　　前兩天在微博上無意看到牛刀和任志強之間的爭論，突然就發(fā)現所有爭論當中的問題給我們預測其實是一個樣，2010年預測出現重大失誤的核心原因為兩個：第一個忽視了價格黏性后新年價格預測基點，即預測2010年價格走勢的基點是應該按照2009年12月的價格還是按照2009年平均價格為基點進行預測，我們巨大的失誤是按照了年度均價來進行預測，因此基數就下降了大概23%，由此導致的誤差讓整個報告幾乎招致毀滅性打擊。如果還原這個誤差，那么我們的預測就幾接近準確。

　　第二個大失誤則是，沒有考慮09年新增貸款的第二個循環(huán)周期，而簡單的將10年的7.5萬億新增貸款理解為貨幣收縮，導致了我們判斷的需求會呈現出萎縮的特征。其他失誤還有對供應速度判斷出現了漏洞，忽略了宏觀調控對供應心里和供應節(jié)奏的影響，以及由于供應節(jié)奏和供應方式影響對需求心理的影響，導致的市場波動和博弈，而產生的市場特征的變化。

　　如果剔除這些因素，反觀我們的預測報告，則幾乎可以達到95%以上的準確程度。而我們的報告是嚴格按照市場競爭法則來進行判斷和分析的。從這個角度而言，我們認為市場依然是按照市場游戲規(guī)則來進行的，調控政策總體效果還是建立在市場需求這個角度上的，只有市場供求關系才能改變市場運行特征。

　　我們還是站在市場角度來解析市場，通過行業(yè)供求關系的實際情況來反觀宏觀調控的效果以及其評價。在國家統計局年度數據沒出來之前，我們暫且用重慶市數據來進行簡單的分析，基于數據的沒公布，我們在本文將只采取定性分析來說明問題，而對定量數據說明。重慶市今年基本數據顯示出如下特征：土地供應量和土地消化量基本持平(即土地成交量和預售許可證放量的關系)，房屋供應量略遜于房屋成交量，市場的基本特征是供不應求。這樣的分析能夠解釋市場價格持續(xù)走高，需求持續(xù)上升的市場現狀(供不應求導致恐慌性需求增加，需求適度前置，當期市場需求適度增加)，但這并不能解釋宏觀調控對房地產市場的影響。

　　為了解釋宏觀調控對市場的影響，這里我們需要引入金融元素，這里我們會遭遇到的最大難題即央行公布的房貸數據是否準確；第二個難題在于股市和樓市的財富轉移關系；第三個難題則在于四萬億財政政策中，今年的結算利潤的具體幅度；第四個問題也是我們最大的難題在于9.6萬億貨幣和今年的7.5萬億貨幣循環(huán)周期和回收周期的時間界域。

　　第一個問題反映的是貨幣乘數效應，即貨幣的杠桿效應，這是宏觀調控重點控制的，數據易得，我們只需要通過對09年與10年的貸款系數進行比較就可以知道答案；第二個問題股市和樓市的關系，這個可以通過對今年IPO數額，以及大小非解禁額，資金募集總額以及股市波動的幅度來進行解讀，但這個基本很難精確，可以做區(qū)間假設得到答案；第三個問題的答案一方面可以通過新增存款余額變動來考察，另一方面可以通過對在建項目工程進度的預估來完成，同樣不能準確，但可以得到區(qū)間假設；第四個問題則是一個沒有解的大難題。但也可以有一個方向，即我們按照貸款每年收縮幅度為6%計算(平均貸款成本為6%的年息，銀行增加6%，實體減少6%的公式對等計算)，從這個角度來看，那么貨幣供應萎縮趨勢是可以確立的。

　　我們在反過來看今年調控政策對行業(yè)的影響，今年417和929調控政策的核心內容：一是信貸政策收緊，影響到貨幣的杠桿效應，同時對供應和需求雙方都產生影響，相對而言，供應商對貨幣杠桿系數較需求方大，因此對供應方的影響表現為更加明顯。

　　417政策出臺以后，供應萎縮明顯強于需求萎縮，一方面是土地市場的反應，同時預售許可證滯后效應也非常明顯，這兩者共同作用導致了市場的供需結構有利于供應方趨勢；929調控政策的實質是限購，即對需求的強行抑制，但929效果極差的原因在于8月市場反彈以后，市場存量消化殆盡，市場供不應求，加上417后的效果在5、6、7三個月被供應商化解以后，供不應求的市場必然導致價格的反彈，價格反彈則導致市場對調控效果的拋棄和供不應求的搶購心理，這兩者共同作用下，盡管限購令相對較為嚴厲，但實際市場效果并不明顯。從這兩個角度來說，調控的兩大方向同時失去效用，市場因此在929以后，呈現出加速反彈的局面。導致年末市場量價關系加速上行(考慮到09年的量價同時高基數，年末的漲幅就顯得更加客觀，調控的效果也就更加微小)。

　　再反過來將我們前面的四個因素逐一加入到分析中，我們會發(fā)現宏觀調控的因素被上述四個因素逐一對沖：新增貸款與09年貸款的循環(huán)使用，導致市場貨幣供應量并沒有受新增貸款減少而減少；其次是四萬億結算利潤余額的增加導致了市場現金供應量充分；這里還應加入個加息導致的熱錢涌入規(guī)模大大高于存款準備金收縮的貨幣與加息抑制的貨幣。第三四個有利因素與第一個不利因素對沖過程中，顯然市場資金供應的有利因素強過不利因素(第二個因素，有溢出效應，但總體來說影響不是十分明顯，我們姑且視為中性因素)，因此宏觀調控抑制的貨幣供給小于市場新增的貨幣供給，導致市場貨幣供應量呈現出凈增長態(tài)勢，這也是房地產市場量價同時上漲的基本基礎。這也是宏觀調控效果不佳的最為真實和直接的原因。

　　如果我們對上述分析基本認可的話，那么我們認為決定2011年市場走勢的基本關系還是兩個：第一是房地產市場的供需關系；第二個是貨幣與房地產產品的對應關系。

　　關于第一個問題，我們在前面分析中沒有探討到的2010年房地產市場最大的特征是在建工程存量的問題，各個層面的數據均顯示，今年在建工程存量較10年大幅度增長，這里的答案則在于2011年預售許可證放量必然大幅度增加；假定需求與10年持平，那么供應的增加將導致2011年市場轉化為買方市場，加上價格上漲與今年929調控以后投資的需求將導致2011年需求的適度回落，則供需結構問題將更加明顯。供需結構的變化，將有利于價格趨勢下行。但在第二個因素方面，我們依然很難得到一個準確答案，即9.6萬億的貸款是否在第三年進入還款高峰期；

　　第二是市場是否會用更高的金融杠桿來掩蓋損失(即通過只還息，但貸款延續(xù))，如此的話，那么2011年新增7萬億(中央政府暫定數額)的新增貸款必然將進一步加大市場貨幣供應量，一旦貨幣供應量出現盈余，那么市場價格的回落將會非常困難。從這個角度來看，2011年，我們認為市場的核心問題將取決與兩大因素的博弈：即貨幣供應量和供需結構的變化程度，而這兩個要素無疑都是市場的核心要素，并非政治因素，從這個角度來說，2011年的房地產市場，將是一個比較完整和準確的市場年。

　　注:本文作者為觀點新媒體專欄作者王雪松