時(shí)下政策不容樂(lè)觀，不是理性的符合市場(chǎng)的政策，可能達(dá)到的效果就是政府幫開(kāi)發(fā)商整體捂盤。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 隨著限購(gòu)令的出臺(tái)，深圳恐慌性的“退房潮”似乎又卷土重來(lái)。

　　日前有分析指，按照深圳9月30日前每天百套的平均成交來(lái)計(jì)算，深圳可能有近3000套房產(chǎn)按照新規(guī)必須退房，而這幾乎等同于深圳全年銷售量的10%。

　　該數(shù)字一出，全城嘩然。事實(shí)上，在限購(gòu)令出臺(tái)后，已有不少購(gòu)房者紛紛向律師所咨詢退房相關(guān)事宜。不少律師表示，這幾天每天都能陸陸續(xù)續(xù)接到關(guān)于退房的咨詢電話。

　　此外，因?yàn)橘J款銀行需要房產(chǎn)證明，深圳市規(guī)劃國(guó)土委甚至特地同時(shí)開(kāi)通14個(gè)房產(chǎn)信息查詢網(wǎng)點(diǎn)，方便市民查閱房產(chǎn)檔案。

　　盡管相關(guān)知情人士表示，目前真正辦理退房手續(xù)的購(gòu)房者并不多，但這近半個(gè)月關(guān)于退房的房產(chǎn)糾紛卻有白熱化的趨勢(shì)。

　　10月12日，深圳市規(guī)劃國(guó)土委對(duì)限購(gòu)令及相關(guān)政策給予解讀，并就執(zhí)行政策的時(shí)點(diǎn)、家庭認(rèn)定等市民、企業(yè)關(guān)注的問(wèn)題進(jìn)行了答疑。

　　規(guī)土委相關(guān)人士指出：“考慮到該政策是于9月30日晚出臺(tái)，因此9月30日之前（含9月30日當(dāng)天）已在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)網(wǎng)簽的認(rèn)購(gòu)書(shū)及買賣合同仍可按原政策執(zhí)行”。

　　有分析人士指，這有助于9月下旬已網(wǎng)簽認(rèn)購(gòu)書(shū)但未網(wǎng)簽購(gòu)房合同的新房完成交易并順利過(guò)戶，估計(jì)全市將有500多套房產(chǎn)可解除退房的風(fēng)險(xiǎn)。

　　但即便解困了500多套，按3000套的總量，仍有2500套房依然在“退房”名單之列。

　　3000限房

　　有市場(chǎng)研究指出，因限購(gòu)令而被困的房產(chǎn)大約占總成交量的兩成左右，9月二手房成交15000套，9月最后一周的新房成交量約為2000套，按兩成計(jì)算，深圳一二手被限房產(chǎn)總量逾3000套。

　　深圳資深地產(chǎn)人士賀承軍對(duì)此表示，10%的退房需求可能存在。他指出，在深圳購(gòu)房者購(gòu)置三套房并不稀奇，現(xiàn)在因貸款跟套數(shù)的限制，加起來(lái)就可能有10%。

　　但賀承軍認(rèn)為，深圳出現(xiàn)大規(guī)模退房潮的可能性并不大，真正到最后退房的購(gòu)房者不到10%。

　　他透露，由于開(kāi)發(fā)商在簽訂賣樓協(xié)議的時(shí)候，會(huì)要求在一定的期限內(nèi)完成簽訂手續(xù)，現(xiàn)在由于新政原因，簽訂手續(xù)無(wú)法辦理因此可能要求退房，而開(kāi)發(fā)商則會(huì)要求先不退房。

　　“因?yàn)樽詈蟠蠹叶紩?huì)妥協(xié)，開(kāi)發(fā)商也不會(huì)按照規(guī)定時(shí)間完成簽訂手續(xù)，想買房的還是想買，就先掛在那里，等政策變化了、有松動(dòng)了再說(shuō)。”賀承軍解釋稱。

　　廣東圣方律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師顏宇丹亦表示，按照4月初新政調(diào)控剛出引發(fā)的退房糾紛來(lái)看，由于最后買賣雙方都會(huì)通過(guò)協(xié)商解決退房事宜，只有部分情況最終進(jìn)入訴訟程序，因此真正退房的比例并不多。

　　顏宇丹另指，由于涉及相關(guān)法律程序，一般大規(guī)模退房都會(huì)在風(fēng)波爆發(fā)后1至2個(gè)月才出現(xiàn)，因此目前仍未足以形成退房潮。

　　退房之因

　　據(jù)了解，此次退房現(xiàn)象凸顯的原因主要有三種情況，當(dāng)中雙拼戶型無(wú)疑成為此次限購(gòu)的最大難題。

　　按深圳市政府最新規(guī)定，深圳市戶籍居民家庭限購(gòu)兩套住房，非本市戶籍居民家庭限購(gòu)一套住房。

　　眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華對(duì)此指出：“購(gòu)房者本身已有一套住房，但想再買一套改善型住房，當(dāng)中很多都是雙拼戶型，如此一來(lái)肯定超過(guò)三套房。

　　此外，按揭也是原因之一。顏宇丹表示，目前首套按揭貸款由八成縮減至七成，不少購(gòu)房者有資金壓力，也考慮退房。

　　賀承軍則表示，目前因?yàn)樘讛?shù)的限制，導(dǎo)致部分資金較充裕的購(gòu)房者想一次性付款也無(wú)法購(gòu)置第三套房，退房成為唯一選擇。

　　顏宇丹律師稱，本次呈現(xiàn)的退房現(xiàn)象與4月樓市調(diào)控所產(chǎn)生的退房潮不一樣，“那次是購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)有所下降，于是恐慌性地把房子徹底推掉，多數(shù)以投資者為主，而這次多數(shù)是因?yàn)檫^(guò)不了戶而考慮退房。”

　　林曉華亦指出，這次不是因?yàn)榭謶址績(jī)r(jià)下跌而退房，而是被行政指令計(jì)劃不準(zhǔn)買房造成的退房。

　　變相捂盤

　　事實(shí)上，包括限購(gòu)令在內(nèi)調(diào)控政策的出臺(tái)以來(lái)，原先火爆的深圳樓市開(kāi)始“冷靜”下來(lái)。

　　深圳市規(guī)劃國(guó)土委的成交數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，最近一周深圳新房成交套數(shù)為1401套，環(huán)比前周2598套減少46%，成交面積12.24萬(wàn)平方米，環(huán)比前周22.12萬(wàn)平方米下降44.68%，然而價(jià)格卻暫時(shí)還沒(méi)有大的變化。

　　深圳知名業(yè)內(nèi)人士風(fēng)語(yǔ)表示，隨著成交的不斷下降，接下來(lái)開(kāi)發(fā)商會(huì)或因?yàn)樽哓浕乜疃x擇降價(jià)促銷，深圳房?jī)r(jià)或會(huì)有所下滑。

　　如此看來(lái)，限購(gòu)令這劑猛藥似乎已經(jīng)開(kāi)始發(fā)揮作用了。然而，不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)此仍予以保留。

　　林曉華指出，政府出臺(tái)限購(gòu)令，實(shí)質(zhì)上是政策目標(biāo)大于市場(chǎng)目標(biāo)，“市場(chǎng)目標(biāo)是要求供需平衡，緩和矛盾，但政策目標(biāo)是為了解決房?jī)r(jià)問(wèn)題采取行政措施打壓。這也變成了賭氣性的政策目標(biāo)。”

　　賀承軍亦指出，如果出現(xiàn)退房潮的話，就顯示市場(chǎng)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)徹底失望，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以后會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)完全沒(méi)有賣點(diǎn)的市場(chǎng)。

　　“除非政府能保證將來(lái)的房?jī)r(jià)是降下來(lái)，那么這樣的限制是有效的。如果將來(lái)的房?jī)r(jià)還不能降下來(lái)，那么現(xiàn)在的政策就相當(dāng)于幫開(kāi)發(fā)商捂盤。”賀承軍直指。

　　他指出，房?jī)r(jià)的大幅度下降其實(shí)并不在政府的預(yù)期當(dāng)中，時(shí)下政策調(diào)控不容樂(lè)觀，不是理性的符合市場(chǎng)的政策，可能達(dá)到的效果就是政府幫開(kāi)發(fā)商整體捂盤。強(qiáng)制性的限購(gòu)就跟治水一樣，一味地堵肯定會(huì)出問(wèn)題的。

　　林曉華指出，目前來(lái)看，深圳明顯供應(yīng)量少，再出限購(gòu)令，這容易導(dǎo)致資金往股市或供應(yīng)量大的地方轉(zhuǎn)移。加上限購(gòu)令執(zhí)行時(shí)長(zhǎng)較短，或令不少開(kāi)發(fā)商待政策結(jié)束之時(shí)推高房?jī)r(jià)。

　　他透露，實(shí)際上很多開(kāi)發(fā)商早在兩個(gè)月前就知道國(guó)慶前后會(huì)出臺(tái)政策，因此包括萬(wàn)科在內(nèi)很多樓盤都趕在9月開(kāi)盤，目的就是規(guī)避政策，大量走貨套取回款。

　　“當(dāng)需明顯多于供的時(shí)候，出現(xiàn)退房只是手段的問(wèn)題，這不代表價(jià)格會(huì)跌，這時(shí)候只是讓他們買不了房，強(qiáng)制性地終止這種行為，但不代表這種需求結(jié)束了，等結(jié)束了這種行政指令的時(shí)候，市場(chǎng)還是供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于需求量，房?jī)r(jià)還是會(huì)漲。”林曉華如此表示。