保險(xiǎn)資金進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，無疑是給開發(fā)商增加了一條融資渠道和退出渠道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 曹萍 正如高和投資董事長蘇鑫所談到的那樣，在樓市調(diào)控頻出的氛圍下，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為開發(fā)商努力實(shí)現(xiàn)年度目標(biāo)的不二選擇。

　　事實(shí)上，認(rèn)識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的，不只是高和投資，在過去的一年里，險(xiǎn)資也在暗暗涉足商業(yè)地產(chǎn)。

　　險(xiǎn)資暗流 地產(chǎn)入市風(fēng)生水起

　　在2010年年底，中財(cái)險(xiǎn)突然宣布，公司擬與大股東人保集團(tuán)及其旗下子公司組成聯(lián)合體，以32.88億元聯(lián)合受讓首都時(shí)代廣場，其中中財(cái)險(xiǎn)出資10億元。

　　而在去年12月2號(hào)北京產(chǎn)權(quán)交易所掛出轉(zhuǎn)讓公告時(shí)，就有業(yè)內(nèi)人士指出，這是為某險(xiǎn)資企業(yè)量身定制的。

　　轉(zhuǎn)讓公告要求，受讓方注冊(cè)資本不低于人民幣300億元，同時(shí)，受讓方還必須承諾將該物業(yè)用作總部辦公用房，且需一年內(nèi)將總部遷至此。

　　而就有好事者發(fā)現(xiàn)人保集團(tuán)注冊(cè)資本剛好為306億元。

　　現(xiàn)在就有據(jù)接近人保集團(tuán)的某銀行高管稱，幾個(gè)月前，人保和西城區(qū)在此項(xiàng)目上就有合作意向，當(dāng)時(shí)就打算自用。

　　據(jù)他稱，人保在北京的辦公地比較分散，也不夠用，而這里距離金融街比較近，作為總部還是不錯(cuò)。但這跟險(xiǎn)資涉足不動(dòng)產(chǎn)似乎沒有直接的關(guān)聯(lián)。

　　但北京另一業(yè)內(nèi)人士就稱，人保完成此次收購，均價(jià)僅有2.5萬元/每平米，而附近的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目少說也有5萬元/平方米，其投資意向非常明顯。

　　事實(shí)上，早在2010年，險(xiǎn)資進(jìn)入房地產(chǎn)已是非常很明顯的現(xiàn)象。

　　據(jù)了解，僅中國人壽而言，在升級(jí)為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一股東后，就開始在房地產(chǎn)行業(yè)展開手腳。除了成功收購一上海地產(chǎn)公司外，中國人壽還以25.9億在杭州拿下一商業(yè)地塊。

　　而去年炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的中服地塊，在這方面表現(xiàn)得更為突出。在政府對(duì)金融業(yè)的支持下，相繼有泰康人壽、陽光保險(xiǎn)集團(tuán)和陽光財(cái)險(xiǎn)、民生銀行等摘得寶地歸。

　　另外，值得注意的是，目前一些保險(xiǎn)公司已經(jīng)打著“養(yǎng)老地產(chǎn)”的旗幟在各地紛紛儲(chǔ)地。據(jù)知情人士稱，泰康人壽已在海南、云南和上海等地均有投資。

　　中國人壽董事長楊超曾透露，初步計(jì)劃構(gòu)建“一南一北”養(yǎng)老社區(qū)格局，并稱已在廊坊拿地逾萬畝，計(jì)劃總投資約100億元，而南部則可能落戶海南。

　　在住宅市場調(diào)控頻出的緊張氛圍下，商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值被普遍看好。

　　未來風(fēng)險(xiǎn) 市場需求與邊界

　　保險(xiǎn)資金進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，無疑是給開發(fā)商增加了一條融資渠道和退出渠道。

　　現(xiàn)在，商業(yè)地產(chǎn)未來保值、持續(xù)性收益剛好符合保險(xiǎn)資金保值增值的要求。而商業(yè)性地產(chǎn)目前還是個(gè)價(jià)值洼地。險(xiǎn)資目前介入，顯然是一個(gè)比較好的時(shí)機(jī)。

　　而《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》就規(guī)定，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資不動(dòng)產(chǎn)主要是購買辦公用房、投資廉租房、養(yǎng)老實(shí)體和商業(yè)物業(yè)等，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)能不直接參與房地產(chǎn)開發(fā)，不允許進(jìn)行房地產(chǎn)的炒作。

　　雖有此規(guī)定，但面對(duì)眾險(xiǎn)資紛紛踏入地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀。

　　對(duì)此，高側(cè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長李國平就表示，目前住宅市場短期而言太熱，會(huì)透支未來需求與空間。

　　河山資本董事長曹少山在接受采訪時(shí)也稱，“實(shí)際上，現(xiàn)在一些保險(xiǎn)公司通過股權(quán)投資的方式投資房地產(chǎn)，這樣大量的資金就會(huì)流入這個(gè)行業(yè)，這是一種變相的投資。”

　　同時(shí)，他續(xù)指，險(xiǎn)資如果是進(jìn)入住宅市場的話，短期內(nèi)忽然多出來的資金肯定會(huì)推高房價(jià)。但他也指出，險(xiǎn)資若是持有已建成物業(yè)，從長遠(yuǎn)配置來看，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是件好事。

　　而廣州天信首席分析師李松巖從另外一個(gè)角度給出了自己的見解。

　　他認(rèn)為，目前在通貨膨脹背景下，商業(yè)地產(chǎn)租金隨通貨膨脹率的上升而上升，且租金波動(dòng)的幅度要明顯小于房價(jià)波動(dòng)幅度，因此可以取得比較穩(wěn)定的收益來源。

　　最為重要的是，目前商業(yè)地產(chǎn)給保險(xiǎn)資金帶來的投資回報(bào)預(yù)測(cè)值在8%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)領(lǐng)域的債券、票據(jù)投資收益，并且隨著商業(yè)地產(chǎn)升值預(yù)期而不斷提高。

　　李松巖指出，險(xiǎn)資可以通過整棟收購或參股方式從開發(fā)商手中接盤商業(yè)項(xiàng)目，還可能采取開發(fā)定制的模式，即開發(fā)商根據(jù)保險(xiǎn)公司要求開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，然后轉(zhuǎn)售給保險(xiǎn)公司。

　　同時(shí)，他也從風(fēng)險(xiǎn)角度對(duì)險(xiǎn)資入市表示了一定的擔(dān)憂。某些房地產(chǎn)公司可能跟保險(xiǎn)公司會(huì)突破險(xiǎn)資管理辦法規(guī)定的比例和投資方向而違規(guī)操作，從而有悖于險(xiǎn)資的安全性原則。

　　所以險(xiǎn)資投資商業(yè)地產(chǎn)下一步最大的風(fēng)險(xiǎn)就是保監(jiān)會(huì)能不能不折不扣的去執(zhí)行條例的規(guī)定。