奧園下半年的房源都集中在9月份銷售，包括奧園廣場的商業(yè)部份、中山奧園廣場的項目、沈陽的項目、南沙三號園的項目，所以對完成今年的計劃有信心。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 8月19日，奧園在香港公布了2010年上半年的銷售業(yè)績。截至今年6月底止，奧園的毛利較09年同期上升了91.6%至2.65億元，毛利率也較09年同期上升3.8個百分點至22.7%。奧園執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官林錦堂表示,截至今年7月底止,公司的合同銷售額已達(dá)13.5億,同比表現(xiàn)持平,首七個月每平米的銷售均價約為1.1萬元。

　　在業(yè)績會上，奧園集團(tuán)主席兼總裁郭梓文等高管接受了現(xiàn)場媒體的提問。

　　Q：9、10月樓市旺季之前，會不會擔(dān)心中央再出一些打壓樓市的措施？另一方面有傳內(nèi)地即將出臺限制樓盤的預(yù)售款政策，如果屬實，對企業(yè)的資金會帶來多大的負(fù)面影響？

　　郭梓文：我們看到中央4月份出臺了一些調(diào)整的政策，市場進(jìn)入了一個比較觀望的階段。最近中央政策已經(jīng)明確表示，不會有更嚴(yán)厲的政策出臺，因此我們有信心在8、9月又有比較好的反應(yīng)。

　　我們覺得中央政策不管怎么樣出都好，都會保持房地產(chǎn)健康發(fā)展的想法，我們會很認(rèn)同。而且房地產(chǎn)業(yè)更加健康的發(fā)展，對地產(chǎn)公司都有好處的，所以整個市場反應(yīng)應(yīng)該在第四季度有復(fù)蘇。

　　至于限制預(yù)收款方面，我覺得要實施起來，國家都會考慮對整個行業(yè)健康發(fā)展的需要，這不僅涉及到發(fā)展商的經(jīng)營，還涉及到金融體系的健康，所以我相信中央在這方面不會全面的去全國公開。就算要做的話，應(yīng)該在某些試點去做。但是我看不到今年有這樣的需要。

　　現(xiàn)在奧園的現(xiàn)金流處于健康狀態(tài)，我們需要再支付的錢下半年只有3.8億，我們在擁有現(xiàn)金流的支付方面應(yīng)該是健康的。

　　到7月底，我們總的銷售達(dá)到了13.5億元，平均樓價大約在8000元左右，跟去年相比持平。我們推的三盤都會集中在8月15號，所以金額也比較持平。預(yù)計我們下半年的現(xiàn)金將超過22億，下半年需要支付的壓力不大。

　　Q：如果房地產(chǎn)市場下半年復(fù)蘇，奧園會否在下半年進(jìn)行一些收購？有什么樣的收購計劃？從目前的情況看，下半年奧園是否可以完成今年的銷售目標(biāo)？

　　郭梓文：下半年雖然市場氣氛會比4、5月份較好，如果確實如此，我們會在現(xiàn)有的價錢方面往上提。

　　在土地處理方面，我們還是堅持以并購為主，多參與政府的舊城改造，最近我們在三舊改造方面，在廣州南站有一個項目，今年下半年會有一定的進(jìn)展。

　　銷售目標(biāo)方面，由于我們下半年的房源都集中在9月份銷售，包括奧園廣場的商業(yè)部份、中山奧園廣場的項目、沈陽的項目、南沙三號園的項目，所以對完成今年的計劃有信心。

　　Q：今年有沒有派息的考慮？9月份新房銷售是否達(dá)到預(yù)期，目標(biāo)下調(diào)的機(jī)會大不大？假設(shè)下調(diào)的話，是否對公司的現(xiàn)金流有影響？

　　郭梓文：股東的利益，回報股東的支持，是最主要的方向，只不過我們考慮派息還是不派息方面，其實我們考慮整個集團(tuán)長遠(yuǎn)發(fā)展的穩(wěn)健與增長，所以去年派息我們考慮到現(xiàn)金流的情況穩(wěn)健發(fā)展，我們到年底的時候會再看一下。

　　目前廣州市政府在鼓勵積極參與三舊改造，而且積極進(jìn)行三舊改造的布建，我們公司也都積極參與了位于番禺廣州南站一些村落項目洽談工作。已經(jīng)簽訂了一些項目，我們分別會再進(jìn)行一些審批的手續(xù)，這個項目主要建成10萬平方米，總數(shù)面積大約是50萬平方米。

　　我們下半年9月份推出的項目，主要的產(chǎn)品都是以別墅和商鋪的產(chǎn)品為主，這兩類產(chǎn)品我們覺得市場是很大的，而且是比較缺少的，這幾年由于別墅產(chǎn)品，商鋪產(chǎn)品推出的不多，再加上同類產(chǎn)品競爭不多，所以我們在7、8月份都得到了比較好的反映。我們認(rèn)為今年9月份這幾個項目很有信心的取得比較好的業(yè)績。

　　剛才有提過，現(xiàn)在我們依然有12個億的現(xiàn)金，未來5年里面，我們需要支付的壓力都不大，包括我們土地支付，包括其他的成本，還有銀行的貸款，加起來我們都足夠支付。

　　有關(guān)剛才提及的項目，包括別墅項目南沙奧園推出的一些單位，那些售價都是比較高的項目，所以我們預(yù)期到年底，希望可以答謝股東的支持，我們的利潤會有比較合理的提供。

　　Q：公司發(fā)展速度很快，好像快過營業(yè)額，可不可以解釋一下為什么？公司前一陣子都買了廣州的投資物業(yè)，公司將來會不會加大項目的投資比重？大概會加多少？

　　郭梓文：其實這兩方面跟去年相比，通常都是有所降低的，在銷售方面跟去年09年半年比起來，是增加了一些的。銷售和消費方面比例實際上金額少了，從去年的3700萬減少到3500萬，因為我們集團(tuán)里面，已經(jīng)事實了一個非常非常嚴(yán)格的成本控制，而這個制度可以很切實的實踐出來。雖然現(xiàn)在銷售金額是11.9億，跟去年相比有所減少，但是總的銷售費用其實有所降低。

　　在2009年6月我們毛利3200萬，相對銷售成本是59400萬，所以相對來說毛利13300萬，毛利潤是17.8%。2010年的時候，我們整體的營業(yè)額是117000萬，銷售成本是90400萬，毛利是26500萬，毛利其實是增加了的，所以比例上我們有所上升的。

　　今年在經(jīng)營策略方面，是一個以住宅為主，商業(yè)為輔的開發(fā)方式，我們覺得通過奧園廣場項目的嘗試，我們會在商業(yè)物業(yè)方面適當(dāng)增加比例，對公司的業(yè)績會更加有保證。所以這次通過開發(fā)番禺廣場，也獲得市場比較好的反映。招商方面都很受歡迎，包括華潤萬家等大的商家都已簽訂番禺廣場的進(jìn)入，所以在經(jīng)營理念方面，我們會以住宅為主，商業(yè)為輔，逐步加大商業(yè)的比例，特別是商業(yè)步行街這一類的比例，既可買又可以租，對整個地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流經(jīng)常性收益，都會有很大的幫助。

　　現(xiàn)在我們一個主要的就是番禺廣場，還有沈陽的奧園廣場，以及中山廣場，以及北京的一些項目，以商業(yè)為主的，現(xiàn)在的比例占我們總的面積比例不高，在未來我們爭取每年有5%到10%左右的銷售目標(biāo)。