盡管1月就已完成年度目標(biāo)的14%，但萬(wàn)科今年1400億的銷(xiāo)售目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)，仍然是業(yè)界最大的疑問(wèn)。

　　觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 2011年伊始，萬(wàn)科以突破200億的月度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)了“開(kāi)門(mén)紅”。

　　201億

　　2月9日，萬(wàn)科宣布，公司1月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額201億元，銷(xiāo)售面積165.4萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)220.8%及216.1%，再度刷新月度銷(xiāo)售歷史記錄。

　　同時(shí)，萬(wàn)科還結(jié)束了連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比下滑的狀態(tài)，單月銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額的環(huán)比增速均創(chuàng)下歷史同期最好水平，分別實(shí)現(xiàn)140.06%及140.72%的增長(zhǎng)率。

　　然而，萬(wàn)科靚麗的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)并不代表整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在1月有如此良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。

　　實(shí)際上，踏入2011年，由于多類(lèi)調(diào)控政策相繼出臺(tái)，1月份房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)較去年年末有所回落，不少城市新房成交面積均有環(huán)比下降。

　　萬(wàn)科增幅如此之大，顯然與行業(yè)趨勢(shì)不符。分析機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，除了由于主流產(chǎn)品較受市場(chǎng)青睞及快速銷(xiāo)售策略以外，這主要是去年12月認(rèn)購(gòu)部分于1月簽約所致。

　　萬(wàn)科對(duì)此并不否認(rèn)。董秘譚華杰表示，公司1月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)再創(chuàng)新高，主要由于去年年底集中推盤(pán)，不少認(rèn)購(gòu)未能在年底完成簽約，而這部分業(yè)績(jī)?cè)诮衲?月才正式計(jì)入公司銷(xiāo)售。

　　而在早前公布2010年全年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)快報(bào)之時(shí)，萬(wàn)科就曾表示，12月份大量的簽約將在2011年1月完成，預(yù)計(jì)1月的銷(xiāo)售量，無(wú)論環(huán)比還是同比，都將實(shí)現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)。

　　但在目前的市況之下，或許萬(wàn)科這大幅度的增長(zhǎng)不會(huì)維持太久。

　　譚華杰指出，由于每年春節(jié)前后都是住宅市場(chǎng)成交的淡季，今年2月推盤(pán)規(guī)模較1月有明顯減少，盡管公司已積極推出各種促銷(xiāo)措施，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售額環(huán)比會(huì)出現(xiàn)較大的回落。

　　更有研究機(jī)構(gòu)指出，由于1月下旬以國(guó)八條為代表的新一輪調(diào)控政策出臺(tái)，上海、重慶兩市房產(chǎn)稅試點(diǎn)細(xì)則正式發(fā)布，預(yù)示著今年的宏觀(guān)調(diào)控將會(huì)日益走向深化和強(qiáng)化。萬(wàn)科1月創(chuàng)下的200億銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，也許會(huì)是萬(wàn)科今年全年最好的數(shù)據(jù)。

　　1400億目標(biāo)

　　盡管1月就已完成年度目標(biāo)的14%，但萬(wàn)科今年1400億的銷(xiāo)售目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)，仍然是業(yè)界最大的疑問(wèn)。

　　在2010年成為全國(guó)首家實(shí)現(xiàn)千億銷(xiāo)售的房企之后，萬(wàn)科劍指3000億。萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石早前曾表示，未來(lái)十年內(nèi)，按照20%的復(fù)合增長(zhǎng)率計(jì)算，萬(wàn)科的銷(xiāo)售額將達(dá)到3000億元。

　　而目前萬(wàn)科面前的首要任務(wù)，就是如何把快速增長(zhǎng)的步伐放緩些。

　　為此，王石曾下了“死命令”，2011年全年銷(xiāo)售額不能超過(guò)1400億，今年萬(wàn)科的銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率將控制在40%以?xún)?nèi)。

　　如果按照1月份的增幅持續(xù)增長(zhǎng)，萬(wàn)科今年的銷(xiāo)售額沖破1400億不無(wú)可能。

　　但或許這輪調(diào)控“幫”了萬(wàn)科一把。相關(guān)研究機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，由于市場(chǎng)仍存在諸多的不確定性，隨著政策效果顯現(xiàn)和行業(yè)景氣下行，預(yù)計(jì)萬(wàn)科全年的銷(xiāo)售金額增幅不太可能會(huì)高于30%。

　　換言之，今年萬(wàn)科的銷(xiāo)售數(shù)字或許真如王石所愿，控制在1400億以?xún)?nèi)。

　　但另一方面，萬(wàn)科是否會(huì)過(guò)猶不及，為了控制在1400億的目標(biāo)之下，卻因?yàn)檎{(diào)控和市場(chǎng)的空前壓力，導(dǎo)致出現(xiàn)難于挽回的狀況？

　　金融學(xué)家杜麗虹博士對(duì)此表示：“現(xiàn)在的形勢(shì)對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)沒(méi)有大的問(wèn)題，萬(wàn)科比較適應(yīng)這種環(huán)境。由于萬(wàn)科相對(duì)穩(wěn)健保守，在市場(chǎng)相對(duì)火爆的時(shí)候，萬(wàn)科肯定不適應(yīng)，在市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)控壓力，萬(wàn)科肯定是加速周轉(zhuǎn)，銷(xiāo)售可能會(huì)略好些。”

　　國(guó)泰君安相關(guān)研究報(bào)告亦指出，2011年內(nèi)萬(wàn)科供貨節(jié)奏各季度相對(duì)均衡，上下半年新推盤(pán)比例約為6：4，預(yù)計(jì)萬(wàn)科將搶在市場(chǎng)供應(yīng)量大規(guī)模釋放之前鎖定大部分銷(xiāo)售收入，先于同行完成現(xiàn)金收割。

　　不少分析人士也表示，調(diào)控壓力之下，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)入下行通道，但仍保持相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展。

　　拿地“補(bǔ)倉(cāng)”

　　加速周轉(zhuǎn)的同時(shí)，萬(wàn)科也一直在“補(bǔ)倉(cāng)”，其中，1月份新增土地項(xiàng)目就達(dá)到12個(gè)，權(quán)益建筑面積274.3萬(wàn)平方米，需承擔(dān)地價(jià)款共66.6億元，分別為去年全年數(shù)據(jù)的12.4%和11.2%。

　　也許對(duì)萬(wàn)科而言，拿地的好時(shí)機(jī)開(kāi)始顯現(xiàn)。

　　公告顯示，該12個(gè)新增項(xiàng)目主要集中于上海、杭州、蘇州、武漢、沈陽(yáng)、西安、東莞、秦皇島、蕪湖等9個(gè)城市，其中蕪湖、秦皇島為新進(jìn)入城市。

　　不難發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科拿地主要偏向于二三線(xiàn)城市，在1月新增項(xiàng)目中二三線(xiàn)城市占比達(dá)到89%。

　　正因如此，萬(wàn)科1月新增項(xiàng)目樓面地價(jià)為2428元/平方米，較去年全年新增項(xiàng)目平均樓面地價(jià)下降9.6%。

　　國(guó)金證券指出，盡管調(diào)控政策出臺(tái)，但土地價(jià)格短期并未出現(xiàn)調(diào)整，尤其一線(xiàn)城市地價(jià)仍然堅(jiān)挺，所以公司拿地更偏重二三線(xiàn)城市。

　　此外，由于萬(wàn)科目前資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)非常龐大，單純縱向擴(kuò)張已經(jīng)難以滿(mǎn)足增長(zhǎng)需求，所以公司加大了橫向擴(kuò)張的步伐。

　　但隨著土地的擴(kuò)張，業(yè)界開(kāi)始擔(dān)憂(yōu)大量購(gòu)入的土地或會(huì)隨著調(diào)控周期的延長(zhǎng)，反而成為萬(wàn)科未來(lái)發(fā)展的絆腳石。

　　不過(guò)，不少分析人士均表示，由于萬(wàn)科一直奉行高周轉(zhuǎn)策略，且購(gòu)入地塊價(jià)格并非太高，因此不會(huì)對(duì)萬(wàn)科造成太大的影響。

　　“這就跟人吃飯一樣，萬(wàn)科也不斷需要補(bǔ)充糧食。”分析師笑稱(chēng)。

　　然而，萬(wàn)科或許要注意的是，隨著城市化進(jìn)程的加快，新的可供快速開(kāi)發(fā)周轉(zhuǎn)項(xiàng)目逐步開(kāi)始減少。而按照中國(guó)社科院預(yù)測(cè)，中國(guó)結(jié)束高速城市化將出現(xiàn)在2013年。王石也曾在2004年博鰲房地產(chǎn)論壇表示，中國(guó)房地產(chǎn)的行業(yè)比較快速的發(fā)展會(huì)持續(xù)到2013年左右。

　　也許，2013年之后該如何走下去，才是萬(wàn)科目前最亟待思考的命題。