　　經(jīng)緯房產(chǎn)研究中心稱，在亞運城戶型配比方面，中小戶型占據(jù)了絕對主流，而其主力消費群體為首次置業(yè)者以及投資性買家。經(jīng)緯分析，對首次置業(yè)者而言，亞運城在較長的一個時間段內(nèi)生活配套都將會是非常缺乏的，考慮亞運城的可能性不是太長，對于投資型買家而言，短期內(nèi)靠出租的可能性不大，加上貨量巨大，短期內(nèi)靠房產(chǎn)升值后轉(zhuǎn)手可能性亦不大，因此投資型買家的入市欲望受到一定的抑制。

　　按照公布的資料顯示，整個亞運城共計8078套可售單位。其中媒體村3800套，全部為90平方米以下兩房單位；運動員村3598套，戶型是90-120平方米的兩、三房；技術(shù)官員村680套，戶型面積為120-180平方米。

　　價格預(yù)期

　　富力地產(chǎn)董事長李思廉此前在富力半年業(yè)績發(fā)布會上透露，亞運城銷售的準(zhǔn)備工作已經(jīng)在緊鑼密鼓地運作，計劃在九月底開賣。李思廉沒有透露預(yù)期售價，但其稱：“相信賣價肯定在一萬以上。初期的目標(biāo)是先賣幾十萬平方米，大概幾十個億”。

　　相對于李思廉的保守估計，黎文江和龍斌對亞運城入市價格的預(yù)期顯然要積極得多。黎文江表示，之前認(rèn)為這個項目的售價應(yīng)在1.2萬元-1.5萬元之間，現(xiàn)在依然保持這個看法；而龍斌也認(rèn)為，至少1.2萬元以上。

　　事實上，依照目前大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的預(yù)測，1.2萬元成為了亞運城項目的價格底線。

　　雖然亞運城項目的關(guān)注度頗高，但今年在樓盤銷售上有一個頗為奇特的情況值得注意：不管北京、上海還是廣州、深圳，今年很多新開樓盤最終的售價往往比之前市場預(yù)期要低，這種價格策略似乎已經(jīng)成為今年很多開發(fā)商應(yīng)對調(diào)控促銷的必用方式之一。

　　還有一個值得考量的因素是，今年下半年，包括廣州在內(nèi)的大部分城市將有足夠的貨量入市，甚至可能造成供大于求的狀態(tài)。

　　根據(jù)經(jīng)緯研究中心不完全統(tǒng)計，除從化外，廣州下半年新推貨量達(dá)40823套，再加上在售余貨20856套，今年下半年全市可售貨量達(dá)61679套，競爭壓力加大。其中，亞運城所在的番禺區(qū)更是達(dá)到了11836套的可售貨量；以戶均面積100平米計算，可售面積超過600萬平米，而這些巨大的供應(yīng)量絕大部分將在金九銀十之間面市。

　　另一方面，廣州的成交持續(xù)低迷。根據(jù)廣州市國土房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)，2010年上半年廣州交易登記面積為333.25萬平米，同比下降22.1%。在新政出臺之后，月度交易登記面積僅為50多萬平米，相比往年下跌幅度較大。實際上，即使在銷售火爆的2009年，整個下半年的成交面積也僅為550萬平米。

　　但黎文江卻對此有不同看法，黎文江認(rèn)為，據(jù)合富輝煌統(tǒng)計，從8月1日到29日，廣州十區(qū)網(wǎng)簽有47萬平方米，加上增城和從化是64萬平方米。而新政之前的3月份網(wǎng)簽也是這個數(shù)字。因此，廣州現(xiàn)在的樓市已經(jīng)基本恢復(fù)到新政之前的水平，買家觀望的情緒已經(jīng)開始結(jié)束，經(jīng)過4個月政策的消化，現(xiàn)在大家的心態(tài)已經(jīng)回到了新政之前。

　　黎文江還表示，去年廣州八月份均價是10800元，現(xiàn)在已達(dá)12000元，價格方面同比上升了，但是成交量差不多，說明經(jīng)過一年的時間，價格都穩(wěn)定在1萬塊左右。

　　黎文江總結(jié)稱，這是個“抄底”的時候了。

　　政策效應(yīng)

　　然而，正因為包括廣州在內(nèi)的一線城市成交出現(xiàn)了明顯回暖的跡象，也讓更多人開始擔(dān)憂目前的反彈是否會引發(fā)政府出臺更嚴(yán)厲的調(diào)控措施。

　　黎文江表示并不擔(dān)憂，他認(rèn)為，最近李克強副總理說要鞏固成果。“鞏固”兩個字大家可以理解，不是加強或者是擴大，而是鞏固，鞏固就是說現(xiàn)在已經(jīng)有初步的成效，樓價沒有那么快的上漲，控制的速度已經(jīng)平緩下來了。

　　黎文江解釋稱，目前更嚴(yán)厲的政策說的多是物業(yè)稅、房產(chǎn)稅，但他認(rèn)為這些稅還不太現(xiàn)實，所以現(xiàn)在加強第三套房停貸。但從廣州樓市的實際情況來看，有三四成購買者都是一次性付款，第三套房貸停止的影響也不會太大。

　　龍斌則稱，從未來一段時間來看，中國的出口將繼續(xù)疲軟，消費刺激短時間也很難大幅提升，因此國家對宏觀經(jīng)濟調(diào)控一定是“穩(wěn)”。而房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟有支柱作用，政府更是要平穩(wěn)。

　　而對下半年調(diào)控政策預(yù)計較緊的人士則認(rèn)為，目前因樓市量價回暖，使得大部分觀望的消費者對調(diào)控政策的效果及持續(xù)性表示懷疑，對調(diào)控效果不抱希望。在這種情況下，政府開始在媒體和會議上開始重新強調(diào)打擊房地產(chǎn)炒作投機。此外，國土部也開始對閑置土地的清查，并聯(lián)合金融機構(gòu)對地產(chǎn)政府的融資平臺進行清查。

　　因此，這部分市場人士認(rèn)為，從近期國家主流媒體及相關(guān)各個部門的反應(yīng)來看，不排除是為下一個房地產(chǎn)的黃金節(jié)點，即十一黃金周前出臺的樓市二次調(diào)控做鋪墊。

　　如果公布的亞運城消息無誤，那么在這個可能出臺二次調(diào)控政策的時點，亞運城的定價及銷售狀況殊難逆料。

　　事實上，就連為住建部政策研究中心副主任秦虹在廣州的活動上也公開表示，今年無論是已開工的商品房和在建的商品房，很多在今年下半年和明年下半年都要實現(xiàn)銷售，因年新增商品房供應(yīng)主要是在下半年，而大部分推遲開盤延期銷售的項目，也加劇了后期銷售的壓力。