　　觀點網(wǎng) 周靜怡 8月30日，寶龍地產(chǎn)在香港召開中期業(yè)績發(fā)布會。寶龍中報顯示，由于物業(yè)交付主要集中在2010年下半年，寶龍地產(chǎn)當(dāng)期營業(yè)額同比減少19%至人民幣10.42億元。其中，物業(yè)銷售收入為9.57億元，同比下降23.9%；投資物業(yè)租金收入6361萬元，同比增長123.9%；物業(yè)管理收入2145萬，同比增長108.3%；凈利潤則同比上升147%至人民幣約8.15億元。

　　寶龍首席執(zhí)行官許華芳表示，公司制定的55億銷售目標(biāo)，目前看來，雖然要在5個月完成34多億，但公司管理層很有信心。

　　在談到商業(yè)地產(chǎn)時，許華芳表示，現(xiàn)在有一些開發(fā)商是嘗試性的做商業(yè)地產(chǎn)，或者慢慢以投入比較大的比重，但成功的不會很多。同時，中國商業(yè)地產(chǎn)的市場前景很大，不僅寶龍可以做，其他公司一樣可以做，應(yīng)該是會百花齊放，將來會有更多房地產(chǎn)商進(jìn)入這個行業(yè)，也會做成功。

　　許華芳認(rèn)為，寶龍的特殊在于“拿著模式找項目”，他表示：“我們曾經(jīng)找一個項目四方型的，我們購物中心是長方形的，所以沒有做。”

　　媒體提問： 1-7月公司銷售19億，達(dá)到全年目標(biāo)的34%，下半年均價會不會上調(diào)？會不會擔(dān)心完不成計劃？

　　許華芳：我們核心盈利下跌了，因為集中在下半年交貨，上半年交貨比例相對比較少。核心利潤2.66億是沒有包括評估增值的，稅后平均增值是5.48億，加起來是8億多的，比去年同期增長174%。

　　我們大量新項目集中在今年動工，其中9月份有常州、鹽城等，我們雖然要在5個月完成34多億，但公司管理層很有信心。現(xiàn)在我們處于沒有貨賣的狀況，至于均價問題，我們的商業(yè)和住宅均價都會提升的，我理解應(yīng)該是差不多的，全年都是這個數(shù)。

　　媒體提問：7月份來說，銷售應(yīng)該非常理想，8月份銷售情況是怎樣呢？下半年還有新的項目，銷售額是多少？占公司盈利百分比是多少呢？

　　許華芳：8月份銷售額不會太高，應(yīng)該是2億左右；租金收入來說，我們由今年開始每年都會有較大的升幅，明年是比較高的，因為今年的項目還沒有到期。我估計整年完成1.7億，下半年超過1億的收入。對于現(xiàn)在來說，我們始終以銷售對公司貢獻(xiàn)最大，租金占利潤現(xiàn)在比例約是3%-4%。

　　因為我們很多店鋪在年中開鋪的，全其中有一段免租期。4月份開張要計到8月，租金增長其實來自兩個方面：1、全年的租金，今年已經(jīng)開張的；2、2011年的預(yù)租金，所以2011年的增長是比較樂觀的。租金是很容易計算的，但如果按照百分比計算就比較難了。

　　媒體提問：寶龍?zhí)岬浇窈髸谕粋€城市同時開發(fā)多個樓盤，會不會意味著集中在某一個城市呢？此外有一些地產(chǎn)公司可能調(diào)整策略，希望更多商業(yè)樓盤用于出租而不是銷售，尤其是二三線城市的樓盤，想聽一下您們的意見。

　　許華芳：從公司擴張策略來說，我們集中在山東、河南、福建，江蘇四個省發(fā)展，每一個地方都有項目滲透。我們是先到省會城市，然后往下滲透，有計劃到重慶，到了重慶之后會滲透到下面的地方，基本上是老策略，新的區(qū)域是先到省會。

　　租金策略是放水養(yǎng)魚的策略，更多是讓商業(yè)旺起來，我們老模式把高價的賣掉，所以現(xiàn)在這些租金貢獻(xiàn)度不高的，而我們每年都有30-50萬平方米的商業(yè)項目落成。商業(yè)地產(chǎn)對盈利貢獻(xiàn)有很大的期望，希望通過3到5年占到公司盈利的30%-50%。

　　媒體提問：很多地產(chǎn)公司將要進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，希望把這一塊比重提高，你們?nèi)绾慰催@一塊競爭？寶龍如何確定在商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)先地位？

　　許華芳：中國房地產(chǎn)都看好商業(yè)，特別是看好商業(yè)地產(chǎn)。國內(nèi)媒體說住宅房地產(chǎn)黃金十年過去了，未來十年是商業(yè)地產(chǎn)，前景非?？春?，我們企業(yè)也這樣認(rèn)為。

　　現(xiàn)在來說，大家對這個行業(yè)關(guān)注度很高，但真正大范圍投入的還不多，有一個重要因素是因為想做不代表能做。我們做了7、8年的商業(yè)地產(chǎn)，有很重要的品牌商戶資源，有人才培養(yǎng)的資源，包括對這種模式的理解。

　　現(xiàn)在有一些開發(fā)商是嘗試性的，或者慢慢投入比較大的比重，但成功的不會很多。同時，中國商業(yè)地產(chǎn)的市場前景很大，不僅寶龍可以做，其他一樣可以做，應(yīng)該是會百花齊放，將來會有更多房地產(chǎn)商進(jìn)入這個行業(yè)，也會做成功，但數(shù)量也不會太多，應(yīng)該是5家之內(nèi)會成功。

　　媒體提問：你們有什么獨特地方嗎？

　　許華芳：首先是品牌，我們做了20多個成功的商業(yè)地產(chǎn)項目。同時，我們?yōu)槭裁从行判脑谥袊l(fā)展得這么快？因為我們有標(biāo)準(zhǔn)化。通過多年積累，我們對產(chǎn)品、商戶組合是比較有經(jīng)驗的，現(xiàn)在新項目在一個標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)復(fù)制。標(biāo)準(zhǔn)化是很重要元素，沒有標(biāo)準(zhǔn)化肯定不行，現(xiàn)在我們標(biāo)準(zhǔn)化開始走到系列了。

　　現(xiàn)在模式是1+1模式，1代表購物中心，是完全不賣的。購物中心是全國一致的，里面的商戶、規(guī)模都是一致的。在中國二三線城市，我們追求70分到80分的概念，是追求的一種規(guī)模，明年和后年初的項目都是這樣的，所以在明年的價格會大大提升。

　　同時在今年上半年，我們從標(biāo)準(zhǔn)化投資開始系列化，為什么呢？現(xiàn)在資產(chǎn)比重70%會放在剛剛說的標(biāo)準(zhǔn)店模式，天津這個項目不屬于標(biāo)準(zhǔn)店的模式，未來10%到15%的資金比例會在一線城市做一些高端的產(chǎn)品，這能提升公司品牌，包括可以整合商家的資源，因為必須通過一些大項目才可以跟商家關(guān)系更密切。其他10%到20%的資產(chǎn)比例會系列化，做小購物中心的模式，就是6萬平方米左右。

　　其實這個標(biāo)準(zhǔn)化概念就是我們的觀念跟很多開發(fā)商不一樣的，很多開發(fā)商拿了地研究項目怎樣做。但我們的模式不一樣，我們是拿著模式找項目，曾經(jīng)找一個項目四方型的，我們購物中心是長方形的，所以沒有做。

　　我們公司理念和經(jīng)驗是這樣的，要做一個新項目需要很多精力和資源整合。中國有這么大的土地和市場，我們拿著模式和菜單去找，通過這個理念拿項目。而且這個東西需要經(jīng)驗累積的，我們通過6、7年累積，其他開發(fā)商想進(jìn)入不是一下子就可以進(jìn)入的。

　　媒體提問：下半年房地產(chǎn)價格的變化，還有二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)測？

　　許華芳：對宏觀大政策來說，我們是對二三線住宅是審慎樂觀的。因為從半年數(shù)據(jù)可以看到，其實剛性需求很強勁，對于商業(yè)地產(chǎn)是這樣看的，從商家的拓展力度可以看到發(fā)展也會很好。

　　以前跟商家溝通一個項目需要很長時間，現(xiàn)在項目往二三四線的拓展力度都很強勁，它們處于高速發(fā)展階段。

　　我們也統(tǒng)計過，國家消費總額今年增長預(yù)計是20%，會達(dá)到15萬億，擴大內(nèi)需，商業(yè)地產(chǎn)是很重要的元素。城市化速度不會慢下來，國家對城市化和內(nèi)需大政策是不會改變的，從房地產(chǎn)短期來看，大政策出臺是不會有的，但國家還會擔(dān)心“金九銀十”會不會上漲，而不是擔(dān)心會不會下跌。

　　作為房地產(chǎn)商不希望漲，因為一上漲就有大政策出來，我們寶龍判斷9、10月份會有很大的供應(yīng)量出來，價格不會有很大波動，但供應(yīng)量會上升。