qū)，其銷售額達(dá)到21.3億港元，同比增長(zhǎng)159.2%。北方區(qū)(沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、大連、青島)為銷售面積最多及銷售面積增長(zhǎng)幅度最快的地區(qū)，銷售面積達(dá)17.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)111.1%。其他地區(qū)亦實(shí)現(xiàn)了較快的增長(zhǎng)。

　　事實(shí)上，中海已經(jīng)多月不曾在月報(bào)中出現(xiàn)珠三角地區(qū)的銷售業(yè)績(jī)了。

　　2010年，中海在華南幾乎沒有項(xiàng)目銷售。以廣州為例，去年銷售的項(xiàng)目除了年初通過收購(gòu)?fù)槡る娖鞫玫降脑麡潜P光大榕譽(yù)外，就是金沙洲的一些尾盤了。

　　除此之外，中海在廣州再無(wú)可售項(xiàng)目，甚至連土地儲(chǔ)備也告急，直到年底才通過招拍掛在廣州補(bǔ)充了新的土地。

　　反觀保利，2010年在廣州有多個(gè)項(xiàng)目推出，并且銷售都不錯(cuò)，比如保利西海岸、保利春天里等等。

　　同樣作為全國(guó)布局的開發(fā)商，在去年區(qū)域銷售狀況難分高下的時(shí)候，華南板塊的銷售空白會(huì)為企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)帶來(lái)不利影響。

　　分析師則表示，中海在中西部等城市的布局的確沒有萬(wàn)科甚至恒大來(lái)的深入，其主要的布局重點(diǎn)還是長(zhǎng)三角、環(huán)渤海等沿海城市。

　　與萬(wàn)科、保利開始轉(zhuǎn)移到中西部、二三線城市相比，中海受宏觀調(diào)控影響更大。

　　尤其在國(guó)務(wù)院要求盡快落實(shí)限購(gòu)令之后，沿海城市更成了限購(gòu)令出臺(tái)密集之地，這究竟會(huì)對(duì)企業(yè)帶來(lái)多大影響現(xiàn)在似乎還并不明顯，但毫無(wú)疑問的是，東部沿海城市是中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)區(qū)域，而政府力度也尤其深入。