碧桂園銷售業(yè)績首次年度突破300億。今年，碧桂園決心繼續(xù)延續(xù)其省內(nèi)開發(fā)的大盤模式。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 陶鯉  按照王石的說法，現(xiàn)在內(nèi)地的開發(fā)商一年的營收不到200億，那么就算不得什么了。

　　1月7日，碧桂園集團(tuán)發(fā)布公告，2010年全年共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣329億元，合同銷售建筑面積約600萬平米，算是拿到了其未來躋身中國一線開發(fā)商的入場券。

　　顯然不是巧合。新年伊始，碧桂園的幾則消息讓大家對(duì)這家曾經(jīng)的首富地產(chǎn)商再次盤點(diǎn)。

　　清遠(yuǎn)收地 延續(xù)大盤模式

　　在2010年調(diào)整省外策略之后，碧桂園銷售業(yè)績首次年度突破300億。今年，碧桂園決心繼續(xù)延續(xù)其省內(nèi)開發(fā)的大盤模式。

　　碧桂園1月6日發(fā)布公告稱，公司的全資子公司順德碧桂園與清遠(yuǎn)新亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訂立合作協(xié)議，成立項(xiàng)目公司開發(fā)在廣東省的項(xiàng)目地塊。

　　根據(jù)合作協(xié)議，成立的項(xiàng)目公司中順德碧桂園占51%權(quán)益，而清遠(yuǎn)新亞占49權(quán)益，順德碧桂園公司及清遠(yuǎn)新亞按各自擁有項(xiàng)目公司的股權(quán)比例向項(xiàng)目公司注資。

　　項(xiàng)目公司注冊(cè)資本為1億人民幣，項(xiàng)董事會(huì)由5名董事組成，順德碧桂園有權(quán)委任3名董事，而清遠(yuǎn)新亞有權(quán)委任2名董事。順德碧桂園及合營伙伴按各自擁有項(xiàng)目公司股權(quán)比例分?jǐn)偦虺袚?dān)項(xiàng)目公司的任何盈虧。成立后，項(xiàng)目公司將成為碧桂園的間接非全資子公司。

　　根據(jù)合作協(xié)議，項(xiàng)目公司向清遠(yuǎn)新亞的全資子公司清遠(yuǎn)新亞南山嶺旅游開發(fā)有限公司收購項(xiàng)目地塊，現(xiàn)金代價(jià)為27億人民幣，將由項(xiàng)目公司分期支付。

　　項(xiàng)目地塊包括位于廣東清遠(yuǎn)市清城區(qū)的多幅土地，地塊面積約120萬平方米，將擬開發(fā)為住宅物業(yè)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年年內(nèi)碧桂園集團(tuán)新開盤項(xiàng)目共13個(gè)，合同銷售額約61億元。截至2010年12月31日止，碧桂園集團(tuán)尚有約25億元已認(rèn)購待簽約金額。

　　碧桂園目前廣州區(qū)域在售樓盤有八個(gè)，截至12月29日，碧桂園以57億的成績名列第二，超過09年近十個(gè)億。

　　全年銷售良好的項(xiàng)目包括廣園東超級(jí)大盤碧桂園鳳凰城，以及帶裝修單價(jià)五千不到的增城碧桂園豪園。

　　隨著華南板塊與南沙板塊的日趨成熟，華南碧桂園八月份開盤至今售出六百余套，銷售金額達(dá)七億；十月中下旬，南沙碧桂園豪庭開盤，至今已售出近180套，為碧桂園本年度售績貢獻(xiàn)一個(gè)億。

　　碧桂園鳳凰城在售洋房及別墅產(chǎn)品，其中26峰組團(tuán)戶型為105-263平方米，首次出現(xiàn)了N+1戶型，均價(jià)約9500元/平方米起；鉆石墅組團(tuán)戶型為384-813平方米，價(jià)格在30000-40000元/平方米之間。

　　碧桂園高層近期透露，2011年碧桂園將主抓兩個(gè)市場：度假市場和常住市場。今年在廣州首試高端的別墅產(chǎn)品，售價(jià)高達(dá)3萬元/平方米，明年的高端產(chǎn)品將會(huì)陸續(xù)在全國范圍內(nèi)上市。在常住項(xiàng)目方面，碧桂園的廣州、天津等地區(qū)仍有大量房源入市。

　　幾度發(fā)債  拓展省外一線

　　標(biāo)普分析師表示，以前碧桂園的土地布局主要是三四線及二線城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部，從這兩年來看，其土地策略太過超前。據(jù)他們觀察，碧桂園現(xiàn)在也在調(diào)整，比如目前在杭州、無錫的拿地就是新的嘗試。

　　去年11月25日，碧桂園11.4億競得杭州下沙住宅用地，樓面價(jià)約6196元/平方米。第二天，碧桂園同樣也以9.21億拍得無錫高鐵站居住用地，樓面價(jià)約2427元/平方米。

　　而同時(shí)，碧桂園也在資本市場上積極融資。碧桂園1月6宣布，與美林修訂及重列股份掉期協(xié)議，主要是除去美林于發(fā)生有關(guān)債券若干事項(xiàng)后而提前終止股份掉期權(quán)利。碧桂園認(rèn)為，修訂之后可使公司取得一個(gè)更為理想的最終價(jià)。

　　據(jù)介紹，早在2008年2月，碧桂園就在新加坡發(fā)行可轉(zhuǎn)債融資，集資38.99億元，可轉(zhuǎn)股價(jià)格約為每股9.05港元，票面利率2.5%，實(shí)際年利率6.2%。

　　其中，碧桂園將融資的一半金額19.5億港元作為抵押品，與美林訂立了一份以罕見的現(xiàn)金結(jié)算的公司股份掉期協(xié)議，股份掉期合約與可換股債券年期同為5年，年期為2013年。

　　根據(jù)協(xié)議，若最終價(jià)格高于鎖定價(jià)格，則碧桂園將向美林收取款項(xiàng)；若最終價(jià)格低于鎖定價(jià)，則美林會(huì)收取款項(xiàng)。

　　翻查公開資料，在此之前，碧桂園最近的一次發(fā)債是2010年8月。碧桂園發(fā)行一筆4億美元于2015年到期、利率10.50%的優(yōu)先票據(jù)，當(dāng)時(shí)碧桂園估計(jì)，這份票據(jù)發(fā)行后所得款項(xiàng)凈額約為3.88億美元。

　　而在4月，碧桂園還發(fā)行了一筆7年期的5.5億元美元，利率11.25%優(yōu)先票據(jù)。碧桂園彼時(shí)表示，發(fā)行該等票據(jù)估計(jì)所得款凈額為5.33美元。

　　據(jù)了解，這幾次發(fā)債籌集資金的用途，都是為了回購碧桂園在2013年到期而目前尚未贖回的可換股債券，其余用于碧桂園現(xiàn)有或未來的房地產(chǎn)項(xiàng)目（包括建筑費(fèi)及土地款）。

　　碧桂園投資者關(guān)系部主管劉嘉毅表示，碧桂園今年幾次發(fā)行債券，不是因?yàn)槿卞X，而是為了提前為2011年到期的可換股債券可能出現(xiàn)的贖回提早做好準(zhǔn)備，這正體現(xiàn)出碧桂園在財(cái)務(wù)方面是非常審慎和慎重的態(tài)度。

　　換將暗戰(zhàn) 未來策略調(diào)整

　　1月4日，碧桂園宣布，崔健波因?yàn)槠渌麄€(gè)人事務(wù)辭去公司執(zhí)行董事，由2011年1月20日起生效。。

　　去年7月22日，碧桂園宣布，委任莫斌為公司總裁及執(zhí)行董事，原總裁崔建波辭任總裁職務(wù)，但留任公司執(zhí)行董事。

　　碧桂園方面表示，此番高層變動(dòng)主要從公司未來發(fā)展考慮，未來碧桂園將繼續(xù)堅(jiān)持策略性地在經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿枚€城市中心區(qū)及一線城市郊區(qū)發(fā)展優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，并通過快速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)公司穩(wěn)健運(yùn)營。

　　據(jù)碧桂園的月報(bào)顯示，2010年初公司已經(jīng)獲得國有土地所有權(quán)證的可建建筑面積是4100萬平方米。

　　而截至2010年11月，所獲得的該面積為4672萬平米，11個(gè)月中新獲得了572萬平米的土地建筑面積。

　　在前11個(gè)月成功實(shí)現(xiàn)簽約合同銷售金額304億后，碧桂園12月中旬就宣布將明年的銷售目標(biāo)定在380-400億元，年增長率高達(dá)30%。

　　另外，碧桂園還有意加強(qiáng)廣東以外地區(qū)的業(yè)務(wù)，希望透過將項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化來提升開發(fā)效率及降低成本，從而減低財(cái)務(wù)開支。

　　但市場目前亦有不同意見，花旗就發(fā)布研報(bào)稱，明年400億元的目標(biāo)對(duì)于碧桂園顯得過于進(jìn)取?；ㄆ煺J(rèn)為，碧桂園集團(tuán)于廣東省表現(xiàn)強(qiáng)勁，新行政總裁上任初步方向正確，但業(yè)務(wù)表現(xiàn)落后同業(yè)。

　　同時(shí)，花旗亦指碧桂園近期奉行全國化策略，并于杭州及無錫等地收購?fù)恋?，成本較平均水平為高，能否成功多元化有待驗(yàn)證。

　　報(bào)告顯示，碧桂園至11月末的總土儲(chǔ)為4370萬平方米，較2007年底上升14%，但對(duì)比同業(yè)79%的升幅則明顯偏低。