預計“溫柔版”的新國八條廣州版細則出臺后，對廣州樓市的影響應該還是會比較平穩(wěn)，不會出現(xiàn)大漲或者大跌的局面。

　　觀點網(wǎng) 見習編輯 陶鯉 1月26日，國務院公布八條最新樓市調控政策，“新國八條”正式出臺，第三次調控浮出水面。

　　針對各界關心的“新國八條”樓市調控政策廣州版細則落地的問題，廣州市國土房管局相關負責人2月9日透露，相關細則已經(jīng)上報市政府，近日將會以市政府文件的形式正式出臺。

　　賣一買一？

　　縱觀新國八條，最受關注的還是關于在限購方面的規(guī)定。根據(jù)新國八條第六條規(guī)定，對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內向其售房。

　　面對廣州限購令“升級版”的問題，有相關人士指出，完全停購第三套房打擊面太大，廣州可能實行“賣一買一”的做法，即如果有戶籍家庭在廣州擁有2套住房，可以賣掉其中一套后，再買一套。

　　對于廣州擬實行“賣一買一”的做法，有分析認為這對廣州購買力也是一種釋放，但也有擔心會成為投機購房的政策漏洞。

　　對此，廣州地產(chǎn)資深專家韓世同認為，廣州實行“賣一買一”的做法是切合實際的，也使得新國八條更具有可操作性。因為政策主要是限制不能購買第三套，廣州實行賣一買一的做法，讓購房者并沒有更多的占有房屋。

　　對于“賣一買一”的做法是否會成為投機購房的政策漏洞，韓世同表示，應該對這種換購的頻率、次數(shù)和信貸條件加以約定，否則可能會被炒房者鉆空子，造成不良后果。

　　合富輝煌首席分析師黎文江也認為，廣州實行“賣一買一”的做法是比較人性化的，但是他并不認為“賣一買一”的做法會給投機購房者有可乘之機。他表示，首先國八條已經(jīng)規(guī)定對個人購買住房不足5年轉手交易的，會統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。

　　雖然賣房者可以將契稅轉移至買家，但是同時也將造成買房的成本提高，增加購買的難度。同時，如果賣家手里只有兩套房，單純靠賣出一套再買進一套來炒房，還涉及到了資金銜接的問題。因此黎文江表示，在“賣一買一”的做法下，炒房的可能性非常小。

　　增城、從化

　　根據(jù)新國八條第六條規(guī)定，限購必須按照行政區(qū)域進行，因此不排除會對增城、從化兩個原未納入限購的區(qū)域實施限購。一旦納入限購，增城、從化的房價也將納入全市房價統(tǒng)計中，增城、從化兩個區(qū)實施限購后，將對廣州樓價有一個怎樣的影響？

　　廣州經(jīng)緯行研究中心主任曾英杰認為，增城、從化兩個區(qū)是否實施限購比較難以估計，但是單純從房價來看，這兩個地區(qū)并不需要進行限購。

　　但是如果增城、從化兩個區(qū)實施限購令，將對整個廣州的成交量造成下滑的影響，因為增城在廣州樓市成交量中占有較大比例。而這兩個區(qū)成交量下滑，又將在統(tǒng)計上顯示房價上漲的趨勢。

　　黎文江也表示，增城、從化兩個區(qū)還是有可能實施限購令。但是房地產(chǎn)業(yè)作為增城、從化兩個區(qū)的支柱性產(chǎn)業(yè)，這兩個區(qū)實施限購令后，對區(qū)域的發(fā)展還是將會出現(xiàn)較大影響。

　　如果增城、從化兩個區(qū)實施限購令，將會把這兩個區(qū)的房價納入廣州現(xiàn)有實施限購的十區(qū)的房價里面，從而降低整個廣州的平均房價，同時對整個廣州樓市的價格控制目標有一定幫助。

　　黎文江還認為，如果增城、從化兩個區(qū)實施限購令，未來廣州購買力必然向周邊不限購的區(qū)域轉移，比如清遠與佛山，而不會出現(xiàn)增城、從化兩區(qū)因限購而造成廣州中心區(qū)房價上漲的局面。

　　韓世同則表示，從廣州樓市本身的情況來看，增城、從化兩個區(qū)沒有必要實施限購令，除非是有中央行政的命令。如果增城、從化兩個區(qū)實施限購令，對廣州整體樓市的影響還是不會太大。因為增城、從化兩個區(qū)除了投資性的購房者外，剛性需求的購房者也可以支撐當?shù)厥袌?。但是這兩個區(qū)實施限購后，會導致部分投資性購房者失去投資渠道。

　　調控目標

　　根據(jù)新國八條第三條與第四條規(guī)定，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。調整個人轉讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。

　　對于此項新政在廣州的落地，黎文江表示，根據(jù)合富輝煌統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，將會有20%的購房者因為以上原因放棄購買二手房；受二手房購買門檻提高的影響，將會有40%的購房者因為以上原因放棄購買一手房。

　　韓世同則認為，提高第二套住房的首付比例與對不足5年的住房交易全額征稅將會使購買二手房的負擔加重，即使能夠轉嫁買方，也會增加買方的負擔，而且同時也會造成政府加強對稅收的監(jiān)管。

　　針對網(wǎng)上流傳的一種規(guī)避全額征稅的手段，即買賣雙方先簽合同，等交易住房夠5年時間再去辦理過戶手續(xù)。韓世同認為這種做法理論上可行，但實際操作風險太大，容易造成很多合同糾紛與詐騙行為。

　　另外，根據(jù)新國八條第二條規(guī)定，2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。

　　有業(yè)內人士表示，廣州市合理房價目標估計會按照全市定總體目標，將根據(jù)今年明年一段時期廣州的GDP增長速度和居民收入多少等因素做綜合考慮。據(jù)最新的《2010年中國城市房價排行榜》顯示，廣州房價為12560元每平方米，位居第八位。

　　對此，韓世同表示，年度目標房價比較難以確定，要參照的目標太多，包括經(jīng)濟發(fā)展目標、地區(qū)人均收入的增長水平、當?shù)鼐用褓彿磕芰Φ取ｍn世同個人估計政府將會制定一個穩(wěn)定增長的目標。

　　曾英杰表示，年度目標房價不能僅僅依靠市場價格來參考，因此比較難以確定。預計目標房價將會制定一個區(qū)間，而不會出現(xiàn)一個具體的價格。

　　黎文江認為，年度目標房價應該允許有10-15%的漲幅，但是這10-15%的漲幅其實是對沖開發(fā)成本。隨著開發(fā)商拿地的成本上升，以及能源與人工成本的上升，房價上漲10-15%，其實可以認為是沒有上漲。

　　后市猜想

　　據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年春節(jié)廣州樓市成交慘淡，7天假期日均網(wǎng)簽賣樓不足14套，市區(qū)絕大部分樓盤更是零成交。而新國八條廣州版細則出臺在即，春節(jié)至今并未出現(xiàn)市民趕限購末班車買房的現(xiàn)象，樓市似乎將進入更深的觀望期。

　　對此，曾英杰認為，國八條廣州版細則的影響，主要還是取決于政策的力度。如果按目前國八條的內容來看，地方政府已經(jīng)很難去進行強化，地方政府唯一可以作為的就是公布調控目標。參照目前廣州市場5月前的供應量都比較少，預計5月前廣州樓市將會處于一個低迷階段。

　　韓世同表示，根據(jù)以往的經(jīng)驗，調控政策出臺，往往會打樓市造成一至兩個月的低迷。目前加息和新政所形成的雙重疊加效應對于消除房價上漲預期是有效的，韓世同預計廣州樓市會進入觀望期，成交也會嚴重萎縮和下降。

　　黎文江認為，從業(yè)內有消息說廣州版細則將出臺“賣一買一”的限購政策，就說明廣州版細則還是比較溫柔的，因此，預計廣州版的細則出臺后，對廣州樓市的影響應該還是會比較平穩(wěn)，不會出現(xiàn)大漲或者大跌的局面。