作為該項(xiàng)目的一級(jí)開發(fā)商，方興可更好地把握土地規(guī)劃定位等核心問(wèn)題，有利于在下一輪土地招拍掛中拿下二級(jí)開發(fā)權(quán)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯曹萍 1月26日晚間，方興地產(chǎn)發(fā)布公告宣布，公司近日成功中標(biāo)了湖南長(zhǎng)沙梅溪湖項(xiàng)目，順利成為梅溪湖國(guó)際服務(wù)和科技創(chuàng)新城開發(fā)招募項(xiàng)目的投資人，這是方興地產(chǎn)首次進(jìn)入長(zhǎng)沙。

　　梅溪湖項(xiàng)目

　　根據(jù)方興與長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)管理委員會(huì)等方面簽署的協(xié)議，方興將負(fù)責(zé)完成該項(xiàng)目土地范圍內(nèi)的征地拆遷、補(bǔ)償安置、前期基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施等所有工程建設(shè)及其他相關(guān)開發(fā)工作。

　　此后，方興還會(huì)參與該項(xiàng)目土地的招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓競(jìng)投活動(dòng)。

　　資料顯示，梅溪湖項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市大河西先導(dǎo)區(qū)中心地帶，西接繞城線，東至二環(huán)線，北接楓林路，南倚桃花嶺景區(qū)，總占地面積約11,452畝。

　　該項(xiàng)目距長(zhǎng)沙市中心大約為6公里距離，根據(jù)長(zhǎng)沙市政府打造“未來(lái)河西城市中心”的規(guī)劃，該項(xiàng)目未來(lái)將建設(shè)成為中部地區(qū)集高端國(guó)際化商務(wù)、創(chuàng)新中心和山水交融為一體的生態(tài)宜居新城區(qū)。而整個(gè)梅溪湖項(xiàng)目的功能定位為“國(guó)際會(huì)展服務(wù)及科技創(chuàng)新中心”。

　　據(jù)長(zhǎng)沙市大河西先導(dǎo)區(qū)管理委員會(huì)在2010年12月7日發(fā)出的招募公告，整個(gè)梅溪湖項(xiàng)目的建設(shè)工程全部完成及工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)日期預(yù)計(jì)為2016年6月；該項(xiàng)目范圍內(nèi)土地招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓的最后完成日期預(yù)計(jì)在2017年6月，也即是，整個(gè)項(xiàng)目的一級(jí)土地開發(fā)時(shí)間預(yù)計(jì)將長(zhǎng)達(dá)5年。

　　方興的算盤

　　根據(jù)目前的規(guī)劃，該項(xiàng)目地上總建筑面積預(yù)計(jì)可達(dá)940萬(wàn)平方米的體量，其中住宅面積為725萬(wàn)平方米，其他則為寫字樓或商用物業(yè)。

　　要開發(fā)如此大體量的項(xiàng)目需要大量的資金。據(jù)該項(xiàng)目的招募公告統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)目的前期工程建設(shè)預(yù)計(jì)需投入128億元。

　　作為梅溪湖項(xiàng)目的投資人，方興需成立項(xiàng)目公司來(lái)負(fù)責(zé)籌集并承擔(dān)該項(xiàng)目開發(fā)范圍內(nèi)的征地拆遷、補(bǔ)償安置的所需全部資金，合計(jì)85.2億元。

　　同時(shí)，該項(xiàng)目開發(fā)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施等建設(shè)工程所需資金也需要項(xiàng)目公司自行籌集。

　　其中，長(zhǎng)沙梅溪湖實(shí)業(yè)有限公司在此項(xiàng)目上，已組織實(shí)施和擬組織實(shí)施的共計(jì)41項(xiàng)前期建設(shè)工程所需的27.3億元，該筆資金亦需要方興在協(xié)議生效起2年內(nèi)付清。

　　此外，除上述工程外，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)仍需15.6億元的前期工程建設(shè)資金。

　　為了支持該項(xiàng)目的發(fā)展，長(zhǎng)沙當(dāng)?shù)卣o出了一系列優(yōu)惠政策，譬如支持其水、電、氣、信、交通等配套建設(shè)。此外，在土地出讓金、營(yíng)業(yè)稅、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面，政府也有配套的優(yōu)惠政策。

　　對(duì)于此種一級(jí)開發(fā)模式，世邦魏理仕在一份為該項(xiàng)目作出的策劃案當(dāng)中分析稱，作為該項(xiàng)目的一級(jí)開發(fā)商，方興可更好地把握土地規(guī)劃定位等核心問(wèn)題，有利于在下一輪土地招拍掛中拿下二級(jí)開發(fā)權(quán)。

　　而在收益上，由于是與政府合作，該項(xiàng)目將會(huì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的土地出讓收益，投資收益有保障。

　　但世邦魏理仕認(rèn)為，這種模式地方政府壟斷性強(qiáng)，開發(fā)商獲得增值收益分成比例具有不穩(wěn)定性。同時(shí)，一級(jí)開發(fā)占用資金量非常大，而前期規(guī)劃審批立項(xiàng)時(shí)間長(zhǎng)也將會(huì)使資金占用時(shí)間比較早。而且，政策的調(diào)整也可能直接影響到一級(jí)開發(fā)土地儲(chǔ)備規(guī)模的確定。

　　河西前景

　　盡管風(fēng)險(xiǎn)依然存在，但對(duì)于梅溪湖項(xiàng)目，方興似乎早有準(zhǔn)備。

　　早在2010年11月，一份關(guān)于長(zhǎng)沙梅溪湖項(xiàng)目的投資策略報(bào)告便開始流傳。

　　資料顯示，長(zhǎng)沙在未來(lái)湖南的綜合經(jīng)濟(jì)中心中處于核心地位，在“長(zhǎng)株潭一體化兩型社會(huì)”的構(gòu)思下，大河西先導(dǎo)區(qū)為兩型社會(huì)的先行建設(shè)區(qū)域，而梅溪湖片區(qū)則為先導(dǎo)區(qū)啟動(dòng)的核心區(qū)域。

　　先導(dǎo)區(qū)作為長(zhǎng)沙的“浦東”，發(fā)展初期路徑為大量推地、大量建設(shè)。

　　而從土地供求來(lái)看，從07年以來(lái)，長(zhǎng)沙年度土地供應(yīng)量呈逐年下降趨勢(shì)。而先導(dǎo)區(qū)具有代表性的岳麓區(qū)，2010年的第一季度的土地供應(yīng)量占長(zhǎng)沙市43%。

　　同時(shí)，根據(jù)規(guī)劃，梅溪湖項(xiàng)目將會(huì)建成一個(gè)包含住宅、寫字樓、酒店、酒店式公寓、商業(yè)于一體的綜合性項(xiàng)目，而這樣的項(xiàng)目在目前的河西先導(dǎo)區(qū)還未有先例。

　　世邦魏理仕的調(diào)查結(jié)果表明，長(zhǎng)沙現(xiàn)有寫字樓普遍為非甲級(jí)；主要優(yōu)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓主要分布在五一廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)、芙蓉中路商務(wù)區(qū)、韶山北路商務(wù)區(qū)，而這些都在河?xùn)|老城區(qū)。

　　河西僅有濱江新城臨江商業(yè)、長(zhǎng)沙綜合交通樞紐項(xiàng)目、湘騰城市廣場(chǎng)3個(gè)項(xiàng)目，總計(jì)58.6萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)在2012年入市。

　　此外，就商業(yè)市場(chǎng)而言，目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)現(xiàn)有80萬(wàn)平方米的存量，河西僅占4萬(wàn)平方米；長(zhǎng)沙整體商業(yè)空置率為5%，河西商業(yè)物業(yè)空置率為0%。

　　河?xùn)|河西商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的極不平衡，將給河西地區(qū)帶來(lái)巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　而除了商業(yè)之外，梅溪湖項(xiàng)目所在的區(qū)域也是長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)的第二圈層--新興發(fā)展區(qū)，該區(qū)是地王云集、大盤集中之地。

　　其中，在長(zhǎng)沙小有名氣的湘江世紀(jì)城項(xiàng)目就位于新河三角洲片區(qū)，該項(xiàng)目自08年開盤以來(lái)，從一房至五房，其銷售率都在93%及以上，目前，其已推房源去化率達(dá)到95%。