經(jīng)過(guò)數(shù)年努力之后，富力在珠江新城的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是寫(xiě)字樓的銷售似乎已經(jīng)否極泰來(lái)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 廣州建委公布24宗珠江新城閑置地名單，而在珠江新城發(fā)展有大量商業(yè)物業(yè)的富力地產(chǎn)也在名單之中。

　　珠江新城

　　富力“上榜”的土地分別是：珠江新城J2-4J2-5J2-8、跑馬場(chǎng)南側(cè)閑置地塊、馬場(chǎng)路閑置地塊以及合作開(kāi)發(fā)的獵德村項(xiàng)目珠江新城K6-1、珠江新城K6-3、珠江新城L6-2地塊。

　　對(duì)此，富力的工作人員表示，跑馬場(chǎng)南側(cè)閑置地塊、馬場(chǎng)路閑置地塊就是今年正在銷售的兩個(gè)項(xiàng)目，目前兩個(gè)項(xiàng)目都已快封頂了。

　　這兩個(gè)項(xiàng)目就是富力今年在廣州力推的富力28和國(guó)際公館，隨著市場(chǎng)回暖，富力的這兩個(gè)項(xiàng)目也取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。

　　據(jù)富力9月1日剛剛公布的8月業(yè)績(jī)簡(jiǎn)報(bào)顯示，8月內(nèi)富力錄得銷售收入共約30.59億元，銷售面積約247800平方米，與去年同期相比，分別增長(zhǎng)45%和33%。

　　富力在廣州的銷售更是從7月的7億多元增加到11億元，這其中也包括富力在珠江新城的項(xiàng)目。

　　今年7月，富力共錄得銷售收入約30.92億元，其中廣州的銷售額為7.05億元。據(jù)富力董事長(zhǎng)助理陳志濠之前透露，廣州銷售業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)則是來(lái)自珠江新城的商業(yè)部分，包括商鋪、寫(xiě)字樓和公寓，僅珠江新城的商鋪就賣出2個(gè)多億。

　　最新的消息是，TVB和國(guó)內(nèi)通訊巨頭龍粵通訊有限公司分別購(gòu)買了位于廣州珠江新城的富力盈信大廈寫(xiě)字樓高層大面積單位，成交金額超過(guò)2.3億元。

　　經(jīng)過(guò)數(shù)年努力之后，富力在珠江新城的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是寫(xiě)字樓的銷售似乎已經(jīng)否極泰來(lái)。

　　商業(yè)布局

　　富力在珠江新城的發(fā)展確切地說(shuō)是開(kāi)始于2003年，當(dāng)時(shí)富力放言，珠江新城的土地“出一塊拿一塊”，最高的記錄是一天連下四塊地。

　　當(dāng)富力接連以約4500元/平方米的高價(jià)刷新當(dāng)時(shí)的“地王”紀(jì)錄、大膽攻城略地的時(shí)候，還有許多人備感憂慮。

　　2006年，富力在珠江新城的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備就已經(jīng)多達(dá)13個(gè)，但直到去年11月26日，富力才在珠江新城拿下了第16個(gè)項(xiàng)目。

　　資料顯示，富力地產(chǎn)在珠江新城的物業(yè)包括：廣州富力麗思·卡爾頓酒店、廣州富力君悅大酒店、富力中心、富力盈泰廣場(chǎng)、富力盈豐大廈、富力盈信大廈、富力盈凱廣場(chǎng)、富力盈尊廣場(chǎng)、富力盈盛廣場(chǎng)、獵德項(xiàng)目、富力公園28、富力國(guó)際公館、威爾斯國(guó)際公寓、富力科訊大廈、富力愛(ài)丁堡國(guó)際公寓等等。

　　經(jīng)計(jì)算，富力在珠江新城的16個(gè)項(xiàng)目共計(jì)建筑面積211.9萬(wàn)平方米，除了麗思·卡爾頓酒店、君悅酒店和富力中心為持有項(xiàng)目之外，其余項(xiàng)目基本將全部銷售，可售面積約為175萬(wàn)平方米。

　　然而，正是因?yàn)楦涣υ谥榻鲁巧虡I(yè)地產(chǎn)上的布局，導(dǎo)致其一度深受資金緊張的困擾。

　　即使在上一次房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整前最好的時(shí)光中，富力的負(fù)債水平也是居高不下。據(jù)2007年年報(bào)顯示，富力的負(fù)債比率是140%左右，總資產(chǎn)負(fù)債率是76.6%。

　　大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士皆相信，富力資金短缺現(xiàn)金偏少的重要原因是大量現(xiàn)金積壓在珠江新城的商業(yè)項(xiàng)目中，從而降低了富力的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率。

　　在度過(guò)2008年全球金融危機(jī)帶來(lái)的困難之后，富力的商業(yè)地產(chǎn)投資也開(kāi)始進(jìn)入回報(bào)期。

　　回報(bào)超預(yù)期

　　據(jù)促成龍粵通訊購(gòu)買富力盈信大廈的戴德梁行投資部人士表示，今年富力在珠江新城的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售不錯(cuò)，而富力也屬意大宗交易居多。

　　而世邦魏理仕華南總經(jīng)理劉蔚海則表示，富力在珠江新城的寫(xiě)字樓向來(lái)以出售為主，部分交易量為2層以上的體量才會(huì)涉及到代理商。

　　事實(shí)上，從去年至今，富力在珠江新城的寫(xiě)字樓已經(jīng)完成多筆大宗交易，分別有國(guó)開(kāi)行、無(wú)極限、上海浦發(fā)銀行、TVB和龍粵通訊。

　　劉蔚海甚至表示，從目前看來(lái)，富力珠江新城商業(yè)地產(chǎn)的活躍程度遠(yuǎn)超去年。

　　按照此前富力董事長(zhǎng)李思廉在中報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上表示，今年整體商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的現(xiàn)金流收入估計(jì)在5-6億。李思廉稱未來(lái)預(yù)計(jì)富力商業(yè)地產(chǎn)中長(zhǎng)期目標(biāo)份額還是20%。

　　雖然還未能達(dá)到富力的目標(biāo)，但不少分析師表示今年其商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)超出預(yù)期，并稱其商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入回報(bào)期。

　　對(duì)于這樣的說(shuō)法，戴德梁行的工作人員表示，富力在珠江新城拿地還是比較有遠(yuǎn)見(jiàn)的，而且在拿地的時(shí)候?qū)τ陧?xiàng)目的規(guī)劃、投資額等都做了大概的估計(jì)，所以資金方面總體還是沒(méi)有問(wèn)題的。加上富力把商業(yè)地產(chǎn)尤其是寫(xiě)字樓是像住宅那樣銷售，現(xiàn)在開(kāi)始有回報(bào)也是很正常的。

　　此外，富力在廣州的商業(yè)地產(chǎn)目前基本還是集中在珠江新城，但據(jù)知情人士表示，富力還在繼續(xù)尋找適合發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目的土地，據(jù)悉富力的關(guān)注目標(biāo)很大可能在白云新城這樣的新規(guī)劃區(qū)。

　　事實(shí)上，此前富力對(duì)珠江新城的商業(yè)項(xiàng)目還有過(guò)另一個(gè)規(guī)劃，那就是全部打包發(fā)行REITs，但目前還看不到富力有相關(guān)準(zhǔn)備的動(dòng)作。

　　對(duì)此劉蔚海表示，目前國(guó)內(nèi)的REITs并不成熟，也缺少政策法規(guī)來(lái)指導(dǎo)規(guī)范應(yīng)如何操作。而如果要向越秀房托一樣在香港上市可能也不太現(xiàn)實(shí)，因?yàn)闀?huì)牽扯比較復(fù)雜的問(wèn)題。越秀房托上市之時(shí)和現(xiàn)在的房地產(chǎn)基金管理環(huán)境已經(jīng)不同，REITs上市也不是那么容易的事。