公司在二、三線城市的項(xiàng)目也有很高的毛利率，并不是說二三線城市項(xiàng)目的毛利率一定就很低。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 鄧敏華 8月30日，上海高端精裝住宅發(fā)展商恒盛地產(chǎn)在香港舉行2010年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)。會(huì)上，恒盛地產(chǎn)主席張志熔表示，調(diào)控的效果已經(jīng)顯現(xiàn)，公司仍將維持150億元的銷售目標(biāo)不變。

　　恒盛地產(chǎn)行政總裁程立雄則指出，公司將在下半年推出11個(gè)樓盤，大約120萬平方米的可售樓房面積，這些樓盤有四個(gè)是位于上海。

　　此外，張志熔還表示，尚海灣將在下半年入市，除了尚海灣以外，公司在上海的其他項(xiàng)目售價(jià)較低，市場應(yīng)該可以消化掉。

　　面對調(diào)控，恒盛地產(chǎn)意圖加大公司在商業(yè)地產(chǎn)方面的投入。今年6月份，恒盛地產(chǎn)合肥壩上街項(xiàng)目舉行了動(dòng)工儀式，該項(xiàng)目位于合肥市中心，總建筑面積超過126萬平方米，計(jì)劃建設(shè)成包括酒店、辦公樓、商業(yè)等多種物業(yè)類型的大型城市綜合體。

　　另外，恒盛地產(chǎn)還持有位于上海徐匯區(qū)的兩塊土地，地皮位于上海中心商業(yè)區(qū)的優(yōu)越地理位置，將開發(fā)配套齊全的商業(yè)項(xiàng)目。

　　以下為恒盛地產(chǎn)2010中期業(yè)績發(fā)布會(huì)實(shí)錄：

　　媒體提問：公司今年的凈利潤比去年要下降的，里面提到了稅務(wù)影響以及贖回票據(jù)的虧損，這一塊大概有多少？

　　程如龍（恒盛地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官）：今年虧損其中一塊是3300多萬的期限贖回票據(jù)的虧損。在三月份，我們把它（票據(jù)）贖回來，因?yàn)槠睋?jù)里面有一個(gè)字據(jù)，為了降低財(cái)務(wù)成本，所以我們把它贖回來了。

　　但是當(dāng)初辦這個(gè)票據(jù)的費(fèi)用，比如說一些律師費(fèi)用，這些費(fèi)用如果我們不及早贖回的話，將會(huì)以流失成本的方式再用兩年（的時(shí)間）出現(xiàn)。由于我們及早贖回來，所以費(fèi)用是一次性的體現(xiàn)出來。

　　我想強(qiáng)調(diào)的是，這只是一個(gè)寬松處理的方式，而且跟我們的核心利益是沒有關(guān)系的。在做業(yè)績的時(shí)候把這一塊加上去，使得我們的凈利潤只是3.6億。今年凈利潤應(yīng)該是四個(gè)億，應(yīng)該加上3300萬。

　　另外，在去年五月份有一個(gè)項(xiàng)目，但是現(xiàn)在這個(gè)又在投資物業(yè)里面把它除去掉。因此其實(shí)我們今年凈利潤是比去年提高了38%。

　　媒體提問：公司在目前在持有現(xiàn)金還有35億元，想問下半年的支出的情況，公司下半年有沒有發(fā)債的計(jì)劃？

　　程如龍：關(guān)于現(xiàn)金流，我們可以利用的資金是50個(gè)億，現(xiàn)在還沒有用到的貸款額度有140億。上半年其實(shí)是恒盛最好的高峰期，我們預(yù)計(jì)下半年的銷售會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過我們上半年的。而我們下半年可用的現(xiàn)金，到現(xiàn)在為止還有五、六十個(gè)億。下半年算上建安成本，我們要付26個(gè)億。

　　如果能達(dá)到的上半年那樣數(shù)額的預(yù)售款，大概不會(huì)用到銀行貸款。其實(shí)我們的負(fù)債比例是比較低的，所以我們不是很擔(dān)心。

　　關(guān)于融資方面，我們現(xiàn)在有一個(gè)發(fā)債的計(jì)劃，但是會(huì)根據(jù)當(dāng)時(shí)市場的情況來決定具體的發(fā)行。

　　張志熔（恒盛地產(chǎn)主席）：我們現(xiàn)在負(fù)債相對比較低。然后關(guān)于銀行貸款，年底以前通過銷售來回款，應(yīng)該說沒有非常大的需要進(jìn)行借貸款。但融資方面我們也是非常開放，主要是看市場合適不合適，對公司有沒有利，這個(gè)還是需要考慮。

　　媒體提問：公司下半年在北京以及上海項(xiàng)目推盤情況，下半年的一線城市形勢有什么看法？

　　張志熔：下半年我們會(huì)有更多的項(xiàng)目推出市場，而且是更多的是在二線城市。大家比較關(guān)注的上海、北京這些一線城市，確實(shí)在這個(gè)嚴(yán)厲的調(diào)控當(dāng)中受到影響，但是不同的項(xiàng)目影響的情況不一樣，對于那些特別高價(jià)的項(xiàng)目來說調(diào)控的影響比較大一些。

　　但是，二線城市和三線的項(xiàng)目受到的影響相對比較小，所以我們今年下半年推出的11個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，一線城市是4個(gè)，其余的7個(gè)是在二線和三線城市。

　　在一線城市中，價(jià)格相對高一點(diǎn)的只有上海的一個(gè)項(xiàng)目，另外的一個(gè)是北京“陽光波爾多”和上海的“湖畔豪庭”這兩個(gè)項(xiàng)目，相比起來單價(jià)以及總價(jià)比較低的。

　　從這些項(xiàng)目上半年推到市場中的反應(yīng)情況來看，并沒有說是受到非常大的影響。我覺得，哪怕在一線城市受影響的程度，還是二線城市和三線城市影響相對比較小，作為恒盛地產(chǎn)來說，下半年第一是按照我們原定的計(jì)劃，推出更多的項(xiàng)目。

　　第二，針對目前的整個(gè)一個(gè)房地產(chǎn)市場情況，我們會(huì)對原有的二、三線城市，包括一線城市，加大單價(jià)比較低的產(chǎn)品的供應(yīng)量，加快工程建筑、加快銷售。

　　媒體提問：公司上半年才銷售了28億，與公司全年目標(biāo)是150億差距很大，會(huì)不會(huì)調(diào)整全年目標(biāo)？下半年公司會(huì)不會(huì)采用降價(jià)來促銷呢？

　　張志熔：宏觀調(diào)控政策效果已經(jīng)顯現(xiàn)出來。對于恒盛地產(chǎn)來說，雖然上半年完成的業(yè)績偏低一點(diǎn)，但我們確定的目標(biāo)仍然沒有改變。

　　剛才介紹我們下半年將會(huì)有11個(gè)項(xiàng)目推出，主要是在二、三線城市。另外，我們可供銷售的面積達(dá)到150萬平方米?？梢钥吹?，我們銷售的均價(jià)就是在11000到12000左右。

　　所以如果我們開工的節(jié)奏，包括我們推出的計(jì)劃，能夠按照我們設(shè)定的目標(biāo)來推進(jìn)的話，我覺得還是非常有信心來達(dá)到150億全年銷售目標(biāo)的。

　　第二個(gè)是具體的營銷策略。實(shí)際上宏觀調(diào)控對一線城市的高端的房子會(huì)有影響，但是對于二、三線城市，或者是對市場中端產(chǎn)品的一些價(jià)格來說并沒有很大的影響。

　　這個(gè)可以從我們六月份、七月份、八月份的成交的記錄可以看到。在上海，我們的均價(jià)是13000左右，推出來貨量很快就銷售完。

　　所以，即使我們有部分的同行會(huì)做降價(jià)，但是我覺得從恒盛的角度來講，更多的是把產(chǎn)品貼近客戶，我們的價(jià)格確定的時(shí)候也是貼近市場。

　　媒體提問：在二、三線城市的毛利率會(huì)不會(huì)下降？

　　張志熔：其實(shí)公司在二、三線城市的項(xiàng)目也有很高的毛利率，并不是說二三線城市項(xiàng)目的毛利率一定就很低。比如我們哈爾濱的項(xiàng)目，樓面價(jià)是1200元，目前售價(jià)已經(jīng)接近5000元。還有河北項(xiàng)目樓面價(jià)是600多元，目前的售價(jià)已經(jīng)到了6800元，所以，并不是說二三線城市毛利率肯定低。

　　第二點(diǎn)，公司在一線城市當(dāng)中有一些項(xiàng)目利潤率特別高，實(shí)際上除了尚海灣項(xiàng)目以外，我們還有其他非常多的項(xiàng)目，像“湖畔豪廷”，別墅是賣17000元，過去是賣13000元，土地的樓面價(jià)是5800元。然后，北京的“歐洲公館”，均價(jià)是從28000元賣到32000元，它的土地樓面價(jià)是在6000元左右，所以說公司在目前這些土地儲(chǔ)備基礎(chǔ)上，還是比較有信心能夠保持一個(gè)比較高的毛利率。

　　另外，根據(jù)我們的戰(zhàn)略，上半年在長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市所看中的一些土地，都是在2000多元的地價(jià)，我們在下半年有一部分的資金會(huì)介入這些地方。所以我們會(huì)尋找有高增長，或者說在考慮一些毛利率非常高的一些項(xiàng)目，加大我們的土地儲(chǔ)備。

　　媒體提問：還有到目前為止八月份銷售情況？

　　程立雄（恒盛地產(chǎn)行政總裁）：八月份的銷售是6到7億，到上個(gè)星期是6.4億，下星期預(yù)計(jì)銷售0.4億。

　　到目前為止，我們總的銷售額大概有40億。還有單筆的數(shù)據(jù)，所以兩個(gè)合起來就是55億。這里大部分是來自于上海的項(xiàng)目，下半年也是相同的趨勢。就是說我們在一線城市、三線城市銷售會(huì)提高，

　　因?yàn)榇蠹叶加幸粋€(gè)印象是，恒盛銷售靠的是尚海灣這個(gè)項(xiàng)目。現(xiàn)在從八月份以前銷售來看，我們整個(gè)銷售當(dāng)中，大部分是上海項(xiàng)目帶來的，也有一些二、三線城市的。

　　媒體提問：公司在商業(yè)地產(chǎn)方面有沒有一個(gè)目標(biāo)？未來將占到公司的業(yè)績多大比例？在租金方面公司是如何定位的呢？

　　張志熔：我們的土地儲(chǔ)備里面40%是作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的，目的是為了對我們今后收入的穩(wěn)定性和產(chǎn)品的多元化做一些貢獻(xiàn)。

　　恒盛計(jì)劃是未來的幾年當(dāng)中，從一個(gè)從高端精裝住宅的開發(fā)商向自有資金達(dá)到一定比例的開發(fā)商過度，我覺得是要有計(jì)劃，或者也會(huì)有一些困難。目前，我們的沈陽項(xiàng)目、天津項(xiàng)目，以及上海的“湖畔豪庭”的一些商業(yè)性的地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入開發(fā)和穩(wěn)定階段。

　　所以，在未來的一年當(dāng)中，會(huì)看到我們的商業(yè)地產(chǎn)開工和竣工，甚至投入運(yùn)營，會(huì)看到越來越多這樣的持有性物業(yè)的項(xiàng)目的加入。

　　至于租金，現(xiàn)在沒有準(zhǔn)確的確定，這個(gè)必須根據(jù)項(xiàng)目所在的城市的區(qū)域來考慮。我們內(nèi)部也制定了大概五個(gè)業(yè)態(tài)，有比如說一些辦公樓，小一些餐飲或者娛樂這樣的，不同的產(chǎn)品線。目的也是在未來運(yùn)營這些物業(yè)，能夠有一個(gè)很好的規(guī)劃。我們也相信在未來的五年當(dāng)中，會(huì)逐漸看到持有物業(yè)對收入的貢獻(xiàn)。

　　媒體提問：三年以后住宅的業(yè)務(wù)跟商業(yè)地產(chǎn)的比例大概是是多少？

　　張志熔：這個(gè)還不清楚。從商業(yè)投資這一塊，公司希望能夠占到的比例在20%左右，現(xiàn)在我們土地儲(chǔ)備面積的比例，也應(yīng)該有14%到15%。當(dāng)然，這個(gè)計(jì)劃并沒有完全確定，三年對于公司來說是一個(gè)比較長期的策略，我們會(huì)根據(jù)市場情況和財(cái)務(wù)狀況來判斷。